パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[2651: 匿名さん]

>>2649 匿名さん
階高が低いと最高部の天井高は確保しても天カセは無理になる

[2652: 投資家]

>>2646 匿名さん
コンマ数ミリのモノは突き板。
2-3ミリの薄板を貼るモノは挽き板。
マンションは突き板？
マンションも高級物件ならば普通に挽き板は採用されます。
正確にされた方がよろしいかと。
最近のシートの性能が如何に高かろうとも、デベの採用基準に於いて、シートを(挽き板は無論、)突き板以上の装備に据えることはありません。

シートでも満足と納得したいのは自由なことです。
しかし坪単700にもなるモノでシートフローリングを採用する特にこの2-3年の傾向は、資材高騰の情勢の中でのコストダウン以外のナニモノでもありません。

[2653: 匿名さん]

資材高騰なんてないから。

ここと同じようなタワマンを土地柄安いところに建てれば坪200万以下で全然建てれるからね。

人件費と資材高騰って言葉に騙されてる人多いよね。

[2654: マンション検討中さん]

>>2652 投資家さん

私もコストカット以外の何物でもないと思っています。

それでも良しとしてして買うかどうか迷い中です。

[2655: マンション検討中さん]

浜松町駅は駅自体が大きく変わるといいですね。金杉橋口とか街として綺麗じゃないですし。。今建て替えてるところが出来て変わると嬉しいです。
このマンションができる上で、北口だけではなくて全部が変わることで浜松町駅自体のイメージが良くなると嬉しいです

[2656: 匿名さん]

だいぶ前に港区山手線内側の地下鉄駅5分のマンション買ったけど、天然木張りの
床でキッチン、洗面などの水回りは大理石張り。天井高2700。システムキッチンは輸入物。
坪300万だった。いま、中古は坪400で取引されてる。当時は高いなと思ったけど、
最近のマンションの仕様と価格を見るにつけ、良い時代に良いものを買えたんだなあと
実感してる。いま、マンションを買う人はこういうのしかないからやむを得ないよね。

[2657: 匿名さん]

>>2656 匿名さん
その分金利は高かったでしょ。
現金買いなら関係ないけど。
今は物件価格が高いけど、金利も安いから短期間で売買するならお得です。

[2658: マンション検討中さん]

>>2656 匿名さん
良いものを良いタイミングで手に入れられてうらやましい限りです。私の今の住まいも全体的にここよりも仕様は高いです｡
ただ、今の住まいよりも広いところが欲しくて物件を探しています。

今は何億も出せるなら別ですが、そうでないならば選択肢があまりないのが実状ですね。

[2659: 匿名さん]

>>2657
金利は、変動金利で2.475％がデベ1.6％優遇で0.875％。変動だけど、いまでもずっと
0.875％で固定されたまま。最近は固定0.5％とかあるみたいだから、それよりは高いけど
びっくりするくらい差があるわけではないですよ。もうすぐ、住宅ローン減税を受けられる
期間が終わるので、それが過ぎたら全額一括返済する予定です。

[2660: 匿名さん]

0.875％なら、10年間は毎年1.0％税額控除あるから実質金利負担ゼロですね。
10年の減税期間終了後、一括返済なら実質的に金利は払ってないのと同じですね。

[2661: 匿名さん]

>2656
同じく

ウチも階高3400越えてた
価格は半分以下だったけど

[2662: 匿名さん]

2006年当時、たしかに白金や高輪のタワーなんかでも最上階とかでなければ坪300万くらいで
買えたね。低層階だと坪250万くらいの部屋もあった。品川駅直結の品川Ｖタワーも坪300ちょい
だった記憶がある。今思えば、あの辺が底だったね。

[2663: 匿名さん]

>>2648
昔のタワマンは2450なんてありえない数字だった
いつのまにか普通になったのか...

