パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[2051: 匿名さん]

関東大震災でも液状化していないこの立地で、あえて液状化がどうとかいうのはちょっと無理があるな。

[2052: 匿名さん]

碓井さんは土木工学の素人。建築家としても3流大学卒、三流デベでぱっとしないキャリアを歩んだあと独立して、名を売るためにS先生同様にエビデンスなく知性の低い煽りを得意する人だよ。以前にどこかの物件をブログで叩いて、それがマンコミュで明らかに間違った指摘だと判明して、本人らしき人が降臨するもボコられて自分で削除依頼して逃走とかあった人だから。S氏同様に全く参考にならない人物。

[2053: 匿名さん]

ここの営業さんも液状化のリスクのある土地と受け取れる説明をしていましたよ。

[2054: 匿名さん]

20m以上の杭はやはりリスクがあるんですね。
私は素人ですが、杭は横の補強が無いので、長い杭は折れたり曲がったりしそうな気がしていました。
多分大丈夫だとは思いますが、多分ですから。
もし何かあっても天変地異の場合は自己責任でしょうし。
しかもこれを見ると危険地帯で断層まであります。
http://www.asyura2.com/14/jisin20/msg/848.html
活断層なのかは分かりませんが、どちらにしても不気味です。
浜離宮ビューは魅力的なので悩みます。

[2055: 匿名さん]

それはあなたがそういう可能性を指摘したからでしょう。そりゃ可能性がゼロの場所なんてないですから。

関東大震災で大震災で液状化もしておらず、港区の液状化ハザードマップでも液状化リスクは3段階で真ん中という港区の平均的な場所に対して液状化リスクを殊更強調するのはネガありきなんだろうなという印象しか持ち得ませんね。

[2056: 匿名さん]

2049です。

追記というほどのことではないのですが。

その地盤に合った基礎の工法が採られていれば、あまりナーバスにならなくても大丈夫ということも言っていましたね。

個人的にはここは予算的に厳しいかなって感じです。便利ですし、シンプルかつスタイリッシュで良いなと思いますが。

[2057: 匿名さん]

>>2054
ちょっと横から失礼。杭の損傷のしやすさの境が20メートルだという学識的根拠は何もありませんよ。安易でいたずらな情報ですね。ちなみに私は建築士です。

[2058: 匿名さん]

番町のパークコートが坪600台くらいで価格出たのに
ここそんなに高くなるかな？

[2059: 匿名さん]

見学しましたが、坪630万円が平均。想像以上に高い・・・。

[2060: 匿名さん]

>>2046 匿名さん

素人の碓井さんしか言っていないなら、安心ですね。

大臣認定受ける規模のマンションであれば湾岸だろうが入江だろうが大丈夫です

あと、直接基礎なら地盤が良いかというとそういう訳でもないです
関東ローム層が剥がれ落ちている川沿いや海沿いの低地じゃないと、奥多摩以外の東京では直接基礎は無理ですから。
武蔵小杉も勝ちどきも、水沿いの低地ですからね

[2061: 匿名さん]

>>2060 匿名さん
2046です。
コメントありがとうございます。素人なので有識者の意見が正しいと思い込んでました。確かに発言する人によりますね。言われてみると台地の地盤が良さそうなところでも意外と杭基礎が多くて何でだ？と思ってました。

[2062: 匿名さん]

まさか直接基礎より杭打ちの方が優れているとでも。根拠のない自演連投の営業されると不信感が募るだけ。
真剣に検討する者の不安を助長させてる。

[2063: 匿名さん]

直接基礎か杭基礎かは建物本体を支えられるかどうかで決めてるんだと思うんだけど。
どちらでも建てられる場所なら（例えば硬い地盤が露出している谷底の低地）、直接基礎で建てる

例えば関東ローム層が厚い高台なら、規模が小さければ杭基礎で建てる。硬い地盤まで長さがあるから。
ビルが大規模で地下４階とか５階とかあるようなら、地面を掘り下げて直接基礎で建てたりする

同じ場所でもビルが大規模か小規模かで工法も変わるので
直接基礎で建ててるから地盤が良い、杭基礎だから地盤が悪いということでは無いですね

[2064: 匿名さん]

埋め立て地の地盤が良いと言っているわけではありません
埋め立て地と武蔵野台地なら、明らかに武蔵野台地のほうが地盤が良いでしょう

このマンションは直接基礎だった、あそこは杭基礎だったなどという比較は
意味は無いよっていうことを言いたいだけです

[2065: 匿名さん]

