パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[2572: 匿名さん]

結局売り出し時期の異なる物件を比べるからこういう議論になるのだと思います．
パークコート麻布十番は売り出しが確か坪450くらいだったと思います．今売り出すなら坪650はすると思います．中古の売り出しは坪600くらい．
愛宕だって今売り出せば，おそらく700くらいになってしまうのでは？
ツインパークスだって，「今」売り出せば同じような値付けで来ていたでしょうね．
ここの適正価格といっても，周りがすべて上がっていて，場所は違いますが，青山，檜町が850異常なので，相対的に考えれば浜松町が650の値付けは問題ないと思います．

ただ「買う」ということになると別問題です．
この価格でも買うのか，同じような値段でもっと広い，または仕様のいい中古を探すか，いろいろな選択肢があるかと思います．
買う時期による価格の差なので，いくら言っても仕方がありません．
10年後にはもしかしたら浜松町が坪700になっているかもしれませんし，500になっているかもしれない．
これは誰もわかりません．
今わかっていることは，リーマンショック後に暴落した際に購入した方が一番賢い買い方になったという「後ろ向き」に検討するデータのみです．

[2573: 匿名さん]

ここ数ヶ月でマンション価格がピークアウトしてしまっているのは確かなので、待てる人は待って、何らかのきっかけでバブルが弾けたら購入するのが賢明でしょう。
不動産を資産として考えるときに最も大事なのは、立地ではなく購入時期。
リーマンショック後の購入であれば、どこでも正解だったわけで、逆に言うと、今買うとどこを買っても不正解になる可能性が高い。

[2574: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2575: 匿名]

千代田富士見はその適正400-450以下だからね。
リーマン級の事態には簡単に４００以下になります。
但しそれをやり過ごして１０年経てば近くまで戻すかも。
また、但し書き付ですがその時の新築や都心地図の中で価値ある場所と見られればですが。

[2576: 匿名さん]

>>2569 マンション比較中さん

それが、下がるときは下がるんですよね。
あと、ここと千代田富士見を比較するのは向こうに失礼かと。
仕様は千代田富士見は最強なので。

最近不幸がありましたが、仕様の議論とは無関係なので触れません。

[2577: 匿名さん]

>>2572

今売り出したら愛宕は７００なんかじゃ済まないでしょうね…。

[2578: 匿名さん]

上の一連のコメ、パークコート虎ノ門愛宕タワーさんのステマかな
中古、高すぎて売れないんだろうが
こちらに便乗してただで広告しようとは

[2579: 匿名さん]

>>2575 匿名さん

>>2575 匿名さん
簡単に400以下にはなりませんよ。
千代田富士見は、リーマン後の底から上がり始めるかどうかの時期で、
むしろあの時にあそこを坪単価450万で買えた方がレアケース。

とは言え、このマンションは将来の再開発後の価格を先取りしすぎなので、下落リスクが有るのは確かですが。

[2580: 匿名さん]

問題はここ2年くらいで3割も上昇したこと。上昇前が適正で上昇後が異常相場。つまりこの急激に上がった価格は長続きしないのではないかということ。リーマンショック後に買った人は実需にしても安定して資産を維持することができている。しかも、今の相場上昇は好景気によるものではないことが問題。

[2581: 匿名さん]

>2578さん
2572ですが，とんでもない．愛宕とは無関係です．
別に愛宕に限らず，以前から出ているザレジデンス三田，パークコート麻布十番，シティータワー麻布十番だって今売り出せば，三田は600弱くらい，麻布十番の2本のタワーは650くらいだと思いますよ？
THE ROPPONGI TOKYOだって震災のあおりを受けて坪450～500で売っていましたが，いまや700くらい．
結局購入時期によるんですよ．
でも，未来なんて見えないので，今後上がるか下がるかは予測でしかない．
誰が何度も何度も書いてますが，アナリストが今年は株価20000円超えるといっていましたが，大外れですよね？
私も今後下落すると思いますし，大半がそう思っていますが，どうなるかなんてわかりません．もしかしたらもっと上がるかもしれない．(都心，しかも港区3A近辺だけだとは思いますが)

昔の価格と比較しても仕方ないので，今の価格で検討するしかないと言っているだけです．
上記の物件がいいから中古にしろ，なんて気持ちは毛頭ありません．
ただ今後金利が上昇するらしいので(マンションの価格動向スレ参照)，中古のほうが今の金利で買えるのでいいかもしれませんがね．
浜松町の値付けは今の時勢としては正しいと思うので，あとは間取りや価格が出せるか，そしてローンをするなら3年後の金利がどうなるかわからないリスクをとれるか，これらにかかっていると思います．

