パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[19351: 匿名さん]

再販御無礼

[19352: 匿名さん]

現地行ってみました。レポ需要ある？

[19353: 匿名さん]

>>19352 匿名さん
お願いします！

[19354: 匿名さん]

>>19352 匿名さん

ワクワク

[19355: 匿名さん]

施工レポートでも見ていますけどね

[19356: 匿名さん]

この掲示板見てどんなにステキなマンションかとワクワクしながら行ってきました。

現地南側の様子です。隣との圧迫感がハンパ無いですね。雑居ビルの中に無理矢理建てた感じで、一流とはかけ離れたイメージ。五本木さんの現地訪問レポートで、住む所じゃない、と指摘されたのも的確だったんだなぁ、と。まあ、一応山手線内側だけど、色々崖っぷちな所感です。

お墓に隣接のパークコート愛宕虎ノ門や赤坂のかなり微妙な立地のパークコート赤坂ザタワーもそうだけど、微妙立地をパークコートにするのは三井の戦略？

リセールも厳しいだろうね。低層の地権者住戸は社宅以外には使いよう無いんじゃないかな？一般の生活者は買う人も借りる人も居ないと思う。まあ、夜帰って寝るだけのビジネスホテルなら許容かな？

以上、私の感想でした。

[19357: 匿名さん]

まあ、周辺の雰囲気は微妙だよね。

[19358: 匿名さん]

リセール厳しいも何も、30%アップで成約してますよ。

[19359: 匿名さん]

五本木さん好きなのはわかりましたが、デタラメ書くと五本木さんに失礼ですよ。

http://biz.imadeta.com/toshin

[19360: 匿名さん]

こっちですよ。

http://biz.imadeta.com/hamarikyu

パークコート浜離宮 違和感 でググって下さいね。

[19361: 匿名さん]

>>19358 匿名さん

過去レスでも話題になりましたが、成約データの無い話でしたよね？

[19362: 匿名さん]

>>19359 匿名さん
その五木さんとやらはどのような実績のある人ですか？

因みに、このリンクではパークコート浜離宮は資産価値の落ちないマンションの筆頭に挙げられてますが。

あんた、誤爆した？

[19363: 匿名さん]

>>19358 匿名さん

デタラメはやめてほしいですね。この前10%ダウンで決まってましたよ。

[19364: 匿名さん]

>>19356 匿名さん
ん？
確かに南側低層階は抜けがないかもね。

だけど、15階以上は四方抜けてますよ〜

[19365: 匿名さん]

>>19356 匿名さん
夜景もイケてます！

[19366: 匿名さん]

このイメージで現地行くと違和感感じるんですね。

[19367: 匿名さん]

この辺りは山手線内側と外側は外側の方が圧倒的に綺麗ですね。

[19368: 匿名さん]

＞19356

わざわざ写真撮りに行かれたんですね。

写真では隣との距離は充分あるけど日当たりも良さそう。利便性抜群で家賃20万円ほどの賃貸にしたら申し分ないと思うけど。

[19369: 匿名さん]

>>19367 匿名さん
山手線内側はイタリア街も3棟新築あります。西側、南側も無電柱化とともに解体、新築多数です。

[19370: 匿名さん]

>>19360 匿名さん
その五木さんはここの最寄駅が御成門駅だと勘違いされていますね。そして駅遠物件でマイカーが必要として締めくくられています。

[19371: 匿名さん]

駅近ではないのでマイカー必要ですね。

[19372: 恋ワッチ]

私は10km圏内はママチャリで充分です。ミッドタウンもチャリで！

むしろ私が心配なのは、裁判に勝訴し、サイン会がちゃんと開催されるかということ

[19373: 匿名さん]

>>19364 匿名さん

東向きは、アクティと、ツインパークスのお見合いだよね！

[19374: 匿名さん]

>>19373 匿名さん

キモッ

[19375: 匿名]

三井さんの値付けが自信がなかったのが分かったね。

[19376: 匿名さん]

>>19374 匿名さん

キモッ

[19377: 匿名さん]

>>19375 匿名さん
今となっては申し訳ないくらい安かったと言えるけど、それでも販売されてた時は高いと言われていた。

[19378: 匿名さん]

>>19373 匿名さん
西向きは東京タワーとお見合いだよね！

[19379: 匿名さん]

