パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
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【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[26614: 匿名さん]

最終的な客観的価値は、坪単価で明らかになることでしょう。
武蔵小山が高いか、小石川が高いか。見ものです

[26615: 匿名さん]

すでにここ完売しているから武蔵小山か小石川になるんでしょうね。個人的にはパークコート渋谷がいいと思いますけど

[26616: 匿名さん]

>>26615 匿名さん

コスパの良さではパークシティ武蔵小山でしょう

[26617: 匿名さん]

このマンションかなりレベル高いですね。暇だったのでスレ読みました。
買えないか買いそびれた方たち、ヤキモチの気持ちいっぱいですね。血圧上がりますよ！笑笑。
それより2027年まで浜松町の再開発強烈です。
この町の将来が楽しみです。

[26618: 匿名さん]

もう完売なのに検討スレの存在意義なくね？

[26619: 匿名さん]

確かに。購入者の悲痛な叫びと妄想はもう飽きた。

[26620: 匿名さん]

https://farm2.static.flickr.com/1948/44462047345_6e7d5aea03_o.png

物件名に浜離宮と付けている物件が浜離宮から一番遠いのは、山手線内ギリギリの物件が山手線内ですと主張するのと同じ構図ですね。

[26621: 匿名さん]

>>26620
この話の流れの中で、おまえ哀しいやつだな

[26622: 匿名さん]

>>26618 匿名さん
いくつか転売のお部屋がありますからね。

完売後もこれ程 毎日 嫉妬に塗れたネガが書き込まれる高級レジデンスというのも珍しいですが、
30%強上乗せしたお部屋があっさり売れていくところを見ると、須らく何の意味もない内容であったということが如実に証明された格好となりました。

今までお疲れ様でした、と労いの言葉を差し上げたい気持ちです。

[26623: 匿名さん]

>>26622 匿名さん

専任媒介だったのにレインズに成約登録載ってないね。今は成約登録の義務化もされ罰則もあるから、単に売れずに取り下げたんでしょう。

[26624: 匿名さん]

たった一ヶ月で取り下げはないでしょう。

しかし本当にいい条件のお部屋でしたね。

[26625: 匿名さん]

>>26623 匿名さん

専任媒介だったというエビデンスをよろしく

[26626: 匿名さん]

見せ玉物件とは？

マンションを売ってくれるかもしれないお客さんに不動産屋まで足を運んでもらうためのダミー情報。いまならこんな値段で売りだせますよ。お買いになったマンション自分で住まずに未入居で売却なさってはいかがですか？って誘導するための作戦。

[26627: 匿名さん]

なるほど、そういうのあるんだ・・・。確かに売り情報を載せるだけだったらコストかからないし、値上がりしているように見せられる。確かなのは取引実績を確認することですね。

[26628: 匿名さん]

>>26626

引渡し前から出たり引っ込んだりしてる、ここの売り物件情報は「見せ玉」だよね。
売る意図はなく、売り煽るための価格。

[26629: マンション比較中さん]

確かにどう見ても不自然ですね。見せ玉か、なるほど。しかし、見せ玉にせよそうじゃないにせよ、そもそも完成前から販売してる＝最初から自分で住むつもりではなく、転売で儲けられればラッキーという価格、つまり売主の言い値ですから、３割増でも５割増でも好きな価格を付けられますね。

だいたい未入居転売は３割増くらいで売り出さないとあまり利益が出ませんから、３割増しで出すのはお決まりのパターン。それを買う人がいるとは思えませんね。そんな金があってマンション欲しい人なら、ここの分譲を見逃すはずはありませんから。

100歩譲って、分譲時に高倍率抽選になって買いたいのに買えなかったとかならありえますが、ここは高倍率抽選、即完売みたいになってませんからね。

[26630: 匿名さん]

今さら欲しかったと嘆いても遅いのでは？

[26631: 通りがかりさん]

よく見ると、投稿間隔が2分置きですね。

嫉妬でしょう。

[26632: マンション検討中さん]

