パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
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【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[2812: マンション検討中さん]

このマンション、固定資産税高くないですか？
タワーマンション高層階への増税の適用があるからでしょうか。

[2813: 評判気になるさん]

まもなく正式価格発表がありますが、値下げはありそうですか？

[2814: 匿名さん]

>>2813 評判気になるさん
微調整はあるかもしれまんが、そんなに変わらないと聞きました。

西側はかなり人気があるみたいです。

[2815: 匿名さん]

>>2814 匿名さん
西側がは安いですからね。その割には10階以上はほぼ前立ての建物抜けて、東京タワーが見えるから人気なのもわかる。

[2816: 匿名さん]

>>2815 匿名さん
そうですね。
高層階の2LDKは人気があるみたいですよ。

[2817: 匿名さん]

低層階エレベーター2基はさすがに少な過ぎ

[2818: 匿名さん]

価格調整期で高値掴みにならないかなあ
三年後竣工だし

[2819: マンション検討中さん]

>>2818 匿名さん
確かにその不安はありますよね。

なやみどころではあります。

[2820: マンション検討中さん]

ローンは多分組めるけど、
1億超えの物件を本当に買っても
良いのか熟慮しつつ
買う、買わないの裏付けの後ろ盾を
ネットで探してますが、
結局は買った後に値下がるのかなぁと
悩める子羊です。
11/5にモデルルームに行って確認してもらい
倍率1倍の部屋もそこそこあるようなので
感じられるので人気が無いのか、
それなら売却時も値下げありきなのか〜
と勝手に考えて一人相撲中です。
皆さんは如何ですか？

[2821: マンション検討中さん]

>>2820 マンション検討中さん

お気持ちお察しします。

確かに倍率がついていない、とりあえず一組だけが登録しているような住戸、あるいは登録が入っていないような住戸もありますね。
アンケート締切⇒価格発表⇒登録申込・抽選ですが、営業マンの方のお話では当然と言えば当然ですけど、登録の入った住戸を第一期で売り出すみたいでした。

私も1億を超える住戸を検討していて、1億の価値があるものに1億出すのは良いですが、果たしてここはその価値があるのかなと悩んでいます。

[2822: 匿名さん]

>>2820
永遠に買えないタイプだねｗ
買いか否かと問われたら今は「絶対」買い時じゃない
10年前と比較して価格上昇は仕方ないにしても設備仕様が後退してるとかありえないｗ
本来進歩するのが当たり前だからね、免震ぐらいじゃないの？

それでも最終的には物件を気に入るかどうかだと思うよ
本当に気に入った物件だったら多少下がったとしても納得できるしね
んで買うと決めたら、引き渡し前までは手付放棄がリスクの上限、
引き渡し後は住んだ瞬間二割損は当たり前ぐらいに割り切っとけばいい

[2823: マンション検討中さん]

>>2820 マンション検討中さん
臨場感を出せきれてていない担当営業が悪い。
もっと煽ってあげて！

頭で考えて買ってはいけません。勢いで買いましょう。

[2824: 匿名さん]

ここって本当にパークタワーって思うぐらい標準仕様が安っぽい。
上層階の3億とかする仕様はさすがだけど、一般の仕様は賃貸物件みたいでした。
あれに億出すならもっと全然選択肢あるのではと思ってしまう。
3年後一体どうなってることやら。
模型が物件より浜離宮が大きいってなんかね。

[2825: マンション検討中さん]

確かに。
仕様的には微妙だなって思いました。

玄関ドアのハンドル一つをとっても安っぽかったり｡
カラーセレクトも好きな組み合わせを選べなくて、一番ダークな色を選びたかったけれど、リビングの扉があまりにチープてナチュラルを選ばざるを得ない感じだったり。

間取りも狭くて高く、従来のパークコートのゆとりが感じられないなというのが本音でした。

[2826: 匿名さん]

>>2824 匿名さん

そうですか？
模型は良かったけどなあ。MRの中で一番楽しめました。
どこかの博物館にありそうな感じ。

まあでも、浜離宮を楽しみたいだけならツインパークス買ってリフォームした方が…と思いました。

[2827: マンション検討中さん]

>>2826 匿名さん

おっしゃる通りですね。
今は「絶対に」買いじゃない時期。
損をするんじゃないかとか考えてる時点で、もうズレてますね。
損をすることが分かってて、かつ仕様は下がっている、その中で買うだけの理由が自分の中で見出だせるかどうか、ということ。

撤退に向けて決心が付きそうです、ありがとうございました。

[2828: 評判気になるさん]

パークコートではなくて、パークタワーで売ればよかったかな、と後悔してる。
でも、土地高く買ったし、採算取れないし。
外国人も買ってくれると思ったけど、そのブームは終わった。
イタリア街が失敗したから、再度盛り上げたいし。
浜松町の再開発があるから、それを期待して高く売れるでしょう。

