パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[27601: 匿名さん]

>>27600 住民板ユーザーさん
資産価値とは？坪単価的にはベスト１０入りもまず無理でしょうけど。

[27602: 住民板ユーザーさん]

>>23924 匿名さん
めちゃくちゃ長いけどおもしろいです。
是非読んでください。

[27603: 住民板ユーザーさん]

>>27600 住民板ユーザーさん
おっしゃる通りと思います。何しろ利便性が高いです。大型病院もいくつもあります。銀座のデパ地下もあるのでうれしい。近くに公園もいくつもあります。現在の資産価値ではなくこれからの資産価値ははっきりってベストスリーに入ると思います。

[27604: 匿名さん]

投機の対象となるマンションより、住む人がほとんど変わらない実需がしっかりした住宅地域のマンションが良いわ。値上がり値下がりが急で、自宅の資産価値の値動きが激しすぎて落ち着かない。

[27605: 住民板ユーザーさん]

>>27600 住民板ユーザーさん
昨日こちらのマンション見に行きました。
あんまりにも立派だったのでびっくりしました。

[27607: 匿名さん]

以前からこうなると分かってはいたものの、実際に地権者住戸が坪単価500万円そこそこで売りに出だしたのを目の当たりにして、多少思うところはある。

[27608: 匿名さん]

最上階premium住戸の投げ売りが出たのも、今後の価格上昇が見込めないと判断したからなのでしょうか。
地権者は個人ではないので、売り急ぐ理由がまったくわかりません。

[27609: 匿名さん]

１階ってスーパー？マルエツ？何か安っぽい外観でしたね。マンション部分の外観とミスマッチの気がしました。

[27610: 住民板ユーザーさん]

たまたまマンション探してこのスレ見ました。
完売してますよね。
完売してるのにこの人気度すごいですね。
この半年マンション探してますけど。今、現在では浜松町中古物件の方がパークコート浜離宮より高いでしょう。
この現実について行けないです。

[27612: 住民板ユーザーさん]

>>27609 匿名さん
パークコートシリーズこんな感じですよ。
ミスマッチどころか、スーパーハイセンセです。

[27620: 匿名さん]

結局、二割引くらいが相場ですね。

[27621: 匿名さん]

地権者住戸出るころには坪400割れ必至になると予想してますけどね。要は元に戻る感じ。

[27622: 匿名さん]

>>27621 匿名さん

そのロジックを論理的にお願いします

[27623: 住民板ユーザーさん]

>>27536 匿名さん
本当にそうですね。

[27624: 住民板ユーザーさん]

>>27536 匿名さん
おっしゃる通りですね

本当にそうですね。

[27625: 住民板ユーザーさん]

>>27600 住民板ユーザーさん

>>27536 匿名さん
おっしゃる通りですね

本当にそうですね。

[27626: 住民板ユーザーさん]

>>27536 匿名さん
なんか日本全国で注目されるれているマンションですね。

[27630: 匿名さん]

意図的に意味ない書き込みで流そうとしてますが、最上階中古については、＞＞27579 が事実関係のまとめということですね。

[27643: 匿名さん]

比較できる価格表があるおかげではありますが
計算の部類としては、簡単な方だと思いました。

34階　23500万円　→　正規販売済み
35階　23520万円　→　地権者が保有中
36階　23540万円　→　地権者が24500万で正規販売の形式で売却済
37階　23610万円　→　今回、地権者から27800万で売りに出されている

[27644: 匿名さん]

>>27643 匿名さん

左側の数字が皆妄想ベースのため失格。やり直し。

[27645: 匿名さん]

以下はプレミアムフロアの階数による価格差です

34F -南 3LDK 80.39平米 15380万円 632万円
35F -南 3LDK 80.39平米 15400万円 633万円
36F -南 3LDK 80.39平米 15420万円 634万円
37F -南 3LDK 80.39平米 15490万円 636万円

比較できる価格表があるおかげではありますが
計算の部類としては、簡単な方だと思いました


取り急ぎ。

[27648: 匿名さん]

道路幅員8mの浜松町です。街が美しく整備されることは今後もありません。雑居ビル街にポツンと建つタワマンの資産価値が上がる理由はありません。竣工時がピークなのです。

[27649: 匿名さん]

>>27645 匿名さん

その価格表、改めて見ると、本当に安い時代に巡り合えたんだなぁって、感慨深いものがありますね

[27650: 匿名さん]

イタリア街が広がったイメージになってきましたね。

[27651: 匿名さん]