旧芝区のなんちゃって港区マンションを買って、
セレブの仲間入りしたよ！
線路際も平気さ！暗くて天井の低いトンネルも慣れるはず！
土日休みはマンション脇のJRAで馬券購入。
競馬はセレブの遊びだもの。
歩いて15分から20分も歩けば銀座にだっていけちゃう。
そんなに、歩く位なら電車で10分で銀座の錦糸町でいいって？それは駄目です。
パークマンション？赤坂区？そんなの知らないなー

[26633: 匿名さん]

>>26632 マンション検討中さん

気が済みました？笑

誰もそんなこと思ってここ買ってないんですよねー

残念でしたね

何がしたいのかわかりませんが、上がろうが下がろうがどーでもいいんですよ

このクソみたいなやりとり、いつまで続くんでしょーねー

[26634: 匿名さん]

ずっと続くよ

[26635: 匿名さん]

>>26632 マンション検討中さん

文章力がないのか何言ってるのかわからないです。すみません笑

[26636: 匿名さん]

>>26635 匿名さん

買えなかった悔しさで酔っ払ってるんじゃない？

[26637: 匿名さん]

資産価値が暴落しそうで夜も眠れません。何で買ってしまったのか。

[26638: 通りがかりさん]

>>26637 匿名さん

PC武蔵小山の購入者さんですね。
お気持ちお察しします。

[26639: 匿名さん]

ははは
今さらここにイチャモンつけても、意味ないです
買い遅れた方は渋谷にどうぞ

[26640: 匿名さん]

KYBですかね。清水建設だし心配です。

[26641: 不動産屋]

>>26623: 匿名さん
引渡しを受けていないんだから取引はまだ終わってないんじゃない？
登録義務は無いんじゃないでしょうか。

[26642: 匿名さん]

他人物売買ですからね。

しかし本当にお買い得な部屋でした。

[26643: 匿名さん]

>>26642 匿名さん


業者「30％も高く売れたんです」
客「それは凄いですね」
業者「資産価値が高いからです」
客「30％上昇は買い進みですか？」
業者「この物件人気ありましたからね」
客「事情補正はしましたか？」
業者「これが実力なのです！」
客「他に＋20～30％の成約事例あります？」
業者「竣工前ですからまだないです」
客「それを買い進み事例というのです」
業者「はっ！？」
客「こんな事例や募集事例を価格判断の根拠にしてるのは素人だけです」

[26644: 通りがかりさん]

>>26643

今さら難癖つけたいなら、もう、こう言うしかないです。

値上がりマンションのスレって、どこもたいして変わりませんね。

[26645: 匿名さん]

>>26640
ここは中間免震だっけ
仮にＫＹＢだとしたらどうやって工事するんだろうね
でも工事自体はすぐ終わるよ
価格にも殆ど影響ないと思う
むしろ新築物件の工期遅れで一時的に需給が逼迫して値上がりする可能性もある

[26646: 匿名さん]

あとあまり論じられてないけど
ＫＹＢはじめ耐震関連のメーカーは今後ある程度は値上げしてくると思う
物件価格にも影響は出てくる
一方、既工物件はデベ負担で交換して貰えるから
むしろ得したと思った方が良い

[26647: 匿名さん]

竹芝のラグジュアリーホテル。何になるんだろ？

JR東日本ホテルズだから、東京ステーションホテル的なことか、

もしくは、ハイアット系との協業だな。

インターコンチネンタルもあるしいいね。

あ、虎ノ門にできるラグジュアリーホテル、エディションは楽しみだね。

両方とも徒歩１５分以内だし散歩がてら遊びに行こっと。

[26648: 笑笑]

>>26647 匿名さん
楽しみにしてます。

[26649: マンション検討中さん]

このマンションのモデルルームどこですか？

[26650: マンション検討中さん]

PCHは満点マンション

[26651: 匿名さん]

ここはダンパー大丈夫ですか？
問題なかったところはすでに告知されてるみたいですが。

[26652: 匿名さん]

>>26651 匿名さん
ダンパー使ってないでしょ

[26653: 匿名さん]

偽装の件は、きついですね・・・。

[26654: 匿名さん]

>>26653
ここなんか万一該当してても入居前だったから良かったのでは？一番きついのは免震装置が設置されていないタワーマンションが世の中にあることが世間に知れたことではないでしょうか。公共施設ならとこでも設置されているくらい必須のようですね。

