パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[2501: 匿名さん]

>>2499 匿名さん及び皆さま
2492です。
情報有難うございます。愛宕を拝見したところ、申し分無いのですが芝公園駅や浜松町駅、三田駅に近いところ、更に芝小学校に子供が通っているため、厳しいんです。正直、PC浜離宮も子供が芝小学校に通うには少し遠いのですがね。
そのため、前述した3物件についてお伺いした次第です。
クレストプライムタワー芝は売れていないのは知っているのですが、投資ではなく自分で住もうと思っているので構いません。ただ、地震を考えると、他の2物件の方が優位ではないかよ考えているのですが、その点皆さまはどのようにお考えでしょうか。

[2502: 匿名さん]

>>2501 匿名さん
クレストはあまり室内の仕様が良くなかったのと、前面道路が狭い一方通行。周辺にスーパーがない、一階ロビーのデザインセンスが悪いなどの理由で自分は却下しました。

[2503: 匿名さん]

私ならプラウドかな。芝は学校が多い文教地区。商業地区の浜松町よりは周辺環境が良いと思う。芝公園も近いし。浜松町マンション自体はいいけど、周りがファミリーで住む環境ではないと思う。愛宕山の高台上に建つパークコートは超かっこいいよね。憧れのマンション。

[2504: 匿名さん]

>2495
シティタワー麻布十番、パークコート、レジデンス三田
芝小余裕で通えますよ

[2505: 匿名さん]

サンウッド三田、パークタワー芝公園、芝パークタワー、パークハウス

[2506: 匿名さん]

中古なら良いのがいっぱいあるね。2億まて出せるなら、私なら新築に拘って選択の幅を狭めないかな。

[2507: 匿名さん]

販売開始が11月上旬から下旬に変更になりましたね。

来場客を捌ききれなくてなのか、他理由なのか。

[2508: 匿名さん]

単純にノルマに達してないからなのではないでしょうか。

ある程度見込み客を集めて一期で大量販売しないと不人気物件の烙印が押されますからね。

初動で相当集めないと浜離宮マジックが解けてしまいます。

[2509: 匿名さん]

発売は事前案内会の時から11月下旬にぐらいと言ってましたよ。

[2510: 匿名さん]

ここは、競馬好きには最高の立地ですね。

[2511: 匿名さん]

>>2504 & 2505匿名さん
有難うございます。確かに中古も良いかも知れませんね。
ただ、単純に耐久性だけで見るとクレストプライムタワー芝はどうでしょうか？ やはり安いので気にはなっています。因みに、今週末にPC浜離宮の説明会(モデルルーム公開の？)に行ってきます。

[2512: 匿名さん]

＞2511
初めて投稿します。
Max住宅ローン控除受けるのであれば、売主販売のクレストプライムタワーは良い選択でしょう。それ以外の中古では控除上限が下がりますので。クレストプライムタワーは地盤がよいところで直接基礎です。しかし、高速道路＋線路沿いを受け入れられるかどうか。ＰＣ浜離宮は地盤が悪いです。ただ免震なら問題無いかもしれません。プラウド芝公園は地盤等はわかりませんね。ただ、プラウド芝公園が一番閑静な環境だと思います。
因みに耐久性はどれも大差ないと思いますよ。どのマンションも管理が悪くて鉄筋が錆びて使えなくなるようには思えませんので。

[2513: 匿名さん]

