パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[2301: マンション検討中さん]

2300です。
連投になりすみません。
2LDKの広さについて、こちらの物件、69平米がと書きましたが70平米台(70A)はあります。
が、やはり従来のパークコートに見られたような70平米台後半～80平米台の2LDKは無いですね。

やはりゆとりが欲しい人には向かないかなと思ってしまいました。

[2302: 匿名さん]

>>2299 匿名さん

営業が見せた想定賃料がツインパークスの値だったので
汐留（東新橋）より浜松町のほうが坪賃料低いのでは？
と聞いたところ賃貸業者に坪賃料出させたら低すぎたので
ツインパークスに合わせたと言われました。

汐留の15000じゃなくて浜松町の13000が本来正しいのでしょう。
坪600万に対する表面利回りは2.6%で、実質では1.5%でしょうぐらいでしょうか。

[2303: 匿名さん]

三井の最新マンションが１５年落ちのツインパークスと同じ賃料っておかしいでしょ。

[2304: 匿名さん]

三井だから価値があるなんて思っているのは一部の老人だけでしょう。
一般的には杭偽装のイメージのほうが強い。

[2305: 検討板ユーザーさん]

>>2304 匿名さん
そうかな。パークコートブランドの安心感はナンバーワンと思うが。確かにやらかす事もあるが、それは他のデベも一緒。

[2306: マンション検討中さん]

>>2305 検討板ユーザーさん
私もパークコートブランドは安心感があると思います。
好みはあると思うけれども。

[2307: 匿名さん]

だいぶ議論が深まりましたね．

>2304
明らかに，有意に三井のマンションは中古でも値落ちが少ないよ？
もちろん都心に限って，しかもパークコートやパークマンションなどのブランドに限ってね．
事故が起きても，結局大手の保証がしっかりしているし，建て替えだってしてくれるでしょ？
三菱も南青山高樹町の失敗に対する保証は信頼できるものだったし．
何かあった時には強いと思う．

ツインパークスの話題が多いけど，比較対象としては極めて重要だけど，前述しているようにもともとの坪単価や販売時期，築年数，全てにおいて比較できない．
ツインパークス自体は素晴らしいと思うし，立地もいい．
2274さんは，「立地が同格やや上、設備は古いがリーマン前の贅沢仕様」と考えると比較対象からは外せないとあるけど，14年経った贅沢仕様ってそんなに興味ないな．14年前の贅沢仕様は今とどれくらい異なるか，それが問題．
しかも，誰かが使い古しているんでしょう？14年も．

どなたかが言っていたように，麻布十番を浜松町が超えている．そんな現象が起きている．
低地で，アドレスは三田，という批判もあったけど，アドレス批判ならどう考えても「三田＞＞浜松町」でしょう？
前にも指摘したように，ここのパークコートの最大の売りは，利便性，これに尽きる．そして新築であること．
だからこそ坪650の高買いでもいいか，と思える．
でも，築10年以内の同様のタワーなら，検索する限り「パークコート麻布十番」「シティータワー麻布十番」「ザ・レジデンス三田」「パークコート赤坂」「赤坂タワーレジデンス」「THE ROPPONGI TOKYO」「パークコート六本木ヒルトップ」「パークコート愛宕」などなどが出てくる(三井系に絞りました．抜けていると思うので，ぜひ教えてください)．これらはここと同じような値段で，物件によってはおつりが来ますよ？
浜松町の利便性と比較すると，さすがに赤坂や六本木は遠いし，不便だと思うから比較対象にはならないと思うけど．

これらの立地はすべて浜松町よりは「資産価値」は高いと思う．でも，利便性では浜松町に絶対に勝てないと，私は思う．
資産価値，値段，新築と中古，どれが優先されるかは人によって異なると思うけど，どうでしょう？

[2308: 匿名さん]

>>2307 匿名さん

明らかに有意なデータソースは何でしょうか？
あなたの発言は無根拠な思い込みと何となくの印象論をベースにしているようで説得力がありません。
それとシティタワーは住友ブランドです。

[2309: マンション検討中さん]