[2582: 匿名さん]

近年のマンション価格暴騰は以下の3要素があると言われています。
１．資材価格の高騰
２．少子高齢化にくわえてのオリンピック需要での深刻な人材不足（人件費高騰）
３．土地仕入れ価格の高騰

１．については中国の経済成長が止まったのと円高傾向でかなり解消されつつある状況。
２．については政府で外国人労働者の数を増やして対応しようとしており、これが認められればあと数年でかなり下がる可能性が高い。また、復興需要とオリンピック需要が終わると人が余る可能性がある。
３．についてはバブル後続いていた企業の遊休資産の売却が終わって今後まとまった土地を買うのはかなり困難。ここのように再開発で土地を入手できる可能性はあるが、地権者が多くていびつな土地になる。

ということで、３．の観点から土地が潤沢に供給されていた2003年までの価格には絶対戻らないでしょうが、１．と２．は解消の見込みがついているので今後かなりの確率である程度価格は下がると踏んでいます。

[2583: マンション検討中さん]

>>2576 匿名さん

パークコート千代田富士見は、外観も素敵で私も好きなマンションです。

検討したことは新築・中古共に無いのですが、こちらの浜離宮よりも仕様が良いのですか？床などもシートではなく、天然木の突き板だったりしますか？

[2584: 匿名さん]

１．資材価格の高騰
２．少子高齢化にくわえてのオリンピック需要での深刻な人材不足（人件費高騰）


不動産相場が好景気に沸いて、マンション価格も上昇！というのなら高くても良いし仕方ない。
問題は原因が単なるコストアップであること。だから、好景気なら高値付けても
売れるはずの新築マンション全体が全く売れず在庫が残ったまま引き渡される光景が普通に
なっている。そういう状況下で、高額マンションを買うべきかと言えば私は否定するな。
どうしても今買わなきゃいけないなら中古マンション探す。実際、新築苦戦、中古好調の構図は
定着してきた。

[2585: 匿名さん]

あと、最近高騰した原因の一つが中国人の爆買い。しかし、最近急速に下火になっている。これも、爆買い期待で値を釣り上げたでデベがはしごをはずされた格好だ。

[2586: 匿名さん]

今の相場の中で比較しても同時期の青山が850に対して浜松町600というのが異常に思えます。
立地だけでなく小規模なのにインフィニティプールなど、仕様も露骨に違うので本来ダブルスコアでもおかしくないかと。
青山が適正価格で、こちらが設定ミスと考えてしまいます。

[2587: 匿名さん]

>2586
大丈夫です．
青山は坪2000，3000もありますから．最高額は30億．
平均したら900くらい行くのでは？
あそこは値付けがうまいと思います．
それを考えると，ここはこんなものでは？
正直なことを言うと，私の感覚では坪平均600だったのですが，650ともう少し高かったですね．

[2588: マンション検討中さん]

港区×徒歩５分以内×３００戸以上×免震
ここより仕様の良い大規模タワーがあれば教えて下さい。

愛宕も麻布十番も仕様はここより良いですか？
麻布十番はエントランスが意外とこじんまりしていると感じてしまいましたが、占有部はいいのでしょうか？
個人的に全くそうは思わなかったので。

[2589: 匿名さん]

2004,2011,2014購入組です
2004が最強です

>2588
シティタワーはエントランス立派ですよ
どちらかというと専有部がショボい

[2590: 匿名さん]

>>2587 匿名さん
一部の超高額部屋は興味ないのでどうでもいいです。一般人が買う標準的な部屋で差が小さいのが不可解なわけです。

[2591: 匿名さん]

>>2590 匿名さん

坪単価250万差があるとしたら相当な差だと思いますけど？差額でもう一軒買えるほどです。

[2592: 匿名さん]

>>2588 マンション検討中さん

免震より制震の方が良いのですよ。
制震は長期地震動にも対応できます。
ここは旧基準免震なので長期地震動対策がとられていない可能性があります。
新基準免震の適用は来年からですからね。

[2593: 匿名さん]

>>2592 匿名さん
素朴な疑問ですが免震より制震がよいとのご意見ですが、ソースは貴方の主観ですか？それとも国の指針ですか？
国の指針では免震が耐震等級3で地震に最も優れたシステムのはずですが、基準が変わったのですか？

[2594: 匿名さん]

