パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[2851: 周辺住民さん]

鹿島の浜松町駅直結タワーには港区文化芸術ホールが低層階に設置されます。
大ホールは600席程度らしいので中央区公会堂より大きそうです。
分譲等の情報はわかりません。
竹芝のタワーは賃貸のようです。

芝消防署は出動時、第一京浜までは「無音」のようです。近隣のホテル等に配慮してるみたいです。
地下や屋上などに訓練の施設があるそうです。（無関係ですね）
確かに「住宅地エリア」を担当していないため、出動回数は少なめ？かもしれません。

線路の音は一番近い京浜東北や山手は多少音はしますね。ただ、貨物のような音ではありません。
新幹線は速度が遅いこととレールの継ぎ目の改善でそんなに気になりません。

あくまで自分の感覚ですが。。。

[2852: 匿名さん]

ゲストルーム上手く使えれば便利ですけど、最近では民泊の温床ですからね。
結局予約も取れないんなら管理費高くなる分損なだけですよ。
無くして欲しいくらい。

[2853: 匿名さん]

>>2852
特に高額物件だと、セキュリティやプライバシー等、
興味本位で覗かれたくないってのがあるのかもね
確か青山はゼロだったような・・・
あそこは無駄を省いて一戸でも余分に売って少しでも儲けたいって物件でもないし、
ゲストルームが本当に富裕層に需要があるのであれば、平気で10部屋ぐらい造りそうｗ

[2854: 匿名さん]

>>2851 周辺住民さん
消防車に限らずですが、第一京浜沿いの騒音はかなりありますよ。サイレントの音は特に。

[2855: 販売関係者さん]

>>2854 匿名さん
フェラーリやランボルギーニのフルスロットルの音も結構耳障りです。
一本路地入ったウチでさえ、いまのはアヴェンタやな。ってわかるくらい。

[2856: 匿名さん]

ゲストルームいらんでしょ

[2857: マンション検討中さん]

>>2856 匿名さん

ゲストルーム1部屋だけにして管理費安くなるなら納得ですが、管理費はスケールメリットが全く感じられない程割高なんですよね…
エレベーターもケチってるのに、どこにそんなお金がかかってるのか不思議。

[2858: 匿名さん]

線路の音、上に響くでしょうから、建物が完成してからでないと音の程度は分からないのではないでしょうか。

[2859: 匿名さん]

こことは格下の中央湊でさえゲストルームは2部屋ありますよ。１ルームはそこまで多くなかったし。
同じ再開発でも違いますねぇ。
こちらの方が価格もかなり高いのに。
浜松町立地だけですべて納得できるならいいんですけど。

[2860: 匿名さん]

>>2859 匿名さん

最寄りが浜松町、線路沿いの古ビル密集地を立地が良いと判断するかどうかですね。

[2861: 匿名さん]

>>2857 マンション検討中さん
そうですね。ここは大規模タワーにも関わらず、とても管理費が高いですよね。免震メンテナンスコストを考慮しても高過ぎます。どなたか内訳を確認された方はいらっしゃいますか？

[2862: 検討板ユーザーさん]

>>2860 匿名さん
そこも再開発されるんじゃないの？

[2863: マンション検討中さん]

>>2862 検討板ユーザーさん

今のところはそうした計画はないみたいですが、将来的には分からないですね。

御成門駅の交差点には高さ120mのオフィスビルができるようですが。

[2864: 匿名さん]

プレシス汐留の隣のビルは男性専用のカプセルホテルに
コンバートしましたし、周辺はビジネスホテル建設ラッシュですね。

[2865: 匿名さん]

>>2864 匿名さん

それはどちらかというとマイナス要素では…

[2866: 匿名さん]

>>2861 匿名さん

三井は管理費が高い傾向がありますね。ここに限らず。

[2867: 匿名さん]

修繕費含めて将来のコスト気にするなら、そもそもタワマンはやめておいたほうがいいのでは？

[2868: 匿名さん]

ここを余裕をもって買える層からすれば管理費・修繕費は気にならないのでしょうね

[2869: 匿名さん]

>>2867 匿名さん

修繕費や管理費が適正なタワマンは幾らでもあります。
ここが特に共用部の内容と金額の関係がおかしいという話。
管理費の割に品質が悪い、言い換えでも良いですよ。

[2870: 匿名さん]

