パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
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【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[2612: マンション検討中さん]

免震の話は良いので、仕様の違いを教えて下さい。
具体的に、千代田富士見はここよりどこが優れているのか、
また、愛宕や麻布十番と浜離宮の仕様の差についてもどなたかご存知の方いらっしゃいますか？

[2613: 匿名さん]

平均700万円かぁ。金利が少しでも上がったらアウトでね。

[2614: 匿名さん]

>>2612 マンション検討中さん
例えば、部屋の床材。愛宕タワーは部屋によって天然木の突き板と大理石床の組み合わせ。別に超高級マンションじゃあなくても、10年くらい前のマンションは湾岸物件でも床は天然木というのが当たり前にありましたね。浜離宮は木目を印刷した人口のシートフローリング。そういう、細かいところでコストを削ってますね。

[2615: 匿名さん]

従来のフローリングは、「突き板」と呼ばれる木目の美しい天然の板が表面に貼られています。シートフローリングとは表面に木目調の印刷が施されているシートを貼ったもの。天然の化粧板を貼るものより、かなり安価です。シートフローリングのメリットは、木目の美しさが均等に保たれ水やキズに強いことが挙げられますが、やはり高級と言われるマンションは以前は印刷ではなく天然フローリングが主流でしたね。

[2616: マンション比較中さん]

麻布十番もシートフローリングでは？

[2617: マンション検討中さん]

2615さんがおっしゃるように、2008年ぐらいまで(正しくはわかりませんが)は、普通に床材も天然木の突き板を使用したマンションが多かったですね。リーマンショックがあったあたりを境に高額物件でもシートフローリングを採用するものが増えた気がします。

床材だけがマンションのグレードを決める基準ではないですけれどね。
私も以前、他の三井物件のモデルルームを見せて頂いた際に営業の方に床材のことをたずねたら、『今、床材に突き板を採用しているのは一部のプレミアム住戸とパークマンションぐらいなんですよね。』と言われ、少しガッカリしたことがありました。

私はここの他に中古物件も検討対象にして見ておりますが、個人的に設備・仕様として欲しいと思うものは2007年前後に竣工したものが多いです。築年数はたっていますけどね。

[2618: マンション検討中さん]

>>2617 マンション検討中さん

この物件のコストカットのためダウングレードされた設備としては

①エレベーターの数が少な過ぎる(これが一番実害が大きく気になります)
②シートフローリング(正直言われないと分からないのでそこまで気にならない)
③キッチンがタカラスタンダード(やはりドイツメーカー製のものに比べると高級感はない)
④共用設備、特にゲストルーム(華美なものは管理費が高くなるため不要ですが、500戸以上のタワマンで1つって…。それなのに管理費は高い)

追加あればお願いします。

[2619: 匿名さん]

三井の千代田物件について
このマンションよりレベルが高いというのは
シートフローリングだけに関しては
私は、億マンションの部屋にいますが
すべて、シートフローリングです。
当初契約の時にこれだけの金額をだすのに
シートフローリングなの？
と担当者にいいましたよ。
解答は今後は三井の物件はほとんどコストダウンのために
この仕様になるでしょう

諦めてください。といわれました
今の浜離宮でもそうですね。

ただ、エレベーターには満足しています。
しかし、浜離宮のの地権者の数がものすごく
きになります。

[2620: 匿名]

水栓器具のブランドはどちらですか？

浄水と独立？一体？
水栓器具で本当の(デベのマンションブランド名ではなくその時々の真にコストをかけ力の入った建物か否かの)マンショングレードはわかると思います。

例えばドーンブラハの水栓を採用しながら、床がシートということは絶対と言っていいくらい有り得ません。

ドーンブラハを使えば床は、突き板でもなく、厚目の挽き板か無垢材。
水廻りのボウルや扉金具も洋物、浴室は大理石＋大判のタイル。

案外、水栓金具がマンショングレードの全てを語ると言っても良いくらい密接にデベの企画と結びついていると思われます。

[2621: 匿名さん]

えっ！うちはたしかグローエのクリンスイ？かな！

[2622: 匿名さん]

>>2618 マンション検討中さん
500戸でゲストルーム1つは実際には使用することはほぼ不可能でしょう。
3-4部屋は欲しいところですね。

[2623: 匿名さん]