>>19378 匿名さん

キモッ

[19380: 匿名]

>>19377 匿名さん
それは知らないけど、三井さんには自信のない立地だったってこと。
なんでだろうね。

[19381: 匿名さん]

>>19380 匿名さん

交通利便性にすぐれるとは言え、周りに高級マンションはなく、あるのは投資用マンションだけ…ってな立地で富裕層が買ってくれるのか？という疑問が価格検討会議でも議題だったと聞いています。

でも、結局は仮想通貨バブルで生まれた億り人たちによって、ここは早期完売しました。赤坂や青山に住む富裕層はここには目もくれていないわけです。億り人なしにここの早期完売は語れません。

リセール時、仮想通貨が再びバブっていれば、分譲価格以上で捌けるでしょう。

[19382: 匿名さん]

青山とか赤坂の富裕層は目もくれないって、ここの検討スレとあまりにかけ離れてない？

ここにはここの需要があるんだからそんな意見を言いにくるべきじゃないでしょ

逆に仮想通貨で儲かってる人こそ調子に乗って赤坂とか買ってると思うよ

まあ誰がどこ買おうがいいんだろうけど

[19383: 匿名さん]

>>19381 匿名さん
徒歩2分のツインパークスやラトュール汐留は高級マンションといってもいいと思うけど。それかパークマンションクラスでないと高級とはいわないのかな。

[19384: 匿名さん]

>>19380 匿名さん
超一等地だから10年かけて苦労して再開発したんだと思いますよ。

[19385: 匿名さん]

１０年かけた結果がこれかい？ 笑笑

[19386: 匿名さん]

欲しい人こんなにいるんだね。ある意味予想外。

よ〜し、絶対売ってやらないゾ〜^ ^^ ^

[19387: 匿名さん]

>>19386 匿名さん

どこ？どこ？？

[19388: 匿名さん]

角部屋♪
以前３割アップで出てたけど、売る気なし^ ^

[19389: 匿名さん]

ここ50平米未満の部屋も即完売でしたね。

[19390: 匿名さん]

ビットコインの威力、ハンパねぇなぁ。

[19391: 匿名さん]

オレふつうの勤め人。
今年は3250万、ここ数年変わらないなぁ。努力不足か。

[19392: 匿名さん]

>>19391 匿名さん

いや、十分頑張ってるよ。お疲れさん。

[19393: 匿名さん]

>>19375: 匿名

以前の質問にご回答いただけませんでしたので改めて質問いたします。
なぜ、ご回答いただけないのでしょうか？

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
19039: 匿名さん　 [2018-02-08 01:52:41]
>>19035: 匿名さん

私は、三井さんに10年後の不動産価格の予測をして頂いています。

あなたが、何度も書かれている三井さんの値付とは、どの時点の価格ですか？
販売価格の評価ですか？

10年後の評価の方は、大変満足できる価格予測でした。

不明確なままでは三井さんに迷惑が及ばないかと心配しています。

[19394: 匿名]

>>19393 匿名さん
何言ってんの？回答するまでも無いですね。

[19395: 匿名さん]

>>19394: 匿名

19375: 匿名さんですか？

回答するまでもない、とはどういう意味でしょうか？

貴方様の誤解を解くためにも必要ではないかと。

[19396: 恋ワッチ]

>>19391 匿名さん

私の5倍くらい稼いでいるのに、私の下の部屋に住むのですね。

世の中なにが起こるか分かりませんね。

[19397: 匿名さん]

>>19394: 匿名さん

私は単純なことをお伺いしております。

販売価格なのか？
現在価格なのか？

三井さんの“値付”が何を指した金額なのかが不明なので、質問を致しました。

この質問の回答が「回答するまでもない」

質問と回答がつながっていません。

再度ご回答願います。

[19398: 匿名さん]

>>19396: 恋ワッチさん

>私の5倍くらい稼いでいるのに、私の下の部屋に住むのですね。
>世の中なにが起こるか分かりませんね。

この文脈からだと、19391 匿名さんに、何か不幸なことが起こり、“私の下に住む“事になったと考えておられるのですね。

19391 匿名さんのに何故不幸な事があったとお考えなのですか？

また、ネガの特徴
結論ありきで、書き込みをしたのでしょうか？

恋ワッチさんにしては稚拙ですよ。

[19399: 匿名]