>>2869 匿名さん

同感です。
高いなりの良質な設備とサービスの提供が為されるならば文句はないのですけどね。
一般的なタワーマンションの倍するのは解せないです。

[2871: 匿名さん]

湾岸タワマン管理費ランキング

[2872: 匿名さん]

ここ買うクラスの検討層はこの程度の管理費の違いなんてまず気にしないよ。高級物件とはご縁のない外野が勝手に騒いでいるようです。

[2873: 匿名さん]

気にするから笑。

[2874: 匿名さん]

ここの床のスラブ厚はどのぐらいですか？コストカットの話が出てましたが、十分な厚さは確保されてますか？

[2875: マンション検討中さん]

>>2874 匿名さん
正確な数字は持ち合わせていませんが、1LDKを除き全室天カセ入りなので、そこは問題ない程度は確保されているかと。

[2876: 匿名さん]

>>2873 匿名さん

気にしないことにしておきたいんですよ、察してあげてください(笑)

[2877: 匿名さん]

管理費が気にならない客層だと思うならば、安すぎて将来4倍に値上げ予定の修繕費の方を最初から普通の値に設定するでしょう。

[2878: 匿名さん]

>>2877 匿名さん

確かに。
パークコートなんだから、修繕積立金は最初から400円/m2に設定すべきですね。
どうしてこちらは貧乏臭い安値設定にしているのか。

[2879: 匿名さん]

修繕積立は1戸当たり3～4万/月は積み立てないと大規模修繕は無理って話。たいてい、後から大幅値上げが待っているけど、騙しのテクニックだよね。

[2880: 匿名さん]

特にタワマンは気をつけなくちゃね…

[2881: 匿名さん]

ここ売れますかね。希望住戸の申し込み状況どうですかね？

[2882: 匿名さん]

同じ港区でも、飛行機通過予定エリアを避ける人たちが増えるでしょうから、飛行機に関係ないここは売れると予想します。

[2883: 匿名さん]

>>2871

管理費の高い三井物件が抜けています。のらえもんさんのブログによると
キャピタルゲートプレイス　336円
センチュリーパークタワー　345円

[2884: 匿名さん]

販売直前のこの時期に管理費が高いと言ってもどうしようもないですね。もし購入したら、金額以上にしっかりと管理してもらいましょう。

[2885: 匿名さん]

>>2879 匿名さん

そういう小細工をしてまで修繕費を安く見せないと客が捕まらないくらい、ここの想定顧客層はカツカツなのでしょうか。

それなら管理費ももう少し合理化すべきでは？
と思ってしまいますね。

[2886: 匿名さん]

パークシィ大崎ザタワーは、管理費３６３/m2だし、三井の管理費は高いのが多いですから。

[2887: 匿名さん]

シティのテが抜けたし、円も抜けました。すみません。

[2888: マンション比較中さん]

どのような店舗が入居しますでしょうか？
元店舗（地権者？美容室？）などもはいるのでしょうか？
子育て施設やスーパー以外は併設ビルでしょうか？
情報が少ないような・・・

[2889: 検討中]

っていうか、浜離宮が普通のパークコートなんだと思うよ。
青山見てきたけど、あれはパークマンションか、それがしっくりこないのなら、なんか別のブランドを名乗って良い、と思った。

[2890: 評判気になるさん]

浜松町駅前の鹿島の物件は三大貧民窟の芝新網町に近接してるので場所柄のイメージはこちらがうえではないでしょうか。銀座も近いですし

[2891: 匿名さん]

>>2890 評判気になるさん
一帯が再開発されますし、そのようなイメージは残らないと思いますよ。銀座も日常的に歩ける距離ではありませんし、駅直結の価値や利便性に勝ることはないと思います。

[2892: 匿名さん]

浜松町駅直結のマンションはいつ頃できるのでしょうか？

[2893: 匿名さん]

>>2891 匿名さん

ここが駅直結なのかと、一瞬錯覚しました。いくつも建つのでは希少性が。

[2894: マンション検討中さん]

鹿島の駅直結マンションは利便性は最高クラスではあるものの分譲マンションの資産価値としては疑問的もいくつか。
下には劇場が入り、人の入りが多く住環境は良くない懸念がある。
400戸の大規模マンションなのに高級感を醸し出すエントランスや植栽を造ることが困難。
東と北は200m級のビルが隣接するためお見合い、眺望が確保できるのは西と南のみ。

