パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[28531: 匿名さん]

>>28528 匿名さん
それはない、笑
アホみたいに高いビル建てまくって、ただ単にビジネス街として発展するだけ。
住む場所としては飽くまで二流。

[28532: 匿名さん]

>>28529 匿名さん
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667

確かに売れてますね

[28533: 匿名さん]

>>28531 匿名さん
浜松町なんて狭いエリアですからね。
十分ですよ、それで。

[28534: 匿名さん]

>>28532 匿名さん
ということは、やはり低層は坪単価500で長らく売れ残り続けているということですね。

[28535: 匿名さん]

東京の土地は奪い合い、椅子取りゲームです。

日本国による特別名勝＋特別史跡のダブル指定を受けるという、非常に希少価値の高い浜離宮恩賜庭園をのぞむことができる立地は、こちらで最後となりました。

遅れたとはいえのぞみたい方々はコンラッドを利用すれば一般人も入れます。

取り急ぎ。

[28536: 匿名さん]

せやな

[28537: 匿名さん]

>>28535 匿名さん
一般人でも、ってあなたは何者？
勘違いも甚だしいな。こんな住民ばかりになるの？

[28538: 匿名さん]

この思考が浜松町の文化なんでしょうね？色々な歴史から生まれた類い稀なるものです。覗きに来る価値あります。

[28539: 検討板ユーザーさん]

17年末時点で、浜松町一丁目に953世帯、人口1543人しか住んでいない＝住めないと考えると、パークコート浜離宮に住めるのは特権ですね。

[28540: 匿名さん]

土地価格、建築資材、人件費などの高騰から、旧来までのパークコートの基準を満たす土地では分譲価格が高額になり過ぎて販売が困難になってきた。そこで三井は安い土地に目を付け建物の品等を落としてパークコート名を付けて販売し始める。分譲価格が高ければパークコートで売っても問題ないというわけだ。その対象物件がどこかは土地価格を見れば分かるし、使用されている建物建材を見ても明らか。中古になれば品等の良いパークコートとそれい以外のパークコートで二極するだろう。消費者もバカじゃない。

[28541: 匿名さん]

なるほど。
パークコートを一種単価順に並べてみましたが、坪単価とあまり相関がないようです。
土地価格の話ですが、あなたならどこに線引きをしますか？


六本木ヒルトップ（港区）
280万円/㎡　300%　93.3万円/㎡
青山ザタワー（港区）
223万円/㎡　500%　44.6万/㎡
赤坂桜坂（港区）
170万円/㎡　400%　42.5万円/㎡
千代田富士見ザタワー（千代田区）
168万円/㎡　600%　28万/㎡
一番町（千代田区）
160万円/㎡　500%　32万円/㎡
渋谷ザタワー（渋谷区）
149万円/㎡　500%　29.8万/㎡
赤坂檜町ザタワー（港区）
144万円/㎡　400%　36万円/㎡
麻布十番ザタワー（港区）
143万円/㎡　400%　35.8万円/m2
千代田駿河台ヒルトップレジデンス（千代田区）
138万円/㎡　500%　27.6万円/㎡
南麻布（港区）
136万円/㎡　600%　22.7万円/㎡
乃木坂ザタワー（港区）
133万円/㎡　400%　33.3万円/㎡
青山一丁目（港区）
128万円/㎡　400%　32万円/㎡
浜離宮ザタワー（港区）
125万円/㎡　600%　20.8万/㎡
文京小石川ザタワー（文京区）
124万円/㎡　600%　20.7万円/㎡
三番町ヒルトップレジデンス（千代田区）
117万円/㎡　500%　23.4万/㎡
広尾ヒルトップレジデンス（渋谷区）
93.8万円/㎡　400%　23.5万円/㎡
元麻布ヒルテラス（港区）
73.1万円/㎡　300%　24.4万円/㎡
渋谷大山町ザプラネ（渋谷区）
66.3万円/㎡　200%　33.2万円/㎡
代々木初台（渋谷区）
53.2万円/㎡　150%　35.5万/㎡

