パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
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【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[1101: 購入検討中さん]

>>1100
アクティ、汐留ビル、東ガスビルと高い建物が連なるので、難しいと思います。
見えてもすき間からという感じかと。

[1102: 匿名さん]

三田綱町のコノエで@800-1000くらいと言われてますね。
千代田区だと麹町の駅直結タワーがどれくらいで出てくるか。。
どっちも大規模ではないですけどね。

[1103: 匿名さん]

新橋から現地まで周辺を歩いてみましたが、まさに何もない雑居ビル街ですね。 だからこその大型物件なのでしょうが、十番や三田とは現状の雰囲気は相当違います この先三、四年で環境変わりますかね

[1104: 匿名さん]

>>1102

三井倶楽部の横だね。あそこだったらパークコートになったのかな。惜しいね、なんでアパって思ってしまう。

[1105: 匿名さん]

再開発でオフィスビル街になるので人工は増えるでしょうけど駅までは雑居ビルを抜けるわけであまり変わらないのでは。
アクセスがいいとおっしゃる方が結構いますが区内だとやっぱりアドレス。浜松町アドレスは海岸、芝浦辺りの次かと。
だから苦し紛れにパークコート浜離宮になったんだと思いますしね。

[1106: 匿名さん]

立地的にはパークコートじゃなくてパークタワーですね。

[1107: 匿名さん]

ツインパークスの場所にパークコートが建築されれば良かったのに。。

[1108: 匿名さん]

パークコートのコートってどう言う意味なんでしょうね。

[1109: 匿名さん]

三田はいろいろ
三田一丁目　　パークコート麻布十番、シティータワー麻布十番　　坪600
三田二丁目　　レジデンス三田　　坪580
　　　　　　　パークマンション三田綱町　　坪800
　　　　　　　コノエ(アパ)　　新築予想　坪800以上
三田3丁目、4丁目　あまりで物件がないのと高くない地域

どこも高い

[1110: 匿名さん]

大山町のパークコートは壁の一部が吹付けだったそうですし、パークコートレベルでもコスト削減の波が来てますね。
ここもどうなりますかね。

[1111: 匿名さん]

大山町のパークコートはプラネがついてるから純粋なPCではないよね。中古の写真みてもわかるように、本当にPCと思うくらい仕様も低めで、高級感があまりない。結果として、竣工時に結構売れ残りあったり、今夏で竣工1年を迎えるのにまだ完売してなかったりとあそこはPCの中でもちょっと別物だから例として取り上げるのはちょっと違うと思う。

檜タワーあたりみても三井がしっかり力を入れてるので、仕様も中途半端にはならないと思う。ツインパからの住み替えはかなり意識しているはずなので、尚更。

[1112: 匿名さん]

>>1111
檜町は立地、デザイン、構造どれをとっても別格ですよ。
こちらとは比較にならないです。
ツインパークスから住み替えを検討する方はいると思いますが虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーや南青山二丁目も今後出てきますからね。

[1113: 匿名さん]

>>1109
三田1丁目は三田っていうより、麻布十番だよね。アドレスが三田ってだけで。ただ1丁目のタワマンが一番価値高いのは麻布十番駅前だからなんだけどね。ザ三田って言う場所はやはり2-4丁目だよね。

[1114: 匿名さん]

>>1112
虎ノ門や青山は羽田、成田へのアクセス悪いし、海も見えない。検討者はあんまり被らないと思いますな。

[1115: 匿名さん]

綱町と言えるのか分からんけどサンウッドなんて@300台じゃなかったっけ。

[1116: 匿名さん]

＞＞１１５５
そんなもんやね。

[1117: 匿名さん]

そもそも虎ノ門レジデンシャルタワーは坪平均1000万以上するでしょうから
こことは購入層も大分違ってくるでしょうね。

タワーマンションのコレクターのような方は両方購入するとは思いますが。

[1118: 匿名さん]

>1115
だからこそ最近分譲の大手デベの物件しかの書いてないんじゃ?
ここのパークコートが坪300レベルになるとは思えないので、比較の対象にならないでしょ?