2063さん、2064さん、教えて頂きありがとうございます。
勉強になります。

[2066: 匿名さん]

ある程度覚悟はしていたけれど想定を遥かに上回る値付けに驚愕しました。
いまは完全にバブルと判断し、撤退します。
駅近にさらにマンションできるみたいだし、賃貸に回しても負ける気がする。

[2067: 匿名さん]

>>2064 匿名さん

湾岸の某タワマンは、地下にデッカイ埋蔵物があり、それを掘って大きな穴が残ったから直接基礎にしたそうですよ。

[2068: 匿名さん]

事前案内で歩留まり10%に満たない場合、もしかしたら5%くらいの調整はあるかもですね…
つまり630→600…

[2069: 匿名さん]

ワンルーム検討しているんですが、北側33平米で、坪単価どのくらいでしょうか？

[2070: 匿名さん]

赤坂のパークコートは昔、リーマンだかで不景気になり、予定価格から下げました。「値下げだ、お得だ」とスレであおってた人もいました。

[2071: 購入検討中さん]

>>2069 匿名さん
基本的にワンルームは地権者向けなので買えません(1、2戸はありますが。)。
北向きの小さな部屋の単価は、安くて500弱ですね。

[2072: 匿名さん]

>>2071　購入検討中さん

ありがとうございました。独り者なので狭くてもいいんですが、予算の兼ね合いで44タイプは、ちと厳しかったです。

[2073: 匿名さん]

北向きで坪単価５００ですか。

まだ、モデルルーム見学終了していないので
情報ありがとうございます。

２LDｋの間取りが人気と担当者から聞いていますが
若いファミリーが対象物件なのかな。

また、モデルルーム見学した方々の意見教えてください。

来週予定しています。

[2074: 匿名さん]

西向きの部屋は東向きに比べれば安かったので検討していたのですが、東京タワー眺望が永久保証ではないのですね。確かに地図を見ていると雑居ビルだらけで、いつ再開発があっても不思議じゃないです。
ならば西向きはやめて北向きを検討しようかと思っています。
みなさんはやはり東向きを希望されてるんでしょうか？

[2075: 匿名さん]

私は南向きを検討中です。室内からは厳しいかもしれませんが、バルコニーからは何とか東京タワーを望めると思いますし。

[2076: 匿名さん]

バルコニーから何とかでは、ちょっと・・・

[2077: 匿名さん]

杭基礎の杭の長さ勝負なら東雲のタワマン群をいれてあげないと。
６０ｍ級の兵ぞろい

[2078: 匿名さん]

>2059
坪630ですか。まあ、そんなものかな・・とは思うけど、安くはないですね。

でも、部屋によっては、坪500台からあるっていうことでしょうか。早めに良い部屋を選んだほうがいい、っていうことかな・・・

[2079: 匿名さん]

坪600越えで販売できる場所ではないでしょ。内陸地とは安心感が違います。

[2080: 匿名さん]

ここを検討しておられる皆様方はやはり適格に
この土地での評価を提示しておられますね。

さすがです。

私も真剣に検討している一人です。

北向きの坪単価で５００はう～～～んとうなりたいですが
高いところは坪６００以上の価格設定。

どうしても資金計画で無理な方は北向きを選択します。

営業マンの話では一番人気は現在のところですが
北向きと言っていました。

まだ、内覧会がスタートしたばかりですから
わかりません。

ただ、６００以上の価格設定をされると
不思議と５００でも安いのかと錯覚してしまいます。

いまさら目黒駅１分のマンションと比較すること
ナンセンスと思われますが
どうしてもその駅近と駅５分が比較する自分がいます。

浜松町の駅がいつごろ建て替えなどできれいになるのでしょうか。
今の駅での通勤はテンション落ちます。
あくまで、主観ですが。

[2081: 匿名さん]

目黒駅と浜松町駅では、山手線の駅としての実力は、むしろ浜松町駅のほうが上な気がするけど。

[2082: 匿名さん]

ここって、普通に電車通勤する人が買うんですか？
会社勤めならハイヤーで迎えに来るぐらいの層が買うんだと思ってた

[2083: 匿名さん]

>2081
乗降客数は、目黒より浜松町のほうが圧倒的に多いですね。

[2084: 匿名さん]

大規模開発の場合、部屋から駅までの距離を測らないと。
部屋から敷地出口まで5分かかることもある。

東京タワー永久保証、どこにもないのでは？
そもそも東京タワーそのものが保証されてないでしょう。
都心からの都心ビル群の夜景は東京タワーより息を飲むはず。

[2085: 匿名さん]

