パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[1925: 匿名]

>>1924 匿名さん

同じく販売に苦戦に1票。

[1926: 匿名さん]

本音は苦戦して欲しい、豪快に売れ残って欲しい、
ふざけた不動産相場を曲げて欲しい・・・

でも僅か300戸ちょいだし山手線内側で駅5分だしパークコートだし浜離宮だし再開発目白押しだし、
抜ける高層階なんかは倍率つけて結構なペースで売れてくと思う・・・

[1927: 匿名さん]

ここ数年、仕様落ちてるのに10％価格上昇とか舐めてるのか！買う奴いるかよ！
と言っては倍率付いて売れていき、更に仕様が下がって値上がる、ということが繰り返されていったんだ

山手線内側の港区パークコートでクォーツストーンとかシートフローリングとかタカラスタンダードとか行きつくとこまで行った感もあるが、これまでの歴史を思えばここも高倍率ですぐに売れて、次は更に低コスト低仕様高価格のタワーマンションが出てくるんだ…

[1928: 匿名さん]

三井のタワーってそれほど即完には思えないけど。一戸だけ残ったりするケースが多い。

[1929: 匿名さん]

まだ、私もここのモデルルームを拝見できていないのですが。
個人的にはシートフローリングってあまり好きではないです。ただ、仕方ないかなって割り切って考えるようにしています。

築浅の中古も見ていますが、各部屋の扉も厚さがなく、建具も鏡面仕上げと題して何かちゃちな感じでして、それでいて価格も8000万円を超えていたため買う気がせずやめてしまいました。

こちらの建具や扉はどうなんでしょうかね。利便性は良いですし、外観もなかなかスタイリッシュで好きなんですが。

[1930: 匿名さん]

>>1929 匿名さん
8000万予算だとここは、1LDK以下の低層部屋クラスでギリギリ買えるかどうかかと…。

[1931: 匿名さん]

建具はスカスカで残念ですよ。でも隠し兆番使っていたりで謎仕様です。
共用部ロビーとかもこだわり具合が薄いし、総じて内装はイマイチです。ただ、躯体性能とかは良さそうです。

[1932: 匿名さん]

1929です。

教えて下さりありがとうございます！
紛らわしい書き方になりすみません。8000万円というのは、たまたま中古で紹介された物件の価格でしてあまり価格と仕様が個人的に見合わないなぁという例であげさせて頂きました。

個人的には2LDK希望ですが、いずれにせよかなり高くてここの購入は難しい気はしています。

[1933: 匿名]

>>1931 匿名さん

よくある等価交換じゃなくて、再開発事業だから三井不動産レジデンシャルよりも、地権者の意見が主になる。
躯体性能が良いのに内装は謎仕様とかのイマイチ感は多分このせい。

でも管理費が異様に高いのは何でだろうかと悩む。

[1934: 評判気になるさん]

>>1928 匿名さん
それって檜町タワーだけでしょ？

[1935: 匿名さん]

渋谷にある青山パークタワーのような外観にしてもらいたかった。

[1936: 匿名さん]

>>1935 匿名さん

パッと見、パークシティ中央湊っぽいなぁと思いました。

[1937: 匿名さん]

確かにデザインはありきたりですね…(٥_٥)

[1938: 匿名さん]

青山のタワーマンションも素敵ですが、私は個人的にはこちらのオーソドックスな外観が好きです。

好みがわかれますね。

[1939: 匿名さん]

>>1933 匿名さん

こんなにエレベーター少ないのでは駆体性能も何もあったものじゃないけどね
ゲストルームも563戸あってわずか1室

なのに管理費はやたら高い
何に消えていくのだろうか…

[1940: 匿名さん]

管理費高いです。謎です。三井の利益になるんでしょうか。

[1941: 匿名さん]

管理費高いですね。
タワーマンションですので、積立金が高いのは理解できますが。

三井不動産レジデンシャル分譲なので、ひとまず三井不動産レジデンシャルサービスが管理をすることになるため、売って管理してという形で三井不動産グループ全体としての利益を最大化したいと考えているのでしょうかね。

仮にそうからばその気持ちは解らないではないですが、負担する側から見るとキツいですね。

[1942: 匿名さん]

管理費の高さが話題になっているようですが、近隣物件と比較しても高いのでしょうか？

[1943: 匿名さん]

逆に、近隣物件と比較して単価を出して頂けると、ありがたいです。
管理費➗面積でお願いいたします。

[1944: 匿名さん]

>>1943 匿名さん

何故自分で調べないのですか？
調べ方すら分からないのか、調べる気すらないのか、どちらでしょうか

[1945: 匿名さん]

