パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[2251: 匿名さん]

ツインパークスが坪430なのに、ここが坪600越えってやっぱり無理ありすぎる。

[2252: 匿名さん]

ツインパークスが中層以上で３００万円台なら速攻引っ越すわ。
高速も線路も気にならないおれにとっては最高のマンション。
何よりも交通の便がいいから嫁の友人や家族が遊びにきやすい。

と言ってもやはり築年数が気になるからこっちのパークコートを買う客がいるんだろう。
この辺は港区の中でも特に利便性いいよ。
銀座徒歩圏ってでかい。

[2253: 匿名さん]

ここから銀座歩いてみたけど信号たくさんあるし普通に遠いわ。
行くなら新橋で銀座線乗るよ。

新橋駅でもちょっと遠いって感じたな。
大通りの信号二回渡らないといけないしね。

[2254: 匿名さん]

結局は都営地下鉄って使い勝手が悪い。近くに3路線あっても。

[2255: 匿名さん]

>2253
銀座のどこに行くかにもよる。
四丁目交差点より向こうなら歩くのはしんどいし、新橋側なら全然徒歩も余裕。

>2254
地下鉄がイヤなら都心住めないね。

[2256: 匿名さん]

都営は不便だが、メトロは使い勝手がよい。

[2257: 匿名さん]

タクシーでいいのでは？

[2258: マンション比較中さん]

武蔵小山の駅直結と迷ってます、あちらは坪５００超えそうですが、いかがでしょうか？

[2259: 匿名さん]

ツインパークスもカテリーナも古くなってきていて，安くてもないかなー．
やっぱりパークコート麻布十番かシティータワー麻布十番がいいな．
ここは坪580くらい？
武蔵小山にお金は出せません．坪500なら港区内にもっといいのがあるでしょ？

[2260: 匿名さん]

>>2225 匿名さん
お年寄りは寧ろ少ない印象です。うちもそうですが、小さいお子さん連れのご家族のほうが多いです。

[2261: 匿名さん]

>>2260 匿名さん
本物件と関係ない白金の杜の投稿してしまい失礼しました。浜離宮は確かに職住接近の良い物件ですね。高いけどw

[2262: 匿名さん]

>>2259
ごもっとも。でもレトロ好きもひとそれぞれの価値観。

[2263: 匿名さん]

今日からモデルルーム！皆さんどうでした？

[2264: 匿名さん]

>2259
坪580では無理なんじゃない！？

[2265: 匿名さん]

>2264
ごめん，麻布十番の2件が坪580-600．
ここの浜松町が坪650．
80m2くらいで家族で住むことを考えると，ここは16000万，麻布十番は14000万くらい．
築5年落ちがいいか，新築がいいか．
どちらがいいのか．．．
同じパークコート．浜松町の利便性は魅力だが，麻布十番にここより安く住めるのならそれも悪くない．

[2266: 匿名さん]

タブレット、ブラウザーは使えますか？

[2267: 匿名さん]

>>2265 匿名さん
中古は基本値引きありだから麻布十番の方はそこから10%引きは出来るよ。

[2268: 匿名さん]

>2267
なるほど．．．
皆さんの投稿を見てると，あまり比較検討の話がないけど，どうでしょう？
正直，ここの坪単価を考えると，10年落ちのツインパークスと比較してもしょうがないのでは？
坪400台で浜松町近辺ということは似ていていいと思うけど，価格が全く違う．
もう少し広げてみると，麻布十番の2本のタワーが真っ先に対抗馬として上がると思う．
財閥系の物件で絞ると，あとは三田のタワーか．
新築のここであれば，最大のメリットは新しいものを享受できることと，好きな間取りを選べることだと思う．
でも，築5年以内であれば仕様はあまり変わらないのではないかと思う．(むしろいいか？)
近しい価格を払って購入するのであれば，やはり検討すべきなのかな，とは思うが，いかが？
あ，ちなみにこれらの物件の回し者ではないので，悪しからず．
あとGFTはツインパークスと同様に坪単価が異なりすぎるので，検討しておりません．

[2269: 匿名さん]

>>2268 匿名さん

坪単価が近いことのみが比較検討理由ということは
中身では無く、高い買い物をすることに価値を見出しているということでしょうか？
安ければ良いわけでは無いのは当然ですが、値付けを判断基準にしていては
ぼったくられる危険が大きいだと思います。
財力誇示が住宅購入最大の理由であればそれでも良いのでしょうが。

[2270: 検討板ユーザーさん]