[2664: 匿名さん]

なので建築コスト高、人件費云々で説明つかない上げ底が
相当あるような気がする
まあそれで売れちゃえば、その瞬間は市場価格になっちゃうんだけどさ

[2665: 匿名さん]

>>2663 匿名さん
分譲が相当やすかったタワーズ台場の低層も2600あります。
買い替え検討してますがパークコートブランドとはいえ専有部の仕様が落ちてしまうんで、どうしようか迷っています…パークコートなんだし、2500はさすがに低すぎるかと…
DT(ドゥトゥール)なんて2400しかなくて、内見したとき窮屈でたまりませんでしたよ…

[2666: 匿名さん]

この物件はこの価格でどの程度売れるのでしょうかね。

[2667: マンション検討中さん]

>>2661 匿名さん
うちもです。

ちなみにここって階高どのぐらいあるかご存じの方いらっしゃいますか？

[2668: 匿名さん]

虎ノ門ヒルズの横に出来るレジデンシャルタワーが内々で申し込みしてるみたいですね。
こことは比較にならない金額なのでしょうか。

[2669: 匿名さん]

同じ三井の湊物件のスレでも、
ココはパークコート最低レベルの仕様で、
殆ど湊と同等と言われてしまってますね…。

[2670: 匿名さん]

やはりこのマンションの仕様が期待ほどでないので
迷っておられるのがよ～～くわかります。

確かに不動産の一番底値で買えたのは
２００３～～４年あたりでした。

[2671: 名無しさん]

>>2669 匿名さん
名古屋のパークコートご覧になってください。

[2672: 匿名さん]

そうですね。　２０００年代初頭は本当にお買い徳だった。
ツインパークスは１５年たっても売却益がかなり出るからね。
せめて仕様が高かったり、何かオンリーワンがあれば納得するが。

[2673: マンション検討中さん]

>>2665 匿名さん
私も住み替え物件を探していますが、今よりも専有部の仕様が下がるのが悩みどころです。
皆さんがおっしゃる床もそうですが、それは仕方ないとしても各居室の扉などの建具もあまり厚みもなく少しチープに感じたのですが気のせいでしょうか。

[2674: マンション検討中さん]

自然吸気でなく全熱は入ってますからね。
要所要所で湊よりは仕様良い

[2675: マンション検討中さん]

>>2652 投資家さん
グランドメゾン白金の杜

[2676: 匿名さん]

>>2667さん

マンションの環境性能表示のところに明記されています。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/140209_011.html
階高は3.3mです。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/070024_011_c.html
ちなみに、PC麻布十番も3.3m

[2677: 匿名さん]

>>2676
階高3.3mは高級物件としては標準的ですね。天井埋め込みエアコンなどのスペースを取った上に十分なスラブ厚も期待できますので、まずは合格と言っていいでしょう。最近は階高低くて天カセ付けられないマンションも多かったですからね。

[2678: 匿名さん]

階高3.3mって低くないですか？
白金の杜などとは比較にならない気が。。。

[2679: 匿名さん]

3.3ならまあ合格点ですよ
今時にしては頑張りましたで賞
ぐらいにはなりますが、値段考えりゃ当たり前かと

[2680: 匿名さん]

GFTが3.25、シティータワー品川が3.20です。
ご参考までに。

[2681: 匿名さん]

タワーで階高3.3mは普通ですね。
日暮里のSPTが階高3.3mでした。(坪260万円)

[2682: 匿名さん]

分譲価格が半額のマンションと比べても意味ないでしょう。

[2683: 匿名さん]

>>2682 匿名さん
湾岸物件でもグローブタワーも3.3m、WCTも3.3m。むしろ3.3mないマンションがあり得ないというくらいの話だね。

[2684: 匿名さん]

ちなみにドゥトールは階高3.18m。かなり階高低い。

[2685: 匿名さん]

シティータワー品川は格安だったので仕方ないとしても、GFTはちょっと残念な感じ。
あちこちコスト削減していることの状況証拠になってしまいますね。
ここは3.30mなので贅沢仕様ではないものの文字通り標準的。

[2686: 匿名さん]

グローブタワーは3.25mでした。失礼。

[2687: 匿名さん]

