パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[1851: 匿名さん]

エレベーターは低層用が3～14階で2基、高層用14～37階で3基。
この他にゴミ搬出用の非常用エレベーターが1基で計6基。
563戸で実質5基というのはかなり少なめかも。

[1852: 匿名さん]

あと気になったのがゲストルームが一部屋だけとフィットネスルームが思いの外小さかったことですかね。

浜離宮側、つまり線路側のサッシがペアガラスだったのも意外でした。当然二重だと思ってましたから。

一階にスーパーが入るのは良かったですね。

[1853: 匿名]

先にモデルルームに行かれた皆さま、情報提供ありがとうございます。
全部屋天カセ、全熱交換器は良いですね！

ただ、やはり坪630ですか。
せめて中住戸で68平米位は欲しかったんですが、13000万円ですよね。私もかなり難しいかなぁ。
資料は後学に活かす感じになりそうです。

[1854: 匿名さん]

うーん仕様がそれなりに良いとしても
坪600超えてさらにランニングコストまで高いならば
坪賃料最低20000円はないと資産価値や投資目線では論外ですね。
まあ富裕層が相続目的か趣味で買うマンションですね

[1855: マンション検討中さん]

>>1844

>浜離宮のジオラマとAndroidタブレットのプレゼントにはびっくり！
とありますが、モデルルームに行っただけでAndroidタブレットのプレゼントがもらえるってことですか？

[1856: 匿名さん]

エレベーターは全部で7かと。概要にも書いてありました。

[1857: 匿名さん]

良かった点
梁が見えない、柱も気にならない、バルコニーが広い、間取りが綺麗、角部屋は開放感がある、浜離宮ビュー

悪かった点
天井が低い、どの部屋も狭い、とにかく高い、管理費等も高い、浜離宮ビュー以外は魅力低い、地権者多過ぎ

[1858: 匿名さん]

1856さん
エントランス用に１基、
非常用兼ゴミ用に１基、
住居用５基の計７基ですね

[1859: 匿名さん]

>>1855 マンション検討中さん

パークコート浜離宮の概要が見られるアプリだけ入っていて追加のアプリインストールはできないですけどね

でも、
wifi繋いでブラウジングはできました
販促費かけすぎですね…嬉しいですけど

[1860: 匿名さん]

昨日行きましたが、リッチ感出す事に腐心してて高くて当然でしょうというのが伝わってきますね。
流石にタブレットを渡された時は何を無駄な事をと思いましたが、使ってみると悪く無いですね。

■良かった点
・浜松町駅から思った以上に近かった
・バルコニーが広い
・共用部の施設がしっかりしている
・スーパー/金融機関/保育園周りの施設が中に入る
・震災対策（免震/中圧ガス）が出来ている

■悪かった点
・浜松町駅までの間の雰囲気は良くは無い。線路側は草ボーボーに生えてます。
　浜松町駅自体が今後改良されるとはいえ、駅自体が古い感じで魅力ある駅とは今は思えない。
・地権者が多すぎる(中古や賃貸が大量に出ると思われる)
・高い、管理費高い
・教育環境的にどうか
・入居が3年後

買おうかどうか迷うとこです。

[1861: 匿名さん]

やはり浜離宮ビューのある部屋の人気が高くなる気がしますね。浜離宮が全く見えない部屋、今のままの値付けでは厳しくないですかね…。

[1862: 匿名さん]

シティービュー、都心の夜景は飽きが来ないよ。

[1863: 匿名さん]

管理費は、パークコート麻布十番が333円/平米ということを考えると、高いですよね。規模感や共用施設も似ていますし。

[1864: 匿名さん]

コンシェ8:00-20:00だしね。
ケチったね。

[1865: 匿名さん]

セキュリティは、ハンズフリーキーでエレベーター着床制限っぽいけど
ゲスト入館はどうなるのか、どなたか聞かれました？

[1866: 匿名さん]

>>1865 匿名さん

コンシェルジュからカードキーを受けとるようです
電子パンフのクオリティブックの35ページに書いてます

[1867: 匿名さん]

まだモデルルームに行っていないので、その際に伺えば良いのかもしれませんが。

この物件ではコジェネを採用されているとのことですが、このシステムを採用することによるメリット、デメリットはどのようなことがあるのでしょうか？

[1868: 匿名さん]

これ、いただいた中華タブレットで書いています。
説明ではネット接続はできないとのことでしたが、全然問題ありません。

皆さんの指摘で抜けてたのは、床がシートです。坪６００オーバーでシートなのも、とうとうここまで来たかと、それほどの驚きはありませんでした。坪１０００のプレミアは突板ですけどね。

マインス点で地権者が多いとの感想もありましたが、個人より更に法人の方が割合が大きいかも知れません。誰か具体的な数字を聞かれた方はいませんか？

豪華な冊子に代えてタブレットで済ませるのは、今風のアイデアでしょうけれど、私的には全然いけません。こんな解像度で写真見せられても、億ション買いたくなるようなテンション上がりません。

[1869: 匿名さん]