浜松町と目黒では交通利便性は浜松町の方が2段くらい格上ですから単純に駅から1分と5分という比較にはならないだろ。

[2086: 匿名さん]

経営者でも電車通勤を好む人は以外と多かったりしますよね。

[2087: 匿名さん]

価格正当化に一生懸命ですね、ご苦労様。

[2088: 匿名さん]

価格出る前から坪600前後ですよと、まともな意見の持ち主が言っていたのに、せいぜい坪450程とか理解不能な意見を展開していた人は、実際600位になりそうだとわかってからは高い高いの大合唱。高級物件で毎度繰り返される、とても検討層になりえない人びとによるコントみたいなものですな。

[2089: 匿名さん]

>>2087
この人妄想ひどそう

[2090: 匿名さん]

>>2088
バブリアでもヒノキタワーでも見たよね。検討者でもないのに、ひたすら高いとネガする人。

[2091: 匿名さん]

>>2090 匿名さん

いたいた、蓋を開けたらアッサリ完売したけどね。ネガの内の何割かは倍率下げ工作員が混ざっているからね。匿名掲示板のネガを真に受けると出し抜かれるよ。

[2092: 匿名さん]

販売のノウハウ、実績及び歴史のある三井

全てに劣るであろう、ネガ

[2093: 匿名さん]

模型ルーム、どんなものか聞いてはいたもののそれ以上でした。担当者が住居&眺望より浜離宮について熱くお話しされていたのも印象的です。

[2094: 匿名さん]

この物件の東側窓から浜離宮までの距離は思ったより近いようですね。
PC赤坂から赤坂御用地はかなり近くに見えてますから、それと同じくらいの距離。
ツインパークスライトから浜離宮　65m
ツインパークスレフトから浜離宮　80m
パークコート赤坂から赤坂御用地 160m
パークコート浜離宮から浜離宮 　 205m

[2095: 匿名さん]

今はブリリア目黒やパークコート檜町の時とは違いますからね。市況は確実に陰りを見せてますよ。まあ、下げるでしょう。

[2096: 評判気になるさん]

>>2095 匿名さん

そうは思わないけどなあ。良い立地のマンションは資産価値は維持されるでしょう。
ましてや、ここは向こう10年は再開発期待の地区だし、短期の市況でしか考えられないならやめたほうが賢明でしょうな。

[2097: 匿名さん]

それ、ブリリア目黒やパークコート檜町の中古は、当初の販売価格よりも安く売りに出さないと成約しないだろう、と言っているのと同じだよね・・　果たして、そうかなぁ・・・！？

[2098: 匿名さん]

今後周囲の再開発で物件価値が上がる可能性はあると思うが、現地に行くと買いたい気持ちが萎んでしまう。長く住むつもりで買うので、内陸の地盤の良い、静かな住宅地も良いなと思ってしまう。まあ、迷うなら買うのをやめれば良いのだけど。

[2099: 匿名さん]

迷ってるということは、買いたいということでしょ。

買っちゃえ、買っちゃえ～！！

[2100: 匿名さん]

まあ、静かな環境を望む人には向かないという事だよね。

[2101: マンション検討中さん]

確かに、高すぎる。浜松町ですよ。ここは。駅前にできるのに期待し辞退しました。

[2102: 評判気になるさん]

前の中古にしたよ。予算の関係で

[2103: eマンションさん]

>>2098 匿名さん

買わずに後悔するより買って後悔しようぜ！

[2104: 匿名さん]

>>2103 eマンションさん
いやいや、それ訳分からんからw

[2105: 匿名さん]

浜松町駅前の鹿島のマンションが完成すれば確実にここの物件価値は低下するよね。であれば、今は待ちが良さそう。

[2106: 匿名さん]

そうかな？こっちがそこそこで成約になれば、鹿島はもっと高くだすと思うけどなぁ。ボランティアじゃないし、営利企業ですし。

この物件も、またしかりだと思います。

[2107: 匿名さん]

ゴクレタワーを売ってる人が喜びそうなレスが並んでますね。

[2108: 匿名さん]

皆さんが悩んでいるうちに内々で6割方優先分譲が進んでいるとのことです

[2109: 口コミ知りたいさん]

>>2108 匿名さん
それはないだろうな。どこからの情報ですか？

[2110: 匿名さん]

