パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[1651: 匿名さん]

PC浜離宮も上層階ですら狭い３ＬＤＫのオンパレードという残念な情報が漏れてますよ。

[1652: 匿名さん]

狭い3LDKって単身やDINKSに丁度いいじゃん
ファミリーが子育てするような環境じゃないでしょ

[1653: マンション検討中さん]

子育てするような環境かどうかは各自の判断でしょう

[1654: 匿名さん]

新橋駅はいま絶賛改良工事中じゃない。南北改札の分断取り払い中だし、大屋根を取り付けたり。駅前のニュー新橋ビルも再開発されて超高層ビルに建て替えられる計画が進行しています。

[1655: 周辺住民さん]

再開発（こちらは東芝ビル側）
野村不動産ホールディングスは東京・浜松町周辺で大規模な再開発に乗り出す。総事業費は約3500億円。2020年にも着工し、30年の完成をめざす。オフィス中心の高層ビル２棟を建て、延べ床面積は最大50万平方メートルと三菱地所が27年度の完成をめざす東京駅前の超高層ビルに迫る。27年にも開業するリニア中央新幹線の新駅などに近い立地のよさを生かし、オフィス街としての浜松町を活性化していく。

現在進行形
浜松町駅西口再開発（浜松町2丁目4地区）
都市再生ステップアップ・プロジェクト（竹芝地区）
竹芝ウォーターフロント開発計画（劇団四季）

どんな街が完成するのでしょうか？
まだまだ先の話ですかね

[1656: 匿名さん]

事前案内会の連絡がきました。が、
予約するためだけに専用ICカードを送信するのってどうなんでしょう…
しかも結局電話予約も可だし…

高級マンションであって欲しいと思いますが、販促に無駄な金を使うというのはその分のコストが販売価格に乗ってくることを思うとあまり気分は良くないですね。

[1657: 匿名さん]

事前案内来ないです。
年収いくらからですか？
500万だと厳しいか

[1658: マンション掲示板さん]

世帯年収1000万あれば問題ないのでは。

[1659: 匿名さん]

事前案内来たけど他買っちゃったからなあ。
9/10-25だそうです。

[1660: 匿名さん]

世帯年収500万なので、30㎡に3人で住む予定です

[1661: 匿名さん]

30平米で4500万円位かぁ。
さすがだよね、最近の都内のマンション価格は。。。

[1662: 匿名さん]

１Rは坪500万しないでしょ。

[1663: 匿名さん]

虎ノ門ヒルズの横にできる森ビルタワーマンションは５０億円超えの部屋が二つあって、既に内々で売約済み。

[1664: マンション掲示板さん]

>>1663 匿名さん

虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーって一般人にも分譲する予定ってあるのでしょうか？

[1665: 匿名さん]

>>1655 周辺住民さん

山手線駅で３駅先になる品川駅を、本当に近いと言えるかどうかですね。

[1666: 匿名さん]

品川新駅の居住区分譲まで待つ。

[1667: 匿名さん]

>1664

私もそれが気になる所なのですが、話を聞く限りだと普通に分譲になりそうです。

といっても森ビル社員からちょろっと聞いただけなので話半分ということで。

[1668: 匿名さん]

>>1666
山手線新駅の居住区は賃貸マンションみたいですよ。

[1669: 購入検討中さん]

>>1660
自分も世帯年収500万です。

[1670: 匿名さん]

いよいよ来月からスタートですね！聞いた話では、共用施設はコンパクトのようです。

[1671: 匿名さん]

>>1668　

え、まじ！？

[1672: 匿名さん]

この板は世帯年収500万くらいの人が多そうなので、安心しました。
みなさん宜しくお願いします！

[1673: 匿名さん]

>>1672
年収500万円でここは厳しいんじゃないか？何らかの資産があるなら話は別だが。部屋の広さはどの程度をご希望ですか？

[1674: 匿名さん]

営業さん？
それとも地権者さん？

[1675: 匿名さん]

ツインパークスより

[1676: 匿名さん]