[28542: 匿名さん]

4000万円台で１ヶ月以上売れ残っている、という現実が何よりわかりやすい証拠ですね。

[28543: 匿名さん]

土地単価一位の六本木ヒルトップはクオリティ低いですよ。
つまり、28540さんの意見には整合性がなくなります。

[28544: 匿名さん]

>28542 匿名さん
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667?page=4

[28545: 匿名さん]

>>28544 匿名さん
やはり、ザ・パークハウス白金二丁目タワー
のほうがこちらより遥かに上位なんですね。

[28546: 匿名さん]

お金持ちのマンションパークコート浜離宮はスゲエ。

[28547: 匿名さん]

本当に素晴らしいマンションですね。

[28548: 匿名さん]

三井パークコートシリーズはかっこいいよね。

[28549: 匿名さん]

>>28541 匿名さん
あら。
パークコートだと、三番町より上ですね。

以前に三番町からこちらに移られるという方の、投稿がありましたが、順調にステップアップなさってるようで、良かったです。

[28550: 匿名さん]

>>28545 匿名さん

そうか、白金二丁目タワーの方が上なんですね。

[28551: 匿名さん]

>>28550 匿名さん
飛行機が頭上を飛び始めたら分かりませんよ

[28552: 匿名さん]

>>28551 匿名さん
飛行機の相場への影響あまりないみたいよ。

[28553: 匿名さん]

>>28545 匿名さん

パークシティ武蔵小山が載ってないから例の人が発狂しそう。
と思ったら早速嫌がらせで溢れてた。笑

[28554: 匿名さん]

>>28552 匿名さん
まだ分かるわけない

[28555: 匿名さん]

>>28545 匿名さん
ここの土地価格は港区最低です。新築時は高掴みですからランクインですが、中古になればみるみる順位を落としそうです。

[28556: 匿名さん]

地価は勝負あった。
Ｈ３０路線価
浜松町1930
白金2丁目1570

[28557: 匿名さん]

地価なら虎ノ門とか新橋が港区では一番高いんでないの。

[28558: 匿名さん]

ここは4000万円台で買えるのに１ヶ月以上売れてないじゃないですか。

[28559: 匿名さん]

晴海や有明並みの坪単価にならないと全く魅力無いですね。ここは羽田への通り道、都心ではないですからね。

[28560: 匿名さん]

このマンションホント人気ですね

[28561: 匿名さん]

>>28560 匿名さん

売れ残り部屋を買ってあげてくださいな。

[28562: 匿名さん]

2017年に完売しました。
ちょうど販売から一年でした。
2019年。新元号のパークコートタワーとなりますね。

[28563: 匿名さん]

>>28562 匿名さん
爆笑

[28564: 匿名さん]

>>28563 匿名さん
全て 事実 のみの記述です。
チープ なお住いの方のチープ な煽りには、のりませんよ。

[28565: 匿名さん]

>>28564 匿名さん
新年号が「パークコートタワー」になるってネタかと思っただけよ、笑。自分でも将来が不安だから全部煽りに見えるのかな？過敏になりすぎだよ、笑

[28566: 匿名さん]

それはちょっと苦しいですね。
まぁいいです。

さようなら。チープ人生さん。

[28567: 匿名さん]

>>28482 匿名さん
直結がどんなもんか知らないんだろうな。
もし直結なら、坪８００万でもおかしくないと思うよ。

[28568: 匿名さん]

>>28562 匿名さん

販売から1年で完売って凄いよね。武蔵小山はバルクしたらしいし。ここは既に3割価値が上昇ししてるのも頷ける。
反対に武蔵小山は価値下落中だと。

[28569: 匿名さん]

>>28567 匿名さん
駅直結喜んでるの通勤時間を1分でも稼ぎだい奴隷くらいだろ

[28570: 匿名さん]

坪単価500ちょいで、絶賛販売中ですよ。

協力者住戸は200戸あります。

１ヶ月かけて２戸すら売れてないので、完売は程遠いようですね。

すべて事実です。悪しからず。

[28571: 匿名さん]