>>19397 匿名さん
逆に聞きたい。分譲価格以外に値付けしたのかって。

[19400: 匿名さん]

三井さんの物件価格予測レポートは、ご存知の通り『有料』ですので、結果をこんな掲示板に書けるわけありませんよね。
この程度の事にも説明が必要なクラスの方では、パークコートタワーオーナーになるのは程遠いです。
今日まで過ぎ去った取り戻せない人生を後悔しつつ、身の丈にあった物件をお探し下さい。

[19401: 匿名さん]

>>19399: 匿名さん

最初からそう言って下さい。

根付とは分譲価格のことを指しているということですか。
その分譲価格とは、住まいサーフィンの「沖式新築時価」と同じようなものでしょうか。

三井さんが具体的な金額を出すことは無いはずなのですが。
理由は言わなくてもご理解頂けるかと思います。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
沖式新築時価ができるまで
新築マンション価格の推計値を出すまでに次の3つの工程を実施しています。

（1）中古マンションの取引事例を元に、「今新築で分譲したらいくらか」を計算し比準査定
（2）物件属性やミクロ立地などを元に独自の補正ロジックを用いて再度査定
（3）プランや仕様の詳細が判明した時点で、査定時の想定と異なるようであれば価格を適宜修正

[19402: 匿名さん]

三井健太のマンションレポートアーカイブ
https://sumai-stadium.com/secondhand/?cat=4

ここからも分かるように、三井さんのマンションレポートには、具体的な分譲価格の独自評価を”根付”と称して、レポートに記載したり致しません。

時間がないので、しばらく離れます。

浜離宮のマンションレポートで公開できる部分を、後ほど書き込みます。

この掲示板で度々出てくる”根付”との違いがあります。

どうしてなのかは、各自でご判断願います。

[19403: 匿名さん]

>>19397 匿名さん
熱心ですね。ここ完売しておりますが、購入者ですか？

[19404: 匿名さん]

三井さんのこの解説の行間を読めば、ここは高値掴みと明白です。

https://www.sumu-log.com/archives/9145/

[19405: 匿名さん]

>>19404 匿名さん
郊外マンションばかり例に挙がっていますが

[19406: 匿名さん]

>>19403: 匿名さん

一期購入者です。

スタートは書き込みです。

>19001: 匿名　 [2018-02-07 19:58:53]
一番の正論としたら、三井さんが、あんな場所じゃ、このくらいの金額じゃないと売れない立地だよなって、検討して値付けしたってことかな。

やり取りが回りくどいので、はっきり言います。
ネガの嘘です。

三井さんも自分の名前を勝手に持ち出して、嘘書き込みをされるのは、大変迷惑でしょう。

[19407: 匿名さん]

>>19404 匿名さん
熟読したんですが、こことは関係ないですね。

[19408: 匿名さん]

ちなみに完売物件でのネガコメントの目的は何でしょう？

[19409: 匿名さん]

ネガりたいがために、自分の都合の良いように屈折した解釈を続けるネガ民。
馬鹿にならないとネガは続けられないな。

[19410: 匿名さん]

嫉妬です。

昨日も同じ質問がありましたが、苦しい言い訳以外に返事をしてもらえませんでした。

[19411: 匿名さん]

>>19408: 匿名さん

最近の主役である、恋ワッチ君が代表して答えてくれるよ。

そうだよな、恋ワッチ君。

[19412: 匿名さん]

超人気物件はネガが多いの仕方ないですね

[19413: 匿名さん]

まぁ確かに、うらやましい以外でネガる必要性がないのは、普通の大人なら敢えて言うまでもなくわかるよね。

[19414: 匿名さん]

高値づかみとか、パークコート千代田富士見からのループだよ。

ネガは一度、千代田富士見の掲示板見てみなさい。

如何にネガがアホなのかが理解できるよ。
未来の自分になるのだから。

[19415: 恋ワッチ(購入者)]

>>19398 匿名さん

彼に不幸なことがあったなんて一言も言ってないですけどね。私に幸運なことがあったことに対して、世の中なにが起こるか分かりませんねと言ったまでです。

結論ありきの批判はやめていただきたいですね。

[19416: 匿名さん]

>>19414 匿名さん
通りがかりですが、千代田富士見は相場が上がり始めの売り出し、ここは上がりきったところでの売り出し。決定的に違う。

[19417: 匿名さん]

