パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[17201: 匿名さん]

>>17199 名無しさん

そんなに安く買えるなら買いたいです。
ソースは？

[17202: 匿名さん]

値上がりしていると言っている人も、値下がりしていると言っている人も、どちらもソースなし。
結局のところ、どちらも脳内のみ・・・。

[17203: 匿名さん]

>>17202

高層階の北西角部屋が2億円台で売りに出されていたのは確かです。
今は確認できないと思いますが。

実際にいくらで売れたのかは分かりません。

[17204: 匿名さん]

ポジ：事実の列挙のみ
ネガ：感情論

いつまでたってもこの構図は変わりませんね。

[17205: マンション検討中さん]

6800万に値下げされてませんでした？それでも買い手がいなかったのでは？

[17206: 匿名さん]

＞17204

事実といっても、ソースも何もないんじゃあねぇ。

[17207: 名無しさん]

>>17204 匿名さん

こいつが一番妄想激しい

[17208: 匿名さん]

自分でスレッド内検索しなはれ。
いくらでも割安分譲＋値上がりファクト出てきまっせ。
おいらは君たちのお世話係ではないのだよ。

[17209: 評判気になるさん]

もう買えない物件のスレに、何しに来てんだろこの人ら。
竣工2年前に売り切れるような超人気物件のスレって、いつもこんなかんじなのかな。

[17210: 匿名さん]

>>17209 評判気になるさん

勝ち組物件の宿命でしょう。

[17211: 名無しさん]

ここの住民は掲示板で虚勢を張ることしかできんのかね？人間こうはなりたくないね。

[17212: 匿名さん]

久しぶりに現地見に行くかなっ～と。

眺めるだけでもウキウキしちゃうよね、ここ。

[17213: 匿名さん]

線路・首都高脇、雑居ビルに囲まれたオフィス街に行って、ワクワクするって珍しいですね。年末でこの辺は、人通りなんてほとんどいないでしょうし、こんなところに行かないで、もう少し人の集まる場所に行った方が良いと思いますよ。

[17214: 評判気になるさん]

建設中のマンションを見に行くということでしょうね。

確かに楽しみでしょうがないですよね。
特にここを買えたような、運もお金もある羨ましい方々にとっては。

[17216: 周辺住民さん]

ゆうに緑化率30％以上を誇るパークコートタワーですから、自然の生き物も通りかかることがあるかもしれませんね。

芝公園至便ですし、足元も竣工後は緑豊富な環境ですか。
超都心部では希少でありましょう。

[17220: 匿名さん]

ここって竣工が新元号の直後なんだ。
再開発が追加されて追い風だらけらしいけど、縁起もいいんだね、ここ。

[17221: 匿名さん]

浜松町の外れを法外な価格で買える方々なんだから暴落しても痛くも痒くもないんですよ。
高速の排ガス騒音、電車の騒音をバックにセレブ気分満喫して下さいな笑
お子様にはマスクと耳栓を忘れないように。

[17222: 匿名さん]

[No.17215～本レスまで、前向きな情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[17223: 名無しさん]

高過ぎた坪単価の実態が露呈しちゃったのでこの先大変だな。

[17224: コピペさん]

2年を残し完売ですか。相変わらず三井さんは値付けが甘いですねぇ。
どうやら北仲でも同じくバーゲンやらかしてる模様でございますし。
ここが今から第一期だとしたら、坪650～700が妥当でしょうが、最早後の祭りと言えましょう。

[17225: 匿名さん]

このエリアは坪単価300-350が妥当ようですよ。今後の新築物件見れば一目瞭然ですが。

[17226: 匿名さん]

ッスね。

[17227: 匿名さん]

>>17225

さすがにそれはないけど坪400ってところだろうね。今のマンション価格はどう考えても
異常。中身は材料費の高騰分が上乗せされているだけ。これくらいが適正だと思う。

[17228: 匿名さん]

この有名ブログも、今年最後に選んだのはやはりここでしたか。納得。

http://view.tokyo/?p=37665

[17229: 匿名さん]

ツインパークス中古って分譲時坪386万でいまは坪450万くらいだから16％くらいしか
値上がりしてないんだね。坪600で分譲されたここは果たして。。。

[17230: 匿名さん]

>中身は材料費の高騰分が上乗せされているだけ。


ニッコリ（╹◡╹）

[17231: 匿名さん]

>>17227 匿名さん

この頃が、長い目でみて、異常に安かったとは思わないの。

[17232: 匿名さん]

>>17231

安いとは思うけど異常に安いとは思わない。この時代と今の中間くらいが妥当な感じかな

[17233: 匿名さん]