港区内住み、区内の再開発エリアで検討しています。
羽田をよく利用するのでこちらも気になっておりました。
ただ浜松町アドレスで坪650はやはり高い気がします。
同じ再開発エリアでしたら虎ノ門が一番これから変化すると思いますしパークコートなら麻布十番、虎ノ門愛宕の中古の方がいいのかなと最近考えています。
あと昨日NHKで免震装置が短周期には強いが長周期震動には弱いというのをみていてちょっと不安になりました。現在の免震装置だと予想以上の地震で建物が壁にぶつかる危険性があるというものです。
どなたか見られたかたいらっしゃいますか？

[2310: 匿名さん]

ファクトシート　

平成28年路線価　商業地　㎡（坪）

THE ROPPONGI TOKYO 　 375万(1237万）
東京ツインパークス　 278万（917万）
パークコート六本木ヒルトップ　277万（914万）
パークコート青山ザタワー 230万（759万）
パークコート浜離宮　 169万（557万）
パークコート麻布十番　 136万（448万）
シティータワー麻布十番　 136万（448万）
パークコート愛宕　 122万（402万）
赤坂タワーレジデンス　 115万（379万）
グローバルフロントタワー　 114万 （376万）

地価は現時点での一般的な土地の価値を織り込んでいます。

[2311: 匿名さん]

「予想以上の地震」がきたら免震ではない物件なども確実に被害うけますから、
被害があるなかでも比較的マシに済むもので選べばよいのではないでしょうか。

[2312: 匿名さん]

>>2309 マンション検討中さん

NHKがやっていたのはビル。ビルは普通鉄骨造であり、マンションは鉄筋造なので別です。鉄骨の方が長周期に共振しやすい。

[2313: 匿名さん]

>>2306 マンション検討中さん

御殿山、で以前やらかしたのは確かパークコートでしたよね。

[2314: 匿名さん]

御殿山は確か、居住者は修繕中近隣の高額賃貸に転居しその家賃等は全部三井が持ったと聞いている。
まさに「大手ならではの至れり尽くせりの対応」だったのでは。

[2315: 匿名さん]

>>2314 匿名さん

それは当たり前の対応です。私は中堅デべ物件で同様な目にあいましたが、デべが全費用を持ちました。図に乗ってステーキ代までデべ持ちにさせた人も。

[2316: 匿名さん]

当たり前の対応ができるかできないか、が重要だよね。

[2317: 名無しさん]

>>2316 匿名さん

問題が起きたら最終的に負担するのは施工会社ですけどね。三井と清水は他でやってましたね。

[2318: 匿名]

たしかに「浜松町」というのは微妙なところでもありますが、なんだかんだでやはり人気＆注目度が高い物件であることは間違いないでしょう。

ただ、ぜひみなさんに教えていただきたいのは、今後もこうした「主要駅のすぐそば、再開発、大規模」みたいな計画はすごくたくさんあるので、そのうち「普通」「ちょっと飽きられた」「供給過剰」「価格が高いのでさすがに買える人も尽きてくる」みたいな事態が起こりえないだろうか？ということです。

もちろん、あくまで「可能性」としての話しですし、私は「そうなる」と言いたいわけではありません。
こういう物件がすごく注目を浴びるような状況って、いつまで続くのかな？とふと思うことがよくあるというだけです。

[2319: 匿名さん]

東京ツインパークスの大規模修繕ってちょうどパークコート浜離宮が竣工する頃に終わるんですね。
共用部（特に外観）はツインパークスもここも新品同様
専有部はツインパークスはリフォームが必要ですが
間取りを変えないなら壁紙床材キッチン変えても1,000万円あればお釣りが来ます。

悩みどころですね。
ツインパークスの住民が何か勘違いして、ここと大して変わらない値付けをしてきたら悩むこともなくなるのですが。

[2320: 匿名さん]

>>2318 匿名さん
都心新航路で、飛行機騒音エリアが敬遠され、港区南側の客がこちら側に流れてくるでしょうから心配無用です。

[2321: 匿名さん]

ツインパークスはREINSで53件、うち重複を差し引けば32件の売物件があります。
32戸/1000戸はタワーマンションでは平均的な数値です。価格は今年に入って横ばい、動きはツインパークスに限らず高額物件は鈍いようです。
坪単価は向きや階数によって差がありますが、450万～1000万、平均で約530万、浜離宮側で約600万です。
成約はこの95%程度になるでしょうから平均で坪500万前後かと。
PC浜離宮とは築年数で17年の差があります。PC浜離宮の価格をツインパークスの現状と比較して、高いとみるか安いとみるか。妥当な価格のように感じますが。