>>2511
3つとも建物の耐久性には問題ないと思いますよ。クレストプライムは安いですが、逆に安いのに建設から10年経っても完売していないということは、それだけ立地や環境に難があって多くの人に敬遠されているということ。それでも安いことを利点と見て高速道路や線路に囲まれた狭小立地を許容できるならありですが、新築があれだけ売れていないということは、自分が万が一売却の必要性に迫られた場合、買い手が現れないことも予想されます。
また、ゴールドクレストは野村不動産プラウドや三井不動産パークコートよりはブランドイメージは数段落ちますね。
パークコート浜離宮はさすがに三井の高級ブランドマンションですから仕様には文句は出ないでしょうけど、立地は学校も遠いとなればご家族にとって本当に良い場所かは疑問に思います。芝のプラウドは芝小学校至近で比較的都心としては落ち着いた街だと思います。ご家族のことを優先して考えた場合、完成までの期間を待てるのであれば、私ならプラウドを選択すると思います。ただ、大規模マンションの良さを享受したいなら、私は新築にこだわらずに中古も探します。最大2億も出せるのであれば今の立地難の中で出た土地に立ったマンションにこだわるよりも、より良い立地の超高級マンションはたくさんありますからね。三田のほうまで視野に入れられた方がいいかもしれません。

[2514: 匿名さん]

恵比寿と浜松を比較検討している人も沢山いますが。

少なくとも私は比較検討しています。
私自身の仕事上からも変化していますから。
あまり決めつけの投稿は関心しないですね。
とにかくいろんな人の投稿に対して
即、否定的な投稿をする人がいますが
本当にこの物件を検討している人かしら？？？。
真面目な投稿が継続すると
それにつられて
真面目な投稿が継続します。

販売については当初から１１月下旬と担当者はいっていました。
取り敢えず、私の希望する部屋は何倍の倍率か
１１月に入ったら問い合わせます。
最初に提示された価格に変化がないのかも
確認しないと。

[2515: 匿名さん]

小学校が理由ならば将来的には他の場所でも良いのですよね。引っ越すにせよ今は賃貸にしておいて、ご子息が中学校に進むタイミングで納得いく物件を購入されたほうが良いように思います。今は買い時では無いですから。

[2516: 匿名さん]

>>2514 匿名さん
私も恵比寿と比較検討をはじめました。恵比寿の情報はまだ少ないですが、地盤や周辺環境の面で、個人的には恵比寿により魅力を感じはじめています。ひとまわりコンパクトなタワーで戸数がおさえめな点も、個人的には嬉しいポイントで、悩ましいです。

[2517: 匿名さん]

>>2511
ゴクレが安い？
このご時世で割安感があればとっくに完売してるでしょ・・・
少なくとも2013～14年頃には買われてるよ
つーかパークコートの新築と比較して安いのは当たり前じゃん
比較すべきは周辺の中古だよ・・・
まあ見てみて欲しけりゃ止めないけど、
一連の流れをみるとゴクレありきって感じもしないでもないし、
三井に寄生するステマに思えてきたｗ

[2518: 匿名さん]

#2511です。
皆さま、色々とお考えをお教え頂き有難う御座いました。新築ならPC浜離宮かプラウド芝公園にし、クレストプライムタワーについては中古市場と比べて検討していきたいと思います。
3つのマンションの地震対策が一番気になっていたのですが、皆さんそう変わらなさそうとの意見でしたし、あとは、金額と広さで決めたいと思います。
取り急ぎ、御礼までです。

[2519: 匿名さん]

>>2515 匿名さん
今は買い時ではないと思われる理由は？

[2520: 匿名さん]

ここ買わないとしたらもうあんま選択肢ないなー

大井町のスミフタワー
恵比寿のスミフタワー
鹿島の浜松町駅直結
渋谷の駅直結
武蔵小山のタワマン
横浜駅再開発タワマン
虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー

もうこれくらいしかない〜迷う。

[2521: 匿名さん]

>>2520 匿名さん
浜松町直結はすごいねw
値段もゴイスーになりそうw

[2522: 匿名さん]

>>2521 匿名さん
これはまだスレッド立ってないですよね？

[2523: 匿名さん]

まだ分譲かわからないし。

西新宿の2棟タワマンもあるか。

[2524: 匿名さん]

あと晴海、春日、代々木上原、武蔵小杉あたりか。これから勃ちそうなところ。

[2525: 匿名さん]

品川新駅再開発エリアのマンションは賃貸っすかね？

[2526: 匿名さん]

>>2519 匿名さん
賃料との乖離です。価格上昇と同時に賃料も上がっていれば問題ありませんが、実際の賃料相場はほぼ横ばいです。そんな中、価格も低下が始まった以上、少なくとも買い時とは思えないです。