おそらく、希望住戸アンケートのことだと思います。
今の時点で、自分はこの階のこの住戸を検討したい、今の時点でこのぐらいその住戸の購入を考えているといったことを担当の営業さんにお伝えするレベルのものだと思われます。

もちろん、営業さんはできるだけその住戸が他の希望者の方と被らないようにさりげなく近い住戸を提案したりはすると思いますが。どうしても欲しければ抽選になることも承知で、本登録の時期が来たら申込み・登録はできるはずですよ～。
今はまだ予告広告ですから、まだ登録は出来ないはず。

皆さん、焦らずゆっくりじっくり検討しましょう。

[2111: 匿名さん]

>内々で6割方優先分譲が進んでいるとのことです
誤解を与える投稿は慎みましょう…

[2112: 匿名さん]

６割優先分譲がすんでいる？？？？

そんな事実など全存在しません。
違反になります。

今は、希望住戸を営業が聞いているだけです。
そんなデマを投稿するなん＾＾て。

購入の検討皆さん
しっかりと確認してください。

どこからの情報をもとに投稿していますか。

[2113: 匿名さん]

駅前にできる鹿島は賃貸？分譲？

[2114: 匿名さん]

ホテルの需要が一番ありそうだけど

[2115: 匿名さん]

浜松町駅とペデストリアンデッキで繋がる予定の鹿島のマンション、分譲か賃貸か気になりますね。

分譲なら駅直結のこちらの方が欲しいかなぁとも考えてしまいます。ただ、竣工は2021年ですからオリンピック後ですね。

[2116: 匿名さん]

山手線とデッキでつながるタワーマンションはVTOWERと大崎と日暮里タワマンくらいかな。
目黒は駅を出てから通りを越さないとならないから。
このエリアは将来性充分だから、それなりの価値は維持できそう。

[2117: み]

行ってきました。坪600オーバーです！！

[2118: み]

正直、価格に驚きました。今後も見据えての価格なのかしら

[2119: 匿名さん]

>>2116 匿名さん

V、大崎、目黒、羽田新空路で飛行機が上空を飛ぶエリア。

[2120: 匿名さん]

>>2116 匿名さん

将来性は高いですね。再開発が凄いので、将来性は都内でも1~2を争うエリアかと。

[2121: 匿名さん]

ここは羽田新空路の影響大丈夫ですよね？　芝浦港南は騒音影響がありそうなのでさすがに今買うのはリスキーなので避けようと思ってますが。

[2122: 匿名さん]

>>2121 匿名さん

ここは羽田空路と関係ないですよ。
そもそも東京タワーがあるので、飛行機は低空飛行できませんから。

[2123: 匿名さん]

>2117
まあ、目黒駅前より安いはずないからね… そのくらいでしょ。

[2124: 匿名さん]

浜松町でこの超強気の価格、度肝を抜かれました。

低層階が殆ど地権者っていうのもなぁ

[2125: 匿名さん]

10月1日にもう少し詳しい価格が分かるんですよね？楽しみです。

[2126: マンション検討中さん]

予想より2割高い
ここは待ちですね
浜松町ですから

[2127: 匿名さん]

きっと適切な予定価格でしょうね。
高い高いと連呼しても、何も変わらないでしょうね。
篩にかけられたことを自覚すべきかなと…

[2128: 匿名さん]

その通りだと思います。今段階の高いか安いかは主観ですし。

[2129: 評判気になるさん]

1LDKの狭い部屋、かなりの倍率になりそうですか？

[2130: 匿名さん]

>2120
適当なこと言わないでください。

丸の内・大手町・八重洲・日本橋・虎ノ門・六本木・渋谷あたりには離される一方ですし、品川・新宿あたりにもこのままでは勝てませんよ。

所詮、山手線の一駅に過ぎません。

[2131: 匿名さん]

>>2130 匿名さん

離される一方とは？離されるの意味分かってます？今より改善割合が大きければ近づくことはあっても離されることはありませんよ。

[2132: 匿名さん]

新橋、浜松町界隈は、飲み屋や歓楽街であっても
デパートや商業施設が発展する可能性は低いということでは。

[2133: 匿名さん]

皆さんどの間取り狙いですか？
1LDKは既に申し込みが入っていると聞きました。
2LDK9000万はさすがに高いですよねー

[2134: 匿名さん]

2LDKといってもリビングは10畳ほどの小さな間取りですか？

[2135: 匿名さん]

