パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[27722: 匿名さん]

>>27717 匿名さん
３８位ですか？笑
ベスト３は何処へやら。

[27723: 住民板ユーザーさん]

>>27719 匿名さん

>>27719 匿名
港区、中央区、千代田区ってかっこいい。
港区の新築大型マンション中々でないですね。
この1年半探してますが、このスレッドいまだに上位ですね。確かに皆さんが気になるところですしパークコート浜離宮タワーですから。
新築ないですよ！今では20ー35年物件が売りでてます。牛丼のように良く売れてるようだ。
先月40年レノ物件が新築のような内装だったが、パイプや中のはいせんまで見えないので私の心は不安になりました。大丈夫と思えばいいんだ古くないと思い込めば何とかなるはずだ。後はご想像にお任せします。山手線5分以内大型マンションどこですか？教えてください。やっぱり銀座日比谷公園病院の近くかな。海外も良く行くので羽田空港の近く。浜松町が大一希望。パークコート浜離宮憧れの物件である。

[27724: 住民板ユーザーさん]

>>27723 住民板ユーザーさん
笑笑笑！！！^_^

[27725: 住民板ユーザーさん]

>>27723 住民板ユーザーさん
牛丼 ？ 笑

[27726: 匿名さん]

>>27719 匿名さん

人口増だけで不動産が値上がりしてくれるなら、中国もアフリカもインドも不動産価格下がることはないよな笑

[27727: 住民板ユーザーさん]

浜松町駅5分でこんな物件二度と出ないと思う。

[27728: 住民板ユーザーさん]

ハイテックなマンション。免震で有りながらコジェネレーションシステって珍しい。安心と安全の中に住んでる感じですか。

[27729: 匿名さん]

値上がり物件らしいマンコミュの風物詩ですね

[27730: 匿名さん]

>>27717 匿名さん
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667?page=4

これですね。38位とは凄いですね！

[27731: 匿名さん]

>>27726 匿名さん

だから上がるんじゃない？ふつーに

[27732: 匿名さん]

>>27726 匿名さん

人口減で不動産は安くなるよ。
そんな当たり前のこと知らないの？笑笑

[27734: 匿名さん]

人口増でマンション上がるのは庶民向けね。知ったかぶりして語っても、笑われているだけ。

[27735: 匿名さん]

>>27734 匿名さん
別に間違ってないけどね

[27736: 匿名さん]

>>27734 匿名さん

初心者マークつけて不動産を知らないようだね。

都心3区は今後20年間人口が増えて
その中でも利便性の高い場所に価値がある。
つまり価値があれば値段は下がらないのだよ。
逆にニーズのない過疎の街に値段はつかない。

そんなことも知らないの？初心者さん。

まーいいや素人相手にしたくないから。

[27738: 匿名さん]

>>27736 匿名さん

あれ？
バブル崩壊後の1995年から港区の人口が増加に転じているのに、
不動産価格が上昇に転じるのは2005年だな。

あれれ？
1986年から1990年のバブル地価上昇時、港区の人口はずっと微減だな。

[27739: 匿名さん]

>>27736 匿名さん

人口の増減よりも金利などの経済環境の方が
不動産価格への影響が大きいのかなあ。

素人でも容易に推測できるはずだけどな。

[27740: 匿名さん]

>>27734 匿名さん

港区の地価が上昇に転じた2005年、その前になにがあったのかなあ。

そうか、日銀によるゼロ金利政策の復活か。そうだそうだ。

[27741: 匿名さん]

マンション建替えを促進する法整備がより整えば、
旧耐震マンションが新築マンションとして供給されるね。
港区って旧耐震が膨大なぶん、すごい供給量になるかもねー。

[27743: 匿名さん]

旧耐震マンションは浜松町よりも住環境の良い場所の立地ばかりだからね。
うかうかしてたら負けちゃうぞ！

[27744: 匿名さん]

>>27741 匿名さん

初心者マークつけて完全に荒らしだねキミ

[27745: 匿名さん]

>>27738 匿名さん
>>27744 匿名さん

わたしは具体的な根拠と仮説を提示しているんだから、
反論するなら、根拠と自分なりの仮設で反論してみなよ。

[27746: 匿名さん]

>>27738 匿名さん

ホントにアホな素人相手にしたくないけど、どういうことか教えてあげるよ人口の話。基本を知らないんだね初心者マークだから。
https://zuuonline.com/archives/152567

[27747: 匿名さん]

>>27745 匿名さん

これから人口が増える街は価値があがるのよ。
そんな簡単なことわからないのに偉そうだから笑っちゃうよ。

[27748: 匿名さん]

>>27745 匿名さん

具体的な反論する根拠？ほらよ。日経の記事でも読んで勉強しときなさい。アホでもわかるよこんなこと。
https://business.nikkeibp.co.jp/atcl/opinion/16nv/011300001/011300002/...