[2527: 匿名さん]

>>2520 匿名さん

大井町か、武蔵小山がいいよ。

[2528: 匿名さん]

>>2526
浜松町の賃貸マンション賃料相場は㎡5000円、坪当たり16,500円といったところでしょうね。
表面利回り4.0％～4.5％として坪440万円から495万円が適正というところでしょうか。

[2529: 匿名さん]

>>2528 匿名さん

5000円/m2もいかないよ。
3800から4800くらい

[2530: 匿名さん]

同じパークコートの元麻布物件は、ほぼ一期で全戸完売みたいだな。

[2531: 匿名さん]

>>2529
では間取って4300円、坪14190円として、利回り4.0-4.5で坪378万円から426万円
ってとこですか。それなら納得ですね。私も浜松町の価格は実際そんなもんだと思います。

[2532: 匿名]

ホワイトタワー浜松町とかも含めて、この辺なら20万円台の家賃で、それなりの部屋や物件を選ぶことができる。
ツインパークスの賃貸だって、（中古での売り出し価格の割には）そんなに高くないしね。
今後の浜松町近辺の再開発のことやパークコートというブランドを考慮すれば、この物件の価値が高いことは認めるけど、周辺の賃貸や中古の現状を見れば、「ここまでの金額を出してまで買うべき物件かな？」と迷ってしまいます。

[2533: 匿名さん]

浜松町の家賃相場調べたが、2ldkで30万、3ldkで40万と表示されるよ。
http://www.homes.co.jp/smp/chintai/tokyo/hamamatsucho_00572-st/price/

[2534: 匿名さん]

3ldkは49万だった、失礼。

[2535: 匿名さん]

あまりに書き込みのレベルが低いからマジレスするけど、パークコートは高級マンションなのでその地域の賃貸相場より1〜2割は多めにとるものです。また駅近条件なので、PCじゃなかったとしても浜松町平均より高くなるのと、新築築浅は当然ながら高くなる。

多分パークコートとか縁のないレベルの人が的外れなネガしているのでしょう。また根本的に、PCやPM、グランクラスの高級マンションになると大衆マンションよりも利回りも少し悪い。これ常識。

[2536: 匿名さん]

>>2535 匿名さん
>パークコートは高級マンションなので

(((*≧艸≦)ﾌﾟﾌﾟ…ｯ

[2537: 匿名さん]

坪430までなら許せるな

[2538: 匿名さん]

坪430だと湊と同じに価格帯だろ。さすがにおふざけが過ぎると思う。

[2539: 匿名]

じゃあ、2535さんの話をまとめると、

・利回りとか周辺の賃貸相場について一連の書き込みをしている人たちは、「パークコートとか縁のないレベルの人」であり、その意図は「この物件をネガるため」であり、内容は的外れ。

・この物件は高級ブランドだから周辺より高い家賃を取れるけど、高級ブランドだから利回りはよくないのが当然（家賃は高く取れるけど、購入額が高い分にはさほど見合わない）。

ということですね？

両者を考慮すると、利回りとか賃貸相場を気にしない人や、「高級ブランド」（といっても最近のパークコートは昔より庶民的になってきていると思いますが）に縁があってその価値がきちんとわかる人が、この物件に向いているという感じですね。

[2540: 匿名さん]

>>2539 匿名さん

>>2539 匿名さん
確かにパークコートやパークマンションは利回りがどうこういうものでは無くて、値下がりしようと関係無い位に資産があって余裕がある人たちが住むところなんでしょうね。だから一般の物件と比較して利回りがどうこうという意味は無いかもしれませんね。
アッパーミドルの発想なら高くて駅距離のあるPCよりホワイトタワーで良いやということになるのでしょう。本当のお金持ちは住民層を考慮してPC
の賃貸に住んだり、買ったりするのかもしれませんね。

[2541: 匿名さん]

>>2538

相場全体が異常なんだよ

[2542: 匿名さん]