ここの常用エレベーターって５基しかないんだね。５６３戸だと１基あたり１１２戸って
異様に多くないか？この戸数だと７基～８基は必要だと思うが。これもコストカット？

[17234: 匿名さん]

19階から下が2台、上が3台、運搬やペット用が1台。
37階建だから19階で丁度真ん中だけど、住戸数的には低層に狭い地権者部屋が集中しているので、上用エレベーターの住戸数は200くらい。これに3台だからまぁ妥当な数字かな。
下用は窮屈だけど、低層階狭小低仕様地権者部屋が坪500オーバーで瞬間蒸発してるから、まぁそゆこと。

[17235: 匿名さん]

ここは色々あっておのぼりさんの購入者から絞りとって事業協力者に流れたみたいだよね。途中で事業協力者住戸数が増えたのはその典型例じゃないか？

[17236: 匿名さん]

>17231

正論は通用しない相手ですよ。
ここはパークコートタワーですからねぇ、まだまだ今後もこの手の輩がたくさん現れますよ。
彼らにもなんとかして御恵みを与えてあげたい気持ちはあるのですが、北西角の高層階はすでに３割アップの5000万アップ。
御免なさい…、としか言いようがなくなりました。合掌

[17237: マンション検討中さん]

>>17224 コピペさん

三井さんの横浜北仲と同じ感じの値付けだと下層階は上層階の半値くらいになりますね。そうすると、マンション全体の坪単価は400〜450位に落ち着きそうです。周辺物件と比較してもしっくりきますね。そういうカラクリだったんですね。納得です。

[17238: 名無しさん]

>>17236 匿名さん

３割ダウンの5000万ダウンのタイプミス？ それは合掌ですわ

[17239: 通りがかりさん]

>17228 匿名さん

カッコいいですね〜。
てか敷地がリアルに広いですね。
30%以上緑化されるということなので、これだと結構緑モサモサになりそうですね。

[17240: 匿名さん]

下層階の坪500超が下限として、上層階はその2倍の坪1000、実勢価格としては平均しても坪700は超えそうだが。

まぁ、正論は通用しないから無駄か。。。

[17241: マンション比較中さん]

>>17227: 匿名さん　

＞中身は材料費の高騰分が上乗せされているだけ。

ｗｗｗ

[17242: 通りがかりさん]

浜松町で坪1000万？
素晴らしい。3A5000万時代突入だ

[17243: 評判気になるさん]

>>17240 匿名さん

正論もといお花畑と言われるかと

[17244: 匿名さん]

>>17240 匿名さん

利回り仮に4%として、坪28000で貸せるかと考えると無理感がわかる。70平米で家賃60万ってことですよ。

[17245: マンション検討中さん]

>>17244 匿名

なかなか、説得力ありますね。40万くらいが限界かな！
近くにツインパやアクティーもあるしなあ。

[17246: マンション比較中さん]

都心のマンション価格の上昇に家賃がついてこれていないから、利回りで逆算する方法は有効ではないよ。
アパート投資をする時は有効だけど。
私が都心で今借りているところは15年家賃変わっていないから。

[17247: 匿名さん]

上層階は下層階の２倍ってネガくんが言い出したことなんやけどなぁ。ま、ええわ。

ここ、『パークコートタワー』やから、それなりの『クラス』になってから、またおいで。

来年は彼らにも良い事が起きますように。

[17248: 匿名さん]

>>17246 マンション比較中さん

収益還元法を無視するとは、バブルですね。あとはババ抜きあるのみ。

[17249: マンション検討中さん]

>>17247 匿名さん

モデルルーム見てガッカリしたなあ！オタクはフルリノベやるんかい？

[17250: マンション比較中さん]

>>17248: 匿名さん　

この3年で東京は15％の価格上昇、家賃も15％上昇していれば良いのですけど。
周りが安いから上げれないんですよね。
地方のアパートを一棟買いするな収益還元法で指値を入れるが、都心の分譲マンションだと
そうはいかないでしょう。
まあ、こんなこと言わなくても家賃の推移を確認の上のコメントだと思いますが。
私が間違っているのでしょう。

[17251: 匿名さん]

>17247
またおいで、って言ったけどよう考えたら、もう売り切れてたはー。

メンゴめんご。

[17252: マンション比較中さん]

>>17249: マンション検討中さん

モデルルームの何処ががっかりした？
具体的に言わないと。
ネガが投げやり過ぎる、ちゃんとネガれ。

[17253: 匿名さん]

わずか11ヶ月で売り切れてがっかりしました。

[17254: 匿名さん]

