パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
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【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[10751: 匿名さん]

悩む場合は、30年固定と変動のミックスがおすすめです。
三井住友信託かSBIなら、ミックスにしても手数料があまり変わりません。
10年後に繰り上げ返済可能なら、10年固定と30年固定が安心ですね。もしくは、10年後の状況で変動か30年固定のどちらかを繰り上げ返済します。
利率ではなく、総支払額を比較するのがポイントです。
総支払額は、1億円を35年借りると0.444％で1億800万、1.08％で1億2000万、ミックスはその中間になります。

[10752: 匿名さん]

月々の支払額は、0.444％なら257000円、1.08％なら286000円で、月2.9万円が安心料となります。
変動金利が35年も一定とは考えにくいので、総支払額の差は縮まると思います。
また繰り上げ返済すれば、総支払額の差はさらに縮まります。

[10753: 匿名さん]

1.08％の35年固定なんてないでしょ。

[10754: 匿名さん]

>>10753 匿名さん

8月の金利は、当初固定30年で、三井住友信託が1.1％
SBIは1.04％？
日本国債10年の金利は約0.05％低下しており、9月は下がりそうです。
35年間一回も繰り上げ返済しない方はほぼいないので、当初固定30年（最初の30年は固定、残りの5年は変動）がおすすめです。
SBIの優遇金利がわからないので、比較しやすいように、1.08％にしました。
説明が足りず申し訳ございませんでした。

[10755: 匿名さん]

みなさんありがとうございます｡
とても参考になりました｡
２年後よろしくお願いします。

[10756: 匿名さん]

＞＞10754

提携ローンだとSBIは35年固定で今月は1.06％です。いろいろ比較してみて、三井の提携ローンはかなり有利なのでびっくりしました。さすがですね。

[10757: 匿名さん]

>>10756 匿名さん

そうですよね。
特にSBIの当初固定金利の優遇が凄いと思います。
31ownersのホームページでSBIの金利だけが見られないのが、不便です。
今月のSBIの変動と当初固定30年の金利は、ご存知ですか？

[10758: 匿名さん]

>>10754 匿名さん

すみません、逆に私のほうが無礼者でしたね。
ところで皆さんがおっしゃられている内容で気になったのですが、三井不動産レジデンシャルの提携ローンだと通常の最大幅の優遇金利に加えさらに割引される、ということですか？

[10759: 匿名さん]

>>10758 匿名さん

銀行によると思います。
三井住友信託であれば、公式ホームページ記載の最優遇金利が、自動的に適応されるようです。
SBIであれば、公式ホームページ記載の金利より、さらに優遇されます。
変動だけあるいは固定だけが安い銀行はありますが、変動も固定も両銀行はほぼ最安値になるため、ミックスをおすすめしました。
三井住友信託やSBIは変動も固定も最安値になり、ミックスにしても手数料がほとんどかからないことは、あまり知られていません。
そのため、ミックスローンのことがあまりブログなどでも、話題になっていないように思います。
10年後に繰り上げ返済する場合には、そのときの経済状況で判断できることも、有利かと思いました。

[10760: 匿名さん]

>>10750 匿名さん
ご教授ありがとうございます。
どのくらいの金利上昇がなければ固定金利が有利にならないのでしょうか？

というのも、1-2％くらいまでの金利なら大して気にならないので、変動で良いと思っています。

ただ日本が10年で確実に財政破綻に陥ると言っているエコノミストもいて、
そうなった場合インフレリスクに備える不動産は強いと思いますが、
金利がバブル期のような10％になってはひとたまりもないと思うのです。

[10761: 匿名さん]

>>10760 匿名さん

当初10年0.444％、その後25年1.6％で、35年固定1.06％とほぼ同じ支払額です。

[10762: 匿名さん]

順調に売れているようですね。
MRは年内まで、と伺いましたが好調により早めに閉鎖、とかないですよね？

[10763: 匿名さん]

あれ、いつの間にか残10に減ってる。

こうなると、本当に早めに買ってよかったと、つくづく実感しますね。

[10764: 匿名さん]