タブレット、タッチパネルの反応あまりよくないですよね

コジェネのメリットは温水が送られるのでガス代が多少安くなることです
また、地震等の停電時にも発電できます

デメリットは、コジェネの更新費用が高すぎてガス代を浮かせるメリットが吹き飛ばされることです
また、地震でガスが止まれば発電できません

ガス単価は家庭用だと電気以上に利益を上乗せされているので、電気代が安くなるかは分かりません

ぶっちゃけ、私としてはない方が良いのでマイナス要素かと

[1870: 匿名さん]

1867です。
コメントありがとうございます。
おっしゃるようなデメリットはありますね。コジェネに関する修繕積立金をある程度積んでおかないといけないのもありますしね。

[1871: 匿名さん]

>>1866 匿名さん
ありがとうございます。載っていました。その割にコンシェデスクが一次セキュリティの内側にあるのと、帰宅時間が早いので不便そうなのが気になります。コンシェがいないときは警備員から借りるのかな。

[1872: 匿名さん]

この坪単価でもタカラスタンダードなんですね…
数年前は坪330超えたらジーマテックでしたよね

[1873: 匿名さん]

>>1872 匿名さん
今はそんな時期じゃ無いですから。パークコートでもタカラスタンダードです。
ユーティリティシンクは機能的で使いやすいですよ。水栓はポピュラーになったクリンスイグローエでなく新発売のメイスイハンスグローエでしたね。天然石でなくフィオレストーンなのはやや残念ですが。

[1874: 匿名さん]

やはり名前だけパークコートなんですね…

[1875: 通りがかりさん]

キッチン天板は御影石も選べるそうですよ。

[1876: 匿名さん]

>>1874さん
タカラスタンダードやエレベータの基数の少なさ（560世帯以上で実質5基！）はパークコートらしからぬ低仕様ですが、
全部屋で梁や下がり天井が皆無なフルフラットな天井（※クロノレジデンスのように凸凹天井を許容するのではなく、敢えて2,500mmになったとしてもフラット感を確保している感じです）、各部屋に天カセエアコン、廊下もタイルが標準等、コストダウン甚だしい今の時代には中々ない高級感がありました。

確かに他の「パークコート」なタワマンは千代田富士見、麻布十番、六本木、赤坂、赤坂檜町と錚々たる物件ばかりなので、それらに比べると…ですが

ただ、共用部がゲストルーム1室、14Fのラウンジ1室、フィットネスルーム、スタディルームだけでエレベータも少ないのにこの管理費単価はちょっと高すぎる気がしますね。

[1877: 匿名さん]

行ってきましたが、あの場所、あの仕様で、この坪単価高すぎです。市況も変化している中で、全然さばけないと思いますよ。苦戦決定です。

[1878: 匿名さん]

モデルルームも今秋オープン予定《もうオープンしているのに》とのホームページ表記ですし、売り手もやる気なし、なのでは？

[1879: 匿名さん]

モデルルームはまだオープンしていないですよ
今は「事前説明会」です。

[1880: 事前案内行きました]

事前案内会行きました。確かに仕様の割りには高価ですね。
ロケーション的には単身の高所得ビジネスマン需要が多そうな地域ですが、小部屋はあまり用意されていません。また小部屋の多くは北側でした。
全体感としては、投資用にはやや大きく、居住するにはやや狭い半端な間取りの部屋が多いような気がします。
資産のある富裕層が高齢になって住み替える需要狙いでしょうか。
まだ具体的な情報が揃っていないせいか、或いはグレード感にあやかりたいのか、建物よりも浜離宮の説明にチカラを入れているのが不思議な感じです。
ドーンと浜離宮の1/80模型まで造って中央に置き、部屋の隅に肝心のマンション模型を置くという無駄な演出には、歴史資料館かよ！と突っ込みたくなりました。
なお話題のタブレット配布ですが、次回の商談時にはタブレットを持参して欲しいとのこと、現段階で不十分な情報を一旦預かって更新するそうです。やはり富裕層高齢者狙いではないでしょうか。

[1881: 匿名さん]

高齢者がタブレットをやれるかどうかですね。
知り合いの高齢社長はやれませんよ。

[1882: 匿名さん]

北向き低層の安いお部屋で坪440万、南東向き高層階の高いお部屋は、坪単価1100万越えですか…
http://tower-world.jpn.org/db/?p=5140

[1883: 匿名さん]

坪単価は既出
HPの宣伝ですか？わざとらしい

[1884: 匿名さん]

>>1883 匿名さん

怖い人ですね。
まだモデルルーム行ってないので参考になりましたよ。

[1885: 匿名さん]

かなりボリュームもあって、分かりやすかったです！ただ、マンション名がパークコート浜松町ってなっていたのが、唯一の残念、、。

[1886: 匿名さん]

大崎ウェストシティタワーズは山手線外側だよな。
戸越銀座まで歩いてった記憶がある。

[1887: 匿名さん]