>>2622
500戸程度で3〜4室もあるマンションはさすがに聞いたことない。せいぜい2室でしょう。1室はたしかに物足りない。ただ、高級物件になればなるほど不思議なことにゲストルームは少なくなる、あるいは作らない傾向にある。庶民とはスタイルが違うからゲストルームの需要が少ないみたいよ。

[2624: 匿名]

一体型のクリンスイですね。中の中〜上の下位？

浄水栓独立のグローエで上の下位〜上の中位。

ドーンブラハは上の上位から特上ですかねw
引き合いに出すには向かないかもしれません。そもそもタワーでは極、例が少ないかと。

上下を生意気に申し、すいません。
飽くまでデベの基準の採り方のお話です。

億円を境にした買い物ですから、如何に高級な水栓金具といえども、それを坪単価３００−４００のマンションにも採用することは普通に考えれば出来なくはありません。
原価率を狂わす程の問題として大騒ぎするほどミスチョイスとは言えない筈ですが、デベは見事に線引きしていると思います。

私は各マンションサイトで、先ずデベロッパーと立地を見て、その次に設備機器仕様・QUALITYの項を確認します。
デベが巧みなのは、人件費、資材が高騰して来た頃から、設備仕様の項目を割愛したり、QUALITY欄にコンシェルジュや品質管理体制などのみを掲載し、採用器具を謳わなくする例が多くなっていることです。

[2625: マンション検討中さん]

>>2621 匿名さん
2617です。うちの水栓はグローエです。

お恥ずかしながら私はドンブラハ自体を知りませんでした。
2620さんの書き込みは、私にはある意味勉強になりました。

2619さんがおっしゃるように今は高額物件でもシートフローリングが採用されていますね。
そのことは、本当にガッカリですが受け入れるしかないのかなとも思います。

ちなみに私が以前見た三菱地所のグランもシートフローリングでしたよ。

[2626: 匿名さん]

最近超高級物件でもシートフローリングが使われている理由としては、質のいいものは、見た目も質感も非常に本格的でまた管理も補修しやすいという点もあるようで必ずしもコストの面だけではないと話もあるみたいです。シートフローリングもランクがあるみたいですよ。ここはさすがに良いものを使っているのかな。

[2627: 匿名さん]

>>2624 匿名さん
それ！俺も感じてた。調度など専有部には触れていないケース多い。

[2628: 匿名さん]

2621です。割り込みでした。
2617さま2624さま失礼致しました。
私もドンプラハ！知りませんでした。

キッチンの場合はどうのような感じなのでしょうか？知る人ぞ知るメーカーがありそうですね。

[2629: 匿名さん]

階高は大丈夫なんでしたっけ
ドンブラコより重要ですよ

[2630: 匿名さん]

ここはさすがにエアコンは天カセだよね？まさかの壁掛けは無いよね？

[2631: 匿名さん]

２６２５さんの言われる通りです。

これが今の高級と言われるマンションでの現実なのです。フローリングの件です。
この千代田と浜離宮との建物と部屋の設備などを含めての比較は
一度千代田の部屋をご覧になったらよろしいと思います。

「え＾どうやって」
知人がすんでおられたら
の話になりますが
私自身は億越えの契約物件ですが
プレミアではないです。
しかし、ここに投稿される方々は
本当に勉強しておられます。
大変参考になります。

再度、見学申し込みしてありますので
今の物件の設備と比較してみます。

千代田はマンションの共有施設でのマナーが非常に悪いので（親御さんのしつけの問題で解決する問題です。）
あるフレンチレストランでは○○以下のお客様はご遠慮くださいといっています。
集合マンションはそいうわけにはいきません。

いくら小学生でもマナーを守るお子様も沢山世の中にはいます。
千代田ではそんなに、子供たちがマンション内でさわぐのがいやなら
老人ホームに移れ～～～～～＝＝＝と乱暴なことばで中傷する人たちも住んでいることは事実です。

子供も老人も共存して本来住むのが理想のマンションと思っていますが。
現実は？？？ですね。
浜離宮は賃貸が半分ほどですから
たぶんビジネスマンたちが半数しめる
のかなあ。とかってに想像しています。

[2632: 匿名さん]

訂正
たぶん地権者が半分ぐらいなので
賃貸に回すひとも沢山いますと
営業マンがいっていたのを思い出して
賃貸者がおおいのではと投稿しましたので
誤解されないように

