パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[28571: 匿名さん]

誰も引っかかりませんでしたー。

ちゃんちゃん（古っ。笑）

[28572: 匿名さん]

>>28570 匿名さん
地権者住居が200もあるって事？

[28573: 匿名さん]

>>28570 匿名さん
今売られてる部屋は、条件が悪いか販売価格に4000万円とか盛られた部屋ですよね

そして、このタイミングで買うなら竣工を待って中を見て決めるでしょ、普通は

[28574: 匿名さん]

>>28573 匿名さん
なるほど、協力者住居が法外な価格で売り出されてるから、見せかけだけ坪単価が上がったように見えているわけですね。

[28575: 匿名さん]

このマンションgreatだね。

[28576: 匿名さん]

>>28574 匿名さん
支離滅裂です
>>28575 匿名さん
イタリア街に再開発追加です
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=51210
https://www.decn.co.jp/?p=104885

[28577: 匿名さん]

>>28574 匿名さん

実際に売れてますよ？

[28578: 匿名さん]

>>28576 匿名さん

イタリア街も浜松町駅前も、こことは土地価格の水準が違いすぎて、相互に土地価格に影響を与える地域とは判断されないのです。

[28579: 匿名さん]

>>28545 匿名さん
この序列って、何のランキングの積りですか？
実は右横に㎡単価の数字があって、その単価ランキング１位は15六本木ヒルズﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ２位が11ア－クヒルズ仙石山レジデンスだったと記憶しています。それ以下は面倒くさくてwatchしなかったが、あなたはそれを恣意的に削除していますね。

[28580: 匿名さん]

>>28573 匿名さん

条件の悪い住戸だから売れないと言い訳するのに、条件の良い住戸は高値で売れたとアピール。都合の良い事だけアピールするのはフェアじゃない。マンションの実力はプレミアムフロアじゃなく中層階の売れ行きで決まるのです。そもそも土地価格が安く、条件の悪い住戸ができてしまう設計に問題があり、一棟の建物の格が低いのです。

[28581: 匿名さん]

パークホームズ千代田淡路町、勝どきザ・タワーのスレを訪れた方達が、このスレに粘着しているようですね。

スレッド下部に表示されるようになったみたいです。

[28582: 匿名さん]

>>28569 匿名さん
違うね、駅前の商業やオフィスが至近、直結することに意味があるんだよ。雑居ビル抜けて５分とは雲泥の差なんだが。

[28583: 匿名さん]

しかし勝どきの人達が内陸側に何の用事があるのでしょうね。

[28584: 匿名さん]

>>28583 匿名さん
勝どきを検討する人が、ここも検討してたんでしょうね。同じ湾岸ですから。

[28585: 匿名さん]

？
内陸と川向こうの話です。
まあなんでもいいです。

[28586: 匿名さん]

内側か外側かでは違いますが、同じ湾岸マンションでは？

[28587: 匿名さん]

ここ買った人の中で大門、汐留付近に勤務してるサラリーマンっているのかな？召使いが財産投げ打ってご主人様の家の隣に家買った感じ？

[28588: 匿名さん]

どうでしょうか。
どこから湾岸かは曖昧ですが、山手線内側は一般的には内陸でしょう。
とは言っても抽象論ですし、決着した話を蒸し返すのは荒れる元なので、この辺りにしておきましょう。

[28589: 匿名さん]

>>28587 匿名さん
TV局（女子アナetc）、航空関係（CA 機長）は多いエリアですね、浜松町は。
名前は伏せますがオプション会にも来ていましたよ。
とは言っても、六本木のようにギラついた感はなく、緑に恵まれた落ち着いたエリアです。

[28590: 検討板ユーザーさん]

>>28588 匿名さん
基本的に23区あたりは内陸ではないかと

[28591: 匿名さん]

浜松町は文字通り湾岸ですよ

[28592: 匿名さん]

山手線内側は内陸、外側は湾岸。

極めてシンプルな話でした。
まぁ、どちらでもよいですよ。

[28593: マンション検討中さん]

>>28583 匿名さん

ココが内陸といわれても。。

[28594: 匿名さん]

まあ、この港区子供向けサイトに載っている、「江戸時代以前の海岸線」より外側は内陸とは言わないよね。「埋立地」。

https://www.city.minato.tokyo.jp/kyouikucenter/kodomo/kids/shizen/chis...