>>2593 匿名さん

南海トラフの長周期地震動問題が国土交通省から免震構造物と超高層を対象に出されているんですよ。
普通に検索すれば見つかるのですが、其れもあなたには難しいですか？

[2595: 匿名さん]

>>2594 匿名さん
攻撃的な方ですね。それと質問の解答になっていません。国の耐震基準が変わったのでしたらソースを出して下さい。

[2596: 匿名さん]

川内原発は免震を採用せず、原子力規制委員会から批判されています。2594の理屈だと原子力規制委員会が無知なのか？それとも2594が無知なのか？
http://www.asahi.com/sp/articles/ASJ397JS2J39TIPE02M.html

[2597: 匿名さん]

>>2596 匿名さん

原発は高層建築物ではないが
大丈夫かい？

[2598: 匿名さん]

まさかと思うけど、固有周期と免震と長周期地震波のスペクトルを理解した上で免震礼賛してるんですよね？
どの程度の頭なのか想像がつかなくて…

[2599: 匿名さん]

NHKのいかにもマスコミ的ないい加減な報道で勘違いしている人が多いみたいですけど、熊本、東日本、新潟、関西の4大地震において免震構造物の突出した損傷の少なさは完全に実証されています。長周期地震動は東日本のデータが主ですが、免震の効果はこれも実証され、学会でも報告されています。制震は基本耐震と同じくくりであり、その効果については全くエビデンスがない。

[2600: 匿名さん]

>>2598 匿名さん
国の耐震基準を早くだせよ

[2601: 匿名さん]

構造建築物の耐震学において日本の権威であり、リーダの1人である高山先生のブログ見て勉強しようね。

「大きな誤解を招いたNHKの報道番組」
http://blog.livedoor.jp/mineot/archives/52116278.html

NHKでさえ視聴率を取るためなら過激なタイトルをつけたりするというレベルの低さ。

[2602: 匿名さん]

高山先生はNHKの特集内でもインタビューされていた方です〔この方耐震学の世界的権威なので当たり前ですが〕。NHKがいかにもエキセントリックな内容を恣意的にリードしたがっていたかを察知しされていたよう。免震ネガがよく使う長周期についての話も一蹴されています。

[2603: 匿名さん]

>>2600

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_fr_00008...
http://www.mlit.go.jp/common/001135790.pdf

>平成29年4月1日以降に申請する性能評価に基づき超高層建築物等を新築する際の大臣認定の運用を強化する

検索すら出来ないんですね。
吃驚です。

もう、とことん素人の可能性を排除せず聞きますが、
60m以上の建築物は建築基準法に基づく建築確認の際に大臣認定を取得する必要があるのは知っていますよね？
それすら知らない！ソースを出せとか言いそうなので、貼っておきますね。（御礼は不要です）
www.pref.kyoto.jp/kenchiku/documents/1180416852529.pdf

[2604: 匿名さん]

[個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]

[2605: 匿名さん]

仕方ないので丁寧に書いておきます。

免震装置の効果は建物の固有周期を長くすることで地震のエネルギーが密集する1[s]以下の周期のエネルギーを受けなくすることが目的。
低層の建物だとこの考えは機能するし、高層でも多くの地震ではこれで対応できるけれど
東日本大震災や南海トラフ（想定）のような規模になると長周期波のエネルギーが無視できなくなる。（熊本地震程度のエネルギーであれば無視できる）
この場合、長周期波は減衰しづらく長く続くので、共振が続くとエネルギーが蓄積されて建物にダメージを与える危険性が認知されてきた。
ということで出てきたのが>>2603の考え方。

最近の高級マンションではこれに対応してきていて、グランドメゾン白金の杜やPC赤坂檜町なんかは制震＋免震の両方を搭載して全周期の地震に対応できるようにしている。
ここは最近の高級マンション？にしては珍しく免震しか搭載していないので、短周期は良いけど長周期地震動の対策は？
制震のみの場合は、短周期も長周期もまんべんなく対応するので（ただし制震ダンパーが壊れる可能性はある。そもそも敢えて低降伏点を採用している）、それならまだ免震より制震の方が安心、という話。

[2606: 匿名さん]

内容の割に高過ぎですわ

[2607: 匿名さん]

今買うとドボン確実

[2608: 匿名さん]

>免震より制震の方が安心、という話。

つまりあなたの主観と言う事ですね。
了解しました。

[2609: 匿名さん]

