パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[2801: 匿名さん]

>>2797 匿名さん
自分の情報がガセだったのに、何で逆ギレしてるのかね？w

[2802: 匿名さん]

>>2800 匿名さん

転換点ですね。

[2803: 匿名さん]

>>2800 匿名さん
歴史的とは少々大袈裟な気がする。
番町、千代田区限定かもしれないし。
こちらも青山も値下げしたら相場の転換点を意味するだろうね。

[2804: 匿名さん]

＞＞2803
同意です。
ただ、青山は立地が稀有なので欲しい方は沢山いるのではないでしょうか？デザインも力入れておりますし。番町は規模でも周辺物件と差別化できない状態ですし、築浅中古の価格よりも明らかに高すぎたため適正に補正されたという印象があります。
現状の市況の認識は今後上がっていく絵は描けず、横ばいの状況が続くのでは？という気がしてます。いずれは下降局面が来ると思いますが。

[2805: 匿名さん]

パークコート青山だけは例外だからなんともいえないのでは

[2806: 匿名さん]

浜離宮の話か一つも出てこないのはなぜ？

[2807: 匿名さん]

青山も周囲と比べて異常に高いけどね。

[2808: マンション検討中さん]

>>2806 匿名さん
もう検討されている方はモデルルームにも行き情報も得ているし、あとは登録申込をするか否かや登録住戸を決めるだけだからではないでしょうか？

そんな中でパークコート一番町の予定価格が下方修正されたのはエリアこそ異なりますがやはりここを検討されるにあたり衝撃的でした。

ここの75平米台の住戸を検討しようかなと考えていましたが、番町の75平米の住戸も気になり始めています。
ただ売り出し時期がかなりずれていますのでなかなか難しいなと思っています。

[2809: 匿名さん]

ここも高層階の一部は少し安くなりましたね。
一割引くらいでしょうか？

とりあえずこの週末に申し込んできましたよ。

[2810: 匿名さん]

>>2809 匿名さん
反面、南向きの70平米台は、事前案内初期に比べると結構値上がりしてるよね…。

[2811: マンション検討中さん]

週末にモデルルーム行ってきました。

先に不満な点を書かせて頂くと。
・冷蔵庫置場が狭い
・アルコーブが狭め
・ドアの取っ手が安っぽい
・建具が安っぽい

ネガティブなことを沢山書きましたが、全体的にはなかなか素敵な物件だと思いました。
確かにパークコートと言われれば、微妙かもしれませんが私にはまずまず満足です。
思ったより仕様も低くなかったですし、気に入りました。
ぜひ、登録したいと思います。

既存のパークコートからの住み替えの方も多いと伺いましたが、そういう方にとっては微妙な感じかもしれません。

ただし、建具・床はチープな印象を受けました。
あくまで私見ですのでお許し下さい。
ダークなブラウンを選ぼうと思ったのですが、リビングの扉があまりにも残念な感じでびっくりしました。

あと、キッチンですが、タカラスタンダートと聞いてはいましたが、思ったより悪くないと思いました。

建具の一部はリフォームだなと思いました。
床もついでに突板にしたいです。
その分も用意しないとですね。

[2812: マンション検討中さん]

このマンション、固定資産税高くないですか？
タワーマンション高層階への増税の適用があるからでしょうか。

[2813: 評判気になるさん]

まもなく正式価格発表がありますが、値下げはありそうですか？

[2814: 匿名さん]

>>2813 評判気になるさん
微調整はあるかもしれまんが、そんなに変わらないと聞きました。

西側はかなり人気があるみたいです。

[2815: 匿名さん]

>>2814 匿名さん
西側がは安いですからね。その割には10階以上はほぼ前立ての建物抜けて、東京タワーが見えるから人気なのもわかる。

[2816: 匿名さん]

>>2815 匿名さん
そうですね。
高層階の2LDKは人気があるみたいですよ。

[2817: 匿名さん]

低層階エレベーター2基はさすがに少な過ぎ

[2818: 匿名さん]

価格調整期で高値掴みにならないかなあ
三年後竣工だし

[2819: マンション検討中さん]

>>2818 匿名さん
確かにその不安はありますよね。

なやみどころではあります。

[2820: マンション検討中さん]

ローンは多分組めるけど、
1億超えの物件を本当に買っても
良いのか熟慮しつつ
買う、買わないの裏付けの後ろ盾を
ネットで探してますが、
結局は買った後に値下がるのかなぁと
悩める子羊です。
11/5にモデルルームに行って確認してもらい
倍率1倍の部屋もそこそこあるようなので
感じられるので人気が無いのか、
それなら売却時も値下げありきなのか〜
と勝手に考えて一人相撲中です。
皆さんは如何ですか？

[2821: マンション検討中さん]

>>2820 マンション検討中さん

お気持ちお察しします。

確かに倍率がついていない、とりあえず一組だけが登録しているような住戸、あるいは登録が入っていないような住戸もありますね。
アンケート締切⇒価格発表⇒登録申込・抽選ですが、営業マンの方のお話では当然と言えば当然ですけど、登録の入った住戸を第一期で売り出すみたいでした。

私も1億を超える住戸を検討していて、1億の価値があるものに1億出すのは良いですが、果たしてここはその価値があるのかなと悩んでいます。

[2822: 匿名さん]

>>2820
永遠に買えないタイプだねｗ
買いか否かと問われたら今は「絶対」買い時じゃない
10年前と比較して価格上昇は仕方ないにしても設備仕様が後退してるとかありえないｗ
本来進歩するのが当たり前だからね、免震ぐらいじゃないの？