>>10763 匿名さん

先着順4、最終期10で、残14では？

[10765: 匿名さん]

コンラッドに久々に４日間滞在しましたが、銀座が近いとか、浜離宮・日テレ・電通とか、言っても一種独特の寂れ感、廃れ感というものを夜の汐留駅、周辺全体の空気感から感じてしまいます。インターコンチやコンラッドはもう使わないかな。沖に出た豊洲やフジテレビ周辺と基本は変わらない感じ。
潮風がいけないんだと思う。

[10766: 匿名さん]

>>10765
http://view.tokyo/?p=33286
環状２号線が虎ノ門まで開通し，築地再開発が終わる頃にはコンラッド周辺も様変わりしてますよ｡

[10767: 名無しさん]

>>10765 匿名さん
虎ノ門も一緒だよ。今を見てはいけません。未来に投資するのですよ。

[10768: 匿名さん]

https://downtownreport.net/area/浜松町/

[10769: 匿名さん]

10766

そういうことじゃないんだよな。
沿岸部の寂れ感、空気感。ローケーションなんです。
正直芝公園周辺にソレは感じないからいいんです。東京タワー周辺、虎ノ門と一緒ではないんです。

[10770: 匿名さん]

＞10765
高齢者ですか？そういう方には正直東京の生活は無理です。越後湯沢がお似合いです。

[10771: 匿名さん]

お。

久々に登場？（ウキウキ

[10772: 匿名さん]

ここ、むしろ芝公園至近なのですが、、、

[10773: 名無しさん]

>>10769 匿名さん
コンランに泊まったくらいで今の汐留を知らない人

[10774: 匿名さん]

ここのマンションができたら1000人以上増えるので汐留エリアもより活性化します

[10775: 名無しさん]

>>10765 匿名さん
地方のの人でしょ？わたし麻布十番在住だけど汐留にネガティヴを感じない。

[10776: 匿名さん]

10765

お盆の時期だからじゃないかな。オフィス街は基本休みです

[10777: 匿名さん]

10765さん確かに東京タワーや虎ノ門あたりはお盆の時期、お上りさんの観光客でいっぱいらしいよ（≧∇≦）

[10778: 匿名さん]

東京都心在住者が仕事を含めコンラッド4連泊はまずないわなぁ。記念日で一泊はよくあるけど。

[10779: 名無しさん]

>>10773 名無しさん
訂正 コンラッド

[10780: 名無しさん]

>>10778 匿名さん

4連泊はないね。港区に住んでればね。

[10781: 匿名さん]

しかもわざわざこのマンションのスレに書き込みに来るくらいだから、パークコート浜離宮の存在を知ってる人ですよね。

全く辻褄の合わない出来の悪いネガということが明らかになりました。
意外とあっさり終わりましたね、ツマンネー。

[10782: 匿名さん]

そういえば今日の世界遺産、小笠原諸島でしたね。
とても素敵な島々で、行かれた方のブログ見ると絶賛されてました。
あそこへは竹芝桟橋からしか行く手段がないんですね、恥ずかしながら知りませんでした。
パークコート浜離宮からなら近いし子供を連れて行ってあげるのも良いですね。

[10783: 名無しさん]

>>10781 匿名さん

港区に住んでたらコンラッド4泊はありえないし、少し離れた汐留の日テレあたりの中心部の雰囲気を知らないだろうし、ここの公示地価も知らないだろうし、つまり田舎者が4日ばかりリサーチしてないと判断した。

[10784: 匿名]

10765です。

どうぞお好きな沿岸部に住まわれればよろしいかと。

[10785: 匿名さん]

なんだ、やっぱり湾岸民か。

暑い日は潮風ベトベトするからストレスたまっちゃったのかな。

[10786: 匿名さん]

10765さんお気をつけて山間部へお帰りください。東京観光ご苦労様でした。

[10787: 匿名さん]