>>1883
最低単価は既出でないでしょ。
何にでも盾突きたいほど物件が気に食わないなら
このスレにわざわざ来なければいいのに。

1882さんのコメのHP、
宣伝っていう感じじゃないし、
知りたい情報ばかりで参考になりました。

[1888: 匿名さん]

1884さん、1887さん、同感です。
色々な感じ取り方はあるのかもしれませんが。

大まかな坪単価などは先にモデルルームに行かれた皆さまが書き込んで下さっていましたが、細かい予定価格はタブレット端末を頂かないとわからないので、こういうブログがあるよと教えて下さったのは本当にありがたかったです。

1882さん、ありがとうございます。

[1889: 匿名さん]

ブログの人の最低坪単価坪450と書いてありますが、正確ではないです。

1LDK44m2が6000万円台1000万円単位なので、結構変化します。
6000万円なら坪450万
6500万円なら坪488万
6999万円なら坪525万


1LDKは仕様が他より低いですが、北向き低層に集められていて戸数も多くはないので、ある程度売れるとは思います。
ただ、9階以下の利回りの良い投資物件は全て抑えられていますし
24階以上は1LDKないのが残念です。

価格はちょっとやりすぎ感あるように思えました。
この場所でこの仕様でこの価格ならブリリア目黒の方が全然良いですね。

目黒の物件買っとけば良かった。。

[1890: 匿名さん]

別に高いとは思わない一部の人達がダンマリ申込・購入して、3年後までには完売するんでしょうね…

[1891: 匿名さん]

あの時は高過ぎ、と思ったブリリア目黒が割安に見える不思議

ここ数年はずっとこんな感じですね

[1892: 匿名さん]

1LDK限らず、面積の小さい部屋の▪️万円台という表記は曲者ですね。1000万円のレンジの中で面積も小さい分、坪単価の下限と上限の差が大きいですね。

[1893: 匿名さん]

>>1889 匿名さん

結局買わなかったのだから、目黒なんて、しょせん、その程度だったということですよ。

[1894: 匿名さん]

563戸でエレベータが5基＋非常用1基（＋自転車用１基）って余りに少なすぎです。
非常用エレベーターは普段使う場所にないので、112戸/基です。
仮にもパークコートでこれは…

タワーではなく板状マンションですら、エレベーターは80戸/基以下とする必要があると言われています。
専有部の仕様と違ってエレベーターの数は入居後は変更不可能です。

坪220のパークタワー東雲（PC浜離宮と同じく三井分譲、清水建設設計・施工です）ですら、585戸でエレベータは6基＋非常用1基（＋自転車用１基）でした。
坪単価が3倍高いのに1戸あたりのエレベーターの数減ってるって、もはや設計ミスというレベルでは。

[1895: 匿名さん]

確かに、「マンションなら玄関の鍵をかけるだけで楽なので…」と営業さんに語っていた資産家風の老夫婦がいらっしゃいました。あのようなご高齢の世代には浜離宮の由緒正しさにあやかったイメージ出しが効果的なのかもしれません。
坪単価とかにこだわらずに億のお金を用意できる、枯れた感じの富裕層がポツポツと申し込むのでしょうかねえ。
なお、比較的安価なのは北向きの部屋ですが、眺望は新橋側（営業さんは“汐留”側とおっしゃいますが）の地味な街並みです。もちろん日当たりは望めません。同じ金額を投じるのであれば、その金額で買える他物件と比較してから検討したほうが良さそうです。

[1896: マンション検討中さん]

1Fはスーパーマーケット決定ですかね？
コンビニだとすごく残念です。
この辺りはコンビニはたくさんありそうですから
もちろんスーパーもランクも気になりますが

[1897: 匿名さん]

海辺というか埋立地だよね？
ちゃんと杭は岩盤まで突き通してくれるの？
あの三井だから信用ならない

[1898: 名無しさん]

>>1895 匿名さん

浜離宮ビューの広い部屋はたしかにポンと払える人ですかねえ。
といっても戸建てからの買い替えだと資金計画的に苦しくなるかもだけど。

そして80平米未満は共働き家庭向けですかね。
多くの戸数ですし、世帯年収考えれば手が届く。
汐留、丸ノ内勤務の大手企業正社員で、40前後で共働きだと世帯年収2000万円前後だろうから十分手が届く。
保育園もスーパーもあってピッタリ。坪単価関係無く
費用対効果は良いなあ。

[1899: 匿名さん]

>>1898 名無しさん

丸の内勤務で30歳で世帯年収2000万ほどですが、とても買えないです…
今後子育てにお金がかかるかもしれないですし。
ここはサラリーマンが買う物件とは思えません。もともと実家が金持ちとかでないと。

[1900: 匿名さん]

1899さんの世帯年収であれば、ここは十分検討できるのかなと思いますが、家族構成などによっては将来のことを考えると慎重になっちゃいますよね。私も小さな子供はおりませんが、まだ娘の学費等にお金がかかりそうですし。

予定価格の段階でどうしようかなって感じです。ちなみにこちらの物件は殆どが1億超えになる感じですが、キャッシュで買われる方も多いのでしょうかね。