>>1671
山手線新駅再開発予定地の13万㎡は、開発後もJR東が全て所有し続ける方針だそうなので、居住区も分譲マンションにはしないと見られます。

[1677: eマンションさん]

えっ、年収500でも、ここいけますか？‼
希望が、湧きますね。

[1678: 周辺住民さん]

モデルルームに名前がつきました。

ただそれだけです。

[1679: 周辺住民さん]

東側にも

[1680: マンション検討中さん]

ここですか？パークコートの割に年収400の人間でも買えるという物件は？

[1681: 匿名さん]

>>1673 匿名さん
以前から伝えていますが、30m2です！

[1682: 匿名さん]

そうか。そんな狭い部屋からあるんだね、ここ。
それはそれで、ちょっと考えちゃうかも。。。

[1683: 匿名さん]

30m2で家族3人とか憧れます

[1684: 匿名さん]

どうやって住むの？？
リビングで雑魚寝？

[1685: 匿名さん]

相当、幅広い層の人が入居することになりそうだな～

[1686: 匿名さん]

パークコートも、変わってしまったんですね。

[1687: 匿名さん]

浜松町のパークコートという時点でお察し

[1688: 匿名さん]

>>1684 匿名さん
ダブルベットで雑魚寝して、3人用の机を置きます。
今も同様の生活をしているので、あまり苦にならないと思います。

子供が大きくなったら一人は床で寝ます

[1689: 匿名さん]

衣服やらもろもろの持ち物の収納を考えると30平米では無理があるなあ。
家族でミニマリスト生活だね。

[1690: 匿名さん]

30㎡男と年収500万男はこの物件の価値を下げるために荒らしているだけです。
そもそも買う気もなければ買う金もない。
スルーしましょう。

[1691: 購入検討中さん]

>>1690
荒らしではないですよ。
うちも年収500万ですから。

[1692: 匿名さん]

>>1690 匿名さん

買う側にとっては安い方が嬉しいんだが？

[1693: 匿名さん]

一人二役ってとこだろうね。
この流れはいい加減にしてほしいところ。

[1694: マンション検討中さん]

山手線新駅か、こちらか悩みます。

値段はいくらぐらいなんでしょうね。
今日資料が届きましたが、69Bタイプ2LDK＋wicの、18畳のリビングに惹かれています。

しかし、、年収1200万・士業で買えるのかとも躊躇しています。

ローンは組みやすいと聞きますが、現実的に借り入れが多くなるのも。。

[1695: 匿名さん]

>>1694 マンション検討中さん

リビングは14.2畳だよ。
キッチン含めての表記だから。

その年収なら心配するまでも無く買えるでしょ。
ここ浜松町だよ。

[1696: 匿名さん]

とはいえ、さすがに30㎡からあるってのは物件評価としてはマイナスであることは間違いない。せめて、40～50㎡くらいからにしてくれれば良かったんだけどな。。。

[1697: 匿名さん]

ワンルームはいただけません！！

[1698: 匿名さん]

ワンルームの賃貸住民は貧困層が多いから共有部分が荒らされそう。
赤坂檜町も狭いワンルームが多かった。
そうなると青山がいいのか。
ただ浜松町は便利だし。
それよりここに広い間取りはいくつあるんだろ。

[1699: 匿名さん]

69Bは浜離宮ビューなので、坪650〜くらいですかね。
13,000万〜
高っ…

[1700: 匿名さん]

30m2の部屋は12〜15万円くらいで賃貸に出るだろうから、年収500万円でも確かに住める。

子供いたら無理だろうけど。

[1701: 匿名さん]

69B、13,000万〜くらいだとすると、年収1200万じゃ全然無理ですよね･･･？
うちはDINKSで世帯年収1500万くらいですけど、ここは手が届かないかなぁと思っています･･･。

[1702: マンション検討中さん]

返信ありがとうございます。
やっぱり1200万だと無理ですね。

坪650は高いなぁ…

[1703: 匿名さん]

そんなしませんよ。

浜松町で坪650とかバカの極み。

地権者がどうしても値上げして売り抜けたいようだけどね笑。

[1704: 匿名さん]