汐留と虎ノ門、浜松町なんて徒歩でもアクセスできる距離です。確かに虎ノ門と浜松町の再開発オフィスができると汐留から移転する企業もあるかもですが今の汐留地区は満床で待ちも多数あります。

[10788: 匿名さん]

>>10786 匿名さん

その言い方はせっかくがんばって貯めたお金でコンラッドに泊まって観光を楽しんだ10765さんに悪いよ。

[10789: 匿名さん]

>>10765 匿名さん

どっちかといえばオフィス街なんだから、土曜日曜の夜なんてガラガラなのが普通。
観光地や歓楽街の賑わいが「わぁ都会だ～！」というお上りさんの価値観だと、新橋～浜松町なんてゴーストタウンに思えるでしょう。それを「寂れ感、廃れ感」と表現するのは、いかにも「この地の人じゃない」感が出ていますね。

[10790: 名無しさん]

あまり言い過ぎるのも可哀想だから
このくらいにしてあげといてね。

15年経ったツインタワーが先週坪450万で売れてるね。

仕様や条件は浜離宮のほうが上だけど

[10791: マンション検討中さん]

>>10790 名無しさん

以前より安くなったね。数年前は500は固かった。このまま右肩下がりだろう。

[10792: 匿名さん]

三井健太先生はツインパを比較にあげたうえで、むしろパークコート浜離宮は割安に見える、との評価を頂きました。

[10793: マンション検討中さん]

>>10792 匿名さん

で？

[10794: 匿名さん]

それだけです。

気にくわないですか？

[10795: 名無しさん]

>>10794 匿名さん
妬んでるだけだよ

[10796: 匿名さん]

>>10774 匿名さん
人口が千人増えることを活性化とは言わないでしょう。どれだけうぬぼれてるんですか。
この辺りは再開発によって活性し、そこに住民が千人住むんです。

[10797: 名無しさん]

>>10796 匿名さん
どっちだっていいよ、コンラッドさんかな？

[10798: 匿名さん]

地方からコンラッド4連泊で来られた方はセカンドハウスの検討者では？しかしもう高額物件しか残っていないし買えないのであのネガが出たんだと思います。的外れで叩かれっぷりが半端なかったですね。

[10799: マンション検討中さん]

>>10798 匿名さん
そうかな？汐留の寂れ感は良く分かりますよ。再開発の失敗事例ですしね。。。
浜松町の再開発は上手くいくといいですね。

[10800: 匿名さん]

>>10799 マンション検討中さん

汐留も変わるでしょう。問題なし。

[10801: 匿名さん]

＞10799
10年越えした六本木ヒルズやミッドタウンも旬が終わっていると思いますが、あなたがおっしゃる再開発の成功事例を教えてください。
新橋、銀座、築地の再開発もあるので汐留にはプラス要素しかないと思います。

[10802: 匿名さん]

>>10801 匿名さん

マジレスすると、汐留は幹線道路や高速で分断されていて、浜離宮とも一体感がなく、回遊性に欠けるところがネック。産業道路として重要な道路なのでこれをどうするかだろうね。

[10803: 名無しさん]

>>10799 マンション検討中さん
大失敗はあなたの主観でしょう。
根拠を見せてくださいな。

[10804: 匿名さん]

汐留はビジネス街であり観光地ではないからね。大手町や霞が関と同じ。

[10805: 名無しさん]

>>10799 マンション検討中さん

丸の内も失敗だと思ってる人でしょ？
あんた商業ベースで考えてないか？

[10806: マンション検討中さん]

>>10805 名無しさん
ほれ。
失敗事例として広く認識されてます。一般常識かと思っていました。折角のまとまった土地をバラバラに分譲してしまい、統一感のないツマラナイ街になってしまいました。
https://plaza.rakuten.co.jp/wakow/diary/201305040000/

http://www.iceice.com/ben/09-12_column12_siodome_dev_no_sippai.html

[10807: 匿名さん]