[28595: 匿名さん]

>>28592 匿名さん
極めてシンプルに間違えてるね、笑

[28596: 匿名さん]

ここは山手線外側にある浜離宮庭園を、名前に付けてるマンションです。

[28597: 匿名さん]

>>28596 匿名さん
浜離宮庭園が山手内側で港区ならなお良かったかもね

[28598: 匿名さん]

山手線が海の上走ってるなんて萌えるなあ...千と千尋の神かくしみたいだ

[28599: 匿名さん]

>>28593 マンション検討中さん

武蔵小山が準都心と言われる位違和感ありますよね

[28600: 検討板ユーザーさん]

「港」区とか言い出したら、全部湾岸かもしれない。車派なら丘上オーシャンビューが一番。電車派ならパークコート浜離宮は最高の立地。ＪＲでも地下鉄でも楽。寒い冬、湿った夏に、客人たちにも丘は登らせたくない。

[28601: 匿名さん]

内陸にも埋立地・低地・台地の３つがあるとは、面白いですね。

[28602: 匿名さん]

>>28456 通りがかりさん
やっぱりアルフレックスにしました。
ケチ、ですかね。笑

[28603: 匿名さん]

>電車派なら最高の立地

確かに線路際なので
鉄道好きにはたまらない立地ですね。
毎日たくさんの電車を見たり通過音を楽しめて。

[28604: 匿名さん]

>>28603 匿名さん

皮肉はいらない

[28605: 匿名さん]

希少価値のタワマンからどこでも再開発、どこにもタワマンとなった今日。中国人爆買いや日本人煽られ買いもなく、是からは本質評価のタワマン同士のコンペ突入。勝ち組、＊＊組の線引きが明確化される時代となりました。

ここはメジャー入りできるか？マイナー行きか？
皆さんの客観的評価をみてるとメジャーグループは赤坂虎ノ門麻布台白金の港区内陸部再開発タワマンで、ここは残念ながらマイナーグループかな。

[28606: 検討板ユーザーさん]

完売してもこれだけスレッドが賑わうなんて、ここ数年でもトップクラスの注目度の高いマンションですね。

[28607: 匿名さん]

最後の椅子取りゲームの勝者ですね、こちらは。

[28608: 匿名さん]

椅子が売れなくて困ってます。誰か4000万の物件買ってくれ！

[28609: 口コミ知りたいさん]

>>28602 匿名さん

頑張りましたね！笑

[28610: 匿名さん]

>>28605 匿名さん
本質、とか客観的、という言葉を使いたいなら、文章ではなく、数字で語りましょう。
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667?page=4

[28611: 匿名さん]

内陸ってのは高崎あたりを言うのであって、江戸は全域湾岸だよ～

[28612: 匿名さん]

もうすぐ引っ越しだよ
そしたらここも閉鎖される
去年は良いことなかったから、今年は気分一新で良い年にしたいな

[28613: 匿名さん]

湾岸と内陸って何か違いがある？

[28614: 検討板ユーザーさん]

>>28592 匿名さん
極めて恥ずかしいコメントですね。

[28615: 匿名さん]

賃貸も続々と埋まってますね。
8階辺りの条件の良くない部屋で、大体坪2万弱。

過去の言いがかりは全て無駄になりました。
25階辺りなら坪2.2万は軽く超えるでしょう。
利回りから逆算すると、現在の物件相場 坪680あたりとちょうど一致する為、これ以上議論の余地はなさそうです。

[28616: マンション検討中さん]

>>28610 匿名さん

これ引き合いに出してる人、最近やたら見るけど、完全に間違えてるよ。

ここの人たちがやりたいのは分譲時から転売時の価格上昇率ランキングにおいて、浜離宮タワーのポテンシャルがいかに高いか、または、そうではないか。

その議論がしたいんでしょ？
詰まるところ。

この資料をはじめに提示してきたのは否定側の人間のようだけど、このランキングは一切、騰落率を反映していない。直近の成約事例から弾き出した坪単価目安ってだけで。

例えば件の白金二丁目タワーだけど、これは転売して高く売れました、というか三菱地所が頑張って何とかこの価格で完売にこぎつけました、っていうデベとして1次取得者に初めて捌いた価格を成約実績として出しているに過ぎなくて。

つまり、白金二丁目の当該部屋を掴んだ人はさらにここからアップサイド狙わなきゃいけないから相当きつい、無理があると思うけど。

逆に、アークヒルズ仙石山なんかは分譲価格が当時めちゃくちゃ低くて殺到して、今のこの仙石山の坪単価は分譲価格をゆうに二倍弱まで伸びた価格が掲載されているわけで、まったくこれは本来の指標の見せ方、在り方として、統一性のない無理無理な指標。