[2829: 匿名さん]

最近、株の売り方さんかな
なんか必死だね
クリントンに決まれば踏み上げ相場
ご愁傷様
クワバラクワバラ

[2830: マンション検討中さん]

仕様仕様っていう人いるけど、仕様の差なんて実際に販売価格に占める割合なんて微々たるもんだし五十歩百歩。それなりのグレードの注文住宅を建てたことある、または検討したことある人なら分かるけど、しょせんマンションなんて建て売り住宅なんだから、仕様なんてコストダウンされていて当然。売る側にとっては戸数まとまれば結構な違いだからね。でも、買うが判らしてみれば、高グレードと思っているものだって実際は大差ない。本当にオーダーで金をかけたら飛び抜けてグレード違う。そういうの判って考えれば、ドアの取っ手がどうだのキッチンのメーカーがどうだの床材がどうだのなんて些細な問題だと判るはず。マンションに住むという時点で、素材等のこだわりは実現できない。現実的には、マンションの価値は、場所・環境と物件の規模や希少性、住戸の広さだけで決まる。仕様なんておまけみたいなもの。

[2831: 匿名さん]

>>2830さん

そんなおまけ程度の仕様すらもけちっているので皆躊躇しているんだと思いますよ。
パークタワーならまだしもパークコートブランドを三井が積極的に毀損しにかかっているので。

何本も走る線路沿いという致命的立地に加え、保育園とスーパーが同一建物というのもマイナスです。※近くにあるのは嬉しいが、同じ建物は騒音的にも衛生的にもマイナス。
浜松町駅直結マンションが予定されているので希少性はありません。
規模は近隣のタワーマンションより寧ろ小さい方です。（狭小地権者住戸が多いので戸数は多いですが）
共用部ではエレベーター（低層階用）の数が賃貸マンション並に少ないです。

これで仕様まで低かったら、どこにマンションの価値を見出せば良いのか？という話になりますよね。

[2832: 匿名さん]

9階以下の地権者住戸はワンルームが多いのでそこだけ見ればただの賃貸マンションですよ。
地上げに10年かかったそうなので諸々のコストが乗っかってるのは仕方がないですね。

[2833: マンション検討中さん]

>>2830 マンション検討中さん

>>2830 マンション検討中さん
確かにシステムキッチンがタカラスタンダードでもグローエでも10万か20万しか違わないかも知れませんが、億越えの物件を買うに当たってはやはり夢を見させて欲しいですよね。
タカラスタンダードならそこらの高級賃貸でもありふれてますから。
もちろんマンションなんて立地が一番大事なのは分かってます、今が建築費高騰しているのも分かってます。
でも価格自体は高騰してるのにあからさまに仕様下げられてしまっては夢を見れませんよ、冷めてしまいます。
今回の三井はそこが賢しいです、この立地とパークコートというブランド、そして浜離宮というワードだけで売れると見込んでいる。
特に浜離宮という言葉に惹かれる高齢者はこんなサイトも見ないし、少し位仕様を下げた位じゃ気にしないだろうと思っている。
正直なとこパークシティ湊と違うとこなんて、全熱交換とLDK以外天カセエアコンが付いてる位ですよ。

[2834: 匿名さん]

せめて、賃貸フロア用エレベーターは分けて欲しかった…。

[2835: 匿名さん]

西側は建物の高さ制限がないエリアらしく、特に低層階では東京タワービューも今後どうなるか分からないと言われました。そういう事情もあって、特に高層階に人気が集まるんでしょうね。

[2836: 匿名さん]

共用部やゲストルームもワンルーム賃貸の人たちに占拠されてしまうのでしょうね…
戸数だけなら4割以上ありますしね。

[2837: マンション検討中さん]

>>2836 匿名さん

単身者の人の方が使う機会も多そうですしね。
ゲストルームは実家の親が遊びに来たときに気軽に使いたいのに、1室しかないんじゃ半年待ちな感じですよね笑

[2838: マンション検討中さん]

>>2833 マンション検討中さん
ユニットバスも、湊よりグレード高いよ。

[2839: マンション検討中さん]

>>2836 匿名さん
賃貸住戸が多いのは私も気になっています。

[2840: マンション検討中さん]

>>2833 マンション検討中さん
まったくもって同じ気持ちです。

パークコートというブランド、1億超えという点から考えると貧相な感じで、何か違う気がしてしまって。

要は高いなりに買えなくはないけれど、この内容にこの金額を払いたいと思うかと言われたら、なかなか首を縦には振れないなって感じです。

[2841: 匿名さん]

賃貸住戸が多いのは大きなリスクですよね。実生活で様々な問題や不満が生じると思いますので、登録についてはまだ迷っています。せめてエレベーターくらいは分けて欲しかったですが、その点も含めて高層階エレベーターの住戸で検討中です。