しかも原因が好景気じゃなくて原材料費高騰。買う気しねー

[2543: 匿名]

・純粋に実需の人（オフィスが近いとか、一時的にこの近くに住む必要とか）＝ホワイトタワーとかの賃貸。

・アッパーミドル＝「この物件は資産価値が高いから、高額のローンでもいいから・狭い部屋でもいいから買おう」

・本当のお金持ち＝「なんかよくわからんけど、まあ1つ買っておくか」

みたいな感じかなとイメージしてるんですがどうでしょう。
まあ、あくまで勝手なイメージなんで、大外れかもですが。

[2544: 匿名さん]

>>2542 匿名さん

エレベーターの数をケチった挙げ句にシートフローリングにタカラスタンダードですからね…
首都圏のパークコートブランドでここよりクオリティの低い物件ありましたっけ？

[2545: 匿名さん]

>>2537 匿名さん

タワマンの底値の時代のデータ出されてもね。都心の土地が坪10万だった時代があるから、今は高すぎ、下がるまで待てというようなもの。

[2546: マンション検討中さん]

リーマンショックから立ち上がり、価格帯が落ち着いてきた頃の価格で考えるとここは80平米9000万から1億がいいところ。それを3年後に1億6000程度で買うのはあまりにもギャンブル要素が高い。しかも、かなりコストカット物件となっている。引き渡し時には金利が上がっている可能性、市況がピークアウトしている可能性があり、完成引渡しまでの期間、金利と不動産市況を常に気にしながら生活することになる。
この状況下で購入できるのは多少の損感を気にしないだけの金銭感覚の持ち主のみとなる。

[2547: 匿名さん]

>>2546 マンション検討中さん
だよなぁ。9000万だったのが30年前というなら分かるが、たった6-7年前。

[2548: 匿名さん]

>>2547 匿名さん
80平米9000万なんて6,7年前でも買えなかったと思います。
15〜20年前なら買えたかな。

[2550: 匿名さん]

>>2548
たった8年前、泣く子も黙るパークコート虎ノ門愛宕タワーの新規分譲。坪単価平均527万円。その2年前に虎ノ門タワーズレジデンスが分譲、平均坪単価503万円。そんなに遠い昔の話ではない。坪単価は愛宕山と比べ物にならないくらい低い地位の浜松町で分譲価格は愛宕をはるかに上回る。しかも、パークコートの名前が泣くレベルまで仕様は落ちている。数千万の損失なんか損のうちに入らない、どうせ会社名義で会社の損金にする節税対策、というくらいの人じゃないと買わないだろうね。

[2552: マンション検討中さん]

アベノミクスによる資産効果でお金持ちになった人が増えたことで、一部の不動産価格、土地価格が高騰した。オリンピック、復興需要、公共工事関係もあり、工事費も上がり、価格は高騰。
しかし、本来、アベノミクスで資産が倍増した人が購入していたのは目黒、青山、麻布、六本木、虎ノ門あたりである。この辺りは目黒以外JR線がなく、そこに勤務地がない限り、一般サラリーマンには不便な場所だが、それでも高い値付けで完売を繰り返すようになったことで、財閥系売主は土地価格の高騰、工事費の高騰を理由にコストカットマンションの価格をつり上げている。それに便乗する形で中小売主も高値で販売しているが、実際上がっているのは、土地より建設費より売主の利幅である。
億単位のマンションとなると、サラリーマンが買うには年収2000万は必須でさらに金融資産がそれなりにないと、退職後のローン残、管理費修繕費で毎月の生活が回らない。それも計算しておく必要がある。そう考えると一般サラリーマンには手がでない物件であり、一部の現金買い富裕層しか手が出ない。サラリーマンには魅力的な立地だが、そんなに頻繁に電車を使うわけではない富裕層には魅力的には映らない物件となる。
そう考えると、本物件に限らず、ここ最近の便乗値上げ物件は一般人が購入するには随分リスクがあると思う。