麻布十番の2本のタワー(築6年くらいだっけ?)、レジデンス三田(築1年?)がいい比較対象。
これらより高くなるのか、同じくらいなのか、下がるのか。
土地としてはあっちのほうがいいだろうけど、ここは大規模かつ浜離宮ビューがあるから、同程度くらいになるのではないかな

[1119: 匿名さん]

虎ノ門，檜町，パーマン三田綱町，どれも物件としてはここと格が違う．
比較するだけでも筋違い．

[1120: 匿名さん]

他の三井物件の営業と話しましたが、600以上は行く感じでしたよ。3月の情報です。

本当はこのタワーを買いたいのですが、奥様が子育て環境に合わないと言って反対しています。候補に上がっているのが、低層、高台、耐震なんですけど、震度7が来たらヤバイって事ですか？
ここの皆さん、地震対策に詳しそうなので、アドバイスいただけると有難いです。やはり、免震タワーですかね？

[1121: 匿名さん]

パーマンは最高ランクなんだから誰も較べてないよ。檜タワーはパークコートだし、同じ港区上、十分較べる対象でしょうよ。檜だって最初出たときはわけのわからないネガばっかりだったけど蓋をあけたら異常人気。

ここも立地から見て需要は高い。

[1122: 匿名さん]

>>>1120
そうですよね。坪500だとか言ってる人がいるけど相場観ズレ過ぎだから、港区のパークコートとか検討から外した方がいいと思いますよ。坪600越えは確実。

[1123: 匿名さん]

>1118
たぶんそれらのタワーを意識して、新築だし、それらの中古単価の少し上あたりで値付けしてくるのでは?
下がる要素はないでしょう。

[1124: 匿名さん]

>>1114
虎ノ門から今後シャトルバスがでますよ。
海が見えるタワマンっていかにも湾岸地域で資産価値低いイメージが。

[1125: 匿名さん]

シャトルバスなんて時間も曖昧で本数も少なくて、モノレールのダイレクトアクセスと比較にならんよ。バスでスゴイとか言ってるあたり都心の住人とは思えんな。

[1126: 匿名さん]

私が４月に三井の知り合いの方に聞いた時は500少し上回るくらいとお聞きしましたよ。

勿論現段階で決定ではないと仰っていました。

[1127: 匿名さん]

＞1126
嘘くさい。この立地でPCで500程度なら檜タワー以上の倍率は必至だよ。まずあり得ない。

[1128: 匿名さん]

まぁそう思いたい気持ちも分からないでもないですが。

やはり港区でも浜松町ですからね。

[1129: 匿名さん]

>>1125
すごいとは言ってません。
区民から言わせていただくと浜松町アドレスでモノレールダイレクトアクセス？そんなにすごいとは思いません。

[1130: 匿名さん]

>>1125
それに自分で住むつもりはありません。
あくまで投資用に検討しています。

[1131: 匿名さん]

いずれにしろ
湾岸を除けば港区最低立地の一つなのは事実です

[1132: 匿名さん]

>>1128
最低が500ちょいと言う事は無いですか？パークハウス新宿御苑が、あの坪単価で瞬間蒸発の時代ですからね。もし、平均500だったら、それはそれでラッキーと言うか、もはやパークコートと言う内容では無い気もしますが。とにかく、共用部分とか早く見たいですね。

[1133: 匿名さん]

価格が低いからパークコートではないってのは筋違いだとは思いますが。

ここ10年で浜松町より立地が悪いパークコートってありましたか？

[1134: 匿名さん]

浜松町アドレスが立地が悪いとか言い放題だね。レジデンスとして開発されてないからイメージわかないだけで立地ポテンシャルは高い。

窓やリビングからお見合いや電柱・電線祭りの低層PCなんて最悪でしょ。

[1135: 匿名さん]