そんな言い方しなくても…(٥_٥)…

[1946: 匿名さん]

＞＞1939 匿名さん

ベタ基礎じゃなくて杭、免震でお金がかかる感じですかね。
横浜の杭偽装の件もあるし。
エレベーターは高層用3機で高速用エレベーターでしょうから快適だと思いますよ。


管理費は住宅管理費と全体管理費共に高いなあという印象です。
修繕積立金もコジェネレーションシステム積立金が入るとこれもまた高い。
インターネット利用料もこれまた高いなあ・・・。

http://www.kenken.go.jp/shouco2/past/pdf/symposium/15/presen15-4.pdf
再開発事業で、エコを重視しすぎてお金がやたらかかる感じのようですが、電気代削減でこの費用はカバー出来るものだろうか。

[1947: 匿名さん]

>>1946 匿名さん

コジェネだと電気代が削減される分ガス代がかかりますけどね･･･

[1948: 1442]

▽「銀座線／渋谷駅新ホーム移設に伴う線路切替工事運休等」(9/13東京メトロ）
*都心と結節する鉄道工事が11月に集中する。
JR品川東海道線上り線路切替は<<Sｹﾞｰﾄ2221にUPしたが、同期日に標記銀座線でも
渋谷駅の新ホーム移設に伴う標記工事が実施される。
本物件から新橋駅は利用しやすく、私的にも地下鉄では一番利用の多い銀座線だけに
様々な改良で利便性が向上するのは歓迎。ちなみにJR新橋駅も改良が進んでいるが、
2020年には南北軸の動線が全面改善され便利になり、地下街(連絡)もじょじょに
整備が進んでいる。新虎通りも手直しが進んでおり併せて先行きが楽しみだ。

■切替工事及び列車運休他の主な概要
主目的工事：渋谷駅新ホーム移設に伴う線路切換工事
全体工事運休期間：下記1・2回工事日の終日運休
1回目＝2016年11月 5日(土)～11月 6日(日)
2回目＝2016年11月19日(土)～11月20日(日)
運休区間：①渋谷～表参道間②青山一丁目～溜池山王間
折返運転区間：①表参道～青山一丁目間②溜池山王～浅草間
その他詳細は下記参照
運休運転駅移設計画概要ttp://www.tokyometro.jp/news/images_h/metroNews160912_3.pdf
渋谷駅等改良計画ttp://www.tokyometro.jp/corporate/newsletter/images/newsletter20140717_koji.pdf

[1949: 匿名さん]

>>1946 匿名さん

エレベーターは数が少なすぎます
高層階用といっても14～37階ですからね
24階分でたった3基
低層階用はわずか2基

これまで見てきた内廊下タワマンでダントツの少なさです
毎日エレベーター待ちで時間使ったら駅近の意味ないです
仮にもパークコートブランドなのに

[1950: 匿名さん]

確かに、戸数に対してかなり少ない。朝は待たされそうだ・・。

[1951: 匿名さん]

非常用の大きいEVも普通に使えマスよね？

[1952: 匿名さん]

非常用は、普段は使わないのが一般的かと。ここがどうか知りませんが・・。

[1953: 匿名さん]

＞1943

管理費は380円/m2ですかね。同じ三井タワーの中央湊で350円/m2だったと思うので、1割程度高いくらい。ただ、これにコジェネ・インターネットの費用が乗ってくるのが高い理由でしょう。

[1954: 匿名さん]

>>1948 1442さん

銀座線の渋谷駅新ホーム、自体は特に便利になる話ではないですよ。山手線内側に動かすだけですから。

[1955: 匿名さん]

＞＞1949

エレベーターは何人乗りかわかりますか？

[1956: 匿名さん]

>>1953 匿名さん

三井の管理費は全般に高いですね。月島駅直結CGPも管理費高いしネット代別です。

[1957: 匿名さん]

ツインパークスの管理費で330円/m2くらいですね…
いかに割高なのか分かりました。。。

[1958: 匿名さん]

>>1949です。
高層階用エレベーターは18～37階の20階分（+共用部がある14階）でした。失礼しました。
ちなみに、18～37階で284戸なので、284戸で3基のエレベーターをシェアすることになります。
3階～17階の残り279戸で2基（！）のエレベーターをシェアします。

http://www.residence-immo.jp/tokyo/19583/
パークコート千代田富士見はここより1割以上少ない505戸で6基（＋非常用1基）のエレベーターがあります。
これまでパークコートブランドではエレベーターが潤沢にあったので、今回はちょっと吃驚しました。