10765です。

いいマンションと思い検討しましたよ。内陸の３Aに複数持っています。
でも、やはり海が近い、潮風感、ちょっと寂しい廃れ感を感じヤメたということです。

人それぞれの感性のお話ですよ。海に近い？なんて気にならない。むしろ好みの人だっていらっしゃると思います。
今出ている中では資産性の点では悪くないと思います。私は金目の視点だけでは購入をヤメたというだけのことです。

[10808: 匿名さん]

＞10806
はじめて見ましたが完全な個人の印象のですね。ただ六本木の再開発と比べると汐留は規模が段違いに大きいです。

[10809: 匿名さん]

いや… その設定。
みんなすでに飽きちゃったんですが。

[10810: 匿名さん]

＞10807
匿名掲示板ならではのコメントです。

[10811: 匿名さん]

永住する心持ちがあるならここも有りだと思いますが資産的な価値は…。
言うとハチの巣を突いたかのように購入者の擁護と自画自賛が入りますので止めておきます笑

[10812: 匿名さん]

内陸の３Aって？埼玉だったらぎりぎり内陸？群馬はまちがいなく内陸です。

[10813: 匿名さん]

ここは3Aより、遥かに格上です。

[10814: 匿名さん]

南千住も、ニコタマも武蔵コも再開発で変わった。ここも小便小僧&途労働者の街から再開発で激変する。

[10815: 匿名さん]

白金三菱がオワタ(⌒▽⌒)状態だから、腹いせに荒らしにきてるんやろなぁ。

ネガればネガるほど私達はホクホクです（^人^）

[10816: 匿名さん]

資産価値については、特段私達が騒いで持ち上げているのではなく、プロの評価を頂いておりますので。申し訳ないのですが、そこをネガされましても、困っちゃいます。

[10817: 匿名さん]

白金2丁目タワーは、ほんとうまくやられちゃいましたね。
いやぁ、、、運が悪い人達だなぁ。

[10818: 匿名さん]

３Aといっても長屋とか古民家もあるからいろいろよね。ちなみによくいわれる当たり前の話ですが３Aと略す方に限って３Aには住んでないです。

[10819: 匿名さん]

大人は敢えて指摘せず。

あまりはっきり言うと可哀想ですよ。

[10820: 匿名さん]

そうですね。調子に乗ってやりすぎてしまいました。お詫び申し上げます。

[10821: 匿名さん]

プロなら評価予想が当たる、ってほど世の中甘くない。
ってのも大人の常識ですので敢えて指摘せず。

[10822: 通りがかりさん]

なんかここ、頭の悪そうなのに絡まれてますね。

[10823: 匿名さん]

>>10817
白金タワーで何かあったの？
まあ何があっても全て自己責任でしょ。いや～飯がウマい。

[10824: 匿名さん]

最後白金との2択でこちらを選びました。

人生最大のファインプレーだったと思います。

[10825: 匿名]

ここのポジレスが本当に購入者なら買わないのが正解ですね。悲惨としか言いようがない。

[10826: 匿名さん]

全くもって同意見です笑
こんな人たちと同じマンションとかまじで悲惨笑

[10827: 匿名さん]

連投お疲れ様です。白金二丁目の方が興奮されています。確かに今回の件は事故ですよね。

[10828: 匿名さん]

>>10825

正解です。再開発で地価は上昇します。白金には再開発がない。恵比寿もしかり。

[10829: 匿名さん]

もうほとんど残ってましぇーん。笑

残念だった、ぬ。笑

[10830: 匿名さん]

>>10826 匿名さん
あんたと一緒ならもっと悲惨。共同生活できないんですよね。

[10831: 匿名さん]

白金二丁目タワーは近くの駅前に格上のグランタワーができるから騒いでいるそうです。ここでいえば近くの新橋駅前に格上のパークマンションタワーができるイメージです。

[10832: 匿名さん]