青山と檜町は作り的にも立地的にも後世に残るシンボルタワーマンションとなりそうだが。

[2553: 匿名さん]

[No.2549～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため削除しました。管理担当]

[2554: 匿名さん]

以前は都心マンションでそれなりの値段を付けるならブランド価値を守るために内装や仕様も
しっかりと作りこまないと駄目だという矜持のようなものがあったように思う。
しかし、今は建設コストが上がっているので、目立たない部分でいろいろとコストカットして、
それでも追いつかない部分は価格を釣り上げて利益を確保している状況。

部屋の狭小化に始まり、階高圧縮、天然素材を使わないシートフローリング、エレベーター数
の減少、etc.　超都心に限らず、湾岸や内陸部でも同様。65㎡しかない3LDK、全室リビング
インなんか、以前は恥ずかしくて都心物件では作らなかったはずだ。どのタワー見ても、どの
低層見てもそう。もう一度、納得できる価格で、納得できる仕様のマンションが供給される日
は来るんだろうか？

[2555: 匿名さん]

>>2550
泣く子も黙るとは洗脳されやすい方なのか
思い込みが激しい方なのか、

ファクトシート　
平成28年路線価　商業地　㎡（坪）
パークコート浜離宮　 169万（557万）
パークコート愛宕　 122万（402万）

地価は現時点での利便性、容積率、ブランド力等
一般的な土地の価値を織り込んでいます。
路線価に反論することは、残念ながら
ただ己の無知を晒すことを意味します。

[2556: 匿名さん]

>>2550 匿名さん

その坪単価では平均多少下回っても80平米9000万にはとてもなりません。
親が虎ノ門タワーズ新築で買ってたけど、当時は高かった印象だし、共用部も何とも言えない雰囲気だった。今見たらどんなかな（専有部の内装は良かった印象）。やっぱり仕様のレベルも大事だけど新しい物の方が自分はいいな。

[2557: マンション検討中さん]

勝どきあたりはもう破裂寸前です。

[2558: マンション検討中さん]

ゴクレのゴーストマンションは、管理組合が正常に動かないのでは？
勝どき、熱海、金杉橋と至る所で管積負担をしているゴクレマンション買うならこちらの方が、坪100値段が高くてもありだと思います。

[2559: 匿名さん]

愛宕のほうがカッコいいよね。愛宕山の高台の上に立つタワー。同じような立地は二つとないところに高台の緑に囲まれて燦然とそびえたつ感がある。ここは浜離宮とはいっても、線路の反対側にある浜離宮庭園が窓から見えるだけで、浜離宮を冠するなら立地的には東京ツインパのほうが似合う。パークコート浜離宮の立地は周囲をビルに囲まれた線路沿い。

[2560: マンション検討中さん]

いよいよ販売が近づいてきてネガさんたちが活性化してきた印象。

[2561: 匿名さん]

ほんと何処のスレにもネガっているんですね。
何したいのか全く理解出来ません。
やはり、妬みなんでしょうか？

[2562: 匿名さん]

無根拠な罵詈雑言ならば論外ですが、客観的な事実に基づく意見ならば必要でしょう。
良いことも悪いこともなるべく多くの情報を共有してその上で購入を検討する。それがこの掲示板の存在意義なのですから。

[2563: マンション検討中さん]

>>2554 匿名さん
私も同じように思います。
シートフローリングは正直好きではないです。しかも、広さにゆとりがないのも嫌です。せめて2LDKで70平米台は欲しいし、可能ならば80平米台が欲しい。

ただ、今のご時世、高い金額が出せないなら(自身のことです。)このグレードでも妥協して買うか、中古で探すか、あるいは今買うのは辞めるかしかなくて。

[2564: 匿名さん]

高くて仕様が悪いっていうネガぐらいしかいないような、、、それは事実だから妬みも何も笑

[2565: 匿名さん]

立地が誰もがため息つくような場所なら坪600でも納得するけど。前に出てる愛宕山の上とか、有栖川公園隣接とか環境悪くとも山手線メジャー駅直結とか。
浜松町の喧騒のなかの普通のタワマンで仕様もイマイチで坪600は無いわ。