誰も引っかかりませんでしたー。

ちゃんちゃん（古っ。笑）

[28572: 匿名さん]

>>28570 匿名さん
地権者住居が200もあるって事？

[28573: 匿名さん]

>>28570 匿名さん
今売られてる部屋は、条件が悪いか販売価格に4000万円とか盛られた部屋ですよね

そして、このタイミングで買うなら竣工を待って中を見て決めるでしょ、普通は

[28574: 匿名さん]

>>28573 匿名さん
なるほど、協力者住居が法外な価格で売り出されてるから、見せかけだけ坪単価が上がったように見えているわけですね。

[28575: 匿名さん]

このマンションgreatだね。

[28576: 匿名さん]

>>28574 匿名さん
支離滅裂です
>>28575 匿名さん
イタリア街に再開発追加です
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=51210
https://www.decn.co.jp/?p=104885

[28577: 匿名さん]

>>28574 匿名さん

実際に売れてますよ？

[28578: 匿名さん]

>>28576 匿名さん

イタリア街も浜松町駅前も、こことは土地価格の水準が違いすぎて、相互に土地価格に影響を与える地域とは判断されないのです。

[28579: 匿名さん]

>>28545 匿名さん
この序列って、何のランキングの積りですか？
実は右横に㎡単価の数字があって、その単価ランキング１位は15六本木ヒルズﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ２位が11ア－クヒルズ仙石山レジデンスだったと記憶しています。それ以下は面倒くさくてwatchしなかったが、あなたはそれを恣意的に削除していますね。

[28580: 匿名さん]

>>28573 匿名さん

条件の悪い住戸だから売れないと言い訳するのに、条件の良い住戸は高値で売れたとアピール。都合の良い事だけアピールするのはフェアじゃない。マンションの実力はプレミアムフロアじゃなく中層階の売れ行きで決まるのです。そもそも土地価格が安く、条件の悪い住戸ができてしまう設計に問題があり、一棟の建物の格が低いのです。

[28581: 匿名さん]

パークホームズ千代田淡路町、勝どきザ・タワーのスレを訪れた方達が、このスレに粘着しているようですね。

スレッド下部に表示されるようになったみたいです。

[28582: 匿名さん]

>>28569 匿名さん
違うね、駅前の商業やオフィスが至近、直結することに意味があるんだよ。雑居ビル抜けて５分とは雲泥の差なんだが。

[28583: 匿名さん]

しかし勝どきの人達が内陸側に何の用事があるのでしょうね。

[28584: 匿名さん]

>>28583 匿名さん
勝どきを検討する人が、ここも検討してたんでしょうね。同じ湾岸ですから。

[28585: 匿名さん]

？
内陸と川向こうの話です。
まあなんでもいいです。

[28586: 匿名さん]

内側か外側かでは違いますが、同じ湾岸マンションでは？

[28587: 匿名さん]

ここ買った人の中で大門、汐留付近に勤務してるサラリーマンっているのかな？召使いが財産投げ打ってご主人様の家の隣に家買った感じ？

[28588: 匿名さん]

どうでしょうか。
どこから湾岸かは曖昧ですが、山手線内側は一般的には内陸でしょう。
とは言っても抽象論ですし、決着した話を蒸し返すのは荒れる元なので、この辺りにしておきましょう。

[28589: 匿名さん]

>>28587 匿名さん
TV局（女子アナetc）、航空関係（CA 機長）は多いエリアですね、浜松町は。
名前は伏せますがオプション会にも来ていましたよ。
とは言っても、六本木のようにギラついた感はなく、緑に恵まれた落ち着いたエリアです。

[28590: 検討板ユーザーさん]

>>28588 匿名さん
基本的に23区あたりは内陸ではないかと

[28591: 匿名さん]

浜松町は文字通り湾岸ですよ

[28592: 匿名さん]

山手線内側は内陸、外側は湾岸。

極めてシンプルな話でした。
まぁ、どちらでもよいですよ。

[28593: マンション検討中さん]

>>28583 匿名さん

ココが内陸といわれても。。

[28594: 匿名さん]

まあ、この港区子供向けサイトに載っている、「江戸時代以前の海岸線」より外側は内陸とは言わないよね。「埋立地」。

https://www.city.minato.tokyo.jp/kyouikucenter/kodomo/kids/shizen/chis...