それでも最終的には物件を気に入るかどうかだと思うよ
本当に気に入った物件だったら多少下がったとしても納得できるしね
んで買うと決めたら、引き渡し前までは手付放棄がリスクの上限、
引き渡し後は住んだ瞬間二割損は当たり前ぐらいに割り切っとけばいい

[2823: マンション検討中さん]

>>2820 マンション検討中さん
臨場感を出せきれてていない担当営業が悪い。
もっと煽ってあげて！

頭で考えて買ってはいけません。勢いで買いましょう。

[2824: 匿名さん]

ここって本当にパークタワーって思うぐらい標準仕様が安っぽい。
上層階の3億とかする仕様はさすがだけど、一般の仕様は賃貸物件みたいでした。
あれに億出すならもっと全然選択肢あるのではと思ってしまう。
3年後一体どうなってることやら。
模型が物件より浜離宮が大きいってなんかね。

[2825: マンション検討中さん]

確かに。
仕様的には微妙だなって思いました。

玄関ドアのハンドル一つをとっても安っぽかったり｡
カラーセレクトも好きな組み合わせを選べなくて、一番ダークな色を選びたかったけれど、リビングの扉があまりにチープてナチュラルを選ばざるを得ない感じだったり。

間取りも狭くて高く、従来のパークコートのゆとりが感じられないなというのが本音でした。

[2826: 匿名さん]

>>2824 匿名さん

そうですか？
模型は良かったけどなあ。MRの中で一番楽しめました。
どこかの博物館にありそうな感じ。

まあでも、浜離宮を楽しみたいだけならツインパークス買ってリフォームした方が…と思いました。

[2827: マンション検討中さん]

>>2826 匿名さん

おっしゃる通りですね。
今は「絶対に」買いじゃない時期。
損をするんじゃないかとか考えてる時点で、もうズレてますね。
損をすることが分かってて、かつ仕様は下がっている、その中で買うだけの理由が自分の中で見出だせるかどうか、ということ。

撤退に向けて決心が付きそうです、ありがとうございました。

[2828: 評判気になるさん]

パークコートではなくて、パークタワーで売ればよかったかな、と後悔してる。
でも、土地高く買ったし、採算取れないし。
外国人も買ってくれると思ったけど、そのブームは終わった。
イタリア街が失敗したから、再度盛り上げたいし。
浜松町の再開発があるから、それを期待して高く売れるでしょう。

[2829: 匿名さん]

最近、株の売り方さんかな
なんか必死だね
クリントンに決まれば踏み上げ相場
ご愁傷様
クワバラクワバラ

[2830: マンション検討中さん]

仕様仕様っていう人いるけど、仕様の差なんて実際に販売価格に占める割合なんて微々たるもんだし五十歩百歩。それなりのグレードの注文住宅を建てたことある、または検討したことある人なら分かるけど、しょせんマンションなんて建て売り住宅なんだから、仕様なんてコストダウンされていて当然。売る側にとっては戸数まとまれば結構な違いだからね。でも、買うが判らしてみれば、高グレードと思っているものだって実際は大差ない。本当にオーダーで金をかけたら飛び抜けてグレード違う。そういうの判って考えれば、ドアの取っ手がどうだのキッチンのメーカーがどうだの床材がどうだのなんて些細な問題だと判るはず。マンションに住むという時点で、素材等のこだわりは実現できない。現実的には、マンションの価値は、場所・環境と物件の規模や希少性、住戸の広さだけで決まる。仕様なんておまけみたいなもの。

[2831: 匿名さん]

>>2830さん

そんなおまけ程度の仕様すらもけちっているので皆躊躇しているんだと思いますよ。
パークタワーならまだしもパークコートブランドを三井が積極的に毀損しにかかっているので。

何本も走る線路沿いという致命的立地に加え、保育園とスーパーが同一建物というのもマイナスです。※近くにあるのは嬉しいが、同じ建物は騒音的にも衛生的にもマイナス。
浜松町駅直結マンションが予定されているので希少性はありません。
規模は近隣のタワーマンションより寧ろ小さい方です。（狭小地権者住戸が多いので戸数は多いですが）
共用部ではエレベーター（低層階用）の数が賃貸マンション並に少ないです。

これで仕様まで低かったら、どこにマンションの価値を見出せば良いのか？という話になりますよね。

[2832: 匿名さん]

9階以下の地権者住戸はワンルームが多いのでそこだけ見ればただの賃貸マンションですよ。
地上げに10年かかったそうなので諸々のコストが乗っかってるのは仕方がないですね。

[2833: マンション検討中さん]

>>2830 マンション検討中さん

>>2830 マンション検討中さん
確かにシステムキッチンがタカラスタンダードでもグローエでも10万か20万しか違わないかも知れませんが、億越えの物件を買うに当たってはやはり夢を見させて欲しいですよね。
タカラスタンダードならそこらの高級賃貸でもありふれてますから。
もちろんマンションなんて立地が一番大事なのは分かってます、今が建築費高騰しているのも分かってます。
でも価格自体は高騰してるのにあからさまに仕様下げられてしまっては夢を見れませんよ、冷めてしまいます。
今回の三井はそこが賢しいです、この立地とパークコートというブランド、そして浜離宮というワードだけで売れると見込んでいる。
特に浜離宮という言葉に惹かれる高齢者はこんなサイトも見ないし、少し位仕様を下げた位じゃ気にしないだろうと思っている。
正直なとこパークシティ湊と違うとこなんて、全熱交換とLDK以外天カセエアコンが付いてる位ですよ。