2116様

2115です。
こちらのパークコートも駅近ですが、鹿島のマンションの方は駅直結というのがやはり魅力的ですね。
ただ、現時点での情報では眺望はパークコートの方が良い気がします。鹿島のマンションの方は北側、東側には高さのあるビルが建つ予定のため眺望は高層階(具体的には何階以上か不明)しか見込めなさそうで、眺望が抜けるのは西側・南側のみのようです。

そもそも、分譲なのか、価格がいくらなのかもわからないですし、時期的な意味でもパークコートとは比較が出来ないんですけどね。

[2136: 匿名さん]

>>2135
駅直結という意味で価値は鹿島のマンションのが上になるのでもっと高くなるでしょうから600で高いと言っている人にはとても手が届かない値段になるよね。あるいは賃貸だけになる可能性もまだあります。眺望条件はこちらの方が上でしょう。グロスが圧倒的に安い1LDKは倍率がつくのは間違いないでしょう。立地的将来性は抜群なので投資的購入も結構いると予想する。

[2137: 匿名さん]

>>2136 匿名さん

投資的に本当に有望なら、ゴクレタワーはとっくに完売できてるはず。

[2138: 匿名さん]

>>2137
ゴクレはもうすぐ築10。都心の長期売れ残りの代表マンションとして、変な看板ついてしまっているし、いくら浜松町が有望でも今更億出して買う人はなかなかいない。伝説の売れ残り10落ち中古と新築PCを比較するとかさすがに失礼ですよ。

[2139: 匿名さん]

ゴクレが勝ってるところは、住所が芝、間取りが圧倒的に広い、天井が高い、ベタ基礎、それくらいかな。
それ以外は浜離宮に軍配。

[2140: マンション掲示板さん]

>>2139 匿名さん
ベタ基礎良いですね。安心感が違う。

[2141: 匿名さん]

>>2140
それなら伝説のマンション、ゴクレを買ってあげんなさい。あんたも伝説になれる。

[2142: 匿名さん]

坪500なら買ったけど600だと金なくて手が出ませんな。いいなあ買える人。

[2143: 匿名さん]

西向きなのに坪700万超の部屋もありますね。
ツインパークスの価格が上がりそう。

[2144: 口コミ知りたいさん]

>>2143 匿名さん
この辺りの再開発の出来次第では、上昇する可能性はあると思いますよ。

[2145: 匿名さん]

西向きで坪７００って、
どの間取りかしら。
今必至で探していますが
信じられない価格を三井は強気でつけてきましたね。

地権者が多い物件はとかく強気値付けでくるパターンが三井ですが。
今回もそうでしたか。

[2146: 匿名さん]

２１２０の情報って
どうしようもないです。

いままで都内で不動産を売買したことありますか。

私自身、都内にいくつか投資用マンションを所有していますが
９９パーセントそのような事態にはならないと思います。

もう少し、不動産を勉強してから投稿をされるべし。

ここのマンションを前向きに検討している人たちを馬鹿にしないでください。
そのての投稿なら他のサイトでやられたし。

[2147: 匿名さん]

87.56㎡の部屋だと思います。上層階は18000万円代の後半でしょうから700万を超えますね。これに700万を出す人はいるのかな。84.71㎡の上層階も700前後でしょうし。26-37階まではほとんど売れ残りそうな気が。

[2148: 匿名さん]

高い高い言われてもポコポコ売れてきたのがここ数年の市況ですからね

[2149: 匿名さん]

価格あくまで確定ではないですが
と担当営業マンが前置きして渡してくれました。

「どひゃ～～～」の一言です。
北向きが今の所一番人気と言っていました。
その理由がわかりました。
だって、あまりにも他の部屋はバブルすぎて
われわれ庶民には手がでません。
予算を１億数千万と予定していたので。
これでは北側しか買えないようです。
人気あるマンションって
私の経験からは高額な部屋から
申込みが入りますが
今回の物件はどうも高額の部屋は反応が薄いようです。
３０平米の部屋もあるマンションに４億円以上の富裕層が
果たして買うのだろうか。
疑問が残る物件になってきた。
よ～～くリサーチしてから決断します。

高い、高いといわれてもここも売れます？？？？？

さあ＾＾てこの物件もそうなるのかなあ。
どうかなあ。
絶対にここに住まないといけない人は高くても買いますが

[2150: 匿名さん]

８７・５６平米の部屋は、南西の部屋です。
西向きの部屋ではないですね。

西向きで坪７００と投稿ありましたが、
西向きの部屋は７８．０３平米です。
投稿した方は勘違いしたかなあ。