ただこれらの点は賃貸マンションとしては大きな問題ではないため、再開発で作られる周辺のマンション同様に賃貸専用となる可能性が高いのかなと思ったりしています。

[2895: マンション比較中さん]

確かに鹿島の駅直結マンションの情報はまだ出ておりません
劇場ですので深夜までとはないと思いますが、夜間までは人の出入りはあると思われます。
ただ、災害時には拠点となり、安心？かもしれません。

眺望は西が抜けていると思います。
北側ニッセイ浜松町クレアタワー：地上29階、高さ約156m
東側A-3棟：地上42階、高さ約200m
北東A-1棟：地上42階、高さ約200m

南は抜けておりますが川を挟んでクレストプライムタワー（地上39階. 高さ131m）
レインボー方面は野村不動産の再開発によって変わると思われます。
但し、西側の東京タワー方面は綺麗に抜けていると思います。

浜松町近隣での再開発で現在、分譲と解っているのはここ（浜離宮）だけだと思います。

[2896: 匿名さん]

どうしても浜松町という人でなければ、少なくとも私は、シティタワー恵比寿が気になっています。あちらのほうが住環境的にも好ましく、入居時期が早いのも嬉しいのですが、販売が来年というのが悩ましいです。

[2897: マンション検討中さん]

施工は鹿島建設ですが、もちろんデベロッパーが入るんですよね。
これだけの高層ですから、三井か地所かスミフが本命ですかね。
区有地を大いに含むので、借地権付きのマンションになる可能性もありそう。

浜離宮に見切りを付けてから、こちらのマンションが気になっています。
誰かスレ立ち上げてくれませんかね笑

[2898: 匿名さん]

>>2896 匿名さん

住環境を気にするなら恵比須の街は、新航路飛行機が飛ぶリスクがあったはず。

[2899: 匿名さん]

>>2898 匿名さん
こちらは線路や首都高、消防署や第一京浜、古い雑居ビルに囲まれた埋め立て地ですよ？

[2900: 匿名さん]

>>2899 匿名さん

こちらは、それらが織り込まれた価格。あちらは、まだ飛行機通過を織り込まれない価格になるでしょう。

[2901: 匿名さん]

T3サッシが入ったタワマンで飛行機はあんまり関係ないんじゃ？飛行機が飛ぶ昼間の時間帯は家にいないわけだし。

[2902: 匿名さん]

恵比須はT3なんですか。T2のタワマンも多いですよ。15時から19時まで飛ぶので、子供が帰宅して勉強する時間帯です。

[2903: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[2904: 匿名さん]

恵比寿も良いと思うが、スミフなんで価格が破格になりそう。私は恵比寿の物件は最低坪700以上が必要と見てる。

[2905: 匿名さん]

>>2902 匿名さん

数十万あれば内窓リフォームはすぐできますよ。
防音効果だけでなく断熱性も相当上がります。
今なら経産省の補助金も出ますしね。

[2906: マンション検討中さん]

以前、芝公園に子供用の遊具がないと書き込まれていましたが嘘ですね。
御成門駅の横は芝公園ですが、ブランコや滑り台等があります。

[2907: マンション検討中さん]

結局、購入することをやめたため、札入れ(と言うんですかね？)はしませんでしたが、倍率はどうだったのでしょうかね

[2908: 評判気になるさん]

今日、正式価格発表です

[2909: 匿名さん]

防音工事をしてまで恵比須に住みたい人、が何で無関係なこの物件に書き込みに来るのでしょう。

[2910: 匿名さん]

>>2907 マンション検討中さん
うちも今回は登録を見送りました。低層階にあまりに賃貸住戸が多すぎます。その割りにエレベーターやゲストルームなど共有設備が貧弱すぎます。どなたかも仰っていましたが、あれだけ低層階を賃貸フロアが占めるのであれば、せめてエレベーターくらいは賃貸フロアと分けて欲しかったです。

[2911: 評判気になるさん]