[27749: 匿名さん]

>>27746 匿名さん
>>27747 匿名さん

事業の宣伝本の内容を真に受けて、
なんで自分の頭でアレコレ考えないのですか。

人口増は不動産価格を押し上げる要因で間違いないが、
それは他の経済環境が変化しない前提のものです。
人口の増減以外の要因の方が重要だと理解できませんか。
不動産価格は人口だけで決まるのではないのですよ。
経済環境は人口変動以上に劇的、急激に変わるのです。

経済環境がネガティブに変われば人口増のプラス要因など吹き飛びます。
現在の異常な低金利はいつまでも続けられないのですよ。

人口増の主張だけしかプラス要因はないのですか？

[27750: 匿名さん]

>>27749 匿名さん

誰も人口増だけ、とは言ってないよwww

[27751: 匿名さん]

>>27749 匿名さん

ウザい！笑 こういう人って女性からモテないんだろうなー。

この図の地価と人口のトレンド線は、人口が減っているところほど地価が下がりやすいことをはっきりと示しています。逆に言えば、人口が増えるところほど地価は維持されやすいということが分かります。出生人口よりも死亡人口が多い日本では不動産を買う人よりも売る人が多くなります。人口が不動産の需給バランスを決めているのです。

このマンションでいえば
利便性、港区の人口増加、周辺再開発、観光客の増加エリア（竹芝再開発、増上寺、築地浜離宮再開発のことね）、さらに三井のパークコートだから価値は保たれる。それだけのことだよ、おじいちゃん！

[27753: 匿名さん]

観光客が増えるとマンションが値上がるの？　民泊利用で投資利回りが上がるということか。ここ民泊できるの？　確かに浜松町に近いから訪日観光客にいいかも。
民泊できないなら観光客とは関係なし。どっちですか？

[27756: 匿名さん]

>>27753 匿名さん

普通に考えて観光客が来る街はそれだけ魅力がある街って事じゃない？
ちなみに浜松町はこれから更に観光客で溢れるでしょうね。

[27758: 匿名さん]

ここ、銀座8丁目も徒歩12分で最高ですね。

虎ノ門ヒルズも徒歩15分ですし。

定価で買いたかったです。

[27759: 匿名さん]

定価でといわず、今ピークで6％高だから、少しすれば定価より安く買えるよ。

[27760: 匿名さん]

>>27759 匿名さん

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667?page=4

現時点で坪単価676万円の客観的評価が得られてます。
どこまで上がるか楽しみですね！

[27761: 匿名さん]

>>27759 匿名さん

それは無理だな。ピーク、ピークって、
何年言ってんだよ！！笑笑

[27762: 購入者]

こうしたランキングの結果を踏まえると、以下の条件に該当する物件が高額で取引され、かつ価格も落ちにくい資産性の高い物件だと言える。
◆東京都港区、渋谷区、千代田区
◆三井不動産レジデンシャル分譲／野村不動産分譲／三菱地所・三菱地所レジデンス分譲
◆駅徒歩5分以内
◆20階建以上
◆総戸数100戸以上

[27763: 購入者]

>>27760 匿名さん

マネー現代の記事です。
ちなみに、ランキングには竣工前の物件である『パークコート浜離宮ザタワー』、『プラウド銀座東レジデンス』が入っていますが、こちらは竣工前ではあるものの販売活動が行われており、マンションレビューでも販売履歴の確認が取れているものになります。このように特に都心部においては、新築完売後、竣工前の物件が流通市場に出ることは珍しくなく、資産性が高い有力マンションは新築販売時に投資家が購入し、竣工前に購入価格より高く売り出すことがあり、相場を押し上げる一つの要因にもなっています」