浜松町が悪いとは言っておりません。
パークコートの中での立地を言っております。

浜松町は電車の便が良いので私は好きですよ。
私生活の住環境としては雑居ビルばかりで不便かなとは思いますが。

[1136: 匿名さん]

>>1135
私は、単に金額が高ければ良いという事では無く、高ければそれなりの内容を期待していると言うだけです。中央湊ですら、あの立地、あの内容で、あの価格なんですから。

パークコートが建つ立地としては、正直、まだ納得出来ていない面もありますが、将来ポテンシャルを期待して買うパークコートと言う事かと認識しています。ただ、全体像が見えてきてからの判断かなって思ってます。

[1137: 匿名さん]

線路と高速にサンドイッチのツインパよりよっぽどまともな環境だろ。

[1138: 匿名さん]

ほんとに近所に何があるという話だったら番町や虎ノ門だって何もないけどね。そういう意味では不便極まりない。

大事なのは立地の本当の価値であって、ここらへんに初めて本格的なマンションが経つことでその価値に気づくと思うよ。

[1139: 匿名さん]

もしも今ツインパが新築分譲されてたら余裕で６００万超なのかね。

山手線内だけど雑居ビルに囲まれたここと、山手線外埋立地だけど周囲が綺麗に整備されてるツインパ。

どっちも捨てがたい。

[1140: 購入検討中さん]

再開発、区画整理がこの敷地だけで終わると考える方が、むしろ無理があるような。
発想力の問題なのでは。

[1141: 匿名さん]

>>1138
本当の価値ってなんでしょう。
浜松町がいくら大規模再開発が進んだとしても虎ノ門、番町界隈のように大使館がある立地とは比較になりませんよ。
だからパークコート浜離宮になったんだと思いますし。
麻布十番もアドレスは三田ですが。
アドレスが付かないパークコートって他にありますか？
ただアクセスがいいことを好評価してる方が多いので投資用に検討していますけど。

[1142: 匿名さん]

>>1140
浜松町駅と竹芝以外にですか？
再開発計画が具体的じゃない段階でそう考えるのはちょっと無理がありますよ。
意外と雑居ビルの多い地域は個々のオーナーさんが何世代にも渡って住まれてたりするので再開発は簡単にはいきません。

[1143: 匿名さん]

雑居ビル群が再開発されたらそれこそ東京タワービューも消えて価値が落ちるのでは。

[1144: 匿名さん]

>>1142
5/10に、政府が発表しているようですが、浜松町の再開発が追加されてますね。これで、どれだけ影響あるかは、読みきれませんけど。

[1145: 匿名さん]

>>1144
現在進めている再開発計画を政府が新規提案に盛り込んだという話ですよね。
こちらのマンション周辺の雑居ビルまで整理されるという話ではないですし、考えにくいです。

[1146: 匿名さん]

回りに雑居ビルがあるのは檜タワーであろうが、虎ノ門、赤坂であろうが同じですけどね。高速と線路にサンドイッチされてるような特殊立地なら別だけど。

[1147: 購入検討中さん]

東南角部屋は、斜め前にタワーマンションからあるため、 
レインボーブリッジは見えませんか？ 眺望はいかがですか？

[1148: 匿名さん]

>>1146
一言でいうと街の雰囲気が全然違うということですね。
浜松町はオフィス街。
赤坂、虎ノ門、三田などは大使館がある街。

[1149: 匿名さん]

>>1141
普通にありますよ。例えば神楽坂のパークコートは２つともアドレスはついてません。目白もかな

[1150: 匿名さん]

>>1149
パークコート麻布十番もアドレスは三田ですね。

[1151: 匿名さん]

>>1149
確かにアドレスではないですけど駅名ですよね。
アドレスも最寄り駅も浜松町なのに浜離宮になったのはやっぱりそれなりの理由があるんでしょうね。

[1152: 匿名さん]

浜離宮自体は中央区だし、それだけ浜松町っていう名前は避けたかったのでしょう。

[1153: 匿名さん]