先週、あらためて会社帰りに汐留から現地を歩いてみましたが、ちょうど消防署から救急車が出動するところでした。出動するタイミングではサイレンをならしていませんでしたが、出動して早々にサイレンならしていましたよ。スムーズに第一京浜の交差点に進入するために、当たり前といえば当たり前かもしれませんが、方角にして特に西側や北西角は、かなりサイレンの音がうるさいと思いますよ。うっかり、消防車のことだけ想像していましたが、当たり前ですが救急車もあるので、出動も頻発でしょう。そちらの方角の部屋を検討されている方は、ご自分できちんと確認されたほうがよいかと思います。

[2912: 評判気になるさん]

>>2911 評判気になるさん
特に西側にバルコニー(開口部)のある部屋は、ですね。比較的 上のほうの階や、南寄りの部屋など、物理的に距離のある部屋であればさほど気にならないかもしれません。実際のところは住んでみないと分かりませんが、念のため。

[2913: 匿名さん]

音は上に上がりますので、サイレンだけではなく線路の音もかなり気になるようになるんじゃないか？

[2914: 評判気になるさん]

羽田の新飛行路もあるので、騒音がきになる方々は妥協しないと都会には住めませんね。湯沢に静かで安いのがたくさんあります。そちらへどうぞ。

[2915: マンション検討中さん]

確かに羽田の件は赤坂麻布青山あたりも一等地も迷惑しますね。かなり影響がある予想でした。住友はこの件で大崎と目黒が延期となりました。

[2916: 匿名さん]

>>2914 評判気になるさん

皇居回りは静かですよ。
番町物件は良いですね。

[2917: 評判気になるさん]

番町は値崩れしてるといっても高いのと、売りのマンション急増で小学校の質が…

[2918: マンション検討中さん]

>>2916 匿名さん
皇居周辺は飛行機は飛ばないですね。

番町は静かで良いなと思います。

[2919: 匿名さん]

>>2917 評判気になるさん

小学校を公立で考えなければ全く気にならない要素だと思いますよ。

[2920: 匿名さん]

今度は番町良い良いのアピールですか。あそこもここと競合してますものね。

[2921: マンション検討中さん]

事業協力者が４割もありますが、どうなんでしょうねぇ。

[2922: 匿名さん]

>>2920 匿名さん

何か、必死ですね…可哀想。

[2923: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[2924: 評判気になるさん]

消防署が近いのはメリットで救急車がすぐ来る。
高齢者世帯には絶大な安心感があります。

[2925: 匿名さん]

この付近はgentrificationを推進してますから、地権者住戸が
ある程度あるのも当たり前なのかもしれません。

[2926: 匿名さん]

>>2924 評判気になるさん
おもしろいご意見ですね。さすがにここまで近すぎる必要はないと思いますけど。

[2927: マンション検討中さん]

>>2926 匿名さん
そんなの気にするなよと言いたい

[2928: 匿名さん]

いくら近くても高層階なら救急隊到着は5分では無理なのでは

[2929: 匿名さん]

>>2928 匿名さん

救急隊って、管理に言ってから館内を動くんですかね。知らない人が見たら不安に思うだろうから。

[2930: 匿名さん]

うちも西側の東京タワービューを期待して検討しましたが、東京タワーの丁度前に東京プリンスホテルがあり、
老朽化のため建て替えを検討したが、ラクビーワールドカップ及び東京オリンピックの駆け込み需要にに間に合わないとのことで、今回はとりあえず改装という形で済みましたが、その後本格的に建て替えで高層のホテルが建築されそうで、たとえ高層階を購入しても永久的な東京タワービューが確保されないかもとの懸念から申し込みを見送りました。プラス場所柄やむを得ないのかもしれませんが、地権者の方が非常に多いのも気になりました。

[2931: 匿名さん]

自分も今回は見送ります。やはり価格が高いので、3年後引き渡し時の金利上昇の可能性を考えると非常にリスキーと思います。

[2932: 匿名さん]

もしも東京プリンスホテルが高層になったらここだけでなく多方面で影響がでてくるだろうな

[2933: 匿名さん]

>>2932 匿名さん
ただ、ここの西側の東京タワービューは、特にドンピシャで丸かぶりですよね。少なくとも低層階についてはリスク高過ぎます。

[2934: 匿名さん]

ひっきりなしに通る電車、新幹線の音に萎えた。

[2935: 匿名さん]