このマンションに対して疑問があれば、どんどん、営業マンに質問されたらいいと思います。
かなり、もった返答であることを認識されるとがっかりしません。

[2633: マンション検討中さん]

>>2628 匿名さん
キッチンも気になりますよね。

あまり参考にならないかもしれませんが、うちはジーマティック社製です。

ちなみにここは確かタカラスタンダード製でしたよね。
うーん、好みもあると思いますが、個人的にはもう少しグレード高いものをつけてもらいたいなぁという気持ちです。

あくまで希望ですけど。

[2634: 匿名さん]

>>2629 匿名さん
2500です。いまどきタワーマンションでも2700くらいは期待していたので、かなり低い印象です。今の私のマンションも、特に特別なマンションではありませんが、やはり2700ちょっとあるので、モデルルームでは思った以上に圧迫感を感じて残念でした。慣れもあるのでしょうか？エレベーターとゲストルームは、個人的にリアルに困るポイントです。安くはない物件なので、せめて後から変更のきかないこういったポイントは、はじめから相応に設計してほしかった、というのが素直な感想です。

[2635: 匿名さん]

>>2623 匿名さん

庶民タワーのビーコンタワーは440戸でゲストルーム3室です。

[2636: 投資家]

100平米1LDK＋DEN
3Aエリアで角部屋眼前か眼下が緑
駅遠でも可
天井高2700以上
バスルーム2024 浴槽JAXSON
アイランドキッチン&ミーレ
水栓類ドンブラハ、洗面ビレロイ&ボッホ、DURAVIT
大理石床
寝室は無垢または挽き板の床
こういう物件でも、リーマン後選べばこちらと変わらないか、むしろお安いくらいの坪単価で有りました。
セカンド休暇用・隠れ家用に時を待ちます。
ショックか何かの暴落を。必ず来ますからw

[2637: 匿名さん]

>>2623 匿名さん
タワーズ台場住人ですが525戸にたいして4つゲストルームがあります
多すぎますか？
スカイラウンジがないので一部屋ラウンジにしてほしいな

[2638: 匿名さん]

>>2634 匿名さん

それは天井高では？　階高はどの位か、確認された方いませんか？

[2639: 匿名さん]

>>2638 匿名さん
あ、はい、天井高です、失礼しました。数十センチの差でも、ずいぶん圧迫感がでるなあと感じました。階高を気にされる理由はなんでしょうか？

[2640: 匿名さん]

1000戸でゲストルーム二つのマンションですが、ほぼ使えないですよ

[2641: 匿名さん]

>>2635
某日本最大のタワーマンションは2000戸でゲストルーム10室だったかな？

[2642: 匿名さん]

>>2633 マンション検討中さん
ジーマティック社製は良いですね。以前、賃貸に住んでいたときは、ジーマティックに食洗はミーレ？ガスがダッチオーブン付ハーマンでした。ピンキリですがラ・トゥールの地権オーナーの住戸でしたので仕様は良かったと思います。
今は三井ですが残念ながら仕様は良いとはいえません。

[2643: 匿名さん]

>2639
階高のほうがより重要、
天井の最高部だけ高くても

[2644: 匿名さん]

>>2643 匿名さん
ここは天カセOK？
最近の安物タワマンはみんな天カセオプションもダメ。
階高低いのでエアコン入れるスペースないらしい。

[2645: 匿名さん]

＞2643

パークコート千代田富士見の階高は3450mmでした。三井の当時のリリースがまだWebで見られますが、これを見ると階高が高いのがどうして良いのか、一目瞭然です。ここもパークコートですから、相当高い階高を期待しますが、どうなんでしょうね。

[2646: 匿名さん]

フローリングが突板でないと文句言っている人がいるが、しょせんマンションのフローリング。注文住宅で2mm厚の突板とか使えば確かに良いけど、マンションのは0.4mmくらいのペラペラの板（この薄さで板と呼べるのか？）が張ってあるだけ。キャスターチェアでごろごろやっているとはがれてきたり、湿気ると割れてきたり、有り難がるようなもんじゃない。あ、くどいようだけど戸建住戸でこだわればいくらでも良い物はあります。が、マンションでは使わないです。
あと、キッチンの天板が天然大理石かフィオレストーンかですが、後者の方が機能性が高くオススメ。この場合は値段も後者の方が高い。リッターカーの安物レザーシートをアルカンターラより高級と勘違いするようなもの。

