パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
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【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[1681: 匿名さん]

>>1673 匿名さん
以前から伝えていますが、30m2です！

[1682: 匿名さん]

そうか。そんな狭い部屋からあるんだね、ここ。
それはそれで、ちょっと考えちゃうかも。。。

[1683: 匿名さん]

30m2で家族3人とか憧れます

[1684: 匿名さん]

どうやって住むの？？
リビングで雑魚寝？

[1685: 匿名さん]

相当、幅広い層の人が入居することになりそうだな～

[1686: 匿名さん]

パークコートも、変わってしまったんですね。

[1687: 匿名さん]

浜松町のパークコートという時点でお察し

[1688: 匿名さん]

>>1684 匿名さん
ダブルベットで雑魚寝して、3人用の机を置きます。
今も同様の生活をしているので、あまり苦にならないと思います。

子供が大きくなったら一人は床で寝ます

[1689: 匿名さん]

衣服やらもろもろの持ち物の収納を考えると30平米では無理があるなあ。
家族でミニマリスト生活だね。

[1690: 匿名さん]

30㎡男と年収500万男はこの物件の価値を下げるために荒らしているだけです。
そもそも買う気もなければ買う金もない。
スルーしましょう。

[1691: 購入検討中さん]

>>1690
荒らしではないですよ。
うちも年収500万ですから。

[1692: 匿名さん]

>>1690 匿名さん

買う側にとっては安い方が嬉しいんだが？

[1693: 匿名さん]

一人二役ってとこだろうね。
この流れはいい加減にしてほしいところ。

[1694: マンション検討中さん]

山手線新駅か、こちらか悩みます。

値段はいくらぐらいなんでしょうね。
今日資料が届きましたが、69Bタイプ2LDK＋wicの、18畳のリビングに惹かれています。

しかし、、年収1200万・士業で買えるのかとも躊躇しています。

ローンは組みやすいと聞きますが、現実的に借り入れが多くなるのも。。

[1695: 匿名さん]

>>1694 マンション検討中さん

リビングは14.2畳だよ。
キッチン含めての表記だから。

その年収なら心配するまでも無く買えるでしょ。
ここ浜松町だよ。

[1696: 匿名さん]

とはいえ、さすがに30㎡からあるってのは物件評価としてはマイナスであることは間違いない。せめて、40～50㎡くらいからにしてくれれば良かったんだけどな。。。

[1697: 匿名さん]

ワンルームはいただけません！！

[1698: 匿名さん]

ワンルームの賃貸住民は貧困層が多いから共有部分が荒らされそう。
赤坂檜町も狭いワンルームが多かった。
そうなると青山がいいのか。
ただ浜松町は便利だし。
それよりここに広い間取りはいくつあるんだろ。

[1699: 匿名さん]

69Bは浜離宮ビューなので、坪650〜くらいですかね。
13,000万〜
高っ…

[1700: 匿名さん]

30m2の部屋は12〜15万円くらいで賃貸に出るだろうから、年収500万円でも確かに住める。

子供いたら無理だろうけど。

[1701: 匿名さん]

69B、13,000万〜くらいだとすると、年収1200万じゃ全然無理ですよね･･･？
うちはDINKSで世帯年収1500万くらいですけど、ここは手が届かないかなぁと思っています･･･。

[1702: マンション検討中さん]

返信ありがとうございます。
やっぱり1200万だと無理ですね。

坪650は高いなぁ…

[1703: 匿名さん]

そんなしませんよ。

浜松町で坪650とかバカの極み。

地権者がどうしても値上げして売り抜けたいようだけどね笑。

[1704: 匿名さん]

>>1702
世間的に年収1200万は凄いけど、都心物件でしかもパークコートとなると、
真っ当な勤め人（上場企業の雇われ社長クラスでも）には最早手が届かない水準にあると思う
後ろ盾（潤沢な自己資金等）があればまた話は違ってくるけどさ

当方も4、5年ほど前まではパークマンションのＤＭきてたのに、
今では都心の通常物件ですら案内が届かないｗ
金利も安いし無理して買おうと思えば買えないことはないんだろうけどね・・・

[1705: 匿名さん]

坪650はバカの極みですかね…
では、坪500だとしたら69Bは10500万。
浜離宮ビューでさすがに坪500未満はないですよね。

[1706: 匿名さん]

ここの浜離宮ビューって微妙過ぎない？

高速とビルあって閉塞感もあって全然魅力的に見えないよ。

浜離宮ビューを割高にして他を安くしてくれるなら大歓迎だから嬉しいけどさ。

[1707: マンション検討中さん]

東向き浜離宮ビューで中層階450あたりだと思う。
市況が下降局面で外国人投資家が消極的な今なので
一部のプレミアムを除いて億超えは厳しい。
70平米でギリギリ収まるところで出してくるかと。

[1708: 匿名さん]

台東区池之端の中層公園ビューが450ぐらいだから、さすがにそれはないとは思う。
でも550ぐらいからあるような気はする。

[1709: 匿名さん]

眺望プレミアムを考慮して
東向き520〜
南向き500〜
西向き520〜
北向き480〜
といった感じですかね…

[1710: 匿名さん]

市況は下げ局面でその価格ですと流石に高過ぎ感は否めないですね。

[1711: 匿名さん]

