パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
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【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[1021: 購入検討中さん]

君が言わなきゃ一切誰も触れないよ。
泡沫物件なんかに(笑)

[1022: 匿名さん]

真面目に議論しましょう、ここは真の免震になりますか？下は耐震、その耐震の上に免震ですよ！

[1023: 購入検討中さん]

巷間言われているように、建物の安全性に関しては、今の基準であれば単なる耐震構造で特に問題ないわけですよ。
免震構造は、それに加えて、中に居る人や家具の安全を確保するためのもの。

ここが中間免震にする理由は、あくまで想像ですが、地盤が悪いこと、地下水位が浅いことが関係しているのではないかなと思っているわけです。
要するに、ショップの入るフロアを基礎と一体化、巨大基礎とすることにより、一層の安定性を確保しようとしているのではないか？と。
ある意味、ショップの皆さんには「万一のときはごめんなさい。建物は残りますので。」ということですかね。

あくまで想像です。

[1024: 匿名さん]

中間免震って本当ですか？電話では基礎免震と言っていましたが・・・

[1025: 買い換え検討中]

安全性を求めるなら免震と制震と組み合わせた構造だと思います。檜町もそうですし。
ただ免震と制震を組み合わせるとそれなりに費用がかかるわけで檜町のように費用をかけても高く売れる立地ではないと判断したのだと思っています。
浜松町の再開発が進んだとしても駅直結ならともかく山手線の線路脇、小さな雑居ビルが立ち並んでる地域ですから。
価格とのバランスでしょうか。
永住向けというより利便性を追求するかたにはいいのではないですか。

[1026: 匿名さん]

免振以外の話題にしたくないみたいね。強引。

[1027: 匿名さん]

免震ネタはスルー

[1028: 匿名さん]

現地見てきましたけど環境は良くないですね。この立地にパークコートが出来るなんて想像出来ませんでした。

[1029: 購入検討中さん]

北側がJRの変電所なんです。
ここが退いてイタリア街とのつながりが出ると、もう少しいい感じになるんですが、９９％無理ですもんね。
あとは格安期待で。

[1030: 匿名さん]

イタリア街もホテルばかりですることない

[1031: 匿名さん]

立地的にいったらパークタワーでいいかと。
現地をみたんですが変電所には気づかなかったです。
通りを挟んでイタリア街のはいいと思ったんですけど。
マンションの周りの歩道もきれいにしてくれるといいんですけどね。

[1032: 匿名さん]

ここを賃貸で借りる人は隣に建築予定のオフィスビルか羽田空港勤務の人がメインになるのかしら。

汐留勤務の電通や日テレ社員の人はツインパークスやラトゥールを借りるよね？
ここから徒歩で行くのにはちょっと辛かったし、雨の日なら尚更面倒。
自分が汐留勤務でもそうするだろうし、ここ借りるなら竹芝再開発の住居の方が良さそう。

それか富士通本社やANA本社勤務辺りの人も借りるのかな。
今一この場所の賃貸向けターゲットが分からない。

[1033: 匿名さん]

というかここ周辺の賃貸相場そこまで高くないんですね。
平米単価4000〜5000円くらいか。

パークコート千代田富士見が6000円前後ですから全く勝負にならないですね。

[1034: 匿名さん]

浜離宮がなかったらマンションは建ない場所だからね
セカンドハウス需要しかないんじゃないの

[1035: 匿名さん]

浜離宮ビューも良いと思いますが、私は東京タワービューの方が気になります。
日中は仕事なので浜離宮ビューを楽しめる時間がないのと、線路側なので騒音も気になります。
貿易センタービルや現地から見ましたが、夜は真っ暗なのと湾岸ビューもラトゥールで塞がれていますね。

しかし、東京タワービューの方向は雑居ビル郡が沢山あるため、
将来タワーマンションが建築された場合は塞がれる可能性もありますね。
慎重に検討していきたいと思います。

[1036: 購入検討中さん]

私もその点確認してみたんですが、西方向、第一京浜とタワーの間はほぼ陣取りが確定してる感じで、心配は要らなそうでした。
可能性があるとすると、まさにここの西隣の敷地。
よく調べてみようと思ってます。

[1037: 匿名さん]

線路と高速が東側・浜離宮側なので騒音と空気が離宮側はネック、タワー側は騒音なく、空気もより綺麗ということでしょう。やっぱり角部屋住みたいなあ。高そう。

[1038: 匿名さん]

>>1037

騒音は、線路側でなくても、それなりにあると思いますよ。

[1039: 匿名さん]