[2834: 匿名さん]

せめて、賃貸フロア用エレベーターは分けて欲しかった…。

[2835: 匿名さん]

西側は建物の高さ制限がないエリアらしく、特に低層階では東京タワービューも今後どうなるか分からないと言われました。そういう事情もあって、特に高層階に人気が集まるんでしょうね。

[2836: 匿名さん]

共用部やゲストルームもワンルーム賃貸の人たちに占拠されてしまうのでしょうね…
戸数だけなら4割以上ありますしね。

[2837: マンション検討中さん]

>>2836 匿名さん

単身者の人の方が使う機会も多そうですしね。
ゲストルームは実家の親が遊びに来たときに気軽に使いたいのに、1室しかないんじゃ半年待ちな感じですよね笑

[2838: マンション検討中さん]

>>2833 マンション検討中さん
ユニットバスも、湊よりグレード高いよ。

[2839: マンション検討中さん]

>>2836 匿名さん
賃貸住戸が多いのは私も気になっています。

[2840: マンション検討中さん]

>>2833 マンション検討中さん
まったくもって同じ気持ちです。

パークコートというブランド、1億超えという点から考えると貧相な感じで、何か違う気がしてしまって。

要は高いなりに買えなくはないけれど、この内容にこの金額を払いたいと思うかと言われたら、なかなか首を縦には振れないなって感じです。

[2841: 匿名さん]

賃貸住戸が多いのは大きなリスクですよね。実生活で様々な問題や不満が生じると思いますので、登録についてはまだ迷っています。せめてエレベーターくらいは分けて欲しかったですが、その点も含めて高層階エレベーターの住戸で検討中です。

[2842: 匿名さん]

トランプ勝利でマンション購入に慎重にならざるを得ないね。このマンションは販売時期が悪かった。

[2843: 匿名さん]

残念ながら様子をみざるをえない

[2844: 匿名さん]

>>2842 匿名さん

これで円高株安に振れれば頼みの外国人購入者も居なくなってしまいますね…

[2845: 匿名さん]

ゲストルーム1部屋って少なすぎない？

[2846: 匿名さん]

これからは円安株高の時代です。早く買わないと都心不動産を外国人に買われてしまいますよ？

[2847: 匿名さん]

>>2846
後出しジャンケンコメント

株高円安になってるの見てから言うのは誰でもできる
昨日の昼間に言えば関心したのに
コメントと逆になる気がしてきたぞ

[2848: 匿名さん]

>>2845 匿名さん
少ないと思います。これだけの戸数があれば、最低でももう１部屋ないと、週末などはほぼ利用できないと思います。親が来たときなど、お互いに気を使わず重宝しているのですが、それが使えなくなるのはかなりマイナスです。。

[2849: マンション検討中さん]

>>2848 匿名さん
そうですね。
戸数が多いのもありますが、広い部屋の割合が高くないため親族が来訪する時などは困りますね。

営業マンの方は、近隣にホテルが多いことも考慮してゲストルームは一部屋になっていますと説明されていましたが、都合のいいことを言うなぁと完全にスルーでした。

[2850: 匿名さん]

>>2849 マンション検討中さん
おっしゃるとおりです。エレベーターの数も然り、決して安くはない物件にも関わらず、小さな部屋を増やした挙げ句に、総戸数に対して明らかに足らない共有設備でコストカットしている点が、何より残念で、未だに決心できない理由の１つです。

[2851: 周辺住民さん]

鹿島の浜松町駅直結タワーには港区文化芸術ホールが低層階に設置されます。
大ホールは600席程度らしいので中央区公会堂より大きそうです。
分譲等の情報はわかりません。
竹芝のタワーは賃貸のようです。

芝消防署は出動時、第一京浜までは「無音」のようです。近隣のホテル等に配慮してるみたいです。
地下や屋上などに訓練の施設があるそうです。（無関係ですね）
確かに「住宅地エリア」を担当していないため、出動回数は少なめ？かもしれません。

線路の音は一番近い京浜東北や山手は多少音はしますね。ただ、貨物のような音ではありません。
新幹線は速度が遅いこととレールの継ぎ目の改善でそんなに気になりません。

あくまで自分の感覚ですが。。。

[2852: 匿名さん]

ゲストルーム上手く使えれば便利ですけど、最近では民泊の温床ですからね。
結局予約も取れないんなら管理費高くなる分損なだけですよ。
無くして欲しいくらい。

[2853: 匿名さん]

>>2852
特に高額物件だと、セキュリティやプライバシー等、
興味本位で覗かれたくないってのがあるのかもね
確か青山はゼロだったような・・・
あそこは無駄を省いて一戸でも余分に売って少しでも儲けたいって物件でもないし、
ゲストルームが本当に富裕層に需要があるのであれば、平気で10部屋ぐらい造りそうｗ

[2854: 匿名さん]

>>2851 周辺住民さん
消防車に限らずですが、第一京浜沿いの騒音はかなりありますよ。サイレントの音は特に。

[2855: 販売関係者さん]

>>2854 匿名さん
フェラーリやランボルギーニのフルスロットルの音も結構耳障りです。
一本路地入ったウチでさえ、いまのはアヴェンタやな。ってわかるくらい。

[2856: 匿名さん]

ゲストルームいらんでしょ

[2857: マンション検討中さん]

>>2856 匿名さん

ゲストルーム1部屋だけにして管理費安くなるなら納得ですが、管理費はスケールメリットが全く感じられない程割高なんですよね…
エレベーターもケチってるのに、どこにそんなお金がかかってるのか不思議。

[2858: 匿名さん]