ツインパークス中古の成約単価がベンチマークになるでしょうか。
手元に全くデータがありませんが、ザックリ400〜450くらいですかね？
売り出し中（＝売れ残り）は参考になりませんし…

[1712: 匿名さん]

東西が同じ価格ということはないでしょう。
あくまで名前が示す浜離宮が売り込み文句なわけで
東西で坪30～50万円ぐらいの差は必要と思う。
また今回タイミングの問題で本当の富裕層は
やはり青山のほうを売るはずなので
こちらは世帯年収2000万以下のアッパーミドルがコア
になると思うのでグロスで1億以下が目安と予想。
一気に売り切らないと今後売れ残りは危険ですし。

[1713: 匿名さん]

これだけ皆さんの予想がバラバラというのも珍しいですね。参考になるのがツインパークス位で相場がよくわからないということでしょうか…
ただあのICカード付きの招待状とか見ると、コスト削減して単価を抑えようという雰囲気は皆無ですので、坪500以下を期待するのはちょっと厳しいような気もします、
条件の悪い低層階で400後半とかでしょうか。

[1714: 匿名さん]

確かに。
GFTでは西向きタワービューの方が単価10〜20万安かったような⁈
東向き520〜
南向き500〜
西向き500〜
北向き480〜
といった感じですかね…

[1715: 匿名さん]

ツインパークスからの買い替え需要は大きいものの
引き渡し時期が投資家手仕舞いと重なる2019年なのでネックで
今の成約相場から2割以上下がることも有り得る。
なので買い替え失敗によるキャンセル発生を防ぐため
今の視点では多少控え目で出しても良いのではないかと。
販促コストは高いが中身の仕様はツインパークスに劣るでしょうし。

[1716: 匿名さん]

白熱してますが，坪平均は600−650の予定だそうですよ．
そのため，低層階550，中層階600，中層階　浜離宮ビュー650，高層階　700程度かと思いますよ．
麻布十番の築5年が坪600弱でここの新築がそれ以下なわけがないですしね．

[1717: 匿名さん]

>>1716 匿名さん

予定というのは三井の営業マンからのリークですか？
麻布十番は3Aという確固たるブランドがあるものの
こちらはあくまで実用的な利便性なので客層が違うかと。
それに麻布十番も売り出し600弱も成約ギャップが1割あるので550でしょう。

[1718: 匿名さん]

>>1715 匿名さん

ツインパークスの買換えが多いとしてもわざわざその人たちの都合を考えて安く出すなんてあり得ない。

[1719: 匿名さん]

ツインパークスの富裕層は100㎡以上に住んでいる。
ここには100㎡以上の間取りは東南角１プランのみ。
だからツインパークスからここへ富裕層が流れることはない。
やはり低めの設定にするしかないと思う。

[1720: 匿名さん]

ツインパークスって在庫の山だから売り出し価格の15%offが実際の価格じゃあないの。

どなたかレインズ見れる方今のツインパークスの成約価格教えて下さい。

[1721: 匿名さん]

ツインパークスからの買い替えでここを選択するのかなぁ？学校絡みの理由がなければ別の街を選びそう、、なんとなくだけど長年住む場所とも思えない。

[1722: 匿名さん]

物件が出来上がれば敷地内は当然に綺麗に整備されるけど、浜松町駅からの線路沿いのアプローチは残念だよね。
どういう説明をするんだろう、ギャラリーで。それ以外の方法で行ってもパッとしない。
低層は450万円ならありか？一応最寄駅は山手線だからね。。。

[1723: 匿名さん]

今、麻布十番の低層100平米に住んでいますが、眺望と共用部の豊かさに魅力を感じてこちらのタワーを検討しています。しかし、タワーに飽きて低層に戻る人もいる話を聞くと、売却すべきかどうか迷っています。
低層とタワー、どちらも住んだことがある方はどちらが住みよいでしょうか？
それぞれのメリット、デメリットを教えてください。、

[1724: 匿名さん]

>>1716さん

麻布十番の築5年が浜松町の線路沿いよりも安く買えるのですか！

[1725: 匿名さん]

>>1720
成約価格が15％も下がる訳ないだろ。成約価格はどこも概ね-5％。
ツインパークスの売り物件は現在全戸数の約3％だから平均的数字だよ。
君はツインパークスの評価を下げようと必死に粘着してるけど、ツインパークスの中古を狙ってるの？
ツインパークスは品の良い人が多いから、君には向いてないよ。

[1726: 匿名さん]

では、成約状況を具体的に教えてください…
宜しくお願い致します。

[1727: 匿名さん]

>>1723 匿名さん

他人に聞かず、一度はタワーに住んでみれば分かります。百聞は一見に、です。私は低層に飽きました。

[1728: 匿名さん]

>>1726 匿名さん

ツインパークスの今年の成約11件は
坪350～460の分布で平均坪410みたいです。
売り出し平均は480なので本当に15%の差ですね。

[1729: 匿名さん]

>>1725はツインパークス売り逃げに焦ってるみたいだね。
売れるといいね。

[1730: 匿名さん]

浜離宮スレにまできてツインパのネガを書き込む人がいるとは。ある意味ツインパって凄いんだね。