[26655: 匿名さん]

>>26654 匿名さん

えっ今時、免震装置が設置されていないタワーマンションなんてあるのですか？(笑)
該当してても、免震部分のダンパー交換は比較的容易らしいですね

[26656: 匿名さん]

比較的容易といっても制震と比べたらという話だけだし、報道によると増産しても全て交換しきるのに2年かかるらしいから、該当してたら笑い話じゃないですね

[26657: 匿名さん]

該当して引き渡しが遅れた場合は、手付け解除が一般的ですね。
家賃手当もらいつつ待つという方と、どちらか選べるみたいですけど。

[26658: 匿名さん]

東洋ゴムの時は、引き渡ししてから入居中に交換なんてことしてたみたい。

国土交通省が震度７でも倒壊しないなんて安全宣言しちゃったから、売る側がしれっと安全ですと言って引き渡しを進めるなんてことしたら、引き渡しを拒否は手付金没収なんてことされかねない。そういった場合、解約を申し出ても買主事由にされて手付金没収。

[26659: 匿名さん]

東京都の浸水リスク発表に続いて、個別に特定出来ない偽装ダンパー祭りで不安で、踏んだり蹴ったりです。もうマンションはいいです。

[26660: 匿名さん]

今度ばかりは契約解除＋手付け倍返しになるでしょうね。該当していれば、の話ですが。

[26661: 匿名さん]

見た目が地味でカッコ悪いし、いっその事建て直して、まともなデザインに変更して欲しい

[26662: 匿名さん]

>>26661 匿名さん

これぐらいの高級感は欲しいですよね。
これはパークシティ武蔵小山ですが。

[26663: マンション掲示板さん]

>>26655 匿名さん 免震ダンバーの交換は容易にできる。

KYBの油圧ダンバーの交換は、もちろん容易にできます。交換は予定の範囲内で、問題無いと思います。
私の会社免震構造高層ビルでも問題のKYBを使っています。どの大手ゼネコンでも免震装置のオイルダンバーは、最も高性能で国内シェア73%のKGBを指定しています。むしろ他社製品では二流品です。
問題無い理由は、元々オイルダンバーは有効期限があり、設計段階からオイルダンバーの交換計画のための搬入搬出口とルートがオープンスペースとして確保してあります。
良かったですね。
他所のマンションやビルで大問題なのは、制震構造ビルのオイルダンバーは壁の中であるため破壊再工事が必要になります。
このマンションでは、問題無いと思います。

[26664: 匿名さん]

交換は容易でも交換品の入手に最長２年。ビンゴだったら影響は避けられない。

[26665: 匿名さん]

>2663

制震の場合は壁を壊して交換するって、もともと時期が来たら交換する必要があるものをそういう設置するってどうなんだろう。

[26666: 匿名さん]

だから制震マンションではオイルダンパーはあまり使われてないようだよ。
実際、今回のKYBの対象住居は、免震253件に対し制震12件と格段に少ない。

[26667: 匿名さん]

ダンパーのオイルの性能を知りたい、熱や空気に触れただけで劣化は進んで行くだろうし。車で言うと外車のダンパーは性能がいいが、車検毎に交換が普通。国産は性能は悪いが、殆ど交換しない。

[26668: 通りがかりさん]

もっとも高性能が、偽装

[26669: 匿名さん]

>>26667 匿名さん
適当なことを言ってはいけない。

[26670: 口コミ知りたいさん]

武蔵小山を買った自分を肯定するために、他のマンション掲示板で
ネガを続けるのやめろよ。
ここを買ったということは、武蔵小山を購入対象外にしたということなんだよ。
魅力を語ろうが意味がない。
自慰行為だな。
小石川にも来るな。

[26671: 匿名さん]

KYBの欠陥ダンパーが採用されてても交換してくれれば問題ないよ。
入居前だしね。

キャンセルしたい人は手付け金倍返しでキャンセルすれば良い。
俺は家賃手当が十分に出るなら引き渡しが遅くても全く問題ない。

[26672: 匿名さん]

契約書には引き渡しが遅れたら手付け倍返しとなってるね

[26673: 匿名さん]