[2566: 匿名さん]

適正価格は坪400-450のレンジだろうな

[2567: 匿名さん]

ここが嫌なら
中古で好きなところを買いなさい

[2568: 匿名さん]

その通りです。誰が何と言おうと買いたければ買えば良いですし、その逆も同じです。
ただし自分に都合の良い意見以外は書くな、と言う権利は誰にも有りません。ここは意見交換の場です。

[2569: マンション比較中さん]

ここ。仕様はかなり良いと聞いていたのですが、そんなにしょぼいんですか？
営業担当者からは、全体的なテイストは千代田富士見に似ていると聞いたのですが…
そしてパークコートのタワーはこれまで１０軒もなく、全て売り出しより価格が上がっていると。
確かにそれは事実だなと思いましたが…。
ここの物件も、上がるかはわかりませんが、今後１０年の再開発によって少なくとも下がりはしないだろうと眺望の良い部屋を押さえました。適正が４００万〜４５０万だなんてここが２割〜３割も暴落するなんて考えられません。

[2570: 匿名さん]

>>2569 マンション比較中さん

いまの高いけど仕様悪いという流れの中では仕様はいい方だと思いますよ。

[2571: 匿名さん]

> パークコートのタワーはこれまで１０軒もなく、全て売り出しより価格が上がっている

パークコートに限らず、どこのタワーも価格は上がってますよ。
ここ10年以内で売り出した都心部の大規模タワーで売り出しより顕著に価格が下がっているという物件があればご教示ください。

[2572: 匿名さん]

結局売り出し時期の異なる物件を比べるからこういう議論になるのだと思います．
パークコート麻布十番は売り出しが確か坪450くらいだったと思います．今売り出すなら坪650はすると思います．中古の売り出しは坪600くらい．
愛宕だって今売り出せば，おそらく700くらいになってしまうのでは？
ツインパークスだって，「今」売り出せば同じような値付けで来ていたでしょうね．
ここの適正価格といっても，周りがすべて上がっていて，場所は違いますが，青山，檜町が850異常なので，相対的に考えれば浜松町が650の値付けは問題ないと思います．

ただ「買う」ということになると別問題です．
この価格でも買うのか，同じような値段でもっと広い，または仕様のいい中古を探すか，いろいろな選択肢があるかと思います．
買う時期による価格の差なので，いくら言っても仕方がありません．
10年後にはもしかしたら浜松町が坪700になっているかもしれませんし，500になっているかもしれない．
これは誰もわかりません．
今わかっていることは，リーマンショック後に暴落した際に購入した方が一番賢い買い方になったという「後ろ向き」に検討するデータのみです．

[2573: 匿名さん]

ここ数ヶ月でマンション価格がピークアウトしてしまっているのは確かなので、待てる人は待って、何らかのきっかけでバブルが弾けたら購入するのが賢明でしょう。
不動産を資産として考えるときに最も大事なのは、立地ではなく購入時期。
リーマンショック後の購入であれば、どこでも正解だったわけで、逆に言うと、今買うとどこを買っても不正解になる可能性が高い。

[2574: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2575: 匿名]

千代田富士見はその適正400-450以下だからね。
リーマン級の事態には簡単に４００以下になります。
但しそれをやり過ごして１０年経てば近くまで戻すかも。
また、但し書き付ですがその時の新築や都心地図の中で価値ある場所と見られればですが。

[2576: 匿名さん]

>>2569 マンション比較中さん

それが、下がるときは下がるんですよね。
あと、ここと千代田富士見を比較するのは向こうに失礼かと。
仕様は千代田富士見は最強なので。

最近不幸がありましたが、仕様の議論とは無関係なので触れません。

[2577: 匿名さん]

>>2572

今売り出したら愛宕は７００なんかじゃ済まないでしょうね…。

[2578: 匿名さん]

上の一連のコメ、パークコート虎ノ門愛宕タワーさんのステマかな
中古、高すぎて売れないんだろうが
こちらに便乗してただで広告しようとは

[2579: 匿名さん]