>>2265 匿名さん
麻布のパークコート、80で14000で買えますかね？それならそっちの方がお得感ある気が、、麻布は商店街も近いしヒルズも歩けるし。

[2271: 匿名さん]

>2269
ご指摘ありがとうございます．
もちろん財力誇示ではないですよ？真剣です．
だからこそ自分としては三井，三菱といった財閥系で港区内の資産価値が落ちにくそうな物件しか見ていない．
もちろん他にも良物件があるとは思うが，浜松町のこの物件と比較すると先にあげたような物件が中身は似通っていて，質と土地の価値も近いものにとなると思う．(麻布十番のほうが土地の価値だけでいえば上かもしれないが)
今後さらに築年数が増え，築15年，20年に近づいていくツインパークスよりももう少し築浅の物件と比較するのは当然に思うのだが，いかがでしょう？
しかも同じような値段のものを比較対象として比べることはいたって普通のことにように思うが？

>2270
確かに検索する限り80以上となると，14900万くらいで物件があります．
しかし，本当に値下げ交渉に応じてくれるなら14000万くらいになるのでは？
これは実際に確認するしかないですね．．．

[2272: マンション検討中さん]

皆さん、広い住戸がご希望なんですね。
私も、娘と二人なのですが。
同じ状況です。

私は仕事柄、書籍や資料が非常に多いです。
娘の部屋と私の書斎、これは絶対に必要でして、広さに関してはやはり譲れない条件です。
こちらはやはりお高くて、なかなか希望の間取りは難しい感じです。

娘は学生なので、あまり不安をあおらないよう私の中で資金計画中です。

[2273: 匿名さん]

>2272
私も息子がいるので，80m2程度は必要です．
もっと広ければなおいいですが，その場合は港区などの都心の物件をあきらめなくてはならない．
でも，都心以外は値下がりする可能性が高いと考えているので，それは考えないほうがいいと自分は考えています．

[2274: 匿名さん]

>>2271 匿名さん

築浅がマスト条件であるならば当然そうでしょう。
先ほどの記述からはツインパークスは坪単価が安いことを理由に比較検討対象外
と論じているように思われたため反論したまでです。
築年数による資産価値下落は土地の変動を控除すると
築20年までは年間坪4万円で、その後はさらに緩やかになります。
立地が同格やや上、設備は古いがリーマン前の贅沢仕様ということを勘案すると
「資産価値」だけの観点ではツインパークスは悪くない選択肢だと思っています。

[2275: 匿名さん]

ここって麻布十番より高いのか。
浜松町が麻布十番を抜くとはね。
港区内での下克上。

これから港区は青山赤坂浜松町の三強ですね。

[2276: マンション検討中さん]

>>2275 匿名さん
それってただの三井物件の列挙やん

[2277: 匿名さん]

>>2274 匿名さん
たしかに。実際問題、ツインパークスは値上がりしているからね。資産価値的にはむしろここよりも妥当な価格で買えるから、リセールを考えるならツインパなどの中古のほうが良いでしょう。
実際ここから10年、20年後には、こことツインパの坪単価の剥離はかなり解消されていると思いますよ。GFTを比較検討外とするのは分かりますが、資産価値に重きを置いているのであればツインパを比較対象から外すのはやめたほうが良いですよ。むしろ駅徒歩の立地からいえばツインパのほうが上なので、20年後はこの2物件は浜松町物件の双塔として、比較されていると思います。

[2278: 匿名さん]

>>2275 匿名さん
ついに3Aじゃなくなってしまたか。

[2279: 匿名さん]

>>2277 匿名さん
ツインパークス高いって言っても在庫数に対する成約数少ないし、
湾岸系で暴落する確率高いでしょ。

[2280: 匿名さん]

＞＞2275 匿名さん

麻布の中でも麻布十番は古川沿いの低地で麻布の中では高く無い。
元麻布とか、南麻布とかそういうのと比べないと。

ちなみにパークコート麻布十番ザタワーは麻布十番じゃなくて三田。

[2281: 匿名さん]

>>2279 匿名さん
ツインパ押しは中古不動産業者か、利害関係者でしょう。
ここを検討しているご老人は騙しやすいと踏んでの営業活動かと。

[2282: 匿名さん]

>>2275
麻布十番の中古との比較なんじゃないの？

[2283: 匿名さん]