そうですよね。仰る通りです。ドンドン価値が上がっていますよね。ブランドマンションの宿命ですね

[19418: 匿名さん]

>>19416: 匿名さん

千代田富士見の上昇率1.5倍
違う例もありますが、簡単に書くと上昇率が、都心の他物件より高い。
これが、高値づかみでないポイントです。
販売時期の違いの話は少しポイントがずれています。

[19419: 匿名さん]

恋ワッチさん

そういうことですか。
ただのネガコメントだと思いました。
恋ワッチさんの境遇を知りませんでしたので。

掃除のバイトから、這い上がってパークコート浜離宮の最上階西側の部屋を購入する事ができた。
というストーリーでしたね。

過去投稿を読みました。

世の中分からないものですね。
このような身の上のは私が、年収3,500万円の方より高い物件が購入できた。

文章が分かりにくいですね。
恋ワッチさんの境遇を知っている方は、分かるのでしょうが。

[19420: 匿名さん]

>>19418 匿名さん

なるほど、同時期分譲の他物件との相対的比較、ってことですね。千代田富士見みたいな値上がりが期待できるわけではないですが。

[19421: 恋ワッチ(購入者)]

>>19419 匿名さん

文章はシンプルです。自分の間違いを他人のせいにするような人はいつまでたっても成長しません。

あなたの「恋ワッチはネガだ」という先入観が理解を誤らせただけでしょう。

[19422: こ匿名さん]

傲慢な購入者ですね。恋ワッチさんが可愛そう。

[19423: 匿名さん]

年収3500万クラスでも買えたんですかね。親の援助があったんでしょうね

[19424: 恋ワッチ(購入者)]

>>19423 匿名さん

ビットコインで儲けたんでしょう。ここは、そういう人が多いです。

[19425: 名無しさん]

買えなかった人の妬みがすごいですね笑

でも、完売。

[19426: 匿名]

一つ謝ってもいいですか？
私、三井さんなんて知りません。三井不動産を三井さんと言っていました。

[19427: 匿名さん]

ビックコインとはなんでしょうか？

[19428: 匿名さん]

パークコートシリーズは金融資産3億か年収3500万クラスが対象のようですね。35年ローンなら年収1500万からがギリギリ対象です

[19429: 恋ワッチ(購入者)]

>>19427 匿名さん

ビックカメラで使える通貨ではないでしょうか？

[19430: 恋ワッチ(購入者)]

>>19422 こ匿名さん

ありがとうございます。ここの契約者は、裁判反対派の私にかなり冷たいです。

裁判賛成派が思った以上に多くて困惑しています。

[19431: 匿名さん]

ところでワッチくん。

重説の一行目は？そろそろ逃げずに答えてよ。

購入者なら手間もなく２分で即答できる質問ですよん。爆

[19432: 匿名さん]

どんどん値上がりしてるね、ここ。

[19433: 匿名さん]

入居前なのに皆さん関心が高いですね

[19434: 匿名さん]

恵まれたかたが多そうです

[19435: 匿名さん]

あんた、相手にされなくて悔しいんだね、クスクス

[19436: こ匿名さん]

購入者は速やかに住民板へご移動願いますよ。もう買っちゃった人が何故にここまで検討スレで必死なんですか？ 笑

[19437: こ匿名さん]

賛成派は２人だけでしょ？同居人にこんなのが沢山居たらそれが一番怖いっす。

[19438: 匿名さん]

>>19420: 匿名さん

答えは未来なので、誰もわからないのが正しいですけどね。
売却時の手残りが幾らかは。
住まいサーフィンをまめににチェックして下さい。
利益なんてでなくて良いのです。
割高でなければ。

三井さんに10年後の予測もしていただいて納得して買っていますので。
もちろん、ネガが発狂するような評価でしたよ。

[19439: 匿名さん]

貧しいネガは速やかに身の丈にあった物件スレへご移動願いますよ。もう完売なのに何故にここまで格上物件スレで必死なんですか？ ワライ

[19440: 匿名さん]

>>19436: こ匿名さん　
＞購入者は速やかに住民板へご移動願いますよ。もう買っちゃった人が何故にここまで検討スレで必死なんですか？ 笑

ブーメランだよ。
何故、好評完売物件の当物件で、ネガに必死なんですか？笑
ネガは速やかに、身の丈のあった物件の情報収集に移行して下さい。
買わない物件に執着してネガり続ける行為がかなり必死過ぎる。笑笑