>>1702
世間的に年収1200万は凄いけど、都心物件でしかもパークコートとなると、
真っ当な勤め人（上場企業の雇われ社長クラスでも）には最早手が届かない水準にあると思う
後ろ盾（潤沢な自己資金等）があればまた話は違ってくるけどさ

当方も4、5年ほど前まではパークマンションのＤＭきてたのに、
今では都心の通常物件ですら案内が届かないｗ
金利も安いし無理して買おうと思えば買えないことはないんだろうけどね・・・

[1705: 匿名さん]

坪650はバカの極みですかね…
では、坪500だとしたら69Bは10500万。
浜離宮ビューでさすがに坪500未満はないですよね。

[1706: 匿名さん]

ここの浜離宮ビューって微妙過ぎない？

高速とビルあって閉塞感もあって全然魅力的に見えないよ。

浜離宮ビューを割高にして他を安くしてくれるなら大歓迎だから嬉しいけどさ。

[1707: マンション検討中さん]

東向き浜離宮ビューで中層階450あたりだと思う。
市況が下降局面で外国人投資家が消極的な今なので
一部のプレミアムを除いて億超えは厳しい。
70平米でギリギリ収まるところで出してくるかと。

[1708: 匿名さん]

台東区池之端の中層公園ビューが450ぐらいだから、さすがにそれはないとは思う。
でも550ぐらいからあるような気はする。

[1709: 匿名さん]

眺望プレミアムを考慮して
東向き520〜
南向き500〜
西向き520〜
北向き480〜
といった感じですかね…

[1710: 匿名さん]

市況は下げ局面でその価格ですと流石に高過ぎ感は否めないですね。

[1711: 匿名さん]

ツインパークス中古の成約単価がベンチマークになるでしょうか。
手元に全くデータがありませんが、ザックリ400〜450くらいですかね？
売り出し中（＝売れ残り）は参考になりませんし…

[1712: 匿名さん]

東西が同じ価格ということはないでしょう。
あくまで名前が示す浜離宮が売り込み文句なわけで
東西で坪30～50万円ぐらいの差は必要と思う。
また今回タイミングの問題で本当の富裕層は
やはり青山のほうを売るはずなので
こちらは世帯年収2000万以下のアッパーミドルがコア
になると思うのでグロスで1億以下が目安と予想。
一気に売り切らないと今後売れ残りは危険ですし。

[1713: 匿名さん]

これだけ皆さんの予想がバラバラというのも珍しいですね。参考になるのがツインパークス位で相場がよくわからないということでしょうか…
ただあのICカード付きの招待状とか見ると、コスト削減して単価を抑えようという雰囲気は皆無ですので、坪500以下を期待するのはちょっと厳しいような気もします、
条件の悪い低層階で400後半とかでしょうか。

[1714: 匿名さん]

確かに。
GFTでは西向きタワービューの方が単価10〜20万安かったような⁈
東向き520〜
南向き500〜
西向き500〜
北向き480〜
といった感じですかね…

[1715: 匿名さん]

ツインパークスからの買い替え需要は大きいものの
引き渡し時期が投資家手仕舞いと重なる2019年なのでネックで
今の成約相場から2割以上下がることも有り得る。
なので買い替え失敗によるキャンセル発生を防ぐため
今の視点では多少控え目で出しても良いのではないかと。
販促コストは高いが中身の仕様はツインパークスに劣るでしょうし。

[1716: 匿名さん]

白熱してますが，坪平均は600−650の予定だそうですよ．
そのため，低層階550，中層階600，中層階　浜離宮ビュー650，高層階　700程度かと思いますよ．
麻布十番の築5年が坪600弱でここの新築がそれ以下なわけがないですしね．

[1717: 匿名さん]

>>1716 匿名さん

予定というのは三井の営業マンからのリークですか？
麻布十番は3Aという確固たるブランドがあるものの
こちらはあくまで実用的な利便性なので客層が違うかと。
それに麻布十番も売り出し600弱も成約ギャップが1割あるので550でしょう。

[1718: 匿名さん]

>>1715 匿名さん

ツインパークスの買換えが多いとしてもわざわざその人たちの都合を考えて安く出すなんてあり得ない。

[1719: 匿名さん]

