パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[2501: 匿名さん]

>>2499 匿名さん及び皆さま
2492です。
情報有難うございます。愛宕を拝見したところ、申し分無いのですが芝公園駅や浜松町駅、三田駅に近いところ、更に芝小学校に子供が通っているため、厳しいんです。正直、PC浜離宮も子供が芝小学校に通うには少し遠いのですがね。
そのため、前述した3物件についてお伺いした次第です。
クレストプライムタワー芝は売れていないのは知っているのですが、投資ではなく自分で住もうと思っているので構いません。ただ、地震を考えると、他の2物件の方が優位ではないかよ考えているのですが、その点皆さまはどのようにお考えでしょうか。

[2502: 匿名さん]

>>2501 匿名さん
クレストはあまり室内の仕様が良くなかったのと、前面道路が狭い一方通行。周辺にスーパーがない、一階ロビーのデザインセンスが悪いなどの理由で自分は却下しました。

[2503: 匿名さん]

私ならプラウドかな。芝は学校が多い文教地区。商業地区の浜松町よりは周辺環境が良いと思う。芝公園も近いし。浜松町マンション自体はいいけど、周りがファミリーで住む環境ではないと思う。愛宕山の高台上に建つパークコートは超かっこいいよね。憧れのマンション。

[2504: 匿名さん]

>2495
シティタワー麻布十番、パークコート、レジデンス三田
芝小余裕で通えますよ

[2505: 匿名さん]

サンウッド三田、パークタワー芝公園、芝パークタワー、パークハウス

[2506: 匿名さん]

中古なら良いのがいっぱいあるね。2億まて出せるなら、私なら新築に拘って選択の幅を狭めないかな。

[2507: 匿名さん]

販売開始が11月上旬から下旬に変更になりましたね。

来場客を捌ききれなくてなのか、他理由なのか。

[2508: 匿名さん]

単純にノルマに達してないからなのではないでしょうか。

ある程度見込み客を集めて一期で大量販売しないと不人気物件の烙印が押されますからね。

初動で相当集めないと浜離宮マジックが解けてしまいます。

[2509: 匿名さん]

発売は事前案内会の時から11月下旬にぐらいと言ってましたよ。

[2510: 匿名さん]

ここは、競馬好きには最高の立地ですね。

[2511: 匿名さん]

>>2504 & 2505匿名さん
有難うございます。確かに中古も良いかも知れませんね。
ただ、単純に耐久性だけで見るとクレストプライムタワー芝はどうでしょうか？ やはり安いので気にはなっています。因みに、今週末にPC浜離宮の説明会(モデルルーム公開の？)に行ってきます。

[2512: 匿名さん]

＞2511
初めて投稿します。
Max住宅ローン控除受けるのであれば、売主販売のクレストプライムタワーは良い選択でしょう。それ以外の中古では控除上限が下がりますので。クレストプライムタワーは地盤がよいところで直接基礎です。しかし、高速道路＋線路沿いを受け入れられるかどうか。ＰＣ浜離宮は地盤が悪いです。ただ免震なら問題無いかもしれません。プラウド芝公園は地盤等はわかりませんね。ただ、プラウド芝公園が一番閑静な環境だと思います。
因みに耐久性はどれも大差ないと思いますよ。どのマンションも管理が悪くて鉄筋が錆びて使えなくなるようには思えませんので。

[2513: 匿名さん]

>>2511
3つとも建物の耐久性には問題ないと思いますよ。クレストプライムは安いですが、逆に安いのに建設から10年経っても完売していないということは、それだけ立地や環境に難があって多くの人に敬遠されているということ。それでも安いことを利点と見て高速道路や線路に囲まれた狭小立地を許容できるならありですが、新築があれだけ売れていないということは、自分が万が一売却の必要性に迫られた場合、買い手が現れないことも予想されます。
また、ゴールドクレストは野村不動産プラウドや三井不動産パークコートよりはブランドイメージは数段落ちますね。
パークコート浜離宮はさすがに三井の高級ブランドマンションですから仕様には文句は出ないでしょうけど、立地は学校も遠いとなればご家族にとって本当に良い場所かは疑問に思います。芝のプラウドは芝小学校至近で比較的都心としては落ち着いた街だと思います。ご家族のことを優先して考えた場合、完成までの期間を待てるのであれば、私ならプラウドを選択すると思います。ただ、大規模マンションの良さを享受したいなら、私は新築にこだわらずに中古も探します。最大2億も出せるのであれば今の立地難の中で出た土地に立ったマンションにこだわるよりも、より良い立地の超高級マンションはたくさんありますからね。三田のほうまで視野に入れられた方がいいかもしれません。

[2514: 匿名さん]