>>17249 マンション検討中さん
想定外の東京ミッドタウン日比谷にはがっかりしたなあ！

[17255: 匿名さん]

また煽り始めた、、、

ヤメろよ、、、あの時のミッドタウンショックによるネガ達の荒ぶり方、、、忘れたのかヨ、、、

こっそりここの住民だけでミッドタウン普段使いしまくればイイんだヨ、、、

[17256: 名無しさん]

ミッドタウン普段使い、銀座までマラソン、ってどれだけ田舎者のおのぼりさんの集まりなんだよ。笑

[17257: マンション比較中さん]

>>17256: 名無しさん　

オープニングに、わざわざコストかけて行くならお上りさんかもね。
仕事帰りに寄り道程度で行けるのだから仕方がない。
羨ましかったら都心に住みなはれ。

[17258: 匿名さん]

ほら釣れた。
最高の釣り餌、ミッドタウン。
過剰反応ソナーも装着済み(ﾟ∀ﾟ)

[17259: 通りがかりさん]

そっとしておいてやって下さい。周辺新築物件の分譲価格を聞いてようやく目が覚めたようですよ。ネットで妄想出来るのも低層階が市場に出回るまでの間だけなのでそれまでは彼らの妄想聞いてあげましょう。

[17260: 匿名さん]

都心に住めないからここ買ったんですぅ

[17261: マンション比較中さん]

今年のネガの最後だぞ。
頑張れネガ！！！

[17262: 匿名さん]

>>17260 匿名さん
威勢が足らん
やり直し

[17263: 匿名さん]

同条件で周辺の新築比較物件を探しても、実際パークコート乃木坂くらいしかないんですね。

なるほど、確かにお買い得でした。ほくほく。

[17264: 評判気になるさん]

今年最後に我らが尊師三井健太さんのブログを紹介

https://www.sumu-log.com/archives/9145/


このスレッドでも度々登場した三井健太さん。皆さんの中にもファンが多いと思います。その健太さんが「再開発マンションは高過ぎる」と題して、再開発マンションの先読みした分譲価格への飛び付きに対して警鐘を鳴らしています。内容は目から鱗で大変参考になりますので、是非ご一読下さい。

以下、内容のビュレットポイントです。

＊過去の再開発プロジェクトのその後

＊再開発プロジェクトの価格は何故高いのか？

＊地権者の数が多いほど高いかも？（え、ここ？）

＊再開発物件のプライシングの背景となぜ価格が上がらないのかについて


それでは皆さんよいお年をお迎え下さい！

[17265: マンション比較中さん]

＞＞17264: 評判気になるさん

大丈夫だよ。
彼の評価で高得点だったから。
ネガは見たら発狂するぞ。

有明と武蔵小山のとことだよ。

[17266: マンション比較中さん]

＞＞17264: 評判気になるさん

この点数はめったに出ないと評価いただいたぞ。
悲しい奴め。
ネガはいつまでたっても幸せにならない。

[17267: 匿名さん]

のらえもんとか、三井健太さんとかの個人ブロガーの分析をありがたく思っているのは、湾岸民くらいじゃないんですね…。彼らは、いい分析もあると思うけど、それは豊洲を中心とする湾岸の中所得者向け物件で、都心物件の高額(1億超)についての分析は得意でないと言う認識だったけど…。湾岸以外の高額物件の分析は、的外れなものが多数ありますから。まあ、信じるのは自由ですが、鵜呑みにはしない方が良いですよ。

[17268: 匿名さん]

>>17264 評判気になるさん

！！ ここのことちゃう？ワロタ

[17269: 匿名さん]

資産価値の実勢評価で、感情論抜きで判明している事実は、

① 低層階低仕様狭小地権者部屋が坪500オーバーで瞬間蒸発
② 高層階北西角は３割アップ（5000万）

この２つのみ。

それでは皆さま良いお年を。

[17270: 検討板ユーザーさん]

>>17268 匿名さん

再開発マンションのことですから、同じくブリリア目黒とパークコート檜町公園も条件に合致しました。

取り急ぎ。

[17271: マンション比較中さん]

他人の評価って。
自分の評価が正しいか確認しただけじゃん。
自分の評価と同じだったんだから良いじゃん。

ちなみに三井さんは辛めに評価したと言っていたよ。

[17272: 匿名さん]

流石は三井健太氏。素晴らしい分析！参考になりました！

[17273: マンション比較中さん]

他人の幸せを妬むようになったら終わりだぞ。
そんなんだから何時までたってもネガ野郎なんだよ。
そんな人生で良いのか。
他人事だけど。

[17274: 検討板ユーザーさん]

