パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[1945: 匿名さん]

そんな言い方しなくても…(٥_٥)…

[1946: 匿名さん]

＞＞1939 匿名さん

ベタ基礎じゃなくて杭、免震でお金がかかる感じですかね。
横浜の杭偽装の件もあるし。
エレベーターは高層用3機で高速用エレベーターでしょうから快適だと思いますよ。


管理費は住宅管理費と全体管理費共に高いなあという印象です。
修繕積立金もコジェネレーションシステム積立金が入るとこれもまた高い。
インターネット利用料もこれまた高いなあ・・・。

http://www.kenken.go.jp/shouco2/past/pdf/symposium/15/presen15-4.pdf
再開発事業で、エコを重視しすぎてお金がやたらかかる感じのようですが、電気代削減でこの費用はカバー出来るものだろうか。

[1947: 匿名さん]

>>1946 匿名さん

コジェネだと電気代が削減される分ガス代がかかりますけどね･･･

[1948: 1442]

▽「銀座線／渋谷駅新ホーム移設に伴う線路切替工事運休等」(9/13東京メトロ）
*都心と結節する鉄道工事が11月に集中する。
JR品川東海道線上り線路切替は<<Sｹﾞｰﾄ2221にUPしたが、同期日に標記銀座線でも
渋谷駅の新ホーム移設に伴う標記工事が実施される。
本物件から新橋駅は利用しやすく、私的にも地下鉄では一番利用の多い銀座線だけに
様々な改良で利便性が向上するのは歓迎。ちなみにJR新橋駅も改良が進んでいるが、
2020年には南北軸の動線が全面改善され便利になり、地下街(連絡)もじょじょに
整備が進んでいる。新虎通りも手直しが進んでおり併せて先行きが楽しみだ。

■切替工事及び列車運休他の主な概要
主目的工事：渋谷駅新ホーム移設に伴う線路切換工事
全体工事運休期間：下記1・2回工事日の終日運休
1回目＝2016年11月 5日(土)～11月 6日(日)
2回目＝2016年11月19日(土)～11月20日(日)
運休区間：①渋谷～表参道間②青山一丁目～溜池山王間
折返運転区間：①表参道～青山一丁目間②溜池山王～浅草間
その他詳細は下記参照
運休運転駅移設計画概要ttp://www.tokyometro.jp/news/images_h/metroNews160912_3.pdf
渋谷駅等改良計画ttp://www.tokyometro.jp/corporate/newsletter/images/newsletter20140717_koji.pdf

[1949: 匿名さん]

>>1946 匿名さん

エレベーターは数が少なすぎます
高層階用といっても14～37階ですからね
24階分でたった3基
低層階用はわずか2基

これまで見てきた内廊下タワマンでダントツの少なさです
毎日エレベーター待ちで時間使ったら駅近の意味ないです
仮にもパークコートブランドなのに

[1950: 匿名さん]

確かに、戸数に対してかなり少ない。朝は待たされそうだ・・。

[1951: 匿名さん]

非常用の大きいEVも普通に使えマスよね？

[1952: 匿名さん]

非常用は、普段は使わないのが一般的かと。ここがどうか知りませんが・・。

[1953: 匿名さん]

＞1943

管理費は380円/m2ですかね。同じ三井タワーの中央湊で350円/m2だったと思うので、1割程度高いくらい。ただ、これにコジェネ・インターネットの費用が乗ってくるのが高い理由でしょう。

[1954: 匿名さん]

>>1948 1442さん

銀座線の渋谷駅新ホーム、自体は特に便利になる話ではないですよ。山手線内側に動かすだけですから。

[1955: 匿名さん]

＞＞1949

エレベーターは何人乗りかわかりますか？

[1956: 匿名さん]

>>1953 匿名さん

三井の管理費は全般に高いですね。月島駅直結CGPも管理費高いしネット代別です。

[1957: 匿名さん]

ツインパークスの管理費で330円/m2くらいですね…
いかに割高なのか分かりました。。。

[1958: 匿名さん]

>>1949です。
高層階用エレベーターは18～37階の20階分（+共用部がある14階）でした。失礼しました。
ちなみに、18～37階で284戸なので、284戸で3基のエレベーターをシェアすることになります。
3階～17階の残り279戸で2基（！）のエレベーターをシェアします。

http://www.residence-immo.jp/tokyo/19583/
パークコート千代田富士見はここより1割以上少ない505戸で6基（＋非常用1基）のエレベーターがあります。
これまでパークコートブランドではエレベーターが潤沢にあったので、今回はちょっと吃驚しました。

>>1951さん
間取り図見れば分かると思いますが、扉開けてゴミ置き場の横の前室通ってまた扉開けて附室１をぐるっと回って始めて非常用エレベーターに辿り着きます。
EVホールとかなり離れており、普段使いでは使えないです（専らゴミ収集用）。