恵比寿と浜松を比較検討している人も沢山いますが。

少なくとも私は比較検討しています。
私自身の仕事上からも変化していますから。
あまり決めつけの投稿は関心しないですね。
とにかくいろんな人の投稿に対して
即、否定的な投稿をする人がいますが
本当にこの物件を検討している人かしら？？？。
真面目な投稿が継続すると
それにつられて
真面目な投稿が継続します。

販売については当初から１１月下旬と担当者はいっていました。
取り敢えず、私の希望する部屋は何倍の倍率か
１１月に入ったら問い合わせます。
最初に提示された価格に変化がないのかも
確認しないと。

[2515: 匿名さん]

小学校が理由ならば将来的には他の場所でも良いのですよね。引っ越すにせよ今は賃貸にしておいて、ご子息が中学校に進むタイミングで納得いく物件を購入されたほうが良いように思います。今は買い時では無いですから。

[2516: 匿名さん]

>>2514 匿名さん
私も恵比寿と比較検討をはじめました。恵比寿の情報はまだ少ないですが、地盤や周辺環境の面で、個人的には恵比寿により魅力を感じはじめています。ひとまわりコンパクトなタワーで戸数がおさえめな点も、個人的には嬉しいポイントで、悩ましいです。

[2517: 匿名さん]

>>2511
ゴクレが安い？
このご時世で割安感があればとっくに完売してるでしょ・・・
少なくとも2013～14年頃には買われてるよ
つーかパークコートの新築と比較して安いのは当たり前じゃん
比較すべきは周辺の中古だよ・・・
まあ見てみて欲しけりゃ止めないけど、
一連の流れをみるとゴクレありきって感じもしないでもないし、
三井に寄生するステマに思えてきたｗ

[2518: 匿名さん]

#2511です。
皆さま、色々とお考えをお教え頂き有難う御座いました。新築ならPC浜離宮かプラウド芝公園にし、クレストプライムタワーについては中古市場と比べて検討していきたいと思います。
3つのマンションの地震対策が一番気になっていたのですが、皆さんそう変わらなさそうとの意見でしたし、あとは、金額と広さで決めたいと思います。
取り急ぎ、御礼までです。

[2519: 匿名さん]

>>2515 匿名さん
今は買い時ではないと思われる理由は？

[2520: 匿名さん]

ここ買わないとしたらもうあんま選択肢ないなー

大井町のスミフタワー
恵比寿のスミフタワー
鹿島の浜松町駅直結
渋谷の駅直結
武蔵小山のタワマン
横浜駅再開発タワマン
虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー

もうこれくらいしかない〜迷う。

[2521: 匿名さん]

>>2520 匿名さん
浜松町直結はすごいねw
値段もゴイスーになりそうw

[2522: 匿名さん]

>>2521 匿名さん
これはまだスレッド立ってないですよね？

[2523: 匿名さん]

まだ分譲かわからないし。

西新宿の2棟タワマンもあるか。

[2524: 匿名さん]

あと晴海、春日、代々木上原、武蔵小杉あたりか。これから勃ちそうなところ。

[2525: 匿名さん]

品川新駅再開発エリアのマンションは賃貸っすかね？

[2526: 匿名さん]

>>2519 匿名さん
賃料との乖離です。価格上昇と同時に賃料も上がっていれば問題ありませんが、実際の賃料相場はほぼ横ばいです。そんな中、価格も低下が始まった以上、少なくとも買い時とは思えないです。

[2527: 匿名さん]

>>2520 匿名さん

大井町か、武蔵小山がいいよ。

[2528: 匿名さん]

>>2526
浜松町の賃貸マンション賃料相場は㎡5000円、坪当たり16,500円といったところでしょうね。
表面利回り4.0％～4.5％として坪440万円から495万円が適正というところでしょうか。

[2529: 匿名さん]

>>2528 匿名さん

5000円/m2もいかないよ。
3800から4800くらい

[2530: 匿名さん]

同じパークコートの元麻布物件は、ほぼ一期で全戸完売みたいだな。

[2531: 匿名さん]

>>2529
では間取って4300円、坪14190円として、利回り4.0-4.5で坪378万円から426万円
ってとこですか。それなら納得ですね。私も浜松町の価格は実際そんなもんだと思います。

[2532: 匿名]

ホワイトタワー浜松町とかも含めて、この辺なら20万円台の家賃で、それなりの部屋や物件を選ぶことができる。
ツインパークスの賃貸だって、（中古での売り出し価格の割には）そんなに高くないしね。
今後の浜松町近辺の再開発のことやパークコートというブランドを考慮すれば、この物件の価値が高いことは認めるけど、周辺の賃貸や中古の現状を見れば、「ここまでの金額を出してまで買うべき物件かな？」と迷ってしまいます。

[2533: 匿名さん]

浜松町の家賃相場調べたが、2ldkで30万、3ldkで40万と表示されるよ。
http://www.homes.co.jp/smp/chintai/tokyo/hamamatsucho_00572-st/price/

[2534: 匿名さん]