平均階高ランキング

106.4m、27階建（平均階高: 3.94m）パークコート六本木ヒルトップ
99.99m、26階建（平均階高: 3.84m）パークコート青山 ザ タワー
149.14m、40階建（平均階高: 3.72m）パークコート千代田富士見 ザ タワー
110m、30階建（平均階高: 3.66m）グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー
157.25m、43階建（平均階高: 3.65m）パークコート赤坂 ザ タワー
132.67m、37階建（平均階高: 3.58m）パークコート浜離宮 ザ タワー
129.08m、36階建（平均階高: 3.58m）パークコート麻布十番 ザ タワー
157.18m、44階建（平均階高: 3.57m）パークコート赤坂檜町ザ タワー
141.39m、40階建（平均階高: 3.53m）パークシティ大崎 ザ タワー
169.2m、49階建（平均階高: 3.45m）ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス
168.8m、49階建（平均階高: 3.44m）芝浦アイランドグローヴタワー
181m、53階建（平均階高: 3.41m）キャピタルゲートプレイス
166.95m、49階建（平均階高: 3.4m）ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス
177.3m、52階建（平均階高: 3.4m）DEUX TOURS
148.9m、44階建（平均階高: 3.38m）スカイズタワー&ガーデン
113.95m、34階建（平均階高: 3.35m） GLOBAL FRONT TOWER
176m、53階建（平均階高: 3.32m）勝どき ザ・タワー
199.16m、60階建（平均階高: 3.31m）西新宿HOMETOWN
98.4m、30階建（平均階高: 3.28m）パークコート虎ノ門愛宕タワー
179.95m、55階建（平均階高: 3.27m）富久クロス

[2688: 匿名さん]

>>2687さん

エントランス階が居住階に比べて階高が高いのが一般的なので
単純計算しちゃうと階数が少ない方が平均階高は有利になりますよ。

エントランス階の全高に占める割合が高くなるので。

[2689: 匿名さん]

>>2681 匿名さん

パークタワー東雲（坪220万円）は階高3.4mですね。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/110066_011_c.html

建築単価が違うとは言え、ここの1/3以下の価格帯のタワマンですが…

[2690: 匿名さん]

ここが「名前だけパークコート」なのは、周知の事実では？

[2691: 匿名さん]

PC麻布十番、浜離宮は名前だけパークコートってことか。

[2692: 匿名さん]

確かに。
中にはメゾネット式のエントランス（エントランスが二階部分もある）もあるけど。
例外的なものは除いて、エントランスの天井高を６ｍと想定して、
下記の式で計算するとより正確かも。
住居階平均階高＝(建物高-6)/(階数-1)

[2693: 匿名さん]

↑
>>2688さん

[2694: 匿名さん]

132.67m、37階建（平均階高: 3.58m）パークコート浜離宮 ザ タワー
129.08m、36階建（平均階高: 3.58m）パークコート麻布十番 ザ タワー

ロビー階や最上階メゾネットを計算に入れないと。総平均は意味が無い。

[2695: 匿名さん]

性能評価書に記載あるでしょ、階高

[2696: 匿名さん]

>>2691
そんなよりもっと衝撃なのは、パークコート虎ノ門愛宕タワー。
PC青山より4つ階数多いのに全体高は1.6m低い。
ホントかな？

[2697: 匿名さん]

ここは周辺環境を考えると、部屋の向きに関わらず当然 二重窓だと思っていたのですが、違うのですね。これもコストカットの結果でしょうか。。騒音問題は日々の生活の快適さというか、強い不満につながる可能性が高いので、見送るべきか迷っています。

[2698: 匿名さん]

大丈夫だと思いますよ。
ここの掲示板で色々ネガ要素を出しても結局売れてしまうと思います。
ここで議論されている内容は重要なので、あとは売れてしまう物件を「自分」が実際に「買うか」「買わないか」だけかと思います。

[2699: 匿名さん]

>>2697 匿名さん
二重窓では無いけど、サッシがT3とさらにその上のT3ダッシュと言うのが入っているそうです。

[2700: 匿名さん]

>>2683
WCTは3.3もなく、DTと同じ程度の階高だったはずです。CT品川もそうだし、今売ってる天王洲アイルのタワーも階高同じくらい。住友の物件は昔から階高が低く、天井はなるべく維持しつつも、スラブ厚を薄くしてある傾向がありますよね。たぶん、会社の方針なんでしょう。