プレミアムフロアとプレミアム住戸は別ですよ。
プレミアム住戸の価格はすべて500万円の整数倍です。

[27652: 匿名さん]

ちなみにですが、プレミアム住戸でなくても最上階プレミアムが大きく上乗せされた間取りもあったようですね。

61.16㎡ 2LDK
34階 9450万円
35階 9470万円
36階 9490万円
37階 10570万円

[27654: 匿名さん]

>>27652 匿名さん

それ、印字ミスだよ。
添付するけどこれが正しいから、
間違った情報流さないでねー

正:
3709 61.16平米 10570
3609 56.79平米 9490
3509 56.79平米 9470
3409 56.79平米 9450

[27655: 匿名さん]

[No.27580～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除に関する話題 。

[27656: 匿名さん]

これは、アベノミクスの終焉と不動産バブルの象徴的な物件になりそうですね。浜松町はここ数年上げすぎちゃったからなぁ。それなりにきつい下げになりそうかな？

[27657: 匿名さん]

>>27361 匿名さん

周辺は商業施設もあるし、銀座にも徒歩圏で利便性は高い。浜松町の他の再開発事業も決定していて駅前は綺麗になるでしょう。これらプラス要因は全て分譲前にすべて分かっている事で、分譲価格にすでに折り込まれて十分に高く販売された。今以上に資産価値が高くなる要因って浜松町に何かあるのだろうか。

居住環境が良い訳でもなく、道路も狭いうえ周辺には開発素地もない。しかも前面道路は陽の当たらない北側で暗く東側はJRでどん詰まり。土地のポテンシャルがあるわけでもない。港区の人口増の恩恵を受ける地域でもない。

期待でここまで買われたんだから竣工時がピークで、その後はずるずる値を下げるでしょう。値が上がる新しい要因がないんだから。JR高架の地下化でもない限り残念ながらもう上がりませんよ。

[27658: 匿名さん]

確かに現状の4000万の値上がりが上限かもしれませんけどね。

[27659: 匿名さん]

あ、でも築地ー浜離宮の一体化再開発はあと出しでしたね。
だとすると、築地ー浜離宮の一体化再開発の要素だけでも、現状の4000万値上がりよりもプラスαがまだありそうです。

[27660: 匿名さん]

>>27658 匿名さん

6%値上がりの間違いね。

[27661: 匿名さん]

>>27660 匿名さん

論破ネタを繰り返しても、つまらないです。

[27662: 匿名さん]

まあでも値下がりしてなかったから御の字だよ。

[27663: 匿名さん]

実勢は下がってるとみるのが妥当じゃん？

[27664: 匿名さん]

>>27663 匿名さん

武蔵小山さん、それは何で？

[27665: 匿名さん]

でもなんで全て均等に4000万値上がりしたのだろうね。
広い部屋ならパーセンテージで計算すると、あと1500万くらい乗せても売れるだろうに。

[27666: 匿名さん]

>>27665 匿名さん

元値の情報が4000万値上がりになるよう適当に推測したものだからに決まってるじゃん。

[27667: 匿名さん]

架空の値上がり話っぽいので、つじつまが合わないのでは？スルーでいきましょう。これからのポイントは地権者住戸が坪単価400を割れるかどうかで、この点を議論しましょう。

[27668: 匿名さん]

クレアタワーがオープン間近ですね。

再開発が完成するごとに昼間人口も急増します。
必然的にマンション需要も上昇するでしょう。

価格が下落の理由が見当たりません。

[27669: 匿名さん]

最上階の6％値上がりの話ばかりだとしょんぼりしてしまうので、1つ盛り上げのため。
31階87.56m2が元値17450万→22543万で売り出し出てますよ。
値上がり万歳のレス、10くらいお願いします！

[27670: 匿名さん]

>>27657 匿名さん

不動産素人？株じゃないんだからさ。不動産というのは再開発が終わってから値が上がるのよ。開発が終了する前にすべて織り込み済みということにはならないんだよ。ネットで調べても出てくるレベルよそんなこと。わかるかなーきみに。。素人だから無理だろうな

[27671: 匿名さん]

>>27667 匿名さん

あほ？笑笑

[27672: 匿名さん]

>>27667 匿名さん

港区では港南4以外ないだろ

[27673: 匿名さん]

>>27671 匿名さん

>>27667は武蔵小山氏だから。笑

[27674: 匿名さん]

>>27673 匿名さん

パークシティー武蔵小山の外観デザインやばくないですか？笑

[27675: 匿名さん]

