パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
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【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[28699: 匿名さん]

角部屋の間取り、出てますよ。
天井高2.5mで２面採光の明るいお部屋。
９階、50.02平米で賃料26万円です。
線路の音はほとんど気にならない（個人差有）と書かれています。

[28700: 匿名さん]

９階で線路脇だと相当うるさいよ。二重サッシだっけ？内覧してびっくりで決まらない日々が続くだろうね。

[28701: 匿名さん]

決まらない売り住戸多いので、間もなく新価格帯に移行しますかね？今の半額位じゃないと検討に値しない気もしますが、皆さん如何でしょう？

[28703: 匿名さん]

[No.28702と本レスは､他の利用者様に対する暴言や中傷､および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[28704: 匿名さん]

4月になって内覧できるようになれば、売れると思うけど
残っていれば、仕事休んでも速攻で内覧に行ったほうが良い

[28705: 名無しさん]

今売りが多いということは、内覧前に売り抜けたい人が多いんですね。内覧されると困るものでもあるのかな？

[28706: 匿名さん]

それぞれ事情があるんじゃない
そんな事言ったら、地権者住戸なら三井を仲介に使えば仲介手数料がお互い無料なのに、
なぜ使わないのかと思う
地権者以外は、まずいのだろうな
よくわからない

[28707: 匿名さん]

アルジャーノン浜松町って、タワーでもないのに築13年で新築のここと同じ賃料取れるのね。
実はかなり凄いマンション！？
住んでた（住んでる）人います？？？

[28708: 匿名さん]

> 28704
内覧写真、既にあがっていますね。
北西角部屋で線路側ではないので、電車の音はそこまで気にならないはずです。

[28709: 匿名さん]

地権者さんは入居時期が早いからね

[28710: 匿名さん]

壁かと勘違いする程のお見合いですね。これは苦戦しそう。

[28711: 匿名さん]

これは酷いですね

[28712: 匿名さん]

>>28711 匿名さん

向かいはホテルですよね。不特定多数が出入りする部屋とお見合いは避けたいです。中古で考えてますが分譲階は大丈夫なんでしょうか。

[28713: 販売関係者さん]

>27804
これは９階の北西角部屋なので、低層階の中ではかなり条件のよい部屋です。
コーナーに柱もないし、２面採光で明るい。
その分賃料もお高めです。

[28714: 匿名さん]

低層階は、内覧できる状態なんですね
早く引越してスッキリしたいな
中途半場な感じが嫌だ

[28715: 匿名さん]

壁掛けエアコンに普及品の壁クロスとシートのフローリング、ホテルとお見合い。この部屋だとこのマンションの最安値でもその値段分の価値がないと思う。

[28716: 匿名さん]

>>28699 匿名さん

この募集事例で適正価格を検証してみましょう。
9F　北西　角住戸　50.02㎡　募集賃料26万/月
成約賃料は▲1万として25万/月、単価16,500円/坪

これを価格換算すると
区分の現在の期待利回り4.5%で352万円/坪
市況が過熱した現在の利回り4.0%で396万/坪
新築で利回り3.5%におまけすると453万/坪
そうすると420万/坪が適正価格の上限でしょう。

この賃貸事例と類似した住戸を価格表でみると、
10F　北西　角住戸　3LDK　85.49㎡　546万/坪
賃貸事例50.02㎡、販売住戸85.49㎡と規模が違う。
そこで規模補正しましょう。

価格表から同じ条件で規模だけ違う住戸を比較し、
10F　南　2LDK　53.05㎡　511万/坪
10F　南　3LDK　77.91㎡　508万/坪
規模による賃料単価の差異はなさそうです。

となると販売された住戸
10F　北西角住戸　3LDK　85.49㎡　546万/坪
賃貸事例から求めた適正価格
9F　北西角住戸　1LDK+DEN 50.02㎡　420万/坪

不動産投資のプロが使うのと同じ方法で論理的に評価するとこのような結果となります。

[28717: 匿名さん]

平均的な借入れ条件で投資目的で取得する人は352万/坪が理想的な価格でした。新築マンション価格の高騰で仕方ないとしても400万/坪まで。実際の分譲価格はその3割以上高いことが分かります。投資目的でキャッシュで買えた人、超低利で借入りできる人など特殊な市場参加者であれば購入しても賃貸で回せます。しかしリターンはかなり少ないです。不動産投資に知見があるなら他の適正利回りの不動産を買うはずです。

自己使用目的ならいくら高くても買って良いのです。10年後転売する際、自己使用だから高くても買いたいという人が再び現れてくれれば問題ありません。

[28718: 匿名さん]

>>28716 匿名さん

すごく論理的... まあ実需なら気にする必要ないが。

[28719: 匿名さん]

９階から下は地権者用住戸で使用も地権者仕様

１０階から上は分譲仕様でカセットエアコン，ダイレクトウインドウ等グレードが全然違うのだが