線路の音、上に響くでしょうから、建物が完成してからでないと音の程度は分からないのではないでしょうか。

[2859: 匿名さん]

こことは格下の中央湊でさえゲストルームは2部屋ありますよ。１ルームはそこまで多くなかったし。
同じ再開発でも違いますねぇ。
こちらの方が価格もかなり高いのに。
浜松町立地だけですべて納得できるならいいんですけど。

[2860: 匿名さん]

>>2859 匿名さん

最寄りが浜松町、線路沿いの古ビル密集地を立地が良いと判断するかどうかですね。

[2861: 匿名さん]

>>2857 マンション検討中さん
そうですね。ここは大規模タワーにも関わらず、とても管理費が高いですよね。免震メンテナンスコストを考慮しても高過ぎます。どなたか内訳を確認された方はいらっしゃいますか？

[2862: 検討板ユーザーさん]

>>2860 匿名さん
そこも再開発されるんじゃないの？

[2863: マンション検討中さん]

>>2862 検討板ユーザーさん

今のところはそうした計画はないみたいですが、将来的には分からないですね。

御成門駅の交差点には高さ120mのオフィスビルができるようですが。

[2864: 匿名さん]

プレシス汐留の隣のビルは男性専用のカプセルホテルに
コンバートしましたし、周辺はビジネスホテル建設ラッシュですね。

[2865: 匿名さん]

>>2864 匿名さん

それはどちらかというとマイナス要素では…

[2866: 匿名さん]

>>2861 匿名さん

三井は管理費が高い傾向がありますね。ここに限らず。

[2867: 匿名さん]

修繕費含めて将来のコスト気にするなら、そもそもタワマンはやめておいたほうがいいのでは？

[2868: 匿名さん]

ここを余裕をもって買える層からすれば管理費・修繕費は気にならないのでしょうね

[2869: 匿名さん]

>>2867 匿名さん

修繕費や管理費が適正なタワマンは幾らでもあります。
ここが特に共用部の内容と金額の関係がおかしいという話。
管理費の割に品質が悪い、言い換えでも良いですよ。

[2870: 匿名さん]

>>2869 匿名さん

同感です。
高いなりの良質な設備とサービスの提供が為されるならば文句はないのですけどね。
一般的なタワーマンションの倍するのは解せないです。

[2871: 匿名さん]

湾岸タワマン管理費ランキング

[2872: 匿名さん]

ここ買うクラスの検討層はこの程度の管理費の違いなんてまず気にしないよ。高級物件とはご縁のない外野が勝手に騒いでいるようです。

[2873: 匿名さん]

気にするから笑。

[2874: 匿名さん]

ここの床のスラブ厚はどのぐらいですか？コストカットの話が出てましたが、十分な厚さは確保されてますか？

[2875: マンション検討中さん]

>>2874 匿名さん
正確な数字は持ち合わせていませんが、1LDKを除き全室天カセ入りなので、そこは問題ない程度は確保されているかと。

[2876: 匿名さん]

>>2873 匿名さん

気にしないことにしておきたいんですよ、察してあげてください(笑)

[2877: 匿名さん]

管理費が気にならない客層だと思うならば、安すぎて将来4倍に値上げ予定の修繕費の方を最初から普通の値に設定するでしょう。

[2878: 匿名さん]

>>2877 匿名さん

確かに。
パークコートなんだから、修繕積立金は最初から400円/m2に設定すべきですね。
どうしてこちらは貧乏臭い安値設定にしているのか。

[2879: 匿名さん]

修繕積立は1戸当たり3～4万/月は積み立てないと大規模修繕は無理って話。たいてい、後から大幅値上げが待っているけど、騙しのテクニックだよね。

[2880: 匿名さん]

特にタワマンは気をつけなくちゃね…

[2881: 匿名さん]

ここ売れますかね。希望住戸の申し込み状況どうですかね？

[2882: 匿名さん]

同じ港区でも、飛行機通過予定エリアを避ける人たちが増えるでしょうから、飛行機に関係ないここは売れると予想します。

[2883: 匿名さん]

>>2871

管理費の高い三井物件が抜けています。のらえもんさんのブログによると
キャピタルゲートプレイス　336円
センチュリーパークタワー　345円

[2884: 匿名さん]

販売直前のこの時期に管理費が高いと言ってもどうしようもないですね。もし購入したら、金額以上にしっかりと管理してもらいましょう。

[2885: 匿名さん]

>>2879 匿名さん

そういう小細工をしてまで修繕費を安く見せないと客が捕まらないくらい、ここの想定顧客層はカツカツなのでしょうか。

それなら管理費ももう少し合理化すべきでは？
と思ってしまいますね。

[2886: 匿名さん]

パークシィ大崎ザタワーは、管理費３６３/m2だし、三井の管理費は高いのが多いですから。

[2887: 匿名さん]

シティのテが抜けたし、円も抜けました。すみません。

[2888: マンション比較中さん]

どのような店舗が入居しますでしょうか？
元店舗（地権者？美容室？）などもはいるのでしょうか？
子育て施設やスーパー以外は併設ビルでしょうか？
情報が少ないような・・・

[2889: 検討中]

っていうか、浜離宮が普通のパークコートなんだと思うよ。
青山見てきたけど、あれはパークマンションか、それがしっくりこないのなら、なんか別のブランドを名乗って良い、と思った。

[2890: 評判気になるさん]

浜松町駅前の鹿島の物件は三大貧民窟の芝新網町に近接してるので場所柄のイメージはこちらがうえではないでしょうか。銀座も近いですし

[2891: 匿名さん]