ありゃりゃのりゃ。
パークコート千代田富士見もだな、ここと立地条件クリソツの。
まさか千代田区港区の再開発マンションは無かったことにしてるんちゃうやろな。笑

[17275: 匿名さん]

＞北西角の高層階はすでに３割アップの5000万アップ。


まだ世の中に存在していない部屋を転売できるの？？？

[17276: 匿名さん]

安心して下さい。
その値段じゃ死んでも売れませんからw

[17277: 匿名さん]

他人物売買というのがあります。

これで一安心ですね。

[17278: 匿名さん]

他人物売買？ねえな。あるなら証拠出してみ？出せるわけないだろうが。

[17279: 匿名さん]

エレベータ設置数は明らかに少ないね。

[17280: 匿名さん]

>17278

なんでこの人、年の瀬にこんなに怒ってんだろ。

他人物売買知らなくて恥かかせたせいかな。

[17281: 名無しさん]

>>17279 匿名さん
地権者にのみ厳しい仕様になってしまいましたが、、、まぁそのおかげで契約者が潤ったわけですからね、、、。

もちろん、悪いなって気持ちはあります。

[17282: 匿名さん]

三井から全戸完売御礼の年賀状届きましたね。

[17283: 匿名さん]

これで確かに「全戸完売」ですね。

[17284: 新年のご挨拶]

この１年間、一縷の望みをかけて日々粘着し続けたネガの皆さん。

がんばりましたね、お疲れ様でした。

でも、もうここ…









売ってないんだ……

笑笑

[17285: 匿名さん]

元旦でこのスレも閉鎖かな。

[17286: 購入者]

完売、完売。ウチにも年賀状届きました。
私は低層階を購入しましたが、高価格帯の部屋までこれ程早く完売するとは思いませんでした。不動産市場も天井だろうと購入を迷っていたのは事実でしたが、ここまで追い風吹くのなら広めの部屋にしておけば良かったです。

[17287: 匿名さん]

>>17286 購入者

割安でしたよね～、ほんと今考えればですが。苦笑
株価動向もさることながら、この周囲の後出し後出しの再開発が次々と発覚し、追い風も吹いてきましたしね。
私自身も不動産市場の動向をよむ能力はありませんが、こればっかりは運が良かったとしか言いようがありません。

[17288: 周辺住民さん]

今日は増上寺の人出がすごいですね。
こちらの羨ましい購入者さんたちは、きっとマンションの部屋から増上寺も覗けることでしょう。
ここから歩いて１０分ですので、詣でても苦にすらならないですね。

[17289: マンション比較中さん]

三井の日比谷開発のニュースです

三井不動産、帝国ホテル再開発へ布石？　隣接ビル取得

https://style.nikkei.com/article/DGXLASFL27HJJ_X21C17A2000000?channel=...

[17290: 匿名さん]

益々ここの価値を高めてくれそうです＾＾

[17291: 匿名さん]

>>17289

2018年になっても相変わらず追い風が吹きますね！

[17292: 匿名さん]

>17289
タクシーでちょうど2km 5分、昔の１メーターですね。
普段使いですね。

[17293: 匿名さん]

少し古い記事ですが浜松町は港区で資産性の高いエリア堂々の3位です

https://news.mynavi.jp/article/20170607-a123/

[17294: 匿名さん]

そう、普段使い出来ま〜す。

[17295: 匿名さん]

>>17294 匿名さん

経路図の詳細ありがとうございます。
車5分と出ていますが、徒歩でも20分なんですね、知りませんでした。

[17296: マンション比較中さん]

再開発はワンブロック新橋よりまで来るから。

[17297: 匿名さん]

周辺再開発と言っても徒歩20分ともなると流石にここへの影響は皆無でしょう。

[17298: 匿名さん]

この物件の周囲は本当に再開発だらけですね。

まるでこの物件を中心に東京の再開発が行われているかの様に思えてしまう笑

北も南も東も西も。

[17299: 匿名さん]

それはちょっと難しい判断かなぁ。

例えば日本橋近辺の再開発地域って徒歩距離からすると、大体どこのマンションも20分はかかるけど、みんなアピールエリアとして含めてる物件ばかりだからねぇ、実際。

まぁここも同じくミッドタウン日比谷・帝国劇場再開発までエリアに含めていいんでない。
銀座にも一番近い三井のタワーだし。

[17300: 匿名さん]

>>17298

それは同意だけど、あんまり浮かれているとまたネガが沸いてくるよ。
完売の事実をつきつけられてせっかく少し大人しくなったんだし