偽装ダンパーはヒットしてたんでしょうか？浸水リスクもそうですが、全てが後だしですね。不運な物件となりそうです。

[26674: 匿名さん]

まだ該当せずの連絡は無いんでしょうか？もし該当していた場合、工期に間に合わせるならこれから突貫工事しかないですね。最悪のパターンですね。

[26675: 匿名さん]

>>26673
>>26674

ヒットしていません
不運な物件にはなりません
該当していません
突貫工事になりません
最悪のパターンではありません

しかし、よくもまぁこれだ無意味なネガワード並べるわｗ

[26676: 匿名さん]

>>26675 匿名さん

かなり深刻ですね。同情いたします。

[26677: 匿名さん]

誰でも書き込めますから、ネットを舐めてるんでしょうね。
履歴は消えないことを知らないのでしょう。
大企業と戦える財力がおありのようで、羨ましいです。

[26678: 匿名さん]

偽装した型番はこれだと言われて、それに該当しなかった型番は白だと喜んでられないと思う。詳細な社外審査を受けてから全容が見えてくるのかなと。

[26679: 匿名さん]

>>26678
そうかもしれないが、この板には関係の無いことだ。
完売はもはや購入検討の出来ないマンションなのだから。

[26680: マンション検討中さん]

>>26675 匿名さん

結局ここは、問題のKYBダンパーは該当しない(使用してない)と三井から通知があったのですか？
それとも調査中とメールが来てるのでしょうか？
住民板の雰囲気みると後者ぽいですが

[26681: 匿名さん]

偽装うんぬん以前に浸水したら取り替えになるんじゃないの？いずれにせよ、取り替え易いようにしておいた方がいいよ。

[26682: 匿名さん]

免震ダンパーに使用されているKYB製ダンバーのシェアは80％。確率的に間違いなく使われているでしょう。データ改ざんダンパーが使用されていた場合，報道によれば予定されている引き渡し期日迄に交換工事を完了することはほぼ不可能と思われます。
その場合には消費税引き上げ前に引渡しが困難になると思われます。売主としては手付金返しの契約解除を認めざるを得ない状況ではないでしょうか。

[26683: 匿名さん]

心配無用です。突貫工事で乗り切れますよ。

[26684: 匿名さん]

あ、これまったく大丈夫ということですよ！！

[26685: 匿名さん]

>>26682
問題ないし、そもそもあなたには関係ない。

[26686: 匿名さん]

東洋ゴムでは全て交換、補償金が払われたそうです。

[26687: マンション検討中さん]

偽装ダンパー？

[26688: 匿名さん]

マクロ的に考えればマンションやビルの建築件数の多い三井さんだから
地方の安い建築中建物から
不良ではないダンパを外すなりしてこちらに融通して持ってくれば良い

都心の高い価格マンションを倍返しするよりも
地方の安い価格の倍返しにすり替えたほうが損が少ないのは明白でしょ

地方から寄せ集めたダンパで予定期間内にここは完成できる

[26689: 匿名さん]

手付金倍返しで優先再契約すると、実質的に4割の値上がりになるな、ここ。
本当にお宝マンションになってしまうとは。

[26690: 匿名さん]

手付け倍返しの再契約可能条件ですな。そうなったら、かなりのお宝ですな。

[26691: 坪単価比較中さん]

週刊新潮に出ていました。
データ改竄ダンパーを使っている物件は浜松町に２物件。
引き渡し前に判明して本当にラッキーでしたね。

[26692: 匿名さん]

ダンパー交換する場合
・耐震基準は満たされる
・引き渡し時期先延ばし必至
・購入者は損失に見合う金銭的対価が得られる

ダンパー交換しない場合
・耐震基準に対する不安を抱えたまま生活
・予定通りの引き渡し
・風評被害による資産価値の低下

[26693: 匿名さん]

昨日のNHKでやっていたね。
免震の交換も、地階の配管等の構造、搬出入口の形状により難易度が大きく異なる為、個別マンション毎に判断せざるをえないだろうと。

[26694: 匿名さん]

中古のダンパーって…中のオイル劣化するのに。

[26695: 匿名さん]

偽装ダンパーマンション？

[26696: 匿名さん]

