パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[10701: 匿名さん]

俺は工場マンションの方が気になるなw

てかほんとにあるのかw そんな地雷物件w

[10702: 匿名さん]

事業協力者の住戸が売りに出るとのこと気になります。人気物件のようなので、きっと新築時より割高になるのでしょうね。
残物件わずかのようですが、購入を検討しています。80平米台の以下の先着順住戸、結構長いこと残っているようなのですが、売れない理由は何なのでしょうか。
間取りも方角も悪くないですし、特に81平米台の坪単価はこの物件の平均を下回っているようでこの物件の中では割安感がある印象なのですが．．．
　・８１平米台　　北西角　２ＬＤＫ　１３９５０万円（１戸）
　・８６平米台　　南東角　３ＬＤＫ　１８２５０万円（１戸）
　

[10703: 匿名さん]

10702さん、気に入ってるなら直ぐに買いましょう。
他人に紹介していたら買えません。

[10704: 匿名さん]

81㎡の方は2LDKに間取り変更してますからね。
やはり一番需要があるのは3LDKですし、そのままの方が売るには良かったのではないでしょうか。

[10705: 匿名さん]

残っている81平米は低層階なので、その分安くなっています。
低層階は、戸数の割にエレベーターの数が少ないので、朝は大変なのではと思います。

2LDKと3LDK、どちらが売りやすいかは、地域にもよりますよ。
都心はDINKSが多いので、2LDKのほうが需要あるのではないでしょうか。
うちは、2LDKにしました。

[10706: 匿名さん]

間取りは多いほうがお得な気がして
3LDKにしました。

[10707: 名無しさん]

>>10705 匿名さん

私も2LDK

[10708: 匿名さん]

81㎡のは19階だから低層階ではないんでは。

エレベーター分けられるの17階くらいからだったような。

[10709: 匿名さん]

＞＞10708匿名さん
え、ほんとですか？
19階だと、もう少し価格が大きかったと思いますが、値下がりしたのでしょうか？

[10710: 匿名さん]

価格表見ると、その値段だと15階ですね。

[10711: 匿名さん]

10702です。皆さん早速にありがとうございます。間取りについては気に入れば問題ないですね。エレベーターのことは、なるほど、考えていませんでした。低層階は2機しかないのですね？81平米台の部屋は、15階のようです。

[10712: 匿名さん]

北西角はきっといい眺めでしょうに。
その値段と広さならじきに売れそうですが。

[10713: 匿名さん]

北西角は虎ノ門ヒルズが一望。東京タワーも見えますね。先着順はキャンセル住戸なのでオーナーズスタイリングでどこか変更してたのでしょうか。

[10714: 匿名さん]

アップデートした最新版です。徒歩１５分の銀座も入れました。

[10715: 匿名さん]

＞＞10714
銀座のどこまで徒歩15分？　8丁目の端っこ？

[10716: 匿名さん]

>>10715

銀座８丁目 博品館まで１３分。1.1km

銀座シックスまで１６分。1.4km

[10717: 匿名さん]

>>10716 匿名さん

80mが1分だから1.1kmは14分、1.4kmが18分ですね(^^;

[10718: 匿名さん]

銀座がすぐ近くなんですね。天気のいい日ならタクシー不要な距離です。

[10719: 周辺住民さん]

元々銀座は旧新橋停車場駅前商店街でしたからね

[10720: 匿名さん]

ニッセイクレアタワーもできてきましたね。
店舗楽しみですね。

[10721: 名無しさん]

>>10718 匿名さん
銀座はすぐつきますよ

[10722: 匿名さん]

新虎通りのシャンゼリゼ通り計画も期待できそうです

[10723: 名無しさん]

虎ノ門ヒルズはちょっと遠いけど
新虎通りはすぐそこだからね
シャンゼリゼは気になるねー

個人的には銀座も新橋も汐留も
徒歩で行けるのがすごく助かるわ

[10724: 名無しさん]

虎ノ門ヒルズも遠くはないな。
徒歩17分。まあ散歩にはちょうどいいけど銀座に行くだろうな

[10725: 匿名さん]

オレはタク運さんには悪いがタクで行くな笑

[10726: 匿名さん]

410円は乗りにくいね。

[10727: 匿名さん]

1400m歩いて奇跡的に信号にひっかからなければで、実際には20以上かかるよ。

[10728: 匿名さん]

せめてワンコインはあげないと申し訳ないと思う我ら日本人。

[10729: 匿名さん]