線路沿いでもマンションの逆サイドは聞こえないものですよ。

[1040: 匿名さん]

>>1039

建物や騒音度合い等にもよるのでしょうが、飯田橋の某タワマンは、線路の反対側でも、中古の内覧時に、結構音が気になりました。

[1041: 購入検討中さん]

>>1019
みんな仲良くしましょうよ。なんで言葉遣いがこんなに悪いんですか？同じ検討者として不安です。

[1042: 匿名さん]

窓を開けると電車の音は反対側でもかなりきこえると思います。
現地に行きましたがイタリア街を歩いていても気になりました。
東京タワー側は西側になってしまいますしね。
どちら側でも空気が綺麗ということはないですね。
千代田富士見はお堀の下ですし、高速もないのでまだこちらよりは気にならないのでは。
パークコートの立地ではないですよね。

[1043: 匿名さん]

>>1042
私も現地に行って体感しましたが、線路側でなくとも騒音が建物に反響&増幅していました。どの方向でも二重窓が必須ではないでしょうか。

[1044: 匿名さん]

マンションって、外気を取り込むための開口部が部屋にあるので、どんなに窓の防音性を高めても、限界が有りますよね。

それに、窓開けない暮らしも、ちょっと窮屈ですし。

[1045: 匿名さん]

>>1043
全部二重サッシだと思いますし、開口部も締めれば気にならないと思います。
でも窓を開けたら山手線なので早朝から夜遅くまで電車の音はどちら側でも気になると思います。
駅直結なら利便性、資産性が高いと思いますが、徒歩５分の線路脇はどうなんでしょうか、、、。

[1050: 匿名さん]

ここはベランダで夜風に当たりながら一杯という贅沢ができないパークコートなんですね。

[1051: 匿名さん]

タワー側はできると思う。本当に線路沿いだから浜離宮側はちょいきついかもね。

[1052: 匿名さん]

想定眺望が１０１２、１０１３の嫌悪施設島にあるマンションだろ。ここ検討してる人が買うかと可能性ゼロ。あんなとこ恥ずかしくて住んでるとかいえないし、人も呼べないでしょ、ここクラスの人は。

[1053: 匿名さん]

ベランダ出れないならせめてダイレクトウィンドウにして欲しかった。

[1057: 買い替え検討中さん]

間取り見ると寝室は床暖房入ってないですね。
せめて主寝室には入れてほしかったけど。
電子コンベックはオプションだとしても仕様もあまりよくないですかね？

[1058: 匿名さん]

順梁だからカウンターはなく、檜町のようなダイレクトウィンドウに近い感じになるのでは？

[1059: 匿名さん]

＞１０４５
千代田富士見もまさに線路沿いだが、資産価値高いままだから２重サッシ・遮音等級さえしっかりしてれば問題にならないよ。

ハイパー人気物件・バブリアだって線路沿いだし。

[1060: 匿名さん]

近くのツインタワーから買い替えを検討してます。今よりいくつの部分でダウングレードしそうですが、いくつかはアップグレードかな。一番は免震構造の部分ですね。実際に中間免震なのかどうか早く知りたいです。災害対策が買い替え理由の一番大きな要素の一つなので。

[1061: 購入検討中さん]

>>1060
住民は免震装置より上に住むんだから、どうでもいいのでは？

[1062: 匿名さん]

もし本当に中間免震なら耐震で低層が地震で損傷ウケたら資産価値に響く可能性があるからちょっと考えるかな。免震というのが買い替えの最低条件にしているので。あと騒音がある離宮側にバルコニーつけるのかどうなのか。タワー側と迷うね。

[1063: 購入検討中さん]

>>1062
そんなこと言い出したら、基礎だって損傷受ける可能性があるって話になってしまうのでは？
ムチャクチャ頑丈に造ると思いますよ(笑)

[1064: 匿名さん]

基礎と上物の頑丈さはレベルが違いますから、基礎が損傷受けるまで話を大げさにする必要はないと思います。ただ地上から一番目に付く耐震部分がひび割れや外観で損傷がわかるよな状態になると住宅部分が無傷でも資産価値に影響はでるでしょうから。

[1065: 匿名さん]

>>1059

千代田富士見とバブリア目黒は駅前だけど、ここは駅から少し距離があるから、線路沿いの意味合いが違いますね。

[1066: 匿名さん]

バブリアは徒歩１分だから別格だけど、千代田富士見は３分ですよ、しかもJR飯田橋駅。３分と５分に資産価値的違いは大きくない。

駅の利便性・格としては浜松町のがだいぶ上。

[1067: 匿名さん]