[28595: 匿名さん]

>>28592 匿名さん
極めてシンプルに間違えてるね、笑

[28596: 匿名さん]

ここは山手線外側にある浜離宮庭園を、名前に付けてるマンションです。

[28597: 匿名さん]

>>28596 匿名さん
浜離宮庭園が山手内側で港区ならなお良かったかもね

[28598: 匿名さん]

山手線が海の上走ってるなんて萌えるなあ...千と千尋の神かくしみたいだ

[28599: 匿名さん]

>>28593 マンション検討中さん

武蔵小山が準都心と言われる位違和感ありますよね

[28600: 検討板ユーザーさん]

「港」区とか言い出したら、全部湾岸かもしれない。車派なら丘上オーシャンビューが一番。電車派ならパークコート浜離宮は最高の立地。ＪＲでも地下鉄でも楽。寒い冬、湿った夏に、客人たちにも丘は登らせたくない。

[28601: 匿名さん]

内陸にも埋立地・低地・台地の３つがあるとは、面白いですね。

[28602: 匿名さん]

>>28456 通りがかりさん
やっぱりアルフレックスにしました。
ケチ、ですかね。笑

[28603: 匿名さん]

>電車派なら最高の立地

確かに線路際なので
鉄道好きにはたまらない立地ですね。
毎日たくさんの電車を見たり通過音を楽しめて。

[28604: 匿名さん]

>>28603 匿名さん

皮肉はいらない

[28605: 匿名さん]

希少価値のタワマンからどこでも再開発、どこにもタワマンとなった今日。中国人爆買いや日本人煽られ買いもなく、是からは本質評価のタワマン同士のコンペ突入。勝ち組、＊＊組の線引きが明確化される時代となりました。

ここはメジャー入りできるか？マイナー行きか？
皆さんの客観的評価をみてるとメジャーグループは赤坂虎ノ門麻布台白金の港区内陸部再開発タワマンで、ここは残念ながらマイナーグループかな。

[28606: 検討板ユーザーさん]

完売してもこれだけスレッドが賑わうなんて、ここ数年でもトップクラスの注目度の高いマンションですね。

[28607: 匿名さん]

最後の椅子取りゲームの勝者ですね、こちらは。

[28608: 匿名さん]

椅子が売れなくて困ってます。誰か4000万の物件買ってくれ！

[28609: 口コミ知りたいさん]

>>28602 匿名さん

頑張りましたね！笑

[28610: 匿名さん]

>>28605 匿名さん
本質、とか客観的、という言葉を使いたいなら、文章ではなく、数字で語りましょう。
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667?page=4

[28611: 匿名さん]

内陸ってのは高崎あたりを言うのであって、江戸は全域湾岸だよ～

[28612: 匿名さん]

もうすぐ引っ越しだよ
そしたらここも閉鎖される
去年は良いことなかったから、今年は気分一新で良い年にしたいな

[28613: 匿名さん]

湾岸と内陸って何か違いがある？

[28614: 検討板ユーザーさん]

>>28592 匿名さん
極めて恥ずかしいコメントですね。

[28615: 匿名さん]

賃貸も続々と埋まってますね。
8階辺りの条件の良くない部屋で、大体坪2万弱。

過去の言いがかりは全て無駄になりました。
25階辺りなら坪2.2万は軽く超えるでしょう。
利回りから逆算すると、現在の物件相場 坪680あたりとちょうど一致する為、これ以上議論の余地はなさそうです。

[28616: マンション検討中さん]