＞10727
鈍足ですね

[10730: 名無しさん]

>>10727 匿名さん
Google mapは信号の時間もいれてるよ

[10731: 匿名さん]

銀座や虎ノ門まで歩けるなんて素敵です。

[10732: 匿名さん]

けっこう、東銀座の物件が多くなっているのでそれも気になります。

たしかに、虎ノ門の開発すすむので意外に虎ノ門以外もよいのかもしれませんが。

開発のすすみ具合は、個人的にはちょっと歓迎したいです。

[10733: 匿名さん]

>>10732 匿名さん
銀座東の間違いでは。東銀座と銀座東は全然違いますよ？

[10734: 匿名さん]

イタリア公園に抜ける高架下道路はいつ拡張されるのでしょうか？

[10735: 評判気になるさん]

>>10734 匿名さん
拡張工事の予定が有るんですか？

[10736: 匿名さん]

>>10735 評判気になるさん
http://view.tokyo/?p=27230
噂レベルですが笑

[10737: 匿名さん]

広がると便利です。

[10738: 名無しさん]

>>10735 評判気になるさん
あります。

[10739: 匿名さん]

ご参考までに

http://findmy.tokyo/challenge/132?utm_source=instgram&utm_medium=displ...

[10740: 名無しさん]

本日現地視察してきました。
エントランス天井あたりから外壁のタイルが埋められています。

これ、かなりの高さに感じますねー
エントランスの天井

イタリア街もいいですねー石畳でイタリアンもあって。
これから新しいビルが出来るみたいです

楽しみです！！

[10741: 匿名さん]

イタリア街の再開発業者って決定済みです？

[10742: 匿名]

>>10741 匿名さん

キヨ村

[10743: 匿名]

浜離宮より芝離宮の方が断然近いのに芝離宮は全く話題に入ってこないのね。

[10744: 匿名さん]

>>10743 匿名さん
えっ、浜離宮の方が近いですよ。

[10745: 匿名さん]

>>10743 匿名さん
芝離宮は穴場なので、あんまり話題に挙げないでね。

[10746: 匿名さん]

実は遊具のある公園が併設されているという。
ファミリーに良い。駅徒歩１分。

[10747: 匿名さん]

はじめまして。
購入者です。
私は３５年ローンで購入を決めました。
そこで質問なのですがローンで購入された方は固定金利と変動金利どちらで考えていますか？
マンション購入が初めてなので迷っています。
助言などいただけたら幸いです。

よろしくお願いします。

[10748: 匿名さん]

変動一択。

[10749: 匿名さん]

金利、迷いますよね…私も変動が魅力的だけど固定の方が安心のような気もしてどうなんでしょうね？

[10750: 匿名さん]

35年で組んだ場合、仮に何%の年毎の変動金利上昇があれば、今の35年固定より支払いが多くなるのか、シミュしてもらえば終了。
結果、変動一択となるはず。

[10751: 匿名さん]

悩む場合は、30年固定と変動のミックスがおすすめです。
三井住友信託かSBIなら、ミックスにしても手数料があまり変わりません。
10年後に繰り上げ返済可能なら、10年固定と30年固定が安心ですね。もしくは、10年後の状況で変動か30年固定のどちらかを繰り上げ返済します。
利率ではなく、総支払額を比較するのがポイントです。
総支払額は、1億円を35年借りると0.444％で1億800万、1.08％で1億2000万、ミックスはその中間になります。

[10752: 匿名さん]

月々の支払額は、0.444％なら257000円、1.08％なら286000円で、月2.9万円が安心料となります。
変動金利が35年も一定とは考えにくいので、総支払額の差は縮まると思います。
また繰り上げ返済すれば、総支払額の差はさらに縮まります。

[10753: 匿名さん]

1.08％の35年固定なんてないでしょ。

[10754: 匿名さん]

>>10753 匿名さん

8月の金利は、当初固定30年で、三井住友信託が1.1％
SBIは1.04％？
日本国債10年の金利は約0.05％低下しており、9月は下がりそうです。
35年間一回も繰り上げ返済しない方はほぼいないので、当初固定30年（最初の30年は固定、残りの5年は変動）がおすすめです。
SBIの優遇金利がわからないので、比較しやすいように、1.08％にしました。
説明が足りず申し訳ございませんでした。

[10755: 匿名さん]

みなさんありがとうございます｡
とても参考になりました｡
２年後よろしくお願いします。

[10756: 匿名さん]