3ldkは49万だった、失礼。

[2535: 匿名さん]

あまりに書き込みのレベルが低いからマジレスするけど、パークコートは高級マンションなのでその地域の賃貸相場より1〜2割は多めにとるものです。また駅近条件なので、PCじゃなかったとしても浜松町平均より高くなるのと、新築築浅は当然ながら高くなる。

多分パークコートとか縁のないレベルの人が的外れなネガしているのでしょう。また根本的に、PCやPM、グランクラスの高級マンションになると大衆マンションよりも利回りも少し悪い。これ常識。

[2536: 匿名さん]

>>2535 匿名さん
>パークコートは高級マンションなので

(((*≧艸≦)ﾌﾟﾌﾟ…ｯ

[2537: 匿名さん]

坪430までなら許せるな

[2538: 匿名さん]

坪430だと湊と同じに価格帯だろ。さすがにおふざけが過ぎると思う。

[2539: 匿名]

じゃあ、2535さんの話をまとめると、

・利回りとか周辺の賃貸相場について一連の書き込みをしている人たちは、「パークコートとか縁のないレベルの人」であり、その意図は「この物件をネガるため」であり、内容は的外れ。

・この物件は高級ブランドだから周辺より高い家賃を取れるけど、高級ブランドだから利回りはよくないのが当然（家賃は高く取れるけど、購入額が高い分にはさほど見合わない）。

ということですね？

両者を考慮すると、利回りとか賃貸相場を気にしない人や、「高級ブランド」（といっても最近のパークコートは昔より庶民的になってきていると思いますが）に縁があってその価値がきちんとわかる人が、この物件に向いているという感じですね。

[2540: 匿名さん]

>>2539 匿名さん

>>2539 匿名さん
確かにパークコートやパークマンションは利回りがどうこういうものでは無くて、値下がりしようと関係無い位に資産があって余裕がある人たちが住むところなんでしょうね。だから一般の物件と比較して利回りがどうこうという意味は無いかもしれませんね。
アッパーミドルの発想なら高くて駅距離のあるPCよりホワイトタワーで良いやということになるのでしょう。本当のお金持ちは住民層を考慮してPC
の賃貸に住んだり、買ったりするのかもしれませんね。

[2541: 匿名さん]

>>2538

相場全体が異常なんだよ

[2542: 匿名さん]

しかも原因が好景気じゃなくて原材料費高騰。買う気しねー

[2543: 匿名]

・純粋に実需の人（オフィスが近いとか、一時的にこの近くに住む必要とか）＝ホワイトタワーとかの賃貸。

・アッパーミドル＝「この物件は資産価値が高いから、高額のローンでもいいから・狭い部屋でもいいから買おう」

・本当のお金持ち＝「なんかよくわからんけど、まあ1つ買っておくか」

みたいな感じかなとイメージしてるんですがどうでしょう。
まあ、あくまで勝手なイメージなんで、大外れかもですが。

[2544: 匿名さん]

>>2542 匿名さん

エレベーターの数をケチった挙げ句にシートフローリングにタカラスタンダードですからね…
首都圏のパークコートブランドでここよりクオリティの低い物件ありましたっけ？

[2545: 匿名さん]

>>2537 匿名さん

タワマンの底値の時代のデータ出されてもね。都心の土地が坪10万だった時代があるから、今は高すぎ、下がるまで待てというようなもの。

[2546: マンション検討中さん]

リーマンショックから立ち上がり、価格帯が落ち着いてきた頃の価格で考えるとここは80平米9000万から1億がいいところ。それを3年後に1億6000程度で買うのはあまりにもギャンブル要素が高い。しかも、かなりコストカット物件となっている。引き渡し時には金利が上がっている可能性、市況がピークアウトしている可能性があり、完成引渡しまでの期間、金利と不動産市況を常に気にしながら生活することになる。
この状況下で購入できるのは多少の損感を気にしないだけの金銭感覚の持ち主のみとなる。

[2547: 匿名さん]

>>2546 マンション検討中さん
だよなぁ。9000万だったのが30年前というなら分かるが、たった6-7年前。

[2548: 匿名さん]

>>2547 匿名さん
80平米9000万なんて6,7年前でも買えなかったと思います。
15〜20年前なら買えたかな。

[2550: 匿名さん]

>>2548
たった8年前、泣く子も黙るパークコート虎ノ門愛宕タワーの新規分譲。坪単価平均527万円。その2年前に虎ノ門タワーズレジデンスが分譲、平均坪単価503万円。そんなに遠い昔の話ではない。坪単価は愛宕山と比べ物にならないくらい低い地位の浜松町で分譲価格は愛宕をはるかに上回る。しかも、パークコートの名前が泣くレベルまで仕様は落ちている。数千万の損失なんか損のうちに入らない、どうせ会社名義で会社の損金にする節税対策、というくらいの人じゃないと買わないだろうね。