パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[27769: 匿名さん]

中古は今回データが出ましたので、そちらをご参考になさって下さい。
スレッドの締めとして、ロジカルな結論が最後に得られました。
ネガは湧いてくると思いますが、嫉妬でしょう。

[27772: 通りがかりさん]

自分は非常に悩んで購入しましたが、結果的に正解だと考えております、例え 下がったとしても その場合は他も大分 下がってる可能性が高く その際は また 別のマンションを購入できるので その方が嬉しいです。今から購入するのは どこのマンションでも勇気がいりますよね、新築でこの立地とクオリティ本当に購入して良かったです！

[27773: 匿名さん]

[No.27686～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信
・自作自演、もしくは成りすまし行為

[27774: 匿名さん]

検討中の方だけ参考にしてください。

再開発事業によって建てられたら新築マンションでも価格を維持できるもの、ジリ貧になるものがある。

マンションの価格は土地価格＋建物価格に分解できる。建物価格は基本的には経年によって少しずつ下落していく。だから重要なのは土地価格の行方。

再開発事業によって土地価格が上昇する理由は、
１、細切れの土地が権利変換計画により一団の大規模地となり、高い大規模な建物が建てられるようになる。ホテル、オフィス、店舗、住宅等の多用途の建物を建築することができる土地として需要が爆発的に増え土地価格が急上昇する。
２、マンションなら住民、オフィスなら労働者、店舗なら利用客が日常的に通行、店舗にて消費をし、店舗賃料を上昇させ土地の収益性を高め土地価格が上昇する。
３、道路が拡張、街区が整備され、他の地域との面での繋がりが生まれる。新しい建物が店舗で人気テナントが入居すればそこを目当てに人の流れができる。道路の連続性が良好であれば駅からの人通り、他の場所へ向かう人通りも期待でき、さらに賃料が上昇し土地の収益性が上がり土地価格が上昇する。
４、人が多く集まる、または通過することで土地の収益性が上がると賃料が高くなる。同時に土地の利回りが低下して土地価格を上昇させる。

これが再開発事業による土地価格上昇のメカニズム。浜離宮は2までの要因を分譲価格に折り込んでしまった。今後、資産価値を維持または上昇させるためには3、4が絶対に必要となる。しかし、ここの立地を客観的に評価してみてほしい。

人通りが今以上に増える立地なのか、浜松町、汐留駅から降り人の流れはこのマンションまで来るのか。人を呼び寄せる人気テナントが入居するのか。よく考えてから購入しても遅くないと思う。

[27775: 匿名さん]

ここ一応住宅街なので、人の流れはいらないです

[27776: 匿名さん]

今回出されたデータベースを見ると、平均坪100程度の値上がりであった。
初心者マーク付きの27774の主張を敢えて全面的に受け入れてあげた場合、今回の結果の要因としては、1と2は折り込みきれなかった・もしくはランドプランニングが資産価値向上をもたらした、の何れかという事になる。

一つだけ言えることは、購入者にとってその理由は別にどっちでも構わない、ということだ。

[27777: 匿名さん]

住民板であまりにも美しすぎるパークコート浜離宮ザ・タワーの写真が投稿されたので思わずこちらにもおすそわけ。

[27778: 匿名さん]

小さいマンションだね？コンパクト？大きいビルに囲まれて生活するのは嫌だね。

[27779: 匿名さん]

>>27778 匿名さん
おはようございます
今日もキレッキレだね

[27780: 匿名さん]

>>27777 匿名さん

この、大都会のビル群の美しさに気絶しそうでした。本当に綺麗な風景ですねー。

[27781: 匿名さん]

新築で出てくる賃貸で検討したいと思っているのですが、分譲された部屋と権利者が持っている部屋で、仕様は違うのでしょうか？　どなたか知っていれば教えていただけるとありがたいです。

[27782: 匿名さん]

一般的に地権者住戸は低仕様で価格も安い。最初に地権者住戸が売りに出ると安い価格帯で物件価格が形成される傾向があります。

[27783: 匿名さん]

ありがとうございます。地権者住戸の仕様って、どこでわかるのでしょうか？　分譲のは過去のサイトなどで見られるのですが。どのあたりが違うのか、気になってます・・・。

[27784: 匿名さん]

「地権者」ではなく「事業協力者」住戸ね。
10階から上の住戸は分譲用も事業協力者用も同じ仕様ですよ。
9階より下層はすこし仕様が違うけど、細かいことは出来てみないとなんとも。
あと、分譲用でも1DKとかの狭い部屋はエアコンが天カセではなかったりするので、ある意味で仕様が違う。

[27785: 匿名さん]

雑居ビル、線路脇ビューの9階以下の下層階は相当に安そうですね。分譲時にその安さを出さなくて良い形で高値分譲したのは販売者さんあっぱれです。

[27786: 匿名さん]

>>27785 匿名さん

線路脇ビューはオフィスになるのだが

[27787: 匿名さん]

昨日の記事が嫉妬の連鎖をよんでるな。

[27788: マンション検討中さん]

あまり、苛めないでいただきたい。
確かに港区でパークコートを買ったと鼻高々に自慢してたら「なんだ浜松町か」と蔑まれた者の気持ちを考えてくれ。皆が憧れるマンションじゃないことはわかってるからこそ、掲示板で主張してるだけ。
俺だって頑張ったんだ。

[27789: 匿名さん]