>>1066
浜松町が格上？
飯田橋は有楽町線、南北線、東西線、大江戸線が乗り入れてるのに？
徒歩５分と３分は大分違うと思いますよ。

[1068: 匿名さん]

飯田橋>>目黒>>>>>>>>浜松町

[1069: 匿名さん]

飯田橋駅より利便性あるかというと、、、
区内在住、在勤ですがJRほとんど利用しないので浜松町駅にはそんなに魅力を感じません。
羽田に行くとき浜松町までタクシーでモノレールに乗るぐらいで。
貿易センタービルが解体されて再開発が進めば周辺の商業施設は利用したいと思いますが。
千代田富士見のような人気はないのでは。
大門、御成門のが利用すると思います。

[1070: 匿名さん]

飯田橋が上って受けるな。目黒よりもダバシより確実に上だと思うよ。

[1071: 匿名さん]

どう考えても

浜松町＞目黒＞＞＞飯田橋

[1072: 匿名さん]

大手町・東京駅、銀座、日比谷、霞が関、汐留、六本木、虎ノ門、麻布十番、広尾、白金台、恵比寿、目黒、表参道、羽田空港

これらすべて浜松町のが近い



一方飯田橋のが近いのは新宿、池袋、上野、鶯谷くらいだけど(笑)

飯田橋が上とかどの口が言ってのかな。

[1073: 匿名さん]

>>1072
一般的にはそんなんですかね。
でも近いからJR使うかといったら使わない。
虎ノ門、銀座、六本木辺りなら乗り換え不便ですし、JR使わずに車かタクシー、天気よければ自転車ですかね。
十番行くのに大門使うぐらいかな。

[1074: 匿名さん]

PC浜離宮
・港区アドレス
・浜離宮ビュー、東京タワービュー
・山手線・京浜東北線・浅草線・大江戸線・東京モノレール
・大手町・東京駅、銀座、日比谷、霞が関、汐留、六本木、虎ノ門、麻布十番、広尾、白金台、恵比寿、目黒、表参道、羽田空港に電車でも車でも近い

PC千代田富士見
・千代田区アドレス
・遠いけど皇居ビュー
・中央線・東西線・南北線・大江戸線・有楽町線
・新宿、池袋、上野、鶯谷に電車でも車でも近い

これ較べちゃイカンよ。勝負になってない。

[1075: 匿名さん]

>>1074
近いのは書かなくても充分わかりますけど
JR、浅草線、大江戸線利用します？
港区アドレスですけど住所が浜松町。
芝浦、港南の次くらいでしょ。

[1076: 匿名さん]

銀座でも中央通り側に用があるときは山手線で有楽町でなく浅草線で東銀座、また日本橋にいくときや、羽田から気分で京急浅草線でかえることもあるし意外と使える。

大江戸線は、十番、ヒルズのアクセスに使う。あと新宿の大江戸線駅に近いビルに行くときはJRでなく大江戸線を使い分けるし、新宿駅からの終電だけは大江戸線のがちょい遅いから使う事たまーにあり。

浜松町は都心部だから当然都心部に近いので自転車・タクシー移動も多いけどね。どちらにしろ非常に便利よ。

[1077: 匿名さん]

パークコート、パークマンションにお住まいの方でグラディオーソクラブに入会されてる方いますか？
まだ入会してないんですが優先的に案内してくれますかね？

[1078: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/09.html

座談会で2016年の注目マンションの一つとして紹介されてますね。
まぁ偏った意見も多い人たちですが、注目度は高い？のかな

[1079: 匿名さん]

ちむらごうちさんも、取り上げてますね！

[1080: 匿名さん]

このマンションに興味ありますが、JRの電車音が気になります。パークコートだから普通より遮音に気を使ってくれる可能性はありますかね？

過去大崎の目黒川添いマンションを内覧したことがありますが、うるさくてダメでした。

[1081: 匿名さん]

ほぼ同じ路線の線路真横にたっている物件として一番近い条件は田町のカテリーナ三田とツインパークスじゃないでしょうか？賃貸か中古の内覧してみたらいかがですか？

路線は違いますが、千代田富士見も真横のロケーションなので内覧は参考になるかと思います。

上記２物件は最新の物件の遮音等級と比較すると若干劣る仕様なので、ここの条件次第ではもっと静かになる可能性もあります。

[1082: 匿名さん]

>>1081
1080です。ありがとうございます。真剣に検討する気になったらツインパークス内覧してみることにします。

[1083: 匿名さん]