[1959: 匿名さん]

エレベーターの基数が多いと維持費が余計に掛って管理費に影響するから、なんて一般論は、ここでは通用しませんね。管理費高いから。

[1960: 匿名さん]

ほらー、三井さん。こうなるの分かってたのに、、、。結局高い理由を説明せずだからなぁ。

[1961: 匿名さん]

近隣の物件ではありませんが。

ちょうどエレベーターの件でパークコート千代田富士見ザタワーの話が出ていたので。

パークコート千代田富士見ザタワーは、管理費394.9+修繕積立金119.9＝514.8
ぐらいみたいですね。

[1962: 匿名さん]

パークコート浜離宮　563戸
共用部：エレベーター5基+非常用1基、エントランスラウンジ、パーティルーム、
フィットネススタジオ、スタディルーム、屋上テラス、ゲストルーム1室

パークコート千代田富士見　505戸
共用部：エレベーター6基＋非常用1基、エントランスラウンジ、カフェラウンジ、パーティルーム、
フィットネススタジオ、スタディルーム、屋上テラス、キッズルーム、コミュニティルーム、サウンドスタジオ、ゲストルーム3室
他サービス：ポーターサービス

これで管理費単価がわずか3.9%しか違わないのだから、如何に千代田富士見がお得かってことですね。

[1963: 匿名さん]

でも千代田富士見の仕様は確かにここより少しいいでしょう。しかし交通利便性は圧倒的に浜離宮。再開発で街の発展、資産性の向上があるのも浜離宮。同じく線路沿いという条件だが、千代田富士見は線路側のサッシの遮音性能がなぜか最高クラスでなく、閉めててても結構うるさい部屋がある、今年正面玄関で飛び降りがあり、衝撃でへこんだ部分が暫く露見していたので個人的にちょっとないな。

[1964: 匿名さん]

浜離宮だって、数年後に転落事故がない保証はどこにもないですよ。

http://mansion-madori.com/blog-entry-1448.html
千代田富士見は34階プレミアム住戸（線路と逆の南東向き）でも坪527万だったんですね。

[1965: 匿名さん]

あの前よく通るんですが、修復前はあまりに生々しいヘコミでちょっと気味が悪かった。直ったあともどうしてもあそこに目がいく。同じ事故の中でもちょっとインパクトが強すぎた。まあ千代田富士見の飛び降りネタはこの辺でおしまいということで。

[1966: 匿名さん]

>>1963

ここも線路側が二重サッシじゃないんですよね。騒音大丈夫かな。
千代田富士見以上に線路に近いし、線路の数も中央線の倍ありますから、普通なら二重サッシを採用すると思うのですが…。

[1967: 匿名さん]

1961です。

どちらが良いとか、どちらが仕様が高いとかではなく、三井の同じパークコートシリーズのタワーマンションとして管理費・修繕積立金の比較対象としてパークコート千代田富士見ザタワーをあげさせて頂いたのですが。

いらぬ話を誘発してしまったようですね。ごめんなさい。

[1968: 匿名さん]

>>1964 匿名さん

今ではあり得ない坪単価って感じてしまいますね。。。
ホント良いマンション。仕様は現在のパークコートとは比べ物にならないし。

[1969: 匿名さん]

世代も違う、立地も都心部とは言えない事故物件を比較してもあまり意味ないよ。比較するなら同世代で同じ港区のPCである檜タワーと青山の方が参考になる。アドレスのブランドや仕様、共用部は劣るけど、交通利便性は上、将来性も上、値段は随分と安い。

[1970: 匿名さん]

事故の有無は関係ないでしょ。分譲時には事故なかったし。
頭、大丈夫？

[1971: 匿名さん]

事故物件のステマですか？地区も年代も違う事故物件には興味ありません。スレ違い甚だしい。

[1972: 匿名さん]

同感。
知人が居住していますが、仕様良いですよ！
昨年遊びに行きましたが、素敵なマンションで、本当うらやましかったです。

やっと同じようなグレードの物件を検討できると思ったら、こちらはさらに価格が高くてどうしようかなって感じです。

[1973: 匿名さん]

中古が売れなくて大変なんでしょう。ステマは華麗にスルー。

[1974: 匿名さん]

>>1971
元々管理費の話でしょう。年代とか地区とか事故とか関係ない。

共用部が充実していても管理費を安く抑えられる物件と、
共用部も大してないのに管理費が高いこの物件。

[1975: 匿名さん]

ステマとか言い出しちゃった
管理費高いのを誤魔化したいデベかな？大変だね

[1976: 匿名さん]