[19441: 匿名さん]

ネガ民こそ笑えるよ。

完売して、もう買えないのに、この執着心たるや。
完売以前に、購入することが出来ないことを考えると更に笑える。
そもそも購入することが出来ないのに、検討版でネガる。
全く生産性のない行為。

ネガ民は、この生産性のない行為をどう肯定しているの？

[19442: 匿名さん]

どっちもどっちだなぁ…

[19443: 匿名さん]

>>19442: 匿名さん

そういう貴方は何故書き込んでいるの？

[19444: 匿名]

>>19441 匿名さん
どっちもどっちだなぁ。所詮、浜松町だから、確固たる価値がないからこそでしょうね。

[19445: 匿名さん]

パークコートタワー♪

至高のマンション♪

[19446: 匿名さん]

南側などの電柱が地中化されるのは確定事項なのですか？

[19447: 匿名さん]

浜松町駅ださすぎる。港区といえば3A!価値が見いだせない。

[19448: 匿名さん]

>>19446: 匿名さん　

電柱地中化の話があるのですか？
港区に聞けば分かるのではないでしょうか。
税金も投入されますし、これは住民にとってありがたい話ですね。

日経記事を読んだ方もも多いと思いますが、情報共有。

－－－－－－－－－－－－－－
無電柱化「環７内側」に拡大 都、今後10年の計画素案
2018/2/10付

　東京都は９日、電線を地中に埋めて電柱をなくす無電柱化について、今後10年の中期計画の素案をまとめた。現在は「おおむね山手通りの内側」としている重点整備地域を「環状７号の内側」に拡大し、10年後までに環７内側の全ての対象都道で整備に着手する。整備コストも10年後に３分の１削減する目標を掲げた。

　都道の重点整備路線には市区町村庁舎や災害拠点病院を結ぶ都道を新たに加える。市区町村道の無電柱化は都の財政・技術支援を活用し、モデル路線での実施事例を増やす。

　再開発などで区域外の無電柱化にも取り組む場合、容積率を最大200％割り増す制度を導入し、事業者に無電柱化を促す。

　１キロメートル当たり５億円超とされる整備コストは10年後に３分の１削減を目指す。都民からのパブリックコメント（意見公募）を経て、17年度中に中期計画を策定する。

　小池百合子知事は９日の記者会見で「（都内は）諸外国の首都と比べ桁違いで無電柱化が行われていない。意識改革や技術改革、コスト改革を総合的に進めたい」と強調した。

[19449: 匿名さん]

パークコート浜離宮ザ・タワーは無条件で買い

ダイアモンド・オンラインより

現在の不動産価格には将来の便益は織り込まれていない
　5つの条件を整理すると、以下のようになる。
第1条件：増加し続ける人口は首都圏では15行政区しかない
第2条件：誰もがうらやむマンション立地は、京都市の中心地が代表的で単価が高い
第3条件：これからも伸びる「タワーマンション節税」ニーズを取り込む物件がいい
第4条件：鉄道の延伸・新駅と駅前再開発計画は、東京駅から品川駅に集中する
第5条件：震災リスクの回避には、京浜東北線の西側を選ぶ

　これらの条件をバランスよく満たす場所は少ない。
まず、近畿圏では京都市の中心地は鉄板のエリアであり続ける可能性が高い。
これ以外はマンション立地としてはブランド不足なものの、値下がりしにくい「7つの法則」（参考https://www.sumai-surfin.com/guide/okishiki.php）に準じた資産性を示すだろう。
　首都圏では、第1条件の中央区、港区、新宿区、文京区のうち、第5条件の震災リスクの問題で、中央区と港区の京浜東北線の東側が対象外になる。
第4条件で、新橋～浜松町～田町～新駅～品川駅の間になる。
この駅周辺の駅近タワーは、第2・第3条件を同時にクリアするので、無条件に「買い」になる。

[19450: 恋ワッチ]

ビットコインの値動き眺めてるだけだから、マンコミュないと暇で死んじゃう。

ここに書き込んでる契約者さんは、多分みんなそんな感じ。ビットコイン長者やビックコイン長者がたくさん。多分、竣工後はビットコインタワーと揶揄されるのかな。気分いいです！