2601さんの記事によると、高山先生は最後にこう締めくくられています。
「免震構造もどんな地震に対しても絶対安全ということは言えません。しかし、現時点では、安全と安心を与えることができるのは、免震構造だけだと思っています。」と。

[2610: 匿名さん]

免震でも制震でもどっちでもいいよ。要するに地震の揺れを抑える方式の違い。
こんなの言い始めたら切りがないからいつまでもやってんなよ。

[2611: 匿名さん]

まず、高層マンションに住むの、辞めようか。

[2612: マンション検討中さん]

免震の話は良いので、仕様の違いを教えて下さい。
具体的に、千代田富士見はここよりどこが優れているのか、
また、愛宕や麻布十番と浜離宮の仕様の差についてもどなたかご存知の方いらっしゃいますか？

[2613: 匿名さん]

平均700万円かぁ。金利が少しでも上がったらアウトでね。

[2614: 匿名さん]

>>2612 マンション検討中さん
例えば、部屋の床材。愛宕タワーは部屋によって天然木の突き板と大理石床の組み合わせ。別に超高級マンションじゃあなくても、10年くらい前のマンションは湾岸物件でも床は天然木というのが当たり前にありましたね。浜離宮は木目を印刷した人口のシートフローリング。そういう、細かいところでコストを削ってますね。

[2615: 匿名さん]

従来のフローリングは、「突き板」と呼ばれる木目の美しい天然の板が表面に貼られています。シートフローリングとは表面に木目調の印刷が施されているシートを貼ったもの。天然の化粧板を貼るものより、かなり安価です。シートフローリングのメリットは、木目の美しさが均等に保たれ水やキズに強いことが挙げられますが、やはり高級と言われるマンションは以前は印刷ではなく天然フローリングが主流でしたね。

[2616: マンション比較中さん]

麻布十番もシートフローリングでは？

[2617: マンション検討中さん]

2615さんがおっしゃるように、2008年ぐらいまで(正しくはわかりませんが)は、普通に床材も天然木の突き板を使用したマンションが多かったですね。リーマンショックがあったあたりを境に高額物件でもシートフローリングを採用するものが増えた気がします。

床材だけがマンションのグレードを決める基準ではないですけれどね。
私も以前、他の三井物件のモデルルームを見せて頂いた際に営業の方に床材のことをたずねたら、『今、床材に突き板を採用しているのは一部のプレミアム住戸とパークマンションぐらいなんですよね。』と言われ、少しガッカリしたことがありました。

私はここの他に中古物件も検討対象にして見ておりますが、個人的に設備・仕様として欲しいと思うものは2007年前後に竣工したものが多いです。築年数はたっていますけどね。

[2618: マンション検討中さん]

>>2617 マンション検討中さん

この物件のコストカットのためダウングレードされた設備としては

①エレベーターの数が少な過ぎる(これが一番実害が大きく気になります)
②シートフローリング(正直言われないと分からないのでそこまで気にならない)
③キッチンがタカラスタンダード(やはりドイツメーカー製のものに比べると高級感はない)
④共用設備、特にゲストルーム(華美なものは管理費が高くなるため不要ですが、500戸以上のタワマンで1つって…。それなのに管理費は高い)

追加あればお願いします。

[2619: 匿名さん]

三井の千代田物件について
このマンションよりレベルが高いというのは
シートフローリングだけに関しては
私は、億マンションの部屋にいますが
すべて、シートフローリングです。
当初契約の時にこれだけの金額をだすのに
シートフローリングなの？
と担当者にいいましたよ。
解答は今後は三井の物件はほとんどコストダウンのために
この仕様になるでしょう

諦めてください。といわれました
今の浜離宮でもそうですね。

ただ、エレベーターには満足しています。
しかし、浜離宮のの地権者の数がものすごく
きになります。

[2620: 匿名]

水栓器具のブランドはどちらですか？

浄水と独立？一体？
水栓器具で本当の(デベのマンションブランド名ではなくその時々の真にコストをかけ力の入った建物か否かの)マンショングレードはわかると思います。

例えばドーンブラハの水栓を採用しながら、床がシートということは絶対と言っていいくらい有り得ません。

ドーンブラハを使えば床は、突き板でもなく、厚目の挽き板か無垢材。
水廻りのボウルや扉金具も洋物、浴室は大理石＋大判のタイル。

案外、水栓金具がマンショングレードの全てを語ると言っても良いくらい密接にデベの企画と結びついていると思われます。

[2621: 匿名さん]

えっ！うちはたしかグローエのクリンスイ？かな！