暴落とか値上がりとか議論するのはいいけど、高けりゃいいってもんじゃないと思う。内陸部の希少性がある戸数の少ない低層マンションじゃないのに、そんな億の値段の中古タワーマンションが築５年から10年くらいたった時に同じマンション内から大量に売りに出てきて、果たしてみんな売れるのか（買う人、買える人がそれだけいるのか）？

しばらく待てば一つ、二つは売れるだろうから、みんなその売れる可能性がある値段をつけて売ろうとするだろうが、今のツインパークスが大量に売れ残っている事実をどう見るか？中古マンションが売れるのは8000万まで。8000万超えると途端に動きが鈍くなる。売るときになって、買える人が少ない＝買いたい人が少ないので売る順番待ちになってしまい、なかなか売れない億のマンションと、購入希望者が多くて3カ月くらいで成約する7000万のタワーマンション。高い億ションのほうがいいと一概には言えないはずだ。

こういう高額マンションは、売れないことを覚悟の上で自分でずっと住むことや、住まなくなったときは貸すことを前提に買うべきじゃないかと思う。

[2284: 匿名さん]

>>2283 匿名さん

同意しかねますね。
港区は8000万以上の中古マンションなんてザラ、それでも売れてますよ。

[2285: 匿名さん]

>>2283 匿名さん
全くもって正論だと思います。私はプレミアムがあると判断して1億円くらいの物件を買いましたが、リセールを考えたら8000万円くらいが妥当かと思いますね。
ただ現状はそうでも円安に振れたら、日本人も外貨に移している富裕層はいるので多少楽観的になれるのではないでしょうか。
長期的に考えてみましょう。

[2286: 評判気になるさん]

抽選日はいつですか。

[2287: 匿名さん]

>>2279 匿名さん

ツインパークスが暴落するなら浜離宮は半値になってしまいます。
ツインパークスを湾岸物件にカテゴライズし脆弱性を煽るなら浜離宮も同様になります。
「パークコート/浜離宮」の名前だけで騙せる人間はそこまで多くはないでしょう。

[2288: マンション検討中さん]

>>2285 匿名さん
そうですよね、いくら浜松町が今後再開発されるとは言え、そこに勤める人の多くはサラリーマン。
となれば年収は1000万前後の人がボリュームゾーンを占める訳で、共働きとしてもグロスが8000万を越えると購入は躊躇するでしょうし…
他の街では再開発以後にリセールが向上した実例もありますが、それはグロスが4000万とかその位の物件の話であって、1憶の物件が再開発でリセールバリューを維持できるかと言うと悩ましいところです。

[2289: 匿名さん]

たぶん、浜離宮は1億で買って、将来の中古評価額がいくらかと言えば、10年後も1億は維持
してるでしょう。もしかしたら、さらに値上がりする可能性もある。でも、それは中古が1億で
売れる可能性が無いわけではないというだけの話で、実際に売却できるかは別問題。

評価額と固定資産税ばかりが上がり、いざ売ろうとしても、同じような部屋が同じマンション
から20部屋も30部屋も1億円以上で売りに出されていて、さらに都内の一等地に新築ピカピカも
同じような値段で供給されている。全く売れないわけじゃないが、成約は数カ月に1戸あるか
ないか。それで売却できるのか。

マンションに1億以上出すには年収2000万でも厳しい。買える人はホントに一握り。そのクラス
の一握りの人は六本木でも麻布でも買えるでしょう。ましてや中古マンション。1億以上出せる
人で中古で「浜離宮の立地なら中古だろうが何だろうが喉から手が出るほど欲しい」という人が
いったい何人いるでしょうね？
クレストプライムタワー芝なんか、立地や建物が浜離宮よりかなり劣るにしても、浜離宮より
安いのに10年経ってもまだ完売していない。

三井で言えばパークマンションという名前が付くぐらいのよっぽどのプレミアム物件じゃない
限り中古転売はかなり厳しいでしょうね。特に、大規模タワーの高額マンションは。
ツインパークスを売ってここを買いたい人も多いみたいですが、肝心のツインパークスが売れて
いない。そりゃあそうです。ツインパ中古を１億も２億も出して買える人は、わざわざ中古
買わずにここを買うでしょうから。

[2290: 匿名さん]

あれ？なんか全然感覚が違う人ばかりなんですけどー、
1億以上出せる人なんて世の中ごまんといるんだけどなぁ〜そういう人が浜松町を選ぶかは分からないけど。

[2291: 匿名さん]

>>2290 匿名さん
そのとおりです。浜松町に1億以上出したい人は少ないでしょう。
ここは利便性重視のアッパーミドル向け立地ですから。
富裕層は青山を選びます。