パークシティー武蔵小山ザタワーの一番高い物件は、坪８１０万円。
一瞬目を疑ったが、おそらく平均で坪４００後半〜坪５００を超えるとみた。

港区のパークコートをこの価格で買えたのはラッキーだったね。

なぜなら、深刻な人手不足、材料費・建設費高騰。。。
今後港区の新築物件はさらに高くなる。

下記、いずれの大規模物件は、かなりの価格です。

・54階の虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー
・麻布十番１分 三田小山町西地区 タワー
・虎ノ門・麻布台地区 A街区、B−１街区、B−２街区タワー
・白金１丁目 古川橋 タワー

[10833: 匿名さん]

>>10831

最近の三井で既存不適格マンションで販売した事例ある？

[10834: 匿名さん]

ここのレス見て購入を後悔しはじめました

[10835: 匿名さん]

>>10813 匿名さん
こう言う身の程知らずはここ何日か出現していなかったのになぁ。やっぱり黙ってられないのね。お気の毒。

[10836: 匿名さん]

>>10816 匿名さん
プロ？クスクス。

[10837: 匿名さん]

効いてる効いてる（^人^）クスクス。

[10838: 匿名さん]

こちらのポジは強烈過ぎて、新手の営業妨害かと思ってしまいます。妨害しても同じ結果でしょうから、ただの愉快犯でしょうか？世の中には変な人がいるから、怖いです。間違っても購入者ではないと思います。

[10839: 匿名さん]

強烈というか突然3Aとか持ち出すようなネガポジ君はわかりやすいよね。てか、普通の大人なら言うまでもなく、そんなの見ればわかるんでない？笑

[10840: 通りがかりさん]

10838さん
その通りですね。
他人を馬鹿にして見下ろしながら祝杯をあげるなんて言っているのが悲しくなります。
おそらく購入者ではないと思いますが、、、。
購入者でないことを願います

[10841: 匿名さん]

>>10836 匿名さん
三井健太氏の新しいブログ記事、なかなか面白いですね。
彼の評価レポートによると殆ど全ての物件は、彼の評価方式で、良くて60〜70点までにとどまるみたいです。
ちなみにパークコート浜離宮は貫禄の80点超え。
点数を出すのが目的ではない、と添えられてはいますが取り急ぎ、客観的評価の一例まで。

[10842: 名無しさん]

10840さん
貴方の意見に同意します。
購入者ですが投稿を読んで悲しい気持ちになります。
以前の投稿にはポジにもネガにもクスっと笑わせるエスプリが
あったと思うのですが今のネガ投稿、無理ポジ投稿両方醜悪です

[10843: 匿名さん]

無理ポジの大半が、ネガの変化球だよ。
言恥。

[10844: 匿名さん]

白金2丁目の契約者の人が自爆してここ荒らしてるのがバレた模様です。

[10845: 匿名さん]

やはり。此方のスレは変化球投げの多いのが特徴。他物件スレも比較して見ていますが、ネガの人が多数(一人が何役も？)購入者のごとき変化球投げているのは此方位で、本当の購入者が引いているのが分かります。

[10846: 匿名さん]

浜松町の物件に億出したって最後の高値掴みでしょうから、からかいたいんですよ。
からかうと購入者が顔真っ赤にしてわらわら出てくるからから馬鹿にし甲斐があるって感じなんでしょう笑

[10847: 匿名さん]

＞10846
貴方の感覚であれば、これからの物件も全て高値づかみだ。
いつまでたっても買えないよ。
ここは下がっても、都心の平均より下がらないよ。

[10848: 匿名さん]

ほら、反論出来ないでしょ？ここは下がらないよ。

[10849: 匿名さん]

都心はまだまだ上昇中ですね。
こんな稀少な立地をまだ割安で買えた人は勝ち 組ですね。

[10850: 通りがかりさん]

パークコート浜離宮の多くの購入者の多くは価格が上がろうが落ちようが静観できるぐらい資金的にも精神的にも余裕があるように思います。
何人かの購入者を知っていますが皆、売却して利益をとか言っているの人も皆無です。
その中の一人は今まで6軒のマンションを購入したが値下がりした事はなく全て利益を出した人がいて、秘訣を聞いたのですが、一言、自分が住みたいと思ったところを購入しているだけで儲けたいと思った事はないよと言っていました