[2322: 匿名さん]

>>2321 匿名さん

一般論で成約時に5%も引くのは、かなりふっかけてるか、悪条件物件の場合ですよ。

[2323: 匿名さん]

>>2310 匿名さん
なぜツインパークスがこんなにも高いの？PC青山よりも高いなんて。

[2324: 匿名さん]

>>2291 匿名さん
いまやその青山が1億で買えない事態に。
パークコート青山は70平米で2億、200平米で15億〜30億
青山を選んでも、資産価値毀損との戦いはここよりも厳しいのではないでしょうか？
今の新築は、かなりすごい値付けです。中古はまだ妥当だと思います。高いと思いますがね。
白金が9000万の時代は、本当に良い時代だったんですね。もう同じような価格になる時代は、再びやってくるのでしょうか…？

[2325: 匿名さん]

先日、モデルルームに行ってきましたが。

気になった点は（すでによく言われるところ以外なら）
１．駐車場少なくないですか。電動自動車向けの駐車場なら更に少ない。
２．プレミアム以外の洗濯機置き場ならかなり狭いらしいので、ドラム式が厳しい。
３．ガスコンロをIHに変更しようとしても、間取りに制限があるらしい。

あと、モデルルームだけの話ですが、
１．コンセプトムービーの方はすごくコンセプト風で、あまり理解できない。
２．液晶プロジェクターの残像がすごくて、頭がクラクラする。。

[2326: マンション検討中さん]

>>2325 匿名さん
情報の書き込みありがとうございます。

洗濯機、今はドラム式が一般的かと思うのですが、それが入らないということですか？
特に我が家の洗濯機が大きいわけではないので当然大丈夫と思い、確認しませんでしたがそういう点をちゃんと確認しないとダメだなと思いました。

もしや冷蔵庫も大きさによっては入らないのかもしれませんね。次回、確認したいと思います。

[2327: 匿名さん]

2326さん

冷蔵庫は横幅75cmまでなら入るそうです。
市販の500L-600Lなら普通に入ります。

[2328: 匿名さん]

パークコートの値段と比べるとツインパークスは安く感じるねぇ…。

同じ値段で部屋の面積５割増しくらい？

[2329: 匿名さん]

>>2328 匿名さん
面積だけでなく、たぶん眺望などのいい部屋や、角部屋も狙えると思うよ。

[2330: 匿名さん]

１５年落ちって考えるとツインパークスも十分高いですけどね。

[2331: 匿名さん]

9000万円台に戻れるかという話があったので、他の大都会と比べてみたい。

結論から言うと、この物件の価格は確かにとても高く、それほど酷くはないと思う。投資目的ならやめといたほうがいいかも。
アベノミクス効果のインフレ率の目標達成すると、さらに高くなる可能性があるけど、おそらくそうならないでしょう。
より高いニュヨークとロンドンなどと比較すると、更に差がつきますので、とりあえずアジアの情報のみで。

ご参考まで：アジア大都会の不動産情報

-------------------
香港 2016：

１．都心レベルの地域で（九龍）、ブランドとは言えないマンションの平均価格
12,000 hkd/sqf

２．平米単価
1,728,000 jpy/m2

３．坪単価
5,702,000 jpy/tb

４．優遇後の年間金利
約2%

５．頭金条件
20%

６，購入世帯年収
150-200万 hkd -- 2000万-2700万 jpy

-------------------
上海 2016年：

１．都心レベルの地域で（静安）、ブランドとは言えない新築マンションの平均価格
120,000 cny/m2

２．平米単価
1,704,000 jpy/m2

３．坪単価
5,623,000 jpy/tb

４．優遇後の年間金利
約4.5%

５．頭金条件
30%

６，購入世帯年収
60万-100万 cny -- 950万-1500万 jpy

[2332: 匿名さん]

治安も税制も金利も何もかもが異なるのに、
海外の不動産相場を持ち出す奴は例外なく皆詐欺師

[2333: 匿名さん]

日本人は建物を40年でスクラップアンドビルドする消耗品と捉えている。欧米では建物を100年以上使用することが珍しくない。地震がある限り、その意識はなかなか変わらないだろう。海外と比較するのはナンセンスだと思う。