>>2890 評判気になるさん
一帯が再開発されますし、そのようなイメージは残らないと思いますよ。銀座も日常的に歩ける距離ではありませんし、駅直結の価値や利便性に勝ることはないと思います。

[2892: 匿名さん]

浜松町駅直結のマンションはいつ頃できるのでしょうか？

[2893: 匿名さん]

>>2891 匿名さん

ここが駅直結なのかと、一瞬錯覚しました。いくつも建つのでは希少性が。

[2894: マンション検討中さん]

鹿島の駅直結マンションは利便性は最高クラスではあるものの分譲マンションの資産価値としては疑問的もいくつか。
下には劇場が入り、人の入りが多く住環境は良くない懸念がある。
400戸の大規模マンションなのに高級感を醸し出すエントランスや植栽を造ることが困難。
東と北は200m級のビルが隣接するためお見合い、眺望が確保できるのは西と南のみ。

ただこれらの点は賃貸マンションとしては大きな問題ではないため、再開発で作られる周辺のマンション同様に賃貸専用となる可能性が高いのかなと思ったりしています。

[2895: マンション比較中さん]

確かに鹿島の駅直結マンションの情報はまだ出ておりません
劇場ですので深夜までとはないと思いますが、夜間までは人の出入りはあると思われます。
ただ、災害時には拠点となり、安心？かもしれません。

眺望は西が抜けていると思います。
北側ニッセイ浜松町クレアタワー：地上29階、高さ約156m
東側A-3棟：地上42階、高さ約200m
北東A-1棟：地上42階、高さ約200m

南は抜けておりますが川を挟んでクレストプライムタワー（地上39階. 高さ131m）
レインボー方面は野村不動産の再開発によって変わると思われます。
但し、西側の東京タワー方面は綺麗に抜けていると思います。

浜松町近隣での再開発で現在、分譲と解っているのはここ（浜離宮）だけだと思います。

[2896: 匿名さん]

どうしても浜松町という人でなければ、少なくとも私は、シティタワー恵比寿が気になっています。あちらのほうが住環境的にも好ましく、入居時期が早いのも嬉しいのですが、販売が来年というのが悩ましいです。

[2897: マンション検討中さん]

施工は鹿島建設ですが、もちろんデベロッパーが入るんですよね。
これだけの高層ですから、三井か地所かスミフが本命ですかね。
区有地を大いに含むので、借地権付きのマンションになる可能性もありそう。

浜離宮に見切りを付けてから、こちらのマンションが気になっています。
誰かスレ立ち上げてくれませんかね笑

[2898: 匿名さん]

>>2896 匿名さん

住環境を気にするなら恵比須の街は、新航路飛行機が飛ぶリスクがあったはず。

[2899: 匿名さん]

>>2898 匿名さん
こちらは線路や首都高、消防署や第一京浜、古い雑居ビルに囲まれた埋め立て地ですよ？

[2900: 匿名さん]

>>2899 匿名さん

こちらは、それらが織り込まれた価格。あちらは、まだ飛行機通過を織り込まれない価格になるでしょう。

[2901: 匿名さん]

T3サッシが入ったタワマンで飛行機はあんまり関係ないんじゃ？飛行機が飛ぶ昼間の時間帯は家にいないわけだし。

[2902: 匿名さん]

恵比須はT3なんですか。T2のタワマンも多いですよ。15時から19時まで飛ぶので、子供が帰宅して勉強する時間帯です。

[2903: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[2904: 匿名さん]

恵比寿も良いと思うが、スミフなんで価格が破格になりそう。私は恵比寿の物件は最低坪700以上が必要と見てる。

[2905: 匿名さん]

>>2902 匿名さん

数十万あれば内窓リフォームはすぐできますよ。
防音効果だけでなく断熱性も相当上がります。
今なら経産省の補助金も出ますしね。

[2906: マンション検討中さん]

以前、芝公園に子供用の遊具がないと書き込まれていましたが嘘ですね。
御成門駅の横は芝公園ですが、ブランコや滑り台等があります。

[2907: マンション検討中さん]

結局、購入することをやめたため、札入れ(と言うんですかね？)はしませんでしたが、倍率はどうだったのでしょうかね

[2908: 評判気になるさん]

今日、正式価格発表です

[2909: 匿名さん]

防音工事をしてまで恵比須に住みたい人、が何で無関係なこの物件に書き込みに来るのでしょう。

[2910: 匿名さん]

>>2907 マンション検討中さん
うちも今回は登録を見送りました。低層階にあまりに賃貸住戸が多すぎます。その割りにエレベーターやゲストルームなど共有設備が貧弱すぎます。どなたかも仰っていましたが、あれだけ低層階を賃貸フロアが占めるのであれば、せめてエレベーターくらいは賃貸フロアと分けて欲しかったです。

[2911: 評判気になるさん]

先週、あらためて会社帰りに汐留から現地を歩いてみましたが、ちょうど消防署から救急車が出動するところでした。出動するタイミングではサイレンをならしていませんでしたが、出動して早々にサイレンならしていましたよ。スムーズに第一京浜の交差点に進入するために、当たり前といえば当たり前かもしれませんが、方角にして特に西側や北西角は、かなりサイレンの音がうるさいと思いますよ。うっかり、消防車のことだけ想像していましたが、当たり前ですが救急車もあるので、出動も頻発でしょう。そちらの方角の部屋を検討されている方は、ご自分できちんと確認されたほうがよいかと思います。

[2912: 評判気になるさん]