最低限、①分譲年代②分譲価格からの騰落率、この2つを併記した上で書いていかないと、見比べる意味もない。

ぼくは中の人間だからすべてをよく知っているから時代、時代に輝いたマンションをよく熟知しているけど、素人のみなさんには厳しいかなと。

ちなみに、2000年以降2000年代半ばまでの案件
なら、
例えば金持ち向けなら

①広尾駅すぐのザ・ハウス南麻布

庶民向けなら

①シティタワー品川

とか。

2015年?2019年現在までの販売開始案件に限定しての騰落率ランキングについては、まだ確定できない。

2025年くらいに振り返ってみるといいよ。

[28617: 匿名さん]

長文を理解できなかった俺氏 涙目

[28618: 匿名さん]

そもそも浜松町は湾岸物件なので、アークヒルズや白金と同じ土俵で語ることに無理がある。

[28619: 匿名さん]

読みにくい長文だから、最初から読んでいない。
書いた人、ご苦労。

[28620: 匿名さん]

内側いこーる内陸っしょ jk

[28621: マンション検討中さん]

ぼくは三井でも三菱でもないけど、プロの間では浜離宮はアップサイドとれるね、今聞いたら耳に優しい数字だよね、という評判。

白金二丁目にはそんな話は聞かないかな。
来月から価格出しの三井、三菱JV分譲のパークコート文京小石川ザ・タワーの1期予定価格を、確定前とは言え知っている身としては、やはり浜離宮を買った方々は非常に先見の明があったと言わざるを得ない。

悔しいけど。笑

ちなみに三菱の南平台、三井の渋谷ザ・タワーや野村とJVの三井のthe court神宮外苑、これから価格発表だと南麻布のパークコート、どれも強い価格で出してきてるけど、まだまだ売れてるね。

ただ残念ながら、今今で買ってる方々は大体がぼくを含めた皆様とはレベルが数段違う方々かな。

浜離宮は確か分譲開始が2016年だったかと思うけど、2016年以降に分譲開始した物件の中で、騰落率を2025年くらいに見直してみると、圧倒的に浜離宮が勝つかもね。プロとしてそんな気がする。他に思い当たるマンションがないかな。

いろいろあった鹿島のパークハウス南青山は除いてね。笑笑
アレの竣工、分譲開始年を正式にいつとみなして後世に語り継いでいくべきなのかは闇が深すぎて何とも言えないな。

[28624: 匿名さん]

丸の内も湾岸ですね

[28625: 匿名さん]

>>28624 匿名さん
千代田区も湾岸ですよ。

[28626: 匿名さん]

買っちゃった人はそりゃ必死だよな。3A買うような桁違いの金持ちと違って、通勤の交通利便性で買ったちょっと良いとこのサラリーマンが多いだろうし。清水の舞台から飛び降りる覚悟で買った億ションが値下がりすれば命削られる思いだろう。

[28627: 匿名さん]

下がってもいいけど、他のマンションより下がらないと思うよ
安かったから

[28628: 匿名さん]

湾岸と内陸の境は　＞28594　の港区公式見解で決着済み。ここは紛れもない湾岸。

[28631: 匿名さん]

>28628
どっちでもいいけどさ、その見解だと丸の内も、全部湾岸になりまっへ。

内陸がそんな羨ましいなら、含み益半分やるよ笑

[28632: 匿名さん]

含み損は要りません。自分で背負ってください。

[28633: 匿名さん]

>>28632 匿名さん

これから引渡しのあるタワマンで含み損となってるのは武蔵小山くらいじゃないか？

[28634: 匿名さん]

>28632 匿名さん


＞賃貸も続々と埋まってますね。
8階辺りの条件の良くない部屋で、大体坪2万弱。
過去の言いがかりは全て無駄になりました。
25階辺りなら坪2.2万は軽く超えるでしょう。
利回りから逆算すると、現在の物件相場 坪680あたりとちょうど一致する為、これ以上議論の余地はなさそうです。
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[28635: 匿名さん]

パークコートは立地にこだわりがあるから、マンション名に住所地が入る物件ばかり。

パークコート浜松町としなかったのは何故だろう。

[28636: 匿名さん]

>>28635 匿名さん
浜離宮を眺望にできる数少ないマンションだからじゃない？

[28637: 匿名さん]

>>28635 匿名さん
ご質問ありがとうございます。

都内ではたった二箇所しかない、日本国家により特別名勝・特別史跡のダブル指定を受けた浜離宮恩賜庭園が望める稀少な立地…、それはもうこちらで最後となりました。
おそらく三井がネーミングへ特別にこだわったパークコートは、こちらと檜町公園が二本柱ではないかと考えます。


取り急ぎ。

[28638: 匿名さん]

住所は出したくなかったから。よくあることです。

[28639: 匿名さん]

>>28637 匿名さん

もの凄い納得感です。
誉れ高い選ばれた物件ですね。
外観も凛とした白鷺のようで浜離宮の名と呼応した感じがします。
三井の名作がまた一つ増えました。

[28640: 匿名さん]