>>1951さん
間取り図見れば分かると思いますが、扉開けてゴミ置き場の横の前室通ってまた扉開けて附室１をぐるっと回って始めて非常用エレベーターに辿り着きます。
EVホールとかなり離れており、普段使いでは使えないです（専らゴミ収集用）。

[1959: 匿名さん]

エレベーターの基数が多いと維持費が余計に掛って管理費に影響するから、なんて一般論は、ここでは通用しませんね。管理費高いから。

[1960: 匿名さん]

ほらー、三井さん。こうなるの分かってたのに、、、。結局高い理由を説明せずだからなぁ。

[1961: 匿名さん]

近隣の物件ではありませんが。

ちょうどエレベーターの件でパークコート千代田富士見ザタワーの話が出ていたので。

パークコート千代田富士見ザタワーは、管理費394.9+修繕積立金119.9＝514.8
ぐらいみたいですね。

[1962: 匿名さん]

パークコート浜離宮　563戸
共用部：エレベーター5基+非常用1基、エントランスラウンジ、パーティルーム、
フィットネススタジオ、スタディルーム、屋上テラス、ゲストルーム1室

パークコート千代田富士見　505戸
共用部：エレベーター6基＋非常用1基、エントランスラウンジ、カフェラウンジ、パーティルーム、
フィットネススタジオ、スタディルーム、屋上テラス、キッズルーム、コミュニティルーム、サウンドスタジオ、ゲストルーム3室
他サービス：ポーターサービス

これで管理費単価がわずか3.9%しか違わないのだから、如何に千代田富士見がお得かってことですね。

[1963: 匿名さん]

でも千代田富士見の仕様は確かにここより少しいいでしょう。しかし交通利便性は圧倒的に浜離宮。再開発で街の発展、資産性の向上があるのも浜離宮。同じく線路沿いという条件だが、千代田富士見は線路側のサッシの遮音性能がなぜか最高クラスでなく、閉めててても結構うるさい部屋がある、今年正面玄関で飛び降りがあり、衝撃でへこんだ部分が暫く露見していたので個人的にちょっとないな。

[1964: 匿名さん]

浜離宮だって、数年後に転落事故がない保証はどこにもないですよ。

http://mansion-madori.com/blog-entry-1448.html
千代田富士見は34階プレミアム住戸（線路と逆の南東向き）でも坪527万だったんですね。

[1965: 匿名さん]

あの前よく通るんですが、修復前はあまりに生々しいヘコミでちょっと気味が悪かった。直ったあともどうしてもあそこに目がいく。同じ事故の中でもちょっとインパクトが強すぎた。まあ千代田富士見の飛び降りネタはこの辺でおしまいということで。

[1966: 匿名さん]

>>1963

ここも線路側が二重サッシじゃないんですよね。騒音大丈夫かな。
千代田富士見以上に線路に近いし、線路の数も中央線の倍ありますから、普通なら二重サッシを採用すると思うのですが…。

[1967: 匿名さん]

1961です。

どちらが良いとか、どちらが仕様が高いとかではなく、三井の同じパークコートシリーズのタワーマンションとして管理費・修繕積立金の比較対象としてパークコート千代田富士見ザタワーをあげさせて頂いたのですが。

いらぬ話を誘発してしまったようですね。ごめんなさい。

[1968: 匿名さん]

>>1964 匿名さん

今ではあり得ない坪単価って感じてしまいますね。。。
ホント良いマンション。仕様は現在のパークコートとは比べ物にならないし。

[1969: 匿名さん]

世代も違う、立地も都心部とは言えない事故物件を比較してもあまり意味ないよ。比較するなら同世代で同じ港区のPCである檜タワーと青山の方が参考になる。アドレスのブランドや仕様、共用部は劣るけど、交通利便性は上、将来性も上、値段は随分と安い。

[1970: 匿名さん]

事故の有無は関係ないでしょ。分譲時には事故なかったし。
頭、大丈夫？

[1971: 匿名さん]

事故物件のステマですか？地区も年代も違う事故物件には興味ありません。スレ違い甚だしい。

[1972: 匿名さん]

同感。
知人が居住していますが、仕様良いですよ！
昨年遊びに行きましたが、素敵なマンションで、本当うらやましかったです。

やっと同じようなグレードの物件を検討できると思ったら、こちらはさらに価格が高くてどうしようかなって感じです。

[1973: 匿名さん]

中古が売れなくて大変なんでしょう。ステマは華麗にスルー。

[1974: 匿名さん]

>>1971
元々管理費の話でしょう。年代とか地区とか事故とか関係ない。

共用部が充実していても管理費を安く抑えられる物件と、
共用部も大してないのに管理費が高いこの物件。