[2842: 匿名さん]

トランプ勝利でマンション購入に慎重にならざるを得ないね。このマンションは販売時期が悪かった。

[2843: 匿名さん]

残念ながら様子をみざるをえない

[2844: 匿名さん]

>>2842 匿名さん

これで円高株安に振れれば頼みの外国人購入者も居なくなってしまいますね…

[2845: 匿名さん]

ゲストルーム1部屋って少なすぎない？

[2846: 匿名さん]

これからは円安株高の時代です。早く買わないと都心不動産を外国人に買われてしまいますよ？

[2847: 匿名さん]

>>2846
後出しジャンケンコメント

株高円安になってるの見てから言うのは誰でもできる
昨日の昼間に言えば関心したのに
コメントと逆になる気がしてきたぞ

[2848: 匿名さん]

>>2845 匿名さん
少ないと思います。これだけの戸数があれば、最低でももう１部屋ないと、週末などはほぼ利用できないと思います。親が来たときなど、お互いに気を使わず重宝しているのですが、それが使えなくなるのはかなりマイナスです。。

[2849: マンション検討中さん]

>>2848 匿名さん
そうですね。
戸数が多いのもありますが、広い部屋の割合が高くないため親族が来訪する時などは困りますね。

営業マンの方は、近隣にホテルが多いことも考慮してゲストルームは一部屋になっていますと説明されていましたが、都合のいいことを言うなぁと完全にスルーでした。

[2850: 匿名さん]

>>2849 マンション検討中さん
おっしゃるとおりです。エレベーターの数も然り、決して安くはない物件にも関わらず、小さな部屋を増やした挙げ句に、総戸数に対して明らかに足らない共有設備でコストカットしている点が、何より残念で、未だに決心できない理由の１つです。

[2851: 周辺住民さん]

鹿島の浜松町駅直結タワーには港区文化芸術ホールが低層階に設置されます。
大ホールは600席程度らしいので中央区公会堂より大きそうです。
分譲等の情報はわかりません。
竹芝のタワーは賃貸のようです。

芝消防署は出動時、第一京浜までは「無音」のようです。近隣のホテル等に配慮してるみたいです。
地下や屋上などに訓練の施設があるそうです。（無関係ですね）
確かに「住宅地エリア」を担当していないため、出動回数は少なめ？かもしれません。

線路の音は一番近い京浜東北や山手は多少音はしますね。ただ、貨物のような音ではありません。
新幹線は速度が遅いこととレールの継ぎ目の改善でそんなに気になりません。

あくまで自分の感覚ですが。。。

[2852: 匿名さん]

ゲストルーム上手く使えれば便利ですけど、最近では民泊の温床ですからね。
結局予約も取れないんなら管理費高くなる分損なだけですよ。
無くして欲しいくらい。

[2853: 匿名さん]

>>2852
特に高額物件だと、セキュリティやプライバシー等、
興味本位で覗かれたくないってのがあるのかもね
確か青山はゼロだったような・・・
あそこは無駄を省いて一戸でも余分に売って少しでも儲けたいって物件でもないし、
ゲストルームが本当に富裕層に需要があるのであれば、平気で10部屋ぐらい造りそうｗ

[2854: 匿名さん]

>>2851 周辺住民さん
消防車に限らずですが、第一京浜沿いの騒音はかなりありますよ。サイレントの音は特に。

[2855: 販売関係者さん]

>>2854 匿名さん
フェラーリやランボルギーニのフルスロットルの音も結構耳障りです。
一本路地入ったウチでさえ、いまのはアヴェンタやな。ってわかるくらい。

[2856: 匿名さん]

ゲストルームいらんでしょ

[2857: マンション検討中さん]

>>2856 匿名さん

ゲストルーム1部屋だけにして管理費安くなるなら納得ですが、管理費はスケールメリットが全く感じられない程割高なんですよね…
エレベーターもケチってるのに、どこにそんなお金がかかってるのか不思議。

[2858: 匿名さん]

線路の音、上に響くでしょうから、建物が完成してからでないと音の程度は分からないのではないでしょうか。

[2859: 匿名さん]

こことは格下の中央湊でさえゲストルームは2部屋ありますよ。１ルームはそこまで多くなかったし。
同じ再開発でも違いますねぇ。
こちらの方が価格もかなり高いのに。
浜松町立地だけですべて納得できるならいいんですけど。

[2860: 匿名さん]

>>2859 匿名さん

最寄りが浜松町、線路沿いの古ビル密集地を立地が良いと判断するかどうかですね。

[2861: 匿名さん]

>>2857 マンション検討中さん
そうですね。ここは大規模タワーにも関わらず、とても管理費が高いですよね。免震メンテナンスコストを考慮しても高過ぎます。どなたか内訳を確認された方はいらっしゃいますか？