>>28639 匿名さん
ありがとうございます。
庭園・公園名を冠されたパークコートザ・タワーは数自体も少ないです。
檜町公園も人気でしたね。

[28641: 匿名さん]

よその公園の名前を拝借して、実際は線路脇の雑居ビルマンションは評価が低い。

[28643: 匿名さん]

>>28639 匿名さん

わざわざ下を見るかね？
生活する上で実際の目線は勝どきビューの気がするけど。

[28644: 匿名さん]

>>28641
むしろ評価は高くなる一方でしょ。これだけ注目を集めているマンションは、港区内でもそう多くはないよ。

[28645: 匿名さん]

>>28642 匿名さん
勿論あちらには期待しています。
北側だからという理由に甘える事なく、パークコートザ・タワーの名を与えられたからには、それに恥じぬ売れ行きを。

[28646: 匿名さん]

まぁまぁ、買ってしまった人は後に引けないので強がるしかないんですよ。1億以上の物件は数%下がっただけで大打撃ですからね。通常新築は買った途端1割安くなると言われていますが、最近はわかりませんからね。勇気ある彼らに餞の言葉くらいかけてあげましょうよ。

[28647: 匿名さん]

再開発目白押しの浜松町のマンションは、資産価値が上がるのは約束されたようなものだから、売り出し時期が前後しても完成前の完売は予測できたとおもうよ。
自分はファミリーで住む予定で検討したけど予算が合わず、泣く泣く見送って六本木一丁目の中古買いましたが、
このが値上がりするのはわかっていただけに、無理してでもこちらを買ったほうがよかったかなと思ってます。

[28650: 匿名さん]

浜松町は港区内陸で一番安いから売れたんだと思う。

[28651: 匿名さん]

港区内陸で一番安いのは浜松町ではなく芝の辺りでは。
賃料水準は、山手線 3LDK だと新橋の次に高いです。

[28652: 通りがかりさん]

10階以上の分譲は、9階以下より部屋の仕様も良くなるんですよね。

[28653: 匿名さん]

>>28650 匿名さん
浜松町とは言っても、ほぼ汐留だからね

[28654: 匿名さん]

>>28644 匿名さん

中央区かと思いました。浜離宮って付いてるから。

[28655: 匿名さん]

銀座は中央区。汐留は港区。個人的には区にそんなこだわりないけど港南の人みたいに港区アドレスにこだわる人もいますよね

[28656: 匿名さん]

確かに。浜松町は江東区のイメージ

[28657: 匿名さん]

>>28656 匿名さん
は？

[28658: 匿名さん]

>>28656 匿名さん
それはただの無知

[28659: 匿名さん]

>>28656 匿名さん
江東区？？どの辺りでしょうかね？意味不明

[28660: 匿名さん]

都立最大の庭園、江戸時代からある史跡・・・現代の行政区分で？
浜離宮庭園の住所でさえ昭和41年に変わったのにね。
浜離宮は元々松平綱重の下屋敷（周りも松平家）
港区も中央区もないと思います。

[28661: 匿名さん]

凄いことになってきましたね…
浜離宮との一体化再開発。
パークコート浜離宮ザタワーからは浜離宮庭園をお散歩しながら近道できるという、一般の方とは異なるアクセスルートにて、これらの全てを余すことなく愉しめます。

完売後に判明した特大再開発とはいえ、我々にとっては非常にラッキーでしたね^ ^
デベさんは残念でした^ ^

https://www.asahi.com/sp/articles/ASM1H5TT4M1HUTIL037.html

[28662: 匿名さん]

>>28661 匿名さん
築地再開発にこじつけた、この人って誇大妄想Ｏでは？

[28663: 匿名さん]

>>28662 匿名さん
都の政策なので、ごめんなさいね。
ただの、お散歩コースの一つです。
築地の新鮮な食材もお散歩ついでにチョイス。
いい感じです。

[28664: 匿名さん]

>>28661 匿名さん
けっこう歩くみたいだけど、毎日お散歩しててねー

[28665: 匿名さん]

>>28664 匿名さん
我々だけに授けられたエリアではありません。
いつでもいらしてください。

[28666: 匿名さん]

>>28661 匿名さん
百合子ちゃんがおかしな事を言い出さなければいいね。

[28667: 匿名さん]

浜離宮庭園の中を通らずに迂回しても徒歩14分と出るので、中を通ったら10分くらいですね。

[28669: 匿名さん]

>>28667 匿名さん

浜離宮庭園側の再開発は、以前にも構想のあった迎賓館になると予想します。

[28670: 匿名さん]

いずれにしてもどちらも「都有地」ですので「一体開発」が可能ですね。