パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[28360: 匿名さん]

なるほど。
役に立った情報があるとすれば

離宮や芝公園・増上寺の豊かな緑地帯に包まれながら → 半径600m以内に密集、稀有

東京を象徴する景観を日常風景 → もちろんこれは、浜離宮・東京タワーや丸の内・虎ノ門ビル群

変わりゆく都心コア地域再開発 → 説明不要

良質な教育環境 → 御成門小学区は都内第3位

日本屈指の商業エリア → 銀座・有楽町

インターナショナルな環境 → 説明不要


なるほど。
確かにこれは、慎ましい生活^_^です♪♪

[28362: 匿名さん]

線路脇、変電所、浸水リスクなどなどが抜けてますが、まあ、説明不要ですね。

[28367: 匿名さん]

>>28362 匿名さん

それ武蔵小山の特徴ですよね
武蔵小山の説明は求めていません

[28371: 匿名さん]

ワイトタワー浜松町
築10年　清水施工
20階 南向き 62.53m2
募集賃料298千円 @15,800円
空室率6/218、経費率20％として
価格に換算で坪379万

利便性が高いとはいえ、住環境の悪い浜松町で築10年経てばこの程度の賃料しか取れず価格も安い。PC浜離宮は分譲のわりに建物品等が低いが賃貸のWT浜松町よりはやや良好。立地ではWT浜松町に劣る。PC浜離宮と立地が同じ線路脇の築11年のプライムクレストタワー芝をみても資産価値低いのは明らか。浜松町駅前再開発の恩恵のおこぼれも拾えない。

住環境が悪く賃料も取れない浜松町だから、三井はWT浜松町の賃料水準をみてPC浜離宮の価格を設定したが、「山手線内側」「浜松町駅再開発」「利便性」のキーワードに客が飛びつきハマってしまったということだろう。PC浜離宮の売れ行きには販売した三井自身が驚いたはず。

冷静になってPC浜離宮を評価すれば中古になれば値を下げるペースが早いと思う。かなり自信あり。

[28372: 匿名さん]

>>28371 匿名さん

ツインパークスは？

[28373: 匿名さん]

>>28371 匿名さん

お疲れ様でした。
次からはロジカルにお願いしますよ。

ちゃお。

[28375: 匿名さん]

北向き8階35平米で19万なので、20階80平米だと50万くらいでしょう。
パークコートタワーなので、建物グレードも全然違います。言わずもがな、普通のその他タワマン等は比するにあらず。

そろそろ真面目に答えるのが、面倒くさいです。

[28376: 匿名さん]

浜松町周辺の再開発はまだ一つも完成していない。クレアタワー、竹芝再開発の200メートル級のビルも姿が目立って来てますよね。完成すれば浜松町のビジネスパーソン人口は確実に増加しマンション需要も高まりますよ。

ゴクレタワーなどパークコート浜離宮から田町方面に徒歩13分もかかる距離。駅の向こう側は廃れてるし、パークコートタワーと一緒にされては困ります。ホワイトタワー浜松町など完全な賃貸物件で言わずもがな、でしょう。

浜松町はこれから変わりますよ。楽しみにしていてください。

[28379: 匿名さん]

増上寺の除夜の鐘の音も愉しみですね^ ^

なんせ正門をうちから見下ろすことができますから^ ^

[28380: 匿名さん]

>>28372 匿名さん
ツインパークスとここと、周辺歩いてみれば差に気づくはず。近場といえど差は歴然

[28381: 匿名さん]

山手線外側と言えど、頑張っていると思います。

[28382: 匿名さん]

>>28380 匿名さん
まあ築17年ですからね
しょうがない

[28385: 匿名さん]

ツインパは門構えがいいからパークマンション千鳥ヶ淵より格上だよ。

[28386: 匿名さん]

屁理屈こねて子供だねぇ。門構えで全てが決まる訳ないだろ。大丈夫か？

[28387: 匿名さん]