＞＞10754

提携ローンだとSBIは35年固定で今月は1.06％です。いろいろ比較してみて、三井の提携ローンはかなり有利なのでびっくりしました。さすがですね。

[10757: 匿名さん]

>>10756 匿名さん

そうですよね。
特にSBIの当初固定金利の優遇が凄いと思います。
31ownersのホームページでSBIの金利だけが見られないのが、不便です。
今月のSBIの変動と当初固定30年の金利は、ご存知ですか？

[10758: 匿名さん]

>>10754 匿名さん

すみません、逆に私のほうが無礼者でしたね。
ところで皆さんがおっしゃられている内容で気になったのですが、三井不動産レジデンシャルの提携ローンだと通常の最大幅の優遇金利に加えさらに割引される、ということですか？

[10759: 匿名さん]

>>10758 匿名さん

銀行によると思います。
三井住友信託であれば、公式ホームページ記載の最優遇金利が、自動的に適応されるようです。
SBIであれば、公式ホームページ記載の金利より、さらに優遇されます。
変動だけあるいは固定だけが安い銀行はありますが、変動も固定も両銀行はほぼ最安値になるため、ミックスをおすすめしました。
三井住友信託やSBIは変動も固定も最安値になり、ミックスにしても手数料がほとんどかからないことは、あまり知られていません。
そのため、ミックスローンのことがあまりブログなどでも、話題になっていないように思います。
10年後に繰り上げ返済する場合には、そのときの経済状況で判断できることも、有利かと思いました。

[10760: 匿名さん]

>>10750 匿名さん
ご教授ありがとうございます。
どのくらいの金利上昇がなければ固定金利が有利にならないのでしょうか？

というのも、1-2％くらいまでの金利なら大して気にならないので、変動で良いと思っています。

ただ日本が10年で確実に財政破綻に陥ると言っているエコノミストもいて、
そうなった場合インフレリスクに備える不動産は強いと思いますが、
金利がバブル期のような10％になってはひとたまりもないと思うのです。

[10761: 匿名さん]

>>10760 匿名さん

当初10年0.444％、その後25年1.6％で、35年固定1.06％とほぼ同じ支払額です。

[10762: 匿名さん]

順調に売れているようですね。
MRは年内まで、と伺いましたが好調により早めに閉鎖、とかないですよね？

[10763: 匿名さん]

あれ、いつの間にか残10に減ってる。

こうなると、本当に早めに買ってよかったと、つくづく実感しますね。

[10764: 匿名さん]

>>10763 匿名さん

先着順4、最終期10で、残14では？

[10765: 匿名さん]

コンラッドに久々に４日間滞在しましたが、銀座が近いとか、浜離宮・日テレ・電通とか、言っても一種独特の寂れ感、廃れ感というものを夜の汐留駅、周辺全体の空気感から感じてしまいます。インターコンチやコンラッドはもう使わないかな。沖に出た豊洲やフジテレビ周辺と基本は変わらない感じ。
潮風がいけないんだと思う。

[10766: 匿名さん]

>>10765
http://view.tokyo/?p=33286
環状２号線が虎ノ門まで開通し，築地再開発が終わる頃にはコンラッド周辺も様変わりしてますよ｡

[10767: 名無しさん]

>>10765 匿名さん
虎ノ門も一緒だよ。今を見てはいけません。未来に投資するのですよ。

[10768: 匿名さん]

https://downtownreport.net/area/浜松町/

[10769: 匿名さん]

10766

そういうことじゃないんだよな。
沿岸部の寂れ感、空気感。ローケーションなんです。
正直芝公園周辺にソレは感じないからいいんです。東京タワー周辺、虎ノ門と一緒ではないんです。

[10770: 匿名さん]

＞10765
高齢者ですか？そういう方には正直東京の生活は無理です。越後湯沢がお似合いです。

[10771: 匿名さん]

お。

久々に登場？（ウキウキ

[10772: 匿名さん]

ここ、むしろ芝公園至近なのですが、、、

[10773: 名無しさん]

>>10769 匿名さん
コンランに泊まったくらいで今の汐留を知らない人

[10774: 匿名さん]

ここのマンションができたら1000人以上増えるので汐留エリアもより活性化します

[10775: 名無しさん]

>>10765 匿名さん
地方のの人でしょ？わたし麻布十番在住だけど汐留にネガティヴを感じない。

[10776: 匿名さん]