>>2911 評判気になるさん
特に西側にバルコニー(開口部)のある部屋は、ですね。比較的 上のほうの階や、南寄りの部屋など、物理的に距離のある部屋であればさほど気にならないかもしれません。実際のところは住んでみないと分かりませんが、念のため。

[2913: 匿名さん]

音は上に上がりますので、サイレンだけではなく線路の音もかなり気になるようになるんじゃないか？

[2914: 評判気になるさん]

羽田の新飛行路もあるので、騒音がきになる方々は妥協しないと都会には住めませんね。湯沢に静かで安いのがたくさんあります。そちらへどうぞ。

[2915: マンション検討中さん]

確かに羽田の件は赤坂麻布青山あたりも一等地も迷惑しますね。かなり影響がある予想でした。住友はこの件で大崎と目黒が延期となりました。

[2916: 匿名さん]

>>2914 評判気になるさん

皇居回りは静かですよ。
番町物件は良いですね。

[2917: 評判気になるさん]

番町は値崩れしてるといっても高いのと、売りのマンション急増で小学校の質が…

[2918: マンション検討中さん]

>>2916 匿名さん
皇居周辺は飛行機は飛ばないですね。

番町は静かで良いなと思います。

[2919: 匿名さん]

>>2917 評判気になるさん

小学校を公立で考えなければ全く気にならない要素だと思いますよ。

[2920: 匿名さん]

今度は番町良い良いのアピールですか。あそこもここと競合してますものね。

[2921: マンション検討中さん]

事業協力者が４割もありますが、どうなんでしょうねぇ。

[2922: 匿名さん]

>>2920 匿名さん

何か、必死ですね…可哀想。

[2923: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[2924: 評判気になるさん]

消防署が近いのはメリットで救急車がすぐ来る。
高齢者世帯には絶大な安心感があります。

[2925: 匿名さん]

この付近はgentrificationを推進してますから、地権者住戸が
ある程度あるのも当たり前なのかもしれません。

[2926: 匿名さん]

>>2924 評判気になるさん
おもしろいご意見ですね。さすがにここまで近すぎる必要はないと思いますけど。

[2927: マンション検討中さん]

>>2926 匿名さん
そんなの気にするなよと言いたい

[2928: 匿名さん]

いくら近くても高層階なら救急隊到着は5分では無理なのでは

[2929: 匿名さん]

>>2928 匿名さん

救急隊って、管理に言ってから館内を動くんですかね。知らない人が見たら不安に思うだろうから。

[2930: 匿名さん]

うちも西側の東京タワービューを期待して検討しましたが、東京タワーの丁度前に東京プリンスホテルがあり、
老朽化のため建て替えを検討したが、ラクビーワールドカップ及び東京オリンピックの駆け込み需要にに間に合わないとのことで、今回はとりあえず改装という形で済みましたが、その後本格的に建て替えで高層のホテルが建築されそうで、たとえ高層階を購入しても永久的な東京タワービューが確保されないかもとの懸念から申し込みを見送りました。プラス場所柄やむを得ないのかもしれませんが、地権者の方が非常に多いのも気になりました。

[2931: 匿名さん]

自分も今回は見送ります。やはり価格が高いので、3年後引き渡し時の金利上昇の可能性を考えると非常にリスキーと思います。

[2932: 匿名さん]

もしも東京プリンスホテルが高層になったらここだけでなく多方面で影響がでてくるだろうな

[2933: 匿名さん]

>>2932 匿名さん
ただ、ここの西側の東京タワービューは、特にドンピシャで丸かぶりですよね。少なくとも低層階についてはリスク高過ぎます。

[2934: 匿名さん]

ひっきりなしに通る電車、新幹線の音に萎えた。

[2935: 匿名さん]

東側と北側以外は、今後もいまの眺望を確保して続けるのは難しいでしょうね。北側は日本一のランドマークタワーなど、今後の大手町周辺の再開発が楽しみな変化になるかもしれません。

[2936: 匿名さん]

あの常盤橋に建つタワーとの間には、別な高層建築物があり過ぎでしょう。上の方しか見えなさそう。

[2937: マンション検討中さん]

ここは津波きたらどうなるのか

[2938: 通りがかりさん]

ここって埋め立て地ですか？

[2939: 匿名さん]

>>2938 通りがかりさん
埋め立て地です。標高も2メートルに満たない地域で、浸水や液状化の対象エリアにも含まれていたと思います。

[2940: マンション検討中さん]

埋め立て地の歴史が下記のサイトで確認出来ます。
今昔マップ　on the web
1890年には既に埋め立てられています。
住所を入力すれば確認出来ます。

http://ktgis.net/kjmapw/kjmapw.html?lat=35.6648318456195&lng=139.76263...


1880年以前に砂地部を埋め立て　銀座あたりと同等ですがギリギリ砂浜だった土地ですね。
港南の方とは少し埋め立て深さが異なります。

https://www.google.co.jp/search?q=%E6%9D%B1%E4%BA%AC+%E5%9F%8B%E3%82%8...