>>28610 匿名さん

これ引き合いに出してる人、最近やたら見るけど、完全に間違えてるよ。

ここの人たちがやりたいのは分譲時から転売時の価格上昇率ランキングにおいて、浜離宮タワーのポテンシャルがいかに高いか、または、そうではないか。

その議論がしたいんでしょ？
詰まるところ。

この資料をはじめに提示してきたのは否定側の人間のようだけど、このランキングは一切、騰落率を反映していない。直近の成約事例から弾き出した坪単価目安ってだけで。

例えば件の白金二丁目タワーだけど、これは転売して高く売れました、というか三菱地所が頑張って何とかこの価格で完売にこぎつけました、っていうデベとして1次取得者に初めて捌いた価格を成約実績として出しているに過ぎなくて。

つまり、白金二丁目の当該部屋を掴んだ人はさらにここからアップサイド狙わなきゃいけないから相当きつい、無理があると思うけど。

逆に、アークヒルズ仙石山なんかは分譲価格が当時めちゃくちゃ低くて殺到して、今のこの仙石山の坪単価は分譲価格をゆうに二倍弱まで伸びた価格が掲載されているわけで、まったくこれは本来の指標の見せ方、在り方として、統一性のない無理無理な指標。

最低限、①分譲年代②分譲価格からの騰落率、この2つを併記した上で書いていかないと、見比べる意味もない。

ぼくは中の人間だからすべてをよく知っているから時代、時代に輝いたマンションをよく熟知しているけど、素人のみなさんには厳しいかなと。

ちなみに、2000年以降2000年代半ばまでの案件
なら、
例えば金持ち向けなら

①広尾駅すぐのザ・ハウス南麻布

庶民向けなら

①シティタワー品川

とか。

2015年?2019年現在までの販売開始案件に限定しての騰落率ランキングについては、まだ確定できない。

2025年くらいに振り返ってみるといいよ。

[28617: 匿名さん]

長文を理解できなかった俺氏 涙目

[28618: 匿名さん]

そもそも浜松町は湾岸物件なので、アークヒルズや白金と同じ土俵で語ることに無理がある。

[28619: 匿名さん]

読みにくい長文だから、最初から読んでいない。
書いた人、ご苦労。

[28620: 匿名さん]

内側いこーる内陸っしょ jk

[28621: マンション検討中さん]

ぼくは三井でも三菱でもないけど、プロの間では浜離宮はアップサイドとれるね、今聞いたら耳に優しい数字だよね、という評判。

白金二丁目にはそんな話は聞かないかな。
来月から価格出しの三井、三菱JV分譲のパークコート文京小石川ザ・タワーの1期予定価格を、確定前とは言え知っている身としては、やはり浜離宮を買った方々は非常に先見の明があったと言わざるを得ない。

悔しいけど。笑

ちなみに三菱の南平台、三井の渋谷ザ・タワーや野村とJVの三井のthe court神宮外苑、これから価格発表だと南麻布のパークコート、どれも強い価格で出してきてるけど、まだまだ売れてるね。

ただ残念ながら、今今で買ってる方々は大体がぼくを含めた皆様とはレベルが数段違う方々かな。

浜離宮は確か分譲開始が2016年だったかと思うけど、2016年以降に分譲開始した物件の中で、騰落率を2025年くらいに見直してみると、圧倒的に浜離宮が勝つかもね。プロとしてそんな気がする。他に思い当たるマンションがないかな。

いろいろあった鹿島のパークハウス南青山は除いてね。笑笑
アレの竣工、分譲開始年を正式にいつとみなして後世に語り継いでいくべきなのかは闇が深すぎて何とも言えないな。

[28624: 匿名さん]

丸の内も湾岸ですね

[28625: 匿名さん]

>>28624 匿名さん
千代田区も湾岸ですよ。

[28626: 匿名さん]

買っちゃった人はそりゃ必死だよな。3A買うような桁違いの金持ちと違って、通勤の交通利便性で買ったちょっと良いとこのサラリーマンが多いだろうし。清水の舞台から飛び降りる覚悟で買った億ションが値下がりすれば命削られる思いだろう。

[28627: 匿名さん]

下がってもいいけど、他のマンションより下がらないと思うよ
安かったから

[28628: 匿名さん]

湾岸と内陸の境は　＞28594　の港区公式見解で決着済み。ここは紛れもない湾岸。