東側と北側以外は、今後もいまの眺望を確保して続けるのは難しいでしょうね。北側は日本一のランドマークタワーなど、今後の大手町周辺の再開発が楽しみな変化になるかもしれません。

[2936: 匿名さん]

あの常盤橋に建つタワーとの間には、別な高層建築物があり過ぎでしょう。上の方しか見えなさそう。

[2937: マンション検討中さん]

ここは津波きたらどうなるのか

[2938: 通りがかりさん]

ここって埋め立て地ですか？

[2939: 匿名さん]

>>2938 通りがかりさん
埋め立て地です。標高も2メートルに満たない地域で、浸水や液状化の対象エリアにも含まれていたと思います。

[2940: マンション検討中さん]

埋め立て地の歴史が下記のサイトで確認出来ます。
今昔マップ　on the web
1890年には既に埋め立てられています。
住所を入力すれば確認出来ます。

http://ktgis.net/kjmapw/kjmapw.html?lat=35.6648318456195&lng=139.76263...


1880年以前に砂地部を埋め立て　銀座あたりと同等ですがギリギリ砂浜だった土地ですね。
港南の方とは少し埋め立て深さが異なります。

https://www.google.co.jp/search?q=%E6%9D%B1%E4%BA%AC+%E5%9F%8B%E3%82%8...

[2941: マンション検討中さん]

東京湾に津波が来た場合
南海トラフ地震の場合、1.88m程度ですね。

https://matome.naver.jp/odai/2138374477953763001

第一京浜には海抜２ｍと書かれています。

東京湾は浅いので津波はあまり気にする必要ないのでは。

[2942: 評判気になるさん]

景色や騒音を気にされる方はとうきにはすめません。田舎へどうぞ。津波を気にされる方は山奥へどうぞ。熊がでるかもしれません。

[2943: マンコミュファンさん]

>>2942 評判気になるさん

どっちも資産価値に関わる事だけどね。どうぞお買いなさい。

[2944: マンション検討中さん]

もうすぐ抽選なので真剣に買いたい方のみ参加お願いします。騒音や津波、眺めが気になる方はここにはおよびではありません。過疎地の空き家はいかがですか。静かで一生眺望は守られますよ。山なら津波も来ません。

[2945: 匿名さん]

川が塞き止められて出来る山津波、ってのを知らない人だね。

[2946: 評判気になるさん]

倍率はどんなもんですか？西側が人気らしいですが。

[2947: マンション検討中さん]

買おうとしてる1.2億の部屋ですが
新築プレミアム分が値下がりして
数年で1割下がったとして
約1000万円程ですが
そんな大金が数年で減価してしまうと
思うと二の足を踏んでしまいます。
でも今のご時世で倍率も低そうなので
好きな部屋を選べるメリットはありますが
その好みの部屋を5年後、10年後に
2割下がってたとして
2000万円とさらに大金が減価することになり
やはり今の高い相場では
買うべきでは無いなぁと理解つつ、

でも買いたいなぁ、
もしかしたら、更に価値が高まって、
せめて横ばいに成らないかなぁと
妄想の押し問答です。

三井さんの値付けが
ローカル相場より高過ぎるのが
将来の横ばい傾向に成らないような
不安感を煽ってますよね。

12月4日に申し込むか、断るか
相変わらず、悩んでます。

[2948: マンション検討中さん]

今の時代で港区新築パークコートに住めて数年で1000万円の下落で済むなら別にいいのでは？その間、住んでるわけだし、数年しか住まないという前提もないと思うので下落タイミングで売る必要もないと思いますし。
何れにしても1000万下がったら？を心配する方が購入する物件ではないと思います。

[2949: マンション検討中さん]

さんざん悩みましたが購入希望出すこととしました。
明らかに価格が高い相場ですが、少なくとも新築価格が一気に下がることも考えづらく。

今後は小規模物件は別として、大型物件は大手デベは体力あるし、在庫コスト（金利負担）にも耐えられそうだし、
労務費は下がらなさそうだし、で新築価格はあまり下がらないと思いました。

２０１９年末までに価格が暴落したら手付けは諦めることとします。。。

[2950: 匿名さん]

>>2949 マンション検討中さん
少なくともツインパークスよりは全然高値で売れるでしょうし、下がってもそれくらいを最低価格としてみて判断すれば良いのではないですかねぇ。