それじゃパークコート御殿山、パークコート麻布烏居坂、パークコート落合台でどうだ

[1154: 匿名さん]

>>1153
麻布鳥居坂ぐらいしかわなりませんが列挙しなくても大体想像つきますよね？坂の名前もよく使われますね。
御殿山は品川にしたくなかったんでしょうね。
ちょっと浜松町周辺の中古物件みていたら海岸の方に浜松町という名称ついてるマンションがありますね。
海岸よりは浜松町のがいいですもんね。
そういうことですよ。

[1155: 購入検討中さん]

城南五山はすべて品川区だそ。
品川にしたくないわけじやなくて、より効果的だからに決まってるじゃん。

[1156: 匿名さん]

>>1155
すみません、品川区のことよくわからないんですが、品川アドレスは効果的じゃないいうことですよね？
したくないと効果的って大して差はない気がするんですが。
こちらも浜松町じゃなくて中央区の浜離宮にした方がいいわけで浜松町アドレスは効果的じゃないということですよね。

[1157: 匿名さん]

効果的かどうかはあくまで相対評価での話だよね。浜離宮という名前が付けられる場所なら、３A系のアドレスであっても浜離宮とつける可能性があると思いますよ。それくらい浜離宮という名前は効果的ってこと。

[1158: 匿名さん]

>>1157
麻布の物件で有栖川とつくマンションは確かにありますね。
ちょっとこちらとずれてしまいますが南青山二丁目計画も早く情報がほしいところです。

[1159: 匿名さん]

＞１１５８
まさにそういうことよね

[1160: 匿名さん]

ここの間取りみて最初に思ったのがリビング広っ！！！

よく見たらキッチン含む表記で書いてあった(笑)
全体的にリビングが狭くなった物件で三井も使う手法だけど。

PCだしちょっとオイオイと思いました。

[1161: 購入検討中さん]

眺望はいかがですか？レインボーブリッジ見れますか？

[1162: 匿名さん]

>>1160
他の三井マンションでも確かにありました。キッチン含む表記。

[1163: 匿名さん]

>>1153
大規模改修で有名になった御殿山か。

[1164: 匿名さん]

>>1153
補足しときます。

パークコート御殿山：アドレス北品川、最寄り駅品川
パークコート麻布鳥居坂：アドレス六本木、最寄り駅麻布十番
パークコート落合坂：アドレス中井、最寄り駅中井

[1165: 匿名さん]

子供のマンションからの転落死は、しょっちゅう見るニュースだけど、
やはり、痛ましいね。

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20160411/k10010474361000.html
『高層マンション敷地で小１女児死亡 ４３階から転落か』


後が絶えないマンションの幼児転落　「高所平気症」が急増？
http://www.sankei.com/affairs/news/151027/afr1510270013-n1.html

[1166: 匿名さん]

ここは、共用部の内装・家具にこだわってほしいな。

某マンションのテーブルに光が当たって煌めいていたので、思わずパシャり。

[1167: 匿名さん]

意味不明

[1168: 匿名さん]

キッチンは3畳くらいでしょうか。
一般的に、広くてもそれくらいという話は聞いたことがありますので。
冷蔵庫や調理台などの広さがあるので、あまり大きく異なることがないようです。

リビングの広さは表記がない場合はそれを参考にして考えて行くのいいのかもしれません。

キッチンの広さ、書いてあるところとそうでないトコロ、いろいろですね

[1169: 匿名さん]

なぜそういう話をしてるのか知りませんが、キッチンだけの畳数も書いてますよね。。

[1170: 匿名さん]

外観はまだみたいダネ

[1171: 匿名さん]

>>1168
送られてきた間取り図にはキッチンの疂数もしっかり記載されてます。
間取りちゃんと見られましたか？
キッチンの疂数が記載されてない物件を見たことないんですがどちらの物件ですか？

[1172: 匿名さん]