ツインパークスの富裕層は100㎡以上に住んでいる。
ここには100㎡以上の間取りは東南角１プランのみ。
だからツインパークスからここへ富裕層が流れることはない。
やはり低めの設定にするしかないと思う。

[1720: 匿名さん]

ツインパークスって在庫の山だから売り出し価格の15%offが実際の価格じゃあないの。

どなたかレインズ見れる方今のツインパークスの成約価格教えて下さい。

[1721: 匿名さん]

ツインパークスからの買い替えでここを選択するのかなぁ？学校絡みの理由がなければ別の街を選びそう、、なんとなくだけど長年住む場所とも思えない。

[1722: 匿名さん]

物件が出来上がれば敷地内は当然に綺麗に整備されるけど、浜松町駅からの線路沿いのアプローチは残念だよね。
どういう説明をするんだろう、ギャラリーで。それ以外の方法で行ってもパッとしない。
低層は450万円ならありか？一応最寄駅は山手線だからね。。。

[1723: 匿名さん]

今、麻布十番の低層100平米に住んでいますが、眺望と共用部の豊かさに魅力を感じてこちらのタワーを検討しています。しかし、タワーに飽きて低層に戻る人もいる話を聞くと、売却すべきかどうか迷っています。
低層とタワー、どちらも住んだことがある方はどちらが住みよいでしょうか？
それぞれのメリット、デメリットを教えてください。、

[1724: 匿名さん]

>>1716さん

麻布十番の築5年が浜松町の線路沿いよりも安く買えるのですか！

[1725: 匿名さん]

>>1720
成約価格が15％も下がる訳ないだろ。成約価格はどこも概ね-5％。
ツインパークスの売り物件は現在全戸数の約3％だから平均的数字だよ。
君はツインパークスの評価を下げようと必死に粘着してるけど、ツインパークスの中古を狙ってるの？
ツインパークスは品の良い人が多いから、君には向いてないよ。

[1726: 匿名さん]

では、成約状況を具体的に教えてください…
宜しくお願い致します。

[1727: 匿名さん]

>>1723 匿名さん

他人に聞かず、一度はタワーに住んでみれば分かります。百聞は一見に、です。私は低層に飽きました。

[1728: 匿名さん]

>>1726 匿名さん

ツインパークスの今年の成約11件は
坪350～460の分布で平均坪410みたいです。
売り出し平均は480なので本当に15%の差ですね。

[1729: 匿名さん]

>>1725はツインパークス売り逃げに焦ってるみたいだね。
売れるといいね。

[1730: 匿名さん]

浜離宮スレにまできてツインパのネガを書き込む人がいるとは。ある意味ツインパって凄いんだね。

[1731: 匿名さん]

ツインパークスは古すぎて興味ない。
エントランスまわりはゴージャスだけど、、

[1732: 匿名さん]

>>1725
買う気もない、検討もしてないのに、
暇つぶしでネガや嫌がらせばかり書いて、人の反応を見て喜ぶ奴はどの掲示板でもいますよ。
人が嫌がるほど喜ぶのでスルーするのが一番です。

[1733: 匿名さん]

>>1728さん
ご教示くださりありがとうございます。

[1734: 匿名さん]

ツインパークスは今年の２月～７月の制約が７件で平均４３０万だね。

[1735: 匿名さん]

ツインパークスに関しては、他のエリアと比べると、売出しと成約との乖離が大きいようですね。
ともかく、ここの平均坪単価は、500万円を下回ることはない気がしました。
条件の悪い部屋で400台後半からですかね…

[1736: 匿名さん]

>>1732
そうですね。孤軍奮闘のツインパークスネガ君はスルーしましょう。

[1737: 匿名さん]

ここは数年後周囲が発展しまくって新築価格がお買い得になる気がするけどなぁ…。

そんなことないかな？

[1738: 匿名さん]

>>1737 匿名さん

周囲に何かできるんですか？

[1739: 匿名さん]

>1738
徒歩圏内に色々できますよ。

マンションの隣に何かできるってわけじゃないですけどね。

[1740: 検討板ユーザーさん]