>>2575 匿名さん

>>2575 匿名さん
簡単に400以下にはなりませんよ。
千代田富士見は、リーマン後の底から上がり始めるかどうかの時期で、
むしろあの時にあそこを坪単価450万で買えた方がレアケース。

とは言え、このマンションは将来の再開発後の価格を先取りしすぎなので、下落リスクが有るのは確かですが。

[2580: 匿名さん]

問題はここ2年くらいで3割も上昇したこと。上昇前が適正で上昇後が異常相場。つまりこの急激に上がった価格は長続きしないのではないかということ。リーマンショック後に買った人は実需にしても安定して資産を維持することができている。しかも、今の相場上昇は好景気によるものではないことが問題。

[2581: 匿名さん]

>2578さん
2572ですが，とんでもない．愛宕とは無関係です．
別に愛宕に限らず，以前から出ているザレジデンス三田，パークコート麻布十番，シティータワー麻布十番だって今売り出せば，三田は600弱くらい，麻布十番の2本のタワーは650くらいだと思いますよ？
THE ROPPONGI TOKYOだって震災のあおりを受けて坪450～500で売っていましたが，いまや700くらい．
結局購入時期によるんですよ．
でも，未来なんて見えないので，今後上がるか下がるかは予測でしかない．
誰が何度も何度も書いてますが，アナリストが今年は株価20000円超えるといっていましたが，大外れですよね？
私も今後下落すると思いますし，大半がそう思っていますが，どうなるかなんてわかりません．もしかしたらもっと上がるかもしれない．(都心，しかも港区3A近辺だけだとは思いますが)

昔の価格と比較しても仕方ないので，今の価格で検討するしかないと言っているだけです．
上記の物件がいいから中古にしろ，なんて気持ちは毛頭ありません．
ただ今後金利が上昇するらしいので(マンションの価格動向スレ参照)，中古のほうが今の金利で買えるのでいいかもしれませんがね．
浜松町の値付けは今の時勢としては正しいと思うので，あとは間取りや価格が出せるか，そしてローンをするなら3年後の金利がどうなるかわからないリスクをとれるか，これらにかかっていると思います．

[2582: 匿名さん]

近年のマンション価格暴騰は以下の3要素があると言われています。
１．資材価格の高騰
２．少子高齢化にくわえてのオリンピック需要での深刻な人材不足（人件費高騰）
３．土地仕入れ価格の高騰

１．については中国の経済成長が止まったのと円高傾向でかなり解消されつつある状況。
２．については政府で外国人労働者の数を増やして対応しようとしており、これが認められればあと数年でかなり下がる可能性が高い。また、復興需要とオリンピック需要が終わると人が余る可能性がある。
３．についてはバブル後続いていた企業の遊休資産の売却が終わって今後まとまった土地を買うのはかなり困難。ここのように再開発で土地を入手できる可能性はあるが、地権者が多くていびつな土地になる。

ということで、３．の観点から土地が潤沢に供給されていた2003年までの価格には絶対戻らないでしょうが、１．と２．は解消の見込みがついているので今後かなりの確率である程度価格は下がると踏んでいます。

[2583: マンション検討中さん]

>>2576 匿名さん

パークコート千代田富士見は、外観も素敵で私も好きなマンションです。

検討したことは新築・中古共に無いのですが、こちらの浜離宮よりも仕様が良いのですか？床などもシートではなく、天然木の突き板だったりしますか？

[2584: 匿名さん]

１．資材価格の高騰
２．少子高齢化にくわえてのオリンピック需要での深刻な人材不足（人件費高騰）


不動産相場が好景気に沸いて、マンション価格も上昇！というのなら高くても良いし仕方ない。
問題は原因が単なるコストアップであること。だから、好景気なら高値付けても
売れるはずの新築マンション全体が全く売れず在庫が残ったまま引き渡される光景が普通に
なっている。そういう状況下で、高額マンションを買うべきかと言えば私は否定するな。
どうしても今買わなきゃいけないなら中古マンション探す。実際、新築苦戦、中古好調の構図は
定着してきた。