>>28386 匿名さん
何も分かってないねぇ。。マンション買うの初めてなのかな？

[28388: 匿名さん]

まぁまぁ。良いではありませんか。
しかし気持ちの良い風が抜ける清々しいエリアですね。
浜離宮の緑や冬場ならではの暖色東京タワーが、マンションの価値を引き立てます。

[28391: 匿名さん]

良いマンションを買うと自然に発せられる言葉のように思われました。
初詣。いつでも増上寺にいらしてください。
除夜の鐘の音が届きますように。

[28392: 匿名さん]

長く続くスレッドだね
人気物件の証だ

最近は、こういう物件でないね

[28393: 匿名さん]

>>28375 匿名さん

では賃貸仕様のWT浜松町と高級物件のPC浜離宮、賃料がどれくらい変わるか論理的に考えてみましょう。

PC浜離宮の分譲価格を土地、建物、三井の粗利に3分割する。計算すると２:１:０.７５。賃料は三井の粗利を除いた比率で構成される。これをWT浜松町の賃料に援用すると、賃料15800円／坪だから土地に相当する部分が10500円／坪、建物に相当する部分が5300円／坪となる。

PC浜離宮の建築費が、WT浜松町の建物建築費よりもだいぶ多めにみて30％高いとしても、建物に相当する部分は5300円／坪×130％で6900円／坪となる。

賃貸仕様と分譲仕様での賃料の差は1600円／坪程度、価格換算すると38万円／坪にしかならない。理論的には10年後のPC浜離宮は景気が変わらない前提で417万／坪くらいになっている。

賃料を高く取るには建物品等よりも土地価格が圧倒的に重要ということなのです。

では、パークコート浜離宮と土地価格がほぼ同じ立地の事例をみてみましょう。高品等なパークコートのaskingです。

パークコート千代田駿河台
2018年築 未入居
18階／18階建　3LDK
南西向き　85.29m2
募集賃料405千円@15,700円
経費率を20％と仮定した
募集賃料ベースでの価格は坪431万。

下層パークコートの適正な価格はこんなものです。

PC千代田駿河台と土地価格がほぼ同じ水準のPC浜離宮が、80m2で50万@20,700円なんて冗談も程々にしてほしい。

ここは中古になれば資産価値の下げは早いです。あの立地では再開発の好影響を受けられません。市街地再開発による光と影の地域があるならば間違いなく影です。

[28394: 匿名さん]

そういえば、今見ると千代田富士見とほぼ同じ賃料なんですね、ここ。
山手線でも浜松町は賃料の高さでは上位3位？くらいでしたっけ。

再開発もまだクレアタワーが完成しただけですから、我々も気長に待っているところです。
無関係？というのは笑ってしまいました。

[28395: 通りがかりさん]

まぁ いいと思います。 コレクションですので… 利便性という最大の特徴、それから 芝公園や増上寺のお膝元、これは分かりませんが、将来的な発展性を期待しています！ それだけじゃ ダメですかねぇ、今の他の中古マンションの価格と ここの購入時の価格を比べて下さい、かなり割安ですよ、

[28396: 匿名さん]

一度査定を出しましたが、私のお部屋は80㎡で50万弱ってところでした。
こちらの長文を書かれている方も知識がおありのようですが、私の方は不動産のプロが行った査定価格ですので、どうかご理解下さい。

[28398: 匿名さん]

色々と勘違いしているようです。
路線価は、主に相続税や固定資産税額の決定に用いますが、賃料や価格査定を行う場合、あくまで参考程度にしか用いられません。

最も重要なファクターは、市場で取引・売買される「実勢価格」です。

不動産仲介会社の担当者は、路線価は参考にするものの、売り出し価格査定を行う時には対象の不動産の持つ固有の特性、周辺の再開発や行政の制度変更情報、今後の経済状況の変化や地域性などを考慮して売り出し価格査定額を算出します。