[2334: 匿名さん]

世帯年収2500万、今の持ち現金5000万として家族4人、ここの75平米を13000万で買うのと、品川港南の中古90平米9000万で買うのと、最終的にどっちが幸せだろう。90平米に住んで差額4000万をマンション以外のことに使う方が幸せな気がする。

[2335: 匿名さん]

>>2333 匿名さん
中国、香港は財力がある人の絶対数と供給される高級マンションの部屋数で言えば圧倒的に売り手市場。日本と単純比較は出来ない。

[2336: マンション検討中さん]

>>2327 匿名さん
2326です。
自身で確認しないといけないところ、教えて頂きありがとうございます！

[2337: 匿名さん]

世帯年収2500、家族4人では
現金5000万なんてまず無いですよ

[2338: 匿名さん]

75平米に家族４人で住むのは子供への虐待
75平米はDINKs向けの広さだと個人的には思っています
子供１人ならなんとかギリギリ可ではって感じ

[2339: 匿名さん]

ここは家族では無理だって。
マスターはいいけど、洋室2、3が5畳とか狭すぎっる。

[2340: 匿名さん]

2331です。

単純に比較しようとしていないけど、あくまでご参考まで。

上海と香港のその価格帯(80平米1.4億)であれば、ごく普通なマンションであり、高級なんて言えない。マンハッタンの方はより高くなる。

その三箇所で最近1-2年に新築と中古マンションを購入した知り合い何人もいて、情報を集めて計算してみたらビックリ！

ちなみに海外の方はグロスサイズで専用面積を計算します。実質面積は80%

[2341: マンション検討中さん]

日本と上海・香港ではそんなに価格のズレがあるのですか。
改めてビックリしました。

ただ、いずれにしてもわが家では14000万円は出せません。
せいぜい12000万円ぐらいまでで物件を探したいです。

[2342: 匿名さん]

2341さん

2340です。そんなに価格・税制・金利の差異があって(日本の方が優れています)、明らかに東京の物件品質もいいので、資産性がより高いはずです。

とはいえ、14000万円なら、総額高いですね。投資目的なら儲かる訳ないすね。

欲しいけど、悩みます。

[2343: 匿名さん]

ファミリーで住めない狭いマンションに1億3000万...逆によくこんなマンション作ったものだと感心するわ。

[2344: マンション比較中さん]

悪態雑言言っても売れちゃうと思いますよ？

[2345: マンション検討中さん]

2340さん
2340さんの書き込み、ある意味勉強になりました。
上海・台湾に不動産を買うつもりはありませんが、なるほどと思いました。ありがとうございます！

こちらの浜離宮ザタワー、私も投資には向かない気がしますし、実需向けでもかなりお高めで悩みます。やはり今より広いところに住み替えたい気持ちはありますし。かといって、自身が買える価格まで待つというのも不確実性が高すぎますし。

[2346: 匿名さん]

ここの立地とか眺めがいいということなら、すぐ隣のホワイトタワー浜松町の賃貸でいいような
２３階７９ｍ２南東で345000円
コンシェルジュ付き
今現在で１９部屋も空いてますが。

[2347: 匿名さん]

若干値引きして33.5万成約で坪賃料14000ですね。
やっぱり坪600万は異常としか思えませんね。

[2348: 匿名さん]

>>2347 匿名さん
賃料からすると、79平米で345000円利回り4%としても1億ちょいがいいとこでしょう。

[2349: 匿名さん]

適正価格は坪430万ですな。土地取得にかなりかかってるんだろう。建設コストも上がってるし。駅直結なら坪600も理解できるが、この立地では割高物件の極み。

[2350: 匿名さん]

2334さん
私も他物件と比較しました。
出張が多いので、東京駅にも羽田空港にも近い立地が気に入りましたが、中古を含めた他物件と比べてみると、やはり他物件との「差額」が気になりました。
結果としては、「差額」に思いが至る迷いがあるのなら、自らの所得レベルも考慮して、無理をして購入すべき物件ではないと判断しました。
資金的に余裕があれば申し込んだかもしれませんが、そこそこの額でローンを組むのであれば、「差額」を他に活用したほうが…と考えた次第です。