[27764: 匿名さん]

20年も30年も建て替え待てる人はそれでいいのでは、と思います

我々は、離宮や芝公園・増上寺の豊かな緑地帯に包まれながら 東京を象徴する景観を 日常風景とし… 変わりゆく都心コア地域再開発を眺め謳歌しながら… 良質な教育環境や日本屈指の商業エリアの恩恵を享受しつつ… インターナショナルな環境で成長する子供達と共にのんびり家族と愉しみ暮らす…
という慎ましい生活しかできませんので、どうか無駄な争い事等を持ち込まないように宜しくお願い致します

[27765: 匿名さん]

金利が底まで落ちて、住宅ローン金利で借り入れても賃貸出すと赤字の価格水準。投資目的で買えるはキャッシュリッチのみ。新築マンション利回りが2％台というのに、どうやったらこれ以上新築マンション価格が上がるのか、まじで誰か説明してほしい。

[27766: 匿名さん]

>>27764 匿名さん

同じ投稿を何度もしないで下さい。
あなたが満足していることは、よーーーくわかりましたから。

[27767: 匿名さん]

>27765
個別要素が非常に強うございますからね、マンションというものは。
もちろん貴殿の主張の如く、下がっているマンションも多くあります。
逆に、こちらのケースに至ってはただの一例ではございますが、4000万と言わずさらに上がったケースもございます。


これ以上はこちらで論ずべき内容ではございません。よって専用のスレでお願いしたく思います。

[27768: 匿名さん]

>>27767 匿名さん

ファンタジー約定の一列を盾にして資産価値を語られてもここの中古を買う検討者に迷惑です。風雪の流布はお止めいただきたい。個別的要因がプラス方向に強いマンションでもないです。

金利が超低利で安定している状態です。下がっている新築マンションは多くありません。多いなどと嘘つかないで頂きたい。

[27769: 匿名さん]

中古は今回データが出ましたので、そちらをご参考になさって下さい。
スレッドの締めとして、ロジカルな結論が最後に得られました。
ネガは湧いてくると思いますが、嫉妬でしょう。

[27772: 通りがかりさん]

自分は非常に悩んで購入しましたが、結果的に正解だと考えております、例え 下がったとしても その場合は他も大分 下がってる可能性が高く その際は また 別のマンションを購入できるので その方が嬉しいです。今から購入するのは どこのマンションでも勇気がいりますよね、新築でこの立地とクオリティ本当に購入して良かったです！

[27773: 匿名さん]

[No.27686～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信
・自作自演、もしくは成りすまし行為

[27774: 匿名さん]

検討中の方だけ参考にしてください。

再開発事業によって建てられたら新築マンションでも価格を維持できるもの、ジリ貧になるものがある。

マンションの価格は土地価格＋建物価格に分解できる。建物価格は基本的には経年によって少しずつ下落していく。だから重要なのは土地価格の行方。

再開発事業によって土地価格が上昇する理由は、
１、細切れの土地が権利変換計画により一団の大規模地となり、高い大規模な建物が建てられるようになる。ホテル、オフィス、店舗、住宅等の多用途の建物を建築することができる土地として需要が爆発的に増え土地価格が急上昇する。
２、マンションなら住民、オフィスなら労働者、店舗なら利用客が日常的に通行、店舗にて消費をし、店舗賃料を上昇させ土地の収益性を高め土地価格が上昇する。
３、道路が拡張、街区が整備され、他の地域との面での繋がりが生まれる。新しい建物が店舗で人気テナントが入居すればそこを目当てに人の流れができる。道路の連続性が良好であれば駅からの人通り、他の場所へ向かう人通りも期待でき、さらに賃料が上昇し土地の収益性が上がり土地価格が上昇する。
４、人が多く集まる、または通過することで土地の収益性が上がると賃料が高くなる。同時に土地の利回りが低下して土地価格を上昇させる。

これが再開発事業による土地価格上昇のメカニズム。浜離宮は2までの要因を分譲価格に折り込んでしまった。今後、資産価値を維持または上昇させるためには3、4が絶対に必要となる。しかし、ここの立地を客観的に評価してみてほしい。

人通りが今以上に増える立地なのか、浜松町、汐留駅から降り人の流れはこのマンションまで来るのか。人を呼び寄せる人気テナントが入居するのか。よく考えてから購入しても遅くないと思う。