浜松町というと今まで代表的なタワマンなどないし、住居としてのイメージもなく、居住者も少ないので居住区域としては未熟者であることは確かだろう。住みかとしての浜松町アドレスのブランド力は港区では海岸の次にあたるブービー賞にあたるかも。

でも都心立地により浜離宮・タワー至近、最高ランクの交通網という絶対的ポテンシャルが高いので、しっかりした物件を作れば暮らしやすく、価値の高いものになることは想像に難くない。

坪600は間違いないでしょう。

[1084: 匿名さん]

坪600はないよ。
500くらいが限界なのでは。

[1085: 匿名さん]

坪５００って相場観甘すぎよ。

港区アドレスの山手線城南駅５分、離宮とタワービューを持つパークコートが坪５００ででたら瞬間蒸発するでしょ。まあ、あり得ない妄想ですね。安くなったとしても坪５００後半平均かな。

[1086: 匿名さん]

窓を閉めちゃえば音は大丈夫

[1087: 購入検討中さん]

東南角部屋は、斜め前にタワーマンションからあるため、
レインボーブリッジは見えませんか？
眺望はいかがですか？

[1088: 匿名さん]

600平均なんてあり得ないだろ

そしたらパークコート千代田富士見の中古買うわ

[1089: 匿名さん]

>>1088
飯田橋なんて微妙な立地、ここと同じ値段じゃ買わねーよ。眺望も微妙だし、なぜか遮音等級がよくなくて電車音結構うるさい。。

[1090: 匿名さん]

パークコート千代田富士見は4F1LDKで最低坪単価600万円を越しますよ。

中古がそもそもあまりでませんが、今では平均700万越すのではないでしょうか。

こことは勝負にならないかと。

[1091: 匿名さん]

千代田富士見さんが営業にきちゃってウザいですね(笑)
港区で田舎者がうろうろしてないでダバシにお帰り。

[1092: 匿名さん]

>>1091
千代田区にコンプレックスでもあるの？
飯田橋を田舎という人はいないと思うけど。。

所詮浜松町なんだからそこまで顔真っ赤にすることないと思う。

[1093: 匿名さん]

千代田富士見住民大暴れですな。

[1094: 匿名さん]

千代田区っていっても番町は一目置かれているが、ダバシに一目置く人はいないよね。所詮貧乏学生の街、駅前も残念感たっぷり。

[1095: 匿名さん]

千代田富士見のここ6か月の成約単価レインズで見る限り700越えなんてありませんけど。嘘はやめようぜ。番町とか格が違います。所詮はダバシ。

185万円
146万円
158万円
206万円

[1096: 匿名さん]

>>1085
同感
パークタワー浜松町で（新築湊や周辺の相場観から）坪500ちょいかな？って考えてたけど、
浜離宮でパークコートなんだから普通に坪600超えると思う、レンジだと450～1000ぐらい？
過熱感は否めないけど、地権者が1/3以上を占めるし、安く出せる環境には全くないと思う

[1097: 匿名さん]

ここまで持ちあげる立地なのでしょうか。

周辺相場見ても坪600は高過ぎる印象。

[1098: 匿名さん]

周辺にこのクラスの物件が作られたことがないから、比較対象がないのは当たり前だろ。６００が高すぎとか言ってる時点で見る目がない。

[1099: マンション検討中さん]

横から失礼しますが，ここ最近のマンション価格は横ばいです．
麻布十番のタワーが坪600万，三田が坪580万，麻布台は坪700万です．
麻布台とは格が比較にならないとしても，比較的近い麻布十番，三田と比べると，そんなに落とす理由もないでしょう．
坪平均560-580万というところが妥当かな，と思います．

それにしても日経平均は16000円を維持してますし，円高基調になるかと思いきや，110円前後でキープしている．
おもったよりも不動産価格の下落はしなそうですね．
港区，千代田区の新築はあまりないですし，あっても高額．中古は多いですが，坪単価は高く，一時期見られた値下げ傾向も止まりましたね．

[1100: 購入検討中さん]

東南角部屋は、斜め前にタワーマンションからあるため、 
レインボーブリッジは見えませんか？ 
眺望はいかがですか？

[1101: 購入検討中さん]

>>1100
アクティ、汐留ビル、東ガスビルと高い建物が連なるので、難しいと思います。
見えてもすき間からという感じかと。

[1102: 匿名さん]

三田綱町のコノエで@800-1000くらいと言われてますね。
千代田区だと麹町の駅直結タワーがどれくらいで出てくるか。。
どっちも大規模ではないですけどね。

[1103: 匿名さん]