>>27788 マンション検討中さん

と武蔵小山が浜松町になりきる妄想をしております笑

[27790: 匿名さん]

昨日の資産価値ランクでは、パークコートタワーの順位的には青山の次でしたね、ここ。
新築期間が終われば、千代田富士見とどっこいくらいには落ちるかもだけど。

[27791: 匿名さん]

＞＞27789

ここは浜離宮のサイトですよ。荒らさないでください。

[27792: 名無しさん]

1Rは、過去に公式にも販売されているよ
価格も間取りも分かるよ
単価は500切っていたはず
すぐに売り入れたね
今更知らない人いるのか

[27793: 匿名さん]

>>27790 匿名さん
今は三位とはいえ、PC渋谷がこれからランクに入ってくるから、まだわからないと思うけど。

[27794: 匿名さん]

浜松町というアドレスは、これまでは確かに港区内では地味であまり人気アドレスとは言えない存在でしたね。
ただ、今後大規模な再開発を終えた後、汐留ー浜松町の市街地が一体化し、さらに竹芝ー浜松町ーー愛宕ー虎ノ門ー赤坂のラインが港区の新しいビジネス軸になる。
そういうことを踏まえると、今後、浜松町の価値が高まることは約束されたようなものかと。

[27795: 検討板ユーザーさん]

>>27794 匿名さん

浜松町のように人気上昇の余地があるエリアのほうが資産価値のアップサイドを感じますよね。しかも港区かつ山手線かつ新駅まで二駅かつ浜離宮パークビュー。唯一のネックは都会過ぎて都会好きしか住めないという贅沢な悩み。

[27796: 匿名さん]

確かに都会すぎるけれども、西に芝公園、東に浜離宮と徒歩圏内に緑が溢れているというまさに奇跡的な立地。

[27797: 匿名さん]

価格が下がってしまっては奇跡も希少もない。要はそうじゃないということでは無いですか？早めに現実にお気づき下さい。

[27798: 匿名さん]

>>27797 匿名さん

山手線の東京駅から品川駅まで徒歩圏の地価は下がりようがないのは誰もが認識している事でしょう。三井不動産は、価格の根付けは流石でした。

[27799: 名無しさん]

浜松町の立地で価値が下がるわけないでしょ
競争力は強いよ
外国人人気も増すよ
その中で比べられるマンションも少ない

[27800: 検討板ユーザーさん]

浜松町駅の北口を出て、すぐ先に大きな東京タワーが見えたら、地理感ない外国人でさえここは東京の中心街と分かる。再開発で住みやすさも向上する。雰囲気も良くなる。供給過多にならない限り、簡単には下がらない。ただもし競合スペックの中古相場との乖離が大きいなら、新築価格からは下がる可能性はある。

[27801: 匿名さん]

海岸より安いのね・・・。客観的な土地の評価額は、月島のキャピタルゲートプレイスとまったく同じという・・・。それなら月島より山手線内側買うよね、

[27802: 匿名さん]

小さな土地や建物取引と比較されても・・

[27803: 匿名さん]

>>27802 匿名さん

公表されてい近傍の公示地価、基準地価、固定路線価を公示地価ベースに修正したもので、「小さな土地や建物取引と比較」という意味が分かりません。

[27804: 匿名さん]

地図右上、港5-17が972万/m2、ツインパークス前が280万/m2。両ポイントは約100メートルしか離れていないのにこの違い。商業地の価格は、道路付けと人通りの多さが全て。

[27805: 匿名さん]

>>27668 匿名さん
クレアタワーは浜松町駅前の一等地。パークコート浜離宮とはほぼ関係なし。同じ浜松町という住居表示というだけで仲間意識は持たない方がいい。

[27806: 匿名さん]

>>27670 匿名さん

サウスゲート計画がパブコメを経て本格的に動き出したのが2014年。翌年2015年に上野東京ライン開通。2013年に始まったアベノミクスの恩恵を受け、新駅近くの地価は上昇し始める。再開発の計画の蓋然性が高くなった時点で周辺地価は上がり始める。街が完成した頃にはもうピークなの。

再開発後に土地価格が上がるんだったら、資金さえあれば素人でも容易に儲かってしまう。あまりに不動産マーケットをバカにしてないか。

[27807: 匿名さん]

完売してるのにやっかむ人通り（失礼）のほうは絶えませんね。

[27808: 匿名さん]

>>27670 匿名さん

上が29年固定路線価、下が30年固定路線価。
古いビルが取り壊され土地がまとまったことでパークコート浜離宮の土地の評価額上がってますね。29年には東の2番街区と同じ路線価だったのが差が付いた。これが土地の集約化による価格上昇。

これで終わり、再開発の影響ではもう上がりません。頼みの綱は景気です。景気良ければココ以外もみんな上がります。

[27809: 匿名さん]

>>27808 匿名さん
三井のホテル前は131万から186万になりましたね

[27810: 匿名さん]

本当に4000万値上がりで打ち止めかなあ。
個人的にはもう少しいきそうだけど。
再開発はまだ始まったばかりだしねえ。

[27812: 匿名さん]

目の前の再開発連鎖がマンション価格に影響しないと吹聴してまわる方が出没したとウワサのスレは、こちらですか？

[27813: 匿名さん]

路線価とマンション価格は、違いますよ。

このスレッドにだけ誤った情報を投稿するのは、喜ばしい事ではありませんね。

[27815: 匿名さん]

>>27702 住民板ユーザーさん
これ読んだらこのマンションの良さ理解できました。