10765

お盆の時期だからじゃないかな。オフィス街は基本休みです

[10777: 匿名さん]

10765さん確かに東京タワーや虎ノ門あたりはお盆の時期、お上りさんの観光客でいっぱいらしいよ（≧∇≦）

[10778: 匿名さん]

東京都心在住者が仕事を含めコンラッド4連泊はまずないわなぁ。記念日で一泊はよくあるけど。

[10779: 名無しさん]

>>10773 名無しさん
訂正 コンラッド

[10780: 名無しさん]

>>10778 匿名さん

4連泊はないね。港区に住んでればね。

[10781: 匿名さん]

しかもわざわざこのマンションのスレに書き込みに来るくらいだから、パークコート浜離宮の存在を知ってる人ですよね。

全く辻褄の合わない出来の悪いネガということが明らかになりました。
意外とあっさり終わりましたね、ツマンネー。

[10782: 匿名さん]

そういえば今日の世界遺産、小笠原諸島でしたね。
とても素敵な島々で、行かれた方のブログ見ると絶賛されてました。
あそこへは竹芝桟橋からしか行く手段がないんですね、恥ずかしながら知りませんでした。
パークコート浜離宮からなら近いし子供を連れて行ってあげるのも良いですね。

[10783: 名無しさん]

>>10781 匿名さん

港区に住んでたらコンラッド4泊はありえないし、少し離れた汐留の日テレあたりの中心部の雰囲気を知らないだろうし、ここの公示地価も知らないだろうし、つまり田舎者が4日ばかりリサーチしてないと判断した。

[10784: 匿名]

10765です。

どうぞお好きな沿岸部に住まわれればよろしいかと。

[10785: 匿名さん]

なんだ、やっぱり湾岸民か。

暑い日は潮風ベトベトするからストレスたまっちゃったのかな。

[10786: 匿名さん]

10765さんお気をつけて山間部へお帰りください。東京観光ご苦労様でした。

[10787: 匿名さん]

汐留と虎ノ門、浜松町なんて徒歩でもアクセスできる距離です。確かに虎ノ門と浜松町の再開発オフィスができると汐留から移転する企業もあるかもですが今の汐留地区は満床で待ちも多数あります。

[10788: 匿名さん]

>>10786 匿名さん

その言い方はせっかくがんばって貯めたお金でコンラッドに泊まって観光を楽しんだ10765さんに悪いよ。

[10789: 匿名さん]

>>10765 匿名さん

どっちかといえばオフィス街なんだから、土曜日曜の夜なんてガラガラなのが普通。
観光地や歓楽街の賑わいが「わぁ都会だ～！」というお上りさんの価値観だと、新橋～浜松町なんてゴーストタウンに思えるでしょう。それを「寂れ感、廃れ感」と表現するのは、いかにも「この地の人じゃない」感が出ていますね。

[10790: 名無しさん]

あまり言い過ぎるのも可哀想だから
このくらいにしてあげといてね。

15年経ったツインタワーが先週坪450万で売れてるね。

仕様や条件は浜離宮のほうが上だけど

[10791: マンション検討中さん]

>>10790 名無しさん

以前より安くなったね。数年前は500は固かった。このまま右肩下がりだろう。

[10792: 匿名さん]

三井健太先生はツインパを比較にあげたうえで、むしろパークコート浜離宮は割安に見える、との評価を頂きました。

[10793: マンション検討中さん]

>>10792 匿名さん

で？

[10794: 匿名さん]

それだけです。

気にくわないですか？

[10795: 名無しさん]

>>10794 匿名さん
妬んでるだけだよ

[10796: 匿名さん]

>>10774 匿名さん
人口が千人増えることを活性化とは言わないでしょう。どれだけうぬぼれてるんですか。
この辺りは再開発によって活性し、そこに住民が千人住むんです。

[10797: 名無しさん]

>>10796 匿名さん
どっちだっていいよ、コンラッドさんかな？

[10798: 匿名さん]

地方からコンラッド4連泊で来られた方はセカンドハウスの検討者では？しかしもう高額物件しか残っていないし買えないのであのネガが出たんだと思います。的外れで叩かれっぷりが半端なかったですね。

[10799: マンション検討中さん]

>>10798 匿名さん
そうかな？汐留の寂れ感は良く分かりますよ。再開発の失敗事例ですしね。。。
浜松町の再開発は上手くいくといいですね。

[10800: 匿名さん]

>>10799 マンション検討中さん

汐留も変わるでしょう。問題なし。