新橋から現地まで周辺を歩いてみましたが、まさに何もない雑居ビル街ですね。 だからこその大型物件なのでしょうが、十番や三田とは現状の雰囲気は相当違います この先三、四年で環境変わりますかね

[1104: 匿名さん]

>>1102

三井倶楽部の横だね。あそこだったらパークコートになったのかな。惜しいね、なんでアパって思ってしまう。

[1105: 匿名さん]

再開発でオフィスビル街になるので人工は増えるでしょうけど駅までは雑居ビルを抜けるわけであまり変わらないのでは。
アクセスがいいとおっしゃる方が結構いますが区内だとやっぱりアドレス。浜松町アドレスは海岸、芝浦辺りの次かと。
だから苦し紛れにパークコート浜離宮になったんだと思いますしね。

[1106: 匿名さん]

立地的にはパークコートじゃなくてパークタワーですね。

[1107: 匿名さん]

ツインパークスの場所にパークコートが建築されれば良かったのに。。

[1108: 匿名さん]

パークコートのコートってどう言う意味なんでしょうね。

[1109: 匿名さん]

三田はいろいろ
三田一丁目　　パークコート麻布十番、シティータワー麻布十番　　坪600
三田二丁目　　レジデンス三田　　坪580
　　　　　　　パークマンション三田綱町　　坪800
　　　　　　　コノエ(アパ)　　新築予想　坪800以上
三田3丁目、4丁目　あまりで物件がないのと高くない地域

どこも高い

[1110: 匿名さん]

大山町のパークコートは壁の一部が吹付けだったそうですし、パークコートレベルでもコスト削減の波が来てますね。
ここもどうなりますかね。

[1111: 匿名さん]

大山町のパークコートはプラネがついてるから純粋なPCではないよね。中古の写真みてもわかるように、本当にPCと思うくらい仕様も低めで、高級感があまりない。結果として、竣工時に結構売れ残りあったり、今夏で竣工1年を迎えるのにまだ完売してなかったりとあそこはPCの中でもちょっと別物だから例として取り上げるのはちょっと違うと思う。

檜タワーあたりみても三井がしっかり力を入れてるので、仕様も中途半端にはならないと思う。ツインパからの住み替えはかなり意識しているはずなので、尚更。

[1112: 匿名さん]

>>1111
檜町は立地、デザイン、構造どれをとっても別格ですよ。
こちらとは比較にならないです。
ツインパークスから住み替えを検討する方はいると思いますが虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーや南青山二丁目も今後出てきますからね。

[1113: 匿名さん]

>>1109
三田1丁目は三田っていうより、麻布十番だよね。アドレスが三田ってだけで。ただ1丁目のタワマンが一番価値高いのは麻布十番駅前だからなんだけどね。ザ三田って言う場所はやはり2-4丁目だよね。

[1114: 匿名さん]

>>1112
虎ノ門や青山は羽田、成田へのアクセス悪いし、海も見えない。検討者はあんまり被らないと思いますな。

[1115: 匿名さん]

綱町と言えるのか分からんけどサンウッドなんて@300台じゃなかったっけ。

[1116: 匿名さん]

＞＞１１５５
そんなもんやね。

[1117: 匿名さん]

そもそも虎ノ門レジデンシャルタワーは坪平均1000万以上するでしょうから
こことは購入層も大分違ってくるでしょうね。

タワーマンションのコレクターのような方は両方購入するとは思いますが。

[1118: 匿名さん]

>1115
だからこそ最近分譲の大手デベの物件しかの書いてないんじゃ?
ここのパークコートが坪300レベルになるとは思えないので、比較の対象にならないでしょ?

麻布十番の2本のタワー(築6年くらいだっけ?)、レジデンス三田(築1年?)がいい比較対象。
これらより高くなるのか、同じくらいなのか、下がるのか。
土地としてはあっちのほうがいいだろうけど、ここは大規模かつ浜離宮ビューがあるから、同程度くらいになるのではないかな

[1119: 匿名さん]

虎ノ門，檜町，パーマン三田綱町，どれも物件としてはここと格が違う．
比較するだけでも筋違い．

[1120: 匿名さん]

他の三井物件の営業と話しましたが、600以上は行く感じでしたよ。3月の情報です。

本当はこのタワーを買いたいのですが、奥様が子育て環境に合わないと言って反対しています。候補に上がっているのが、低層、高台、耐震なんですけど、震度7が来たらヤバイって事ですか？
ここの皆さん、地震対策に詳しそうなので、アドバイスいただけると有難いです。やはり、免震タワーですかね？