[2647: 2646]

～この場合は値段も後者の方が高い。（天然物を盲目的に有り難がるのは）リッターカーの安物～

括弧内が抜けました

[2648: 匿名さん]

＞2645

2450mmのマンションが多いけど、ここは2500mmが標準なので少し高い。あと34階以上は2700mmになって200mm高くなるので結構印象違います。そのぶん販売価格も高くなっているけど。
あと、以外に盲点なのが下がり天井のぐあいです。これはタイプ別に違うので営業に直接聞くしかない。価格にも反映されています。

[2649: 匿名さん]

＞2648

あのー、ですからそれは天井高・・・。

でも、階高が低いと最高部の天井高は確保しても、下がり天井がひどくなるのは確かですが。

[2650: 匿名さん]

ここもプレミアムは天然木フローリングですよ

[2651: 匿名さん]

>>2649 匿名さん
階高が低いと最高部の天井高は確保しても天カセは無理になる

[2652: 投資家]

>>2646 匿名さん
コンマ数ミリのモノは突き板。
2-3ミリの薄板を貼るモノは挽き板。
マンションは突き板？
マンションも高級物件ならば普通に挽き板は採用されます。
正確にされた方がよろしいかと。
最近のシートの性能が如何に高かろうとも、デベの採用基準に於いて、シートを(挽き板は無論、)突き板以上の装備に据えることはありません。

シートでも満足と納得したいのは自由なことです。
しかし坪単700にもなるモノでシートフローリングを採用する特にこの2-3年の傾向は、資材高騰の情勢の中でのコストダウン以外のナニモノでもありません。

[2653: 匿名さん]

資材高騰なんてないから。

ここと同じようなタワマンを土地柄安いところに建てれば坪200万以下で全然建てれるからね。

人件費と資材高騰って言葉に騙されてる人多いよね。

[2654: マンション検討中さん]

>>2652 投資家さん

私もコストカット以外の何物でもないと思っています。

それでも良しとしてして買うかどうか迷い中です。

[2655: マンション検討中さん]

浜松町駅は駅自体が大きく変わるといいですね。金杉橋口とか街として綺麗じゃないですし。。今建て替えてるところが出来て変わると嬉しいです。
このマンションができる上で、北口だけではなくて全部が変わることで浜松町駅自体のイメージが良くなると嬉しいです

[2656: 匿名さん]

だいぶ前に港区山手線内側の地下鉄駅5分のマンション買ったけど、天然木張りの
床でキッチン、洗面などの水回りは大理石張り。天井高2700。システムキッチンは輸入物。
坪300万だった。いま、中古は坪400で取引されてる。当時は高いなと思ったけど、
最近のマンションの仕様と価格を見るにつけ、良い時代に良いものを買えたんだなあと
実感してる。いま、マンションを買う人はこういうのしかないからやむを得ないよね。

[2657: 匿名さん]

>>2656 匿名さん
その分金利は高かったでしょ。
現金買いなら関係ないけど。
今は物件価格が高いけど、金利も安いから短期間で売買するならお得です。

[2658: マンション検討中さん]

>>2656 匿名さん
良いものを良いタイミングで手に入れられてうらやましい限りです。私の今の住まいも全体的にここよりも仕様は高いです｡
ただ、今の住まいよりも広いところが欲しくて物件を探しています。

今は何億も出せるなら別ですが、そうでないならば選択肢があまりないのが実状ですね。

[2659: 匿名さん]

>>2657
金利は、変動金利で2.475％がデベ1.6％優遇で0.875％。変動だけど、いまでもずっと
0.875％で固定されたまま。最近は固定0.5％とかあるみたいだから、それよりは高いけど
びっくりするくらい差があるわけではないですよ。もうすぐ、住宅ローン減税を受けられる
期間が終わるので、それが過ぎたら全額一括返済する予定です。

[2660: 匿名さん]

0.875％なら、10年間は毎年1.0％税額控除あるから実質金利負担ゼロですね。
10年の減税期間終了後、一括返済なら実質的に金利は払ってないのと同じですね。

[2661: 匿名さん]

>2656
同じく

ウチも階高3400越えてた
価格は半分以下だったけど