それと、この方は価格が安くなるようにわざと固定路線価を用いていますが、正しくは相続税路線価の方ですね。

お粗末様。

[28399: 匿名さん]

ここはパークコート麻布十番とほぼ同じ地価なんですね。
賃貸も一部屋しか空いてなく、6階の68㎡で40万でした。
ここが同じ地価であることを考えると、確かに20階以上の80㎡なら築9年で50万はとれるでしょう。

[28400: 匿名さん]

麻布十番とか持ち出さなくても、直接の比較対象はツインパークス。向こうのほうが格上なのは否めないが。今賃貸で坪18000円位で出てるね。築年数考えるとここも新築でそのくらいじゃないかな。

[28401: 匿名さん]

？
築17年ですよね。
ブランドマンションでもない築古ですが、頑張っていると思いますよ。

[28402: 匿名さん]

>>28400 匿名さん
どうしても地価で賃料水準を比べたいご様子でしたので、同じ地価のパークコート麻布十番の例を用いさせて頂きました。
ところで計算すると、6階 80㎡では単純計算で47万/月ですから、確かに20階だと50万は越えてきそうですね。

[28403: 口コミ知りたいさん]

>>28400 匿名さん
賃貸で格とかあまり関係ないでしよ。

こちらも三井の高級ブランドパークコートタワー。格としては十分かと。

ツインパークスは悪くないと思いますが、築年数経ってますからね。ディスポーザーもありません。

[28404: 不動産屋]

>>28393 匿名さん
誰にこんな訳のわからない家賃の算定方法教わったの？
28398さんの言ってることが正しいです。

[28405: 匿名さん]

>>28404 不動産屋さん

積算法という賃料の算出方法のひとつで正しいですよ。

28398さんの相続税路線価を使っても固定資産税路線価を使っても、0.7か0.8で割り戻して公示価格ベースに修正したうえで、実勢価格へ修正(実勢価格と公示価格の乖離補正)し、さらに基準容積率100％当たりに直した上で査定してますから問題ないです。

28398さんが、何をいってるのか良くわかりません。

[28406: 匿名さん]

>>28399 匿名さん

容積率が違いませんか？

[28407: 匿名さん]

>>28402 匿名さん

募集事例は事例として信頼性が高くないので、最低でも▲10％以上で計算してください。

ＷＴ浜松町は貸主が三井ですから募集賃料はふっかけていません。貸主の属性で募集賃料の信頼性も変わる事に留意しましょう。

[28408: 匿名さん]

がんば。

[28409: 匿名さん]

>>28402 匿名さん

まずは「PC麻布十番の土地価格がPC浜離宮と同じ」と誤った情報を記載したことに抗議する。わたしが確認したところ

パークコート浜離宮
固定資産税路線価125万／m2
容積率600％
容積率100％あたり208千円／m2

パークコート麻布十番
固定資産税路線価143万／m2
容積率400％
容積率100％あたり357千円／m2

住戸専有面積1m2あたりの土地価格は、麻布十番の方が浜離宮の1.72倍も高い。

建物価格は同じとして、賃料に換算するには細かい計算が必要だが、そこまでは面倒なのでやりたくない。だから概算で、

パークコート麻布十番
6階　67.85m2
賃料398,000円 @19,400円
から判断すれば
浜離宮の賃料単価は6階で@17,000円
中高層階で17,500円が妥当。

プレミアムフロアはどの物件も骨董品扱いだから適正な賃料は理論的には求められない。好き者がいくら高くても買う借りる世界。不動産評価上はノイズ扱い。

賃料17,500／坪の新築マンションの適正価格は480万円／坪。10年後には420万／坪で概ね合理的。WT浜松町から積算法を応用して求めた価格とも合致する。

パークコート浜離宮の10年後、プレミアムフロアを除く平均は420万／坪でほぼ間違いない。