パークコート千代田富士見の中古なら坪660万で4階の1LDK買うから出して欲しい。
真面目に売ってくれるならメアド載せるわ。

浜離宮は低層もないし共用施設も少ないし高いしで勘弁して欲しい。
期待外れ過ぎる。

[1977: 匿名さん]

>>1974
年代が古いマンションほど管理費は安い。地価が高いアドレスの物件は管理コストも高くなる。これ当たり前のことだけど、ビギナーさんですか？いやいや事故物件が売れなくて困ってるステマさんでしたね。事故物件は中古板に専用のスレあるからそこでステマしてください。

[1978: 匿名さん]

物件の象徴であるメインエントランスで生々しい事故があったので、中古が売れなくて困っているんでしょう。新築でもない、エリアも都心部でもない、規模も違う事故物件をひたすら引き合いに出すとかうざいです。

PCで中古でもいいなら港区にいくらでもある。ステマと言われても仕方ないね。

[1979: 匿名さん]

ここまで過剰反応するって笑。

中古の制約価格でも浜離宮の価格より格上ですよ、千代田富士見の方が。

[1980: 匿名さん]

>>1974 匿名さん

今まで知らなかった情報、を知ってしまった人たちも多いと思います。私を含めて。

[1981: 匿名さん]

>>1979
事故あってから全然売れてないけどね。中古のKY売値持ち出されてもな。売れたらいいですね、ステマさん。

[1982: 匿名さん]

同意。
飯田橋の古い事故物件なんて誰も興味ない。中古スレでやってちょうだい。

[1983: 匿名さん]

真剣に検討していますが、この物件クラスを買う人は管理費がどうとうかこの程度でまず気にしません。管理費が平米あたり何十円たかいとか安いとか馬鹿馬鹿しい。買いもしないネットオタクの書き込み多すぎ。

[1984: 匿名さん]

真剣に検討してるけど、管理費修繕費気にしない人の方が少ないと思います。

管理費修繕費の話をしてるのに、事故物件のステマに話をそらそうとしている方の方が邪魔です。

[1985: 匿名さん]

私もそう思います。

こちらを購入する層は、法外に高いとかでない限り管理費や修繕積立金の額についてはあまり気にしないのではないでしょうか。

[1986: 匿名さん]

坪600の物件買う人で平米あたり10円単位の管理費を真剣に憂慮しているなら買わないほうがいいよ（笑）ここの管理費も最近の物件の中で特別高いわけでもない。

都心の新築PCを検討しててこの程度の管理費でどうこう言う人は見合ってないという証では？築10〜30年のマンションをお勧めします。

[1987: 匿名さん]

そもそも浜松町で坪600がおかしいよな笑。

港区ワースト3だろ。

この高飛車の営業の結果を早く見たい。

[1988: 匿名さん]

金持ちほどケチ。余計な金は使いたくない。

[1989: 匿名さん]

>>1987
もともと浜松町に大手が大規模タワマン作ったことなくて、市場値がなかっただけであって、これだけ交通利便性が高い場所ですから今の感覚なら妥当な値段でしょう。周囲の再開発は日本屈指の規模、湾岸埋め立てりっちにもかかわらず、開発後に港区ナンバーワンの地価になった汐留の例をお忘れですか？浜松町はかなり上がりますよ。

[1990: 匿名さん]

もともとはエレベータの数が少な過ぎる→そのわりに管理費が高過ぎるって流れじゃないですかなかったですか？
エレベータの数が少ないのはここを買う層なら尚更文句言ってもおかしくないかと。

[1991: 匿名さん]

事前案内会参加しました。
駅から近いし、建物のグレードも最高級（さすがに竣工3年前ではCGさえ揃っていません）ではないもののまあ充分、街の利便性もある。
でもパークコートというブランドのイメージとはちょっと違うし、高いなぁというのが正直な感想です。価値と価格のバランス感は人それぞれとは思いますが、価値を超えた価格設定のような気がします。
実際に買うとなると相当の金額を用意することになるわけだし、余程惚れ込まない限りは、冷静に他物件と比較した結果「やっぱり止めます」という事例が多いのではないかなぁ。
とりあえず次月には価格が決定するとのことなので、再度商談する予約は入れましたが、申し込むかどうかは正式価格次第で判断します。

[1992: 匿名さん]

もともと浜松町駅前の地価は高いです。
たとえば目黒駅前よりランク上です。
新橋駅や恵比寿駅には及びませんが。
28年度路線価（㎡）
浜松町駅前359万
目黒駅前325万
路線価は利便性、人気、ブランド力も織り込んでます。

[1993: 匿名さん]

↑追加
>>1989

[1994: 匿名さん]

>>1989 匿名さん

ゴクレがタワマン建てたのはスルーですか。昔は、タワマンを次々建てるデべとして今よりマシな評価をゴクレもされていました。