>>27670 匿名さん

権利変換計画の時点で、従前資産から2～3割程度、土地の評価額を上げて従後資産評価するんですよ。分譲価格は再開発後の土地価格上昇分をかなり多めに入れてますから。権利変換計画書をご覧になったことないのですか？

[27676: 匿名さん]

>>27675 匿名さん
それでも安かった、ここは

[27677: 匿名さん]

>>27676 匿名さん

何と比較して安かったのですか？　当然、浜松町と同程度の地価水準の商業地域で、再開発事業による施設建築物の区分所有建物と比較してですよね。そんな競合となる物件、港区にありましたっけ？

[27678: 匿名さん]

>>27677 匿名さん

理屈こねるより竣工1年半前に完売した事実だけで十分では？

[27679: 匿名さん]

>>27678 匿名さん

それと今後の資産価値上昇となにか関係あるのですか？

[27680: 匿名さん]

浜松町にタワマンでは中途半端なんですよ。このマンションは、港区の他の住環境が良好で利便性の高いマンションの価格は絶対に越えられない。その一方、オフィスの床価格がマンションの床価格より安いというこのマンションの繁華性と収益性の低さ。マンションとして2流、商業地の立地としても2流。新築ご祝儀以外で値上がりする要素がないですよ。

[27681: 匿名さん]

浜松町芝公園愛宕虎ノ門のラインは今後港区の中枢になると思う。今は赤坂六本木三田高輪が港区の中心っぽいけど。

[27682: 匿名さん]

>>27680 匿名さん
それが変わるんですよ。
浜松町は。

ここ検討したけど撤退した類ですかね？

[27683: 匿名さん]

皆さんの書き込みを見ててひとつだけ。

いま出てる売り出し価格が上がってようと下がってようと、実際の成約価格が表に出てこないので実際は上がってるのか下がってるのかわかりませんね。

売り出し価格は皆これで売れればおっけい価格を書きますので、高めに設定するのは当たり前なので。

冷静に考えた場合、現状では売り出し時とあまり変化なしと考えるのが正解だと思います。

[27684: 匿名さん]

>>27683 匿名さん

まだ再開発のどれも完成していない。
クレアタワーですらオープンはこれから。

今後しばらくは値上がりしかないと思うよ

[27685: 匿名さん]

買えなかった輩がここでウダウダ言ってるのは
何なんですかね？まあこの物件を否定しないと
自分の判断ミスを認めることになるからね

[27691: 匿名さん]

浜松町最高でっす

[27692: 匿名さん]

新橋駅前の西口新橋駅前ビル建て替え含む再開発や、東口ニュー新橋ビル建て替え含む再開発も、この辺り一帯のエリアの価値を高めてくれそう。

[27693: 匿名さん]

毎日毎日 色々な人種に粘着されて大変ですね。
私もプロの端くれということもあり、適当な用語を並べて独自の理論を展開されている方が一名いらっしゃいますが、なんとなくこの方の目的がわかります（立場上 伏せておきますが）。
お金が絡むので、あまりこの方を責めないであげてください。
皆さんは余裕を持ってホールドしておけば、特に策を弄する事なく利する結果となります故。

[27694: 匿名さん]

>>27693 匿名さん
粘着してきてるのはpc武蔵小山契約者だけですよ

[27695: 匿名さん]

昨日も米国市場が大暴落でしたね。多少なりに不動産マーケットにも影響が予想されますね。中古市場も値引きが前提の買い手市場に変わってきてますよ。

[27696: 匿名さん]

別に価格が上がろうが下がろうがどっちでもいいです。
暫くは自分で住むつもりですから。

[27697: 匿名さん]

東京都心全体が5%値下がりするときここは値下がりしない、東京都心全体が20%値下がりするときここは5%の値下がりで済む、という感じではないかと。

[27698: 匿名さん]

根拠がなに一つ書かれてないという笑

[27699: 匿名さん]

>>27693 匿名さん

根拠がなに一つ書かれてないという笑

[27700: 住民板ユーザーさん]

このスレ読めば読むほこのマンション欲しくなります。資産価値で考えればいまや東京ベスト3にですね。売りだし値段があれば絶対に買います。ここ買えなかった方々かなり苦しい思いしてるみたいですね。パークコート浜離宮購入できた方々
ステキなマンションすばらしい立地そしてこれからの再開発楽しんでください。買えなかった方々もこれからいいマンション出てくると思いますので、頑張ってください。人の幸せは自分の幸せでもあります。やっぱりここいいよ。お邪魔しました。