他のマンションに取り付けた免震ダンパーを外して持ってくるなんてあり得ない。必要なスペックが異なるだろう。

[26697: 匿名さん]

トホホなマンション

[26698: 匿名さん]

全体としての安全性が確保されれば暫定的な使用が認められると。早く引き渡して欲しい人もいるだろうから、これを使って予定通り引渡しかな。そうするとキャンセルの場合は買主都合扱い？　まあ安全性に致命的な影響ではないから遅れるよりいいか。
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20181027/k10011687901000.html

[26699: 匿名さん]

>>26698 匿名さん
そもそもですが、デベの性能水準を改ざんで満たしていなくても国交省の水準を満たしていれば国としては何の問題も無い。
そして、免震ゴムとデータ改ざん後のダンパーを組み合わせて、デベが分譲時に公表した機能(震度7まで大丈夫とか)を満たしていれば、買主もデベに文句を言う権利はない。
ダンパーの性能でマンションを買った訳じゃないんだからね。

[26700: 匿名さん]

ダンパーは手作業工程の多い個別注文生産だから、他のマンションからの流用はちょっとできないみたいだね。

[26701: 匿名さん]

>>26699
断定口調で知識を披露してくれるのはいいのですが、もうちょっとコミュ力も発揮願います。

[26702: 検討板ユーザーさん]

>>26699 匿名さん

国基準ではなく、設計で想定している減衰率に適合していないと、物件としてはまずいのでは？

[26703: 匿名さん]

富士通グループ企業が地権者じゃなかったっけ？厳しい状況でバナナの叩き売りあるかもね。

https://www.yomiuri.co.jp/economy/20181026-OYT1T50122.html?from=ytop_t...

[26704: マンション検討中さん]

そうですね。

[26705: 匿名さん]

国の基準を満たしているから安全だと言われているけど、耐震性能で国の基準(建築基準法)が求めているのは最低ラインの等級1。熊本地震では等級2(等級1の1:25倍強度)の築浅戸建てが倒壊してるのです。安全を重視する人は当然に耐震等級3(等級1の1.5倍強度)で設計するわけで、国の最低基準の等級1なんて怖くて住めません。

ダンバーも国の基準は甘々なので、実際はもっと質を上げなきゃ心配で住めたものじゃないです。

[26706: 匿名さん]

>>26699 匿名さん
ダンパーの性能を含めて、当初デベが設定したより厳しいスペックが安心材料となり、その安心を購入した訳だから、細かいスペックの数値は知らないが、やはり中途半端で引き渡すべきではないと思いますね。ブランドが毀損されて資産価値下がるね。

[26707: 匿名さん]

顧客の契約基準は±10%ですから、それを外れているものは交換となります。
書面で通知済みのはず。
国の基準はダンパーの安全性がどうかというだけの話で、交換するかどうかという事にかんしては全く関係ないです。

[26708: 匿名さん]

キズ物マンションは要りません

[26709: 匿名さん]

>ダンバーも国の基準は甘々なので、実際はもっと質を上げなきゃ心配で住めたものじゃないです。

早速組合で臨時会合を開いて調査や対策要求したって話も無いし
組合で話題になる頃にはもう面倒だからどうでもいいだろって感じで
あんまりその思いが共有される雰囲気には至ら無さそうだね

組合には左巻き議員が役員やってるマンションは多いからすぐに絵作りされてもおかしくないけどまだまだ動きがないね

[26710: 匿名さん]

>>26707 匿名さん
それはKYBと三井不動産の問題。
仮に実際の性能が-15%だったとすれば、三井不動産はKYBに交換や賠償を求められるかもしれない。
一方、ダンパーの性能は-15%であっても、全体的な免震機能が三井不動産の引き渡し水準や顧客への公表水準に収まるのであれば、三井不動産は交換せずに期日通りに引き渡しするという選択肢もある。

[26711: 匿名さん]

>>26710 匿名さん

別に即転売とか考えてないから、交換しなくても予定通り引き渡してほしい。

[26712: 匿名さん]

それは、ないです。

不正なら交換と担当者は言われていました。
録音済みです。

[26713: 匿名さん]

交換しなかったら風評被害により竣工直後にして坪300万円台までガタ落ち