[2585: 匿名さん]

あと、最近高騰した原因の一つが中国人の爆買い。しかし、最近急速に下火になっている。これも、爆買い期待で値を釣り上げたでデベがはしごをはずされた格好だ。

[2586: 匿名さん]

今の相場の中で比較しても同時期の青山が850に対して浜松町600というのが異常に思えます。
立地だけでなく小規模なのにインフィニティプールなど、仕様も露骨に違うので本来ダブルスコアでもおかしくないかと。
青山が適正価格で、こちらが設定ミスと考えてしまいます。

[2587: 匿名さん]

>2586
大丈夫です．
青山は坪2000，3000もありますから．最高額は30億．
平均したら900くらい行くのでは？
あそこは値付けがうまいと思います．
それを考えると，ここはこんなものでは？
正直なことを言うと，私の感覚では坪平均600だったのですが，650ともう少し高かったですね．

[2588: マンション検討中さん]

港区×徒歩５分以内×３００戸以上×免震
ここより仕様の良い大規模タワーがあれば教えて下さい。

愛宕も麻布十番も仕様はここより良いですか？
麻布十番はエントランスが意外とこじんまりしていると感じてしまいましたが、占有部はいいのでしょうか？
個人的に全くそうは思わなかったので。

[2589: 匿名さん]

2004,2011,2014購入組です
2004が最強です

>2588
シティタワーはエントランス立派ですよ
どちらかというと専有部がショボい

[2590: 匿名さん]

>>2587 匿名さん
一部の超高額部屋は興味ないのでどうでもいいです。一般人が買う標準的な部屋で差が小さいのが不可解なわけです。

[2591: 匿名さん]

>>2590 匿名さん

坪単価250万差があるとしたら相当な差だと思いますけど？差額でもう一軒買えるほどです。

[2592: 匿名さん]

>>2588 マンション検討中さん

免震より制震の方が良いのですよ。
制震は長期地震動にも対応できます。
ここは旧基準免震なので長期地震動対策がとられていない可能性があります。
新基準免震の適用は来年からですからね。

[2593: 匿名さん]

>>2592 匿名さん
素朴な疑問ですが免震より制震がよいとのご意見ですが、ソースは貴方の主観ですか？それとも国の指針ですか？
国の指針では免震が耐震等級3で地震に最も優れたシステムのはずですが、基準が変わったのですか？

[2594: 匿名さん]

>>2593 匿名さん

南海トラフの長周期地震動問題が国土交通省から免震構造物と超高層を対象に出されているんですよ。
普通に検索すれば見つかるのですが、其れもあなたには難しいですか？

[2595: 匿名さん]

>>2594 匿名さん
攻撃的な方ですね。それと質問の解答になっていません。国の耐震基準が変わったのでしたらソースを出して下さい。

[2596: 匿名さん]

川内原発は免震を採用せず、原子力規制委員会から批判されています。2594の理屈だと原子力規制委員会が無知なのか？それとも2594が無知なのか？
http://www.asahi.com/sp/articles/ASJ397JS2J39TIPE02M.html

[2597: 匿名さん]

>>2596 匿名さん

原発は高層建築物ではないが
大丈夫かい？

[2598: 匿名さん]

まさかと思うけど、固有周期と免震と長周期地震波のスペクトルを理解した上で免震礼賛してるんですよね？
どの程度の頭なのか想像がつかなくて…

[2599: 匿名さん]

NHKのいかにもマスコミ的ないい加減な報道で勘違いしている人が多いみたいですけど、熊本、東日本、新潟、関西の4大地震において免震構造物の突出した損傷の少なさは完全に実証されています。長周期地震動は東日本のデータが主ですが、免震の効果はこれも実証され、学会でも報告されています。制震は基本耐震と同じくくりであり、その効果については全くエビデンスがない。

[2600: 匿名さん]

>>2598 匿名さん
国の耐震基準を早くだせよ