　まだ情報公開が殆どされていない状態ですので、
更に出てくるのを待つしかないですね。

　資料請求すれば今の公式サイトよりはまだ情報を得られますし、
案内会の情報が来ますから、
それを待つって言う感じになってくると思いますよ。

　外観、どう来るでしょうね？
ノーマルな感じで来るのか、それともデザイナーズっぽい感じで来るのか。

[1173: 匿名さん]

>>1172
全体の外観はもう出てますよ。
六本木、虎ノ門、麻布十番みたいな感じかと思ってましたが白い外観からか至って普通に感じました。
今売り出してる中央区のパークシティ？タワーみたいです。
コストダウンしてるのかもしれません。
エントランスの雰囲気は六本木、虎ノ門に近い感じだと思いました。

[1174: 匿名さん]

最近の三井はコスト削減感満載なのでパークコートといえどここもあまり期待できないかもしれませんね。
天王洲のすみふタワーの方がまだ高そうに見えますね。

[1175: 匿名さん]

>>1174
天王洲の物件とは比較になりません。
立地が違いすぎます。

[1177: 買い換え検討中]

浜松町は南口や金杉橋口も含めて色々変わって欲しいですね。

[1178: 匿名さん]

天王洲、って品川埠頭の物件でしょ。こことの比較に出すこと自体がおかしい。

[1179: 匿名さん]

まぁ所詮浜松町ですし。

[1180: 匿名さん]

区内に住んでいる方で浜松町アドレスに住みたい方は少ないのでは。
近くに勤務されてる方ならいいのかもしれませんが。
天王洲は論外ですが。

[1181: 匿名さん]

区内も何も、天王洲は品川区だから。

[1182: 匿名さん]

港区の端っこなら場所によっては品川区の方が住みやすいこともあるね。

[1183: 匿名さん]

>>1182 匿名さん
目黒駅前とかですかね。
品川区でももちろん住みやすい地域ありますね。
浜松町はあくまで利便性追及する方向きですから。

[1184: 匿名さん]

外観はパークシティとかパークホームズみたいですね。

[1185: 購入検討中さん]

全くそうは見えない。
わざとらしいネガ。

[1186: 匿名さん]

>>1185 購入検討中さん
私にはそう見えました。
投資用に検討してますけど。

[1187: 匿名さん]

自分の意に反することだとすぐネガネガ言う人

[1188: 坪単価比較中さん]

>>1187 匿名さん

見える見えないは個人の主観だからどうこう言っても始まらないですよね。

[1192: 匿名さん]

>>1166 匿名さん

すごく綺麗ですが、そのクラスの杢だと、６人掛け程度（縦2メートル、横８０センチくらい）でも、数百万しますよね。

マンション共用部にそんな高価な家具を置く意味ってあるかしら？

[1193: 匿名さん]

沖式時価では723万/坪だそうな。
やっぱ厳しい。。。

[1194: 匿名さん]

沖式高過ぎないっすか？

信用度は、どんなもんなんでしょ？

[1195: 匿名さん]

沖式なんて今時信用してる人はいない。リアル相場と一致してないから。

恐らくここは坪６００平均だと思う。

[1196: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

すみふは最近営業マンを30人ほど首にしたらしい。あの大量残を売るためには何でもするだろう。お客をお客と全く思っていない。どの物件見てもステマがひどい。

[1197: 匿名]

>>1177 買い換え検討中さん

本当ですねわ、変わる気配なさそうですよね。。

[1198: 匿名さん]

>>1195 匿名さん

沖式は、都合良い人は喜んで引用するし、都合悪い人は頭から否定する。どこの物件スレでも。

[1199: 匿名さん]

三田のパーマンの良い間取りの部屋が売りに出ていますね。

さすが内装半端ない。共有部のグレードもスーパーレベル。この眺望で麻布十番物件(笑)凄すぎる。

ここはPCだがどこまで頑張ってくれるか期待！

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F15T5A14/

[1200: 購入検討中さん]

というか、全体に後追いなので、過去の比較物件と大きく乖離した仕様やコンセプトのものが出てきたときに、追従できていない。