>>1739 匿名さん

浜松町 再開発でネット検索してみてください。たくさん出てきますよ。

[1741: 周辺住民さん]

全部は把握しておりませんが周辺再開発です。記事のコピーです。

1つ目は、駅西口正面にある浜松町のランドマーク、世界貿易センタービルディング一帯の建て替えだ。200メートルと160メートルの2棟のビルが建ち、延べ床面積は計37万平方メートルの規模となる。
３棟目は地上47階、地下3階、高さ190m、敷地面積5900㎡、建築面積4700㎡、延べ約8万㎡。約400戸の住居や事務所、店舗、変電車、駐車場、そして港区立文化芸術ホールが入居予定となっています。同ホールは約3,010㎡、600席程度の大ホール、約440㎡、100席程度の小ホールなどで構成される計画となっています。
すでに一部工事は始まっており、2024年度竣工予定となっている。事業主のJR東日本らは、駅の東西を結ぶ自由通路と歩行者デッキネットワークの整備を、計画に盛り込んでいる。

2つ目は、東急不動産が一足先に国家戦略特区の指定を受けて、東口の竹芝寄りで進めている再開発計画。都から借りた土地に、延べ床面積20万平方メートルの複合施設を作るほか、浜松町駅、竹芝駅と歩行者デッキでつなぐ。今年5月にすでに着工しており、2020年に竣工を予定する。

３つ目は浜松町駅東口エリアが、総合不動産デベロッパーの野村不動産ホールディングスが、このエリアで大規模再開発を計画している。国家戦略特区制度を活用して容積率の緩和を受ける前提で、賃貸オフィス、商業施設などからなる2棟のタワービルを建設。延べ床面積は計50万平方メートル、土地を含めた総事業費は3500億円規模にのぼるとみられる。2020年までに着工し、2030年頃の完工を目指している。

４つ目はJR東日本が竹芝エリアにおいて「竹芝ウォーターフロント開発計画」を推進すると発表した。JR東日本アートセンター四季劇場「春」「秋」が培ってきた文化・芸術の発信拠点としての機能を発展させ、2020年の開業をめざして文化・芸術を核としたまちづくりを行う。
敷地面積は約2万3,000平方メートル、延床面積は約10万3,000平方メートル。自由劇場を除く敷地内の建物を取り壊し、新たに26階建ての高層棟・5階建ての劇場棟・10階建ての駐車場棟を建設する。

東京都は、これら再開発計画を連携させ、線路や高速道路、運河などで分断された浜松町エリア全体を、一体的な街に作り変えていきたい考えだ。東京、品川、羽田の中心に位置し、交通利便性が今後いっそう高まるであろう浜松町駅周辺。大変貌を遂げるポテンシャルはありそうだ。

[1742: 匿名さん]

>>1741

しかし、凄まじい再開発計画だね。

[1743: 匿名さん]

線路沿いでなければ、再開発も、結構いい感じになると思うんだよね。いっそ、全部、線路や高速を地下に埋めてくれないかな。

[1744: 匿名さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-4381.html

なかなかの高評価です。

[1745: 匿名さん]

69Bタイプで12,690万円前後ですか…
坪650万円にはならずとも、やはり高いですね。。。

[1746: 名無しさん]

>>1744 匿名さん
この方のブログ参考になりますね。

やはり価格は予想ではありますが、坪600万円は越えちゃいそうなんですか。
私は残念ながら断念コースの予感ですが、とりあえずもう少し様子を見てみます。

[1747: 匿名さん]

坪600超えましたか。
まぁ予想通りっちゃ予想通りですね。
そんな苦戦せずに完売でしょう。

[1748: 匿名さん]

野村の再開発のイメージだけ見ても、
浜松町が大変貌を遂げるのは間違いないですね
その他JR等の再開発含め緑が多いのが素晴らしい

[1749: 匿名さん]

>>1745 匿名さん
ネガさん営業妨害はやめてください。
69Bは8760万からですよ。

[1750: 匿名さん]

>>1748 匿名さん

イメージ画像でその程度だと、本物はあまり期待できないと思われ…。