[2292: 匿名さん]

地権者住戸が多いデメリットをはるぶーさんがまとめてくれました。とても参考になります。
https://www.sumu-log.com/archives/4058

[2293: マンション検討中さん]

>>2291 匿名さん
そうなんです、世間体でなく利便性で立地を選ぶアッパーミドル層に向けた物件であるべきなのにここは高過ぎます。
かくいう私も自分が2000万、妻が500万のアッパーミドルです。
1億は頑張れば出せないことはないでしょうが、今後も妻がずっと働けるか分かりませんし踏ん切りがつきません。
今後子供ができた場合にもっと広い家が買える地域への住み替えを余儀なくされる時のリセールを考えれば考えるほど、もう少し安ければ買いたいと思ってしまいます。

>>2292 匿名さん
私も読みましたが、リスクはあるものの結局は購入前の現段階では判断できることは何もないと理解しました。
以前に低層の地権者住居の賃貸に入る人の質が心配とおっしゃっていた方がいましたが、ここなら45平米で賃料20万は下らないでしょうし、それを払える人であればそこまで心配する必要はないかと思うのですが？

[2294: 匿名さん]

>>2266
タブレット、ブラウザー使えますよ
自由に使っていいですと言われました。

マンションのアプリはネット経由ではアップデートできないようですが。
誰か価格表うｐして欲しい。

[2295: 匿名さん]

>>2293 マンション検討中さん

近くのURタワーは賃料20万以上ですが、外人さんが多いですよ。アジア系の。玄関の外に荷物が置かれていたり。

[2296: 匿名さん]

ここの地権者さんは強いのかな

プレミアム住戸のいい場所ほとんど地権者って
モデルルーム、見ても（地権者の部屋なので）買えません状態って
営業さんも直前まで知らされてなくてびっくりしたって言ってた

[2297: 匿名さん]

>かくいう私も自分が2000万、妻が500万のアッパーミドルです。
>1億は頑張れば出せないことはないでしょうが、今後も妻がずっと働けるか分かりませんし踏ん切りがつきません。

私は1馬力で2300で、頭金は最大6000は出せますが、仮に6000出して7000ローン組んで、
20年で返済としても、かなりを返済に回すことになる。夫婦二人なので例の税制改正で
扶養控除が無くなるとさらに手取りは減る。

自分の貯蓄と今後の収入を住居にほとんど吸い取られたうえに高すぎて将来転売できるか
どうかわからないマンションに費やすことになります。なら、それより安いマンション
買って他のことに金使った方が豊かな人生を送れますね。

2009年頃はパークコート高輪が9000万前半くらいで3LDKの部屋が買えました。少し
値引きもあったので、実際はもう少し安かったはずです。新駅のことを考えれば、
あそこで決断しておけば良かったとつくづく思います。あそこなら、エリアはブランド
立地の住宅地ですし、新駅再開発で将来のリセールは全く問題ないでしょう。
最近のマンション価格は異常ですね。

[2298: 匿名さん]

>>2293　匿名さん

子供が大きくなると、お金があると広い所にってなります。
共働きで1億超の都心マンション住まいですが、
やっぱり広い間取りがいいと要望が妻から来ていて検討中です。
初めから広い所買っておけば良かったと後悔中です。

あとこの物件は入居まで3年と長すぎるので、買い替え者からすると辛いです。

[2299: 匿名さん]

ここというか浜松町って坪賃料安いから全然投資に向かないよ。

実際営業さんも想定坪賃料見せるのかなり躊躇ってたし、かなり安かったわ。
ありゃ見せたく無い気持ちもわかる。

低層階なんて15〜20万円の家賃で全然住めるレベルだよ。

[2300: マンション検討中さん]

>>2297 匿名さん
私も同様に考えています。
住み替えです。

出せないことはないが迷うという点、今のマンションの価格について異常だなと思う点でこちらを買うのかどうか迷っています。

また、広さが必要という方の投稿も見られましたが、私もです。こちらの物件ってプレミアム住戸以外を見ると全体的に狭いように思われます。
私が以前に見た中古のパークコートでは、70平米台、80平米台の2LDKが普通にありましたが、こちらの浜離宮ザタワーでは69平米が一番広い2LDKです。もちろん、買えるならば3LDKを2LDKにプラン変更出来ますよ！という案内をされるのでしょうが、基本プランの時点でそのような広さの住戸の設定がないことについても、ゆとりが全く感じられず個人的には何だかパークコートって感じがしないなぁと考えてしまいました。