[27775: 匿名さん]

ここ一応住宅街なので、人の流れはいらないです

[27776: 匿名さん]

今回出されたデータベースを見ると、平均坪100程度の値上がりであった。
初心者マーク付きの27774の主張を敢えて全面的に受け入れてあげた場合、今回の結果の要因としては、1と2は折り込みきれなかった・もしくはランドプランニングが資産価値向上をもたらした、の何れかという事になる。

一つだけ言えることは、購入者にとってその理由は別にどっちでも構わない、ということだ。

[27777: 匿名さん]

住民板であまりにも美しすぎるパークコート浜離宮ザ・タワーの写真が投稿されたので思わずこちらにもおすそわけ。

[27778: 匿名さん]

小さいマンションだね？コンパクト？大きいビルに囲まれて生活するのは嫌だね。

[27779: 匿名さん]

>>27778 匿名さん
おはようございます
今日もキレッキレだね

[27780: 匿名さん]

>>27777 匿名さん

この、大都会のビル群の美しさに気絶しそうでした。本当に綺麗な風景ですねー。

[27781: 匿名さん]

新築で出てくる賃貸で検討したいと思っているのですが、分譲された部屋と権利者が持っている部屋で、仕様は違うのでしょうか？　どなたか知っていれば教えていただけるとありがたいです。

[27782: 匿名さん]

一般的に地権者住戸は低仕様で価格も安い。最初に地権者住戸が売りに出ると安い価格帯で物件価格が形成される傾向があります。

[27783: 匿名さん]

ありがとうございます。地権者住戸の仕様って、どこでわかるのでしょうか？　分譲のは過去のサイトなどで見られるのですが。どのあたりが違うのか、気になってます・・・。

[27784: 匿名さん]

「地権者」ではなく「事業協力者」住戸ね。
10階から上の住戸は分譲用も事業協力者用も同じ仕様ですよ。
9階より下層はすこし仕様が違うけど、細かいことは出来てみないとなんとも。
あと、分譲用でも1DKとかの狭い部屋はエアコンが天カセではなかったりするので、ある意味で仕様が違う。

[27785: 匿名さん]

雑居ビル、線路脇ビューの9階以下の下層階は相当に安そうですね。分譲時にその安さを出さなくて良い形で高値分譲したのは販売者さんあっぱれです。

[27786: 匿名さん]

>>27785 匿名さん

線路脇ビューはオフィスになるのだが

[27787: 匿名さん]

昨日の記事が嫉妬の連鎖をよんでるな。

[27788: マンション検討中さん]

あまり、苛めないでいただきたい。
確かに港区でパークコートを買ったと鼻高々に自慢してたら「なんだ浜松町か」と蔑まれた者の気持ちを考えてくれ。皆が憧れるマンションじゃないことはわかってるからこそ、掲示板で主張してるだけ。
俺だって頑張ったんだ。

[27789: 匿名さん]

>>27788 マンション検討中さん

と武蔵小山が浜松町になりきる妄想をしております笑

[27790: 匿名さん]

昨日の資産価値ランクでは、パークコートタワーの順位的には青山の次でしたね、ここ。
新築期間が終われば、千代田富士見とどっこいくらいには落ちるかもだけど。

[27791: 匿名さん]

＞＞27789

ここは浜離宮のサイトですよ。荒らさないでください。

[27792: 名無しさん]

1Rは、過去に公式にも販売されているよ
価格も間取りも分かるよ
単価は500切っていたはず
すぐに売り入れたね
今更知らない人いるのか

[27793: 匿名さん]

>>27790 匿名さん
今は三位とはいえ、PC渋谷がこれからランクに入ってくるから、まだわからないと思うけど。

[27794: 匿名さん]

浜松町というアドレスは、これまでは確かに港区内では地味であまり人気アドレスとは言えない存在でしたね。
ただ、今後大規模な再開発を終えた後、汐留ー浜松町の市街地が一体化し、さらに竹芝ー浜松町ーー愛宕ー虎ノ門ー赤坂のラインが港区の新しいビジネス軸になる。
そういうことを踏まえると、今後、浜松町の価値が高まることは約束されたようなものかと。

[27795: 検討板ユーザーさん]