[2941: マンション検討中さん]

東京湾に津波が来た場合
南海トラフ地震の場合、1.88m程度ですね。

https://matome.naver.jp/odai/2138374477953763001

第一京浜には海抜２ｍと書かれています。

東京湾は浅いので津波はあまり気にする必要ないのでは。

[2942: 評判気になるさん]

景色や騒音を気にされる方はとうきにはすめません。田舎へどうぞ。津波を気にされる方は山奥へどうぞ。熊がでるかもしれません。

[2943: マンコミュファンさん]

>>2942 評判気になるさん

どっちも資産価値に関わる事だけどね。どうぞお買いなさい。

[2944: マンション検討中さん]

もうすぐ抽選なので真剣に買いたい方のみ参加お願いします。騒音や津波、眺めが気になる方はここにはおよびではありません。過疎地の空き家はいかがですか。静かで一生眺望は守られますよ。山なら津波も来ません。

[2945: 匿名さん]

川が塞き止められて出来る山津波、ってのを知らない人だね。

[2946: 評判気になるさん]

倍率はどんなもんですか？西側が人気らしいですが。

[2947: マンション検討中さん]

買おうとしてる1.2億の部屋ですが
新築プレミアム分が値下がりして
数年で1割下がったとして
約1000万円程ですが
そんな大金が数年で減価してしまうと
思うと二の足を踏んでしまいます。
でも今のご時世で倍率も低そうなので
好きな部屋を選べるメリットはありますが
その好みの部屋を5年後、10年後に
2割下がってたとして
2000万円とさらに大金が減価することになり
やはり今の高い相場では
買うべきでは無いなぁと理解つつ、

でも買いたいなぁ、
もしかしたら、更に価値が高まって、
せめて横ばいに成らないかなぁと
妄想の押し問答です。

三井さんの値付けが
ローカル相場より高過ぎるのが
将来の横ばい傾向に成らないような
不安感を煽ってますよね。

12月4日に申し込むか、断るか
相変わらず、悩んでます。

[2948: マンション検討中さん]

今の時代で港区新築パークコートに住めて数年で1000万円の下落で済むなら別にいいのでは？その間、住んでるわけだし、数年しか住まないという前提もないと思うので下落タイミングで売る必要もないと思いますし。
何れにしても1000万下がったら？を心配する方が購入する物件ではないと思います。

[2949: マンション検討中さん]

さんざん悩みましたが購入希望出すこととしました。
明らかに価格が高い相場ですが、少なくとも新築価格が一気に下がることも考えづらく。

今後は小規模物件は別として、大型物件は大手デベは体力あるし、在庫コスト（金利負担）にも耐えられそうだし、
労務費は下がらなさそうだし、で新築価格はあまり下がらないと思いました。

２０１９年末までに価格が暴落したら手付けは諦めることとします。。。

[2950: 匿名さん]

>>2949 マンション検討中さん
少なくともツインパークスよりは全然高値で売れるでしょうし、下がってもそれくらいを最低価格としてみて判断すれば良いのではないですかねぇ。

[2951: 匿名さん]

ツインパークスは、今やどこまで下がるか分からないんだけど・・・

[2952: 匿名さん]

ツインパークスは急落しそう

[2953: 匿名さん]

中古の在庫、出てる数がずーっと多いからね～

[2954: 匿名さん]

ツインパークスは坪５９０万の部屋が売れたよ。

[2955: 匿名さん]

いくらで？

[2956: 匿名さん]

>>2948
この辺を「港区」なんて呼ぶのは、
芝浦や港南を「港区」と呼ぶのと同じで
本当の港区住民の人に笑われますよ

[2957: 匿名さん]

本当の港区住民ってなんだよ(笑)
こういう奴に限って田舎物だったりする。

別に住所が港区ならどこだって港区でしょ。
中学から港区のおれは本当の港区住民ではないんだろうか。

[2958: 匿名さん]

本当の港区民は港区内の小学校で港区の5地区について教えてもらうんだよね。港区は芝地区、麻布地区、赤坂地区、高輪地区、芝浦港南地区があるということを。だから、本当に港区民は芝浦港南は港区ではないなどとは言わない。港区ではないとか言うのは、田舎者の証明。

[2959: 匿名さん]

本物の港区民キター

[2960: 匿名さん]

>>2957 匿名さん
江東区民おつ！

[2961: 匿名さん]

芝浦港南アドレスにも関わらず「港区民です」って言うことに気恥ずかしさを覚えない時点で田舎者確定。

[2962: 匿名さん]

>>2961 匿名さん
コンプレックス丸出しですなー。

[2963: 匿名さん]

>>2961 匿名さん
確かに芝浦港南を胸を張って港区というのは気が引けるのが普通の感覚だろうが、ここは浜松町だから別じゃないの?

[2964: 匿名さん]

お台場も忘れないでw

[2965: 匿名さん]

>>2962
この感覚をコンプレックスだと感じる人も田舎者認定。港区のリバーサイド物件とか言われて天王洲やらに手出しちゃうやつね。
電車の中でメイクするのが恥ずかしいのと一緒で、まともな土地勘があれば至極当然の感情でしょ。

[2966: 匿名さん]

虎ノ門在住です。
散々住むとこあるのとか言われてきたけど、森ビルの開発のおかげでようやく住宅地としての価値も認められてきました。
浜松町も隣ですからいい街ですよ。

[2967: マンション検討中さん]

>>2965 匿名さん

珍しくスレが流れたと思ったら心ない批判の応酬でガッカリ…もう止めましょう。

私も登録を前にして本当に悩んでいます。
営業さんはエレベーターは社の基準として平均45秒以内には来ますと言ってましたが、平均てことはラッシュ時はもっと長くなりますよね。
浜離宮テラスも正直音がうるさくて、ゲストを呼ぶのが恥ずかしいのでは。
せめて屋上でBBQとかできたらいいのに、それはできないみたいですし。
とマイナス面ばかり気になってしまいます。

[2968: 匿名さん]

>>2965 匿名さん
田舎者に収入で負けてるから、遠 吠えですか？w

[2969: マンション検討中さん]