>>27794 匿名さん

浜松町のように人気上昇の余地があるエリアのほうが資産価値のアップサイドを感じますよね。しかも港区かつ山手線かつ新駅まで二駅かつ浜離宮パークビュー。唯一のネックは都会過ぎて都会好きしか住めないという贅沢な悩み。

[27796: 匿名さん]

確かに都会すぎるけれども、西に芝公園、東に浜離宮と徒歩圏内に緑が溢れているというまさに奇跡的な立地。

[27797: 匿名さん]

価格が下がってしまっては奇跡も希少もない。要はそうじゃないということでは無いですか？早めに現実にお気づき下さい。

[27798: 匿名さん]

>>27797 匿名さん

山手線の東京駅から品川駅まで徒歩圏の地価は下がりようがないのは誰もが認識している事でしょう。三井不動産は、価格の根付けは流石でした。

[27799: 名無しさん]

浜松町の立地で価値が下がるわけないでしょ
競争力は強いよ
外国人人気も増すよ
その中で比べられるマンションも少ない

[27800: 検討板ユーザーさん]

浜松町駅の北口を出て、すぐ先に大きな東京タワーが見えたら、地理感ない外国人でさえここは東京の中心街と分かる。再開発で住みやすさも向上する。雰囲気も良くなる。供給過多にならない限り、簡単には下がらない。ただもし競合スペックの中古相場との乖離が大きいなら、新築価格からは下がる可能性はある。

[27801: 匿名さん]

海岸より安いのね・・・。客観的な土地の評価額は、月島のキャピタルゲートプレイスとまったく同じという・・・。それなら月島より山手線内側買うよね、

[27802: 匿名さん]

小さな土地や建物取引と比較されても・・

[27803: 匿名さん]

>>27802 匿名さん

公表されてい近傍の公示地価、基準地価、固定路線価を公示地価ベースに修正したもので、「小さな土地や建物取引と比較」という意味が分かりません。

[27804: 匿名さん]

地図右上、港5-17が972万/m2、ツインパークス前が280万/m2。両ポイントは約100メートルしか離れていないのにこの違い。商業地の価格は、道路付けと人通りの多さが全て。

[27805: 匿名さん]

>>27668 匿名さん
クレアタワーは浜松町駅前の一等地。パークコート浜離宮とはほぼ関係なし。同じ浜松町という住居表示というだけで仲間意識は持たない方がいい。

[27806: 匿名さん]

>>27670 匿名さん

サウスゲート計画がパブコメを経て本格的に動き出したのが2014年。翌年2015年に上野東京ライン開通。2013年に始まったアベノミクスの恩恵を受け、新駅近くの地価は上昇し始める。再開発の計画の蓋然性が高くなった時点で周辺地価は上がり始める。街が完成した頃にはもうピークなの。

再開発後に土地価格が上がるんだったら、資金さえあれば素人でも容易に儲かってしまう。あまりに不動産マーケットをバカにしてないか。

[27807: 匿名さん]

完売してるのにやっかむ人通り（失礼）のほうは絶えませんね。

[27808: 匿名さん]

>>27670 匿名さん

上が29年固定路線価、下が30年固定路線価。
古いビルが取り壊され土地がまとまったことでパークコート浜離宮の土地の評価額上がってますね。29年には東の2番街区と同じ路線価だったのが差が付いた。これが土地の集約化による価格上昇。

これで終わり、再開発の影響ではもう上がりません。頼みの綱は景気です。景気良ければココ以外もみんな上がります。

[27809: 匿名さん]

>>27808 匿名さん
三井のホテル前は131万から186万になりましたね

[27810: 匿名さん]

本当に4000万値上がりで打ち止めかなあ。
個人的にはもう少しいきそうだけど。
再開発はまだ始まったばかりだしねえ。

[27812: 匿名さん]

目の前の再開発連鎖がマンション価格に影響しないと吹聴してまわる方が出没したとウワサのスレは、こちらですか？

[27813: 匿名さん]

路線価とマンション価格は、違いますよ。

このスレッドにだけ誤った情報を投稿するのは、喜ばしい事ではありませんね。

[27815: 匿名さん]

>>27702 住民板ユーザーさん
これ読んだらこのマンションの良さ理解できました。

[27821: 匿名さん]

[No.27811～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]