11/19版の価格表で
値下げしてる部屋を調べてみたら
24Fから下で南側と北西角部屋が
多いみたいですね。
高価格帯のプレミアムも
概ね値下げで収まるところに
収まったみたいですね。

[2970: 匿名さん]

本当の港区民は港区内の小学校で港区の5地区について教えてもらうんだよね。港区は芝地区、麻布地区、赤坂地区、高輪地区、芝浦港南地区があるということを。だから、本当の港区民は芝浦港南は港区ではないなどとは言わない。港区ではないとか言うのは、田舎者の証明。

[2971: 匿名さん]

>>2969 マンション検討中さん
北側は高層階(33階)まで軒並み値下がりしていて、眺望が確保されやすい点も含めて割安感が出たように思います。

[2972: マンコミュファンさん]

>>2963 匿名さん

バカ丸出し。田舎者丸出しですね。

[2973: 評判気になるさん]

予定より1000万以上下げもあり、いよいよ東京のマンションも下落傾向ですかね。それかここが不人気ですか？

[2974: 匿名さん]

>>2968
収入で負けてると決めつけないと、田舎者コンプレックスを抑えておけないんですか？笑
遠いところからキャンキャン吠えて、見苦しいですよ。

[2975: マンション検討中さん]

>>2973 評判気になるさん

そんなに下がったのですね。
北向は元々値段設定が良心的でしたが、更に下がったのなら検討価値はありそうですね。
三井さんは在庫を良しとしない社風なのでパークコート一番町も値下げには寛容的ですね。
これをきっかけに少しでも市況が落ち着いてくれることを願うばかりです。

[2976: 匿名さん]

芝浦だろうと海岸だろうと港区は港区だからね。
ここで批判してる人達は港区に幻想抱きすぎ。
他所者に限ってつまらないことにこだわる。

[2977: 匿名さん]

一部の部屋は多少の調整があったようですが、あくまでバランス調整であって、全般的には強気な価格設定のままだと思いますよ。

[2978: 匿名さん]

どこに住んでようが港区って胸張ればいいじゃん。
港区のどこだろうと何とも思わない。

[2979: 匿名さん]

>>2977 匿名さん

同感です。
逆風の中どれだけ売れるのか見ものです。

[2980: 検討中]

下がり天井と価格のバランスが気になっていたけど、細かく修正されたみたいですね。実際に住み始めると下がり天井はあまり関係ない（慣れる）けど、ぱっと見の印象では結構気になりますからね。LDはオプションの間接照明でごまかしますか。

[2981: 匿名さん]

>>2978 匿名さん
ためらわれるのは芝浦港南海岸の場合で、あんまり自信たっぷりに港区強調されるとどうかと思うけど、ここはいいんじゃないですか?

[2982: マンション検討中さん]

オプションの間接照明は
なかなか値が張りますね。
付けられる場所も限られてるみたいで
それなら配線ダクトで
ユニバーサルのライトを振り回した方が
融通が利きそうだと思いました。

[2983: 匿名さん]

>>2979 匿名さん

昔、赤坂のパークコートタワーが予定価格より下げて分譲したときは「値下げだ、お買得、買わなきゃ」ってスレが盛り上がったものだけどね。

[2984: 匿名さん]

プレミアムを除いて平均坪単価はいくらになったの？

[2985: 匿名さん]

買っても入居まで3年とは長すぎる。その頃の市況がどうなっているのか分かりませんからね。もう1.5割安ければ検討できましたが。

[2986: 匿名さんさん]

>>2985 匿名さん

ゴクレタワーなら、買って直ぐに入居できますけど。

[2987: 匿名さん]

>>2986 匿名さんさん
ゴクレはいらね

[2988: 匿名さん]

平均は450位に落ち着いたかな。

[2989: マンション検討中さん]

平均は561.35万円でした。

プレミアムを加えると、
568.09万円でした。

やはり相場より2割以上高いので
皆さん、高い相場で買うか
躊躇っちゃいますよね。

[2990: 匿名さん]

ここの相場のソースは？
脳内相場？

[2991: 検討板ユーザーさん]

>>2981 匿名さん
どこでも港区は港区だろ。頭悪いな

[2992: 匿名さん]

その理屈なら、どこでも23区は23区。なのに港区をなぜ選ぶ。

[2993: 名無しさん]

何か、愚民の多いスレですね。
どう見てもパークコート買う様な層の検討者がほとんどいない笑

という私も愚民ですが

[2994: 匿名]

2901さん

批判等ではなくて、かねがね本当に判らないのでご教示いただきたいのですが、
飛行路下になると何がまずいのですか？

騒音？どの程度でしょうか？

墜落の危険？むしろ迷走の上外れるのでは？

[2995: マンション検討中さん]

ところで
タブレットのアプリバージョンは上がったのでしょうか？

[2996: 匿名さん]

>>2994 匿名さん
氷の固まりなど落下物のリスクもありますね。
騒音程度は、スムログのマン点さんの過去の記事を参照してください。そこのリンク先では更に詳しい分析があります。

[2997: 匿名さん]

163戸販売！半分近く、ですね。

[2998: 匿名さん]

50パーセントいってなければ不人気確定物件でしょ…

[2999: 評判気になるさん]

12月4日に抽選のはずです。もし第1期で163件も申し込み入ってるのであれば、販売計画を大幅にうわまわってるのでは。倍率がきになります。正式価格発表で価格が変わってない部屋は申込みがあるはずです

[3000: 匿名さん]

>>2999 評判気になるさん

当然、申込登録完売、と後日発表するんでしょうけど。要望書の入った部屋だけを売るのが普通だから当然ですが。