パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[2290: 匿名さん]

あれ？なんか全然感覚が違う人ばかりなんですけどー、
1億以上出せる人なんて世の中ごまんといるんだけどなぁ〜そういう人が浜松町を選ぶかは分からないけど。

[2291: 匿名さん]

>>2290 匿名さん
そのとおりです。浜松町に1億以上出したい人は少ないでしょう。
ここは利便性重視のアッパーミドル向け立地ですから。
富裕層は青山を選びます。

[2292: 匿名さん]

地権者住戸が多いデメリットをはるぶーさんがまとめてくれました。とても参考になります。
https://www.sumu-log.com/archives/4058

[2293: マンション検討中さん]

>>2291 匿名さん
そうなんです、世間体でなく利便性で立地を選ぶアッパーミドル層に向けた物件であるべきなのにここは高過ぎます。
かくいう私も自分が2000万、妻が500万のアッパーミドルです。
1億は頑張れば出せないことはないでしょうが、今後も妻がずっと働けるか分かりませんし踏ん切りがつきません。
今後子供ができた場合にもっと広い家が買える地域への住み替えを余儀なくされる時のリセールを考えれば考えるほど、もう少し安ければ買いたいと思ってしまいます。

>>2292 匿名さん
私も読みましたが、リスクはあるものの結局は購入前の現段階では判断できることは何もないと理解しました。
以前に低層の地権者住居の賃貸に入る人の質が心配とおっしゃっていた方がいましたが、ここなら45平米で賃料20万は下らないでしょうし、それを払える人であればそこまで心配する必要はないかと思うのですが？

[2294: 匿名さん]

>>2266
タブレット、ブラウザー使えますよ
自由に使っていいですと言われました。

マンションのアプリはネット経由ではアップデートできないようですが。
誰か価格表うｐして欲しい。

[2295: 匿名さん]

>>2293 マンション検討中さん

近くのURタワーは賃料20万以上ですが、外人さんが多いですよ。アジア系の。玄関の外に荷物が置かれていたり。

[2296: 匿名さん]

ここの地権者さんは強いのかな

プレミアム住戸のいい場所ほとんど地権者って
モデルルーム、見ても（地権者の部屋なので）買えません状態って
営業さんも直前まで知らされてなくてびっくりしたって言ってた

[2297: 匿名さん]

>かくいう私も自分が2000万、妻が500万のアッパーミドルです。
>1億は頑張れば出せないことはないでしょうが、今後も妻がずっと働けるか分かりませんし踏ん切りがつきません。

私は1馬力で2300で、頭金は最大6000は出せますが、仮に6000出して7000ローン組んで、
20年で返済としても、かなりを返済に回すことになる。夫婦二人なので例の税制改正で
扶養控除が無くなるとさらに手取りは減る。

自分の貯蓄と今後の収入を住居にほとんど吸い取られたうえに高すぎて将来転売できるか
どうかわからないマンションに費やすことになります。なら、それより安いマンション
買って他のことに金使った方が豊かな人生を送れますね。

2009年頃はパークコート高輪が9000万前半くらいで3LDKの部屋が買えました。少し
値引きもあったので、実際はもう少し安かったはずです。新駅のことを考えれば、
あそこで決断しておけば良かったとつくづく思います。あそこなら、エリアはブランド
立地の住宅地ですし、新駅再開発で将来のリセールは全く問題ないでしょう。
最近のマンション価格は異常ですね。

[2298: 匿名さん]

>>2293　匿名さん

子供が大きくなると、お金があると広い所にってなります。
共働きで1億超の都心マンション住まいですが、
やっぱり広い間取りがいいと要望が妻から来ていて検討中です。
初めから広い所買っておけば良かったと後悔中です。

あとこの物件は入居まで3年と長すぎるので、買い替え者からすると辛いです。

[2299: 匿名さん]

ここというか浜松町って坪賃料安いから全然投資に向かないよ。

実際営業さんも想定坪賃料見せるのかなり躊躇ってたし、かなり安かったわ。
ありゃ見せたく無い気持ちもわかる。

低層階なんて15〜20万円の家賃で全然住めるレベルだよ。

[2300: マンション検討中さん]

>>2297 匿名さん
私も同様に考えています。
住み替えです。

出せないことはないが迷うという点、今のマンションの価格について異常だなと思う点でこちらを買うのかどうか迷っています。

また、広さが必要という方の投稿も見られましたが、私もです。こちらの物件ってプレミアム住戸以外を見ると全体的に狭いように思われます。
私が以前に見た中古のパークコートでは、70平米台、80平米台の2LDKが普通にありましたが、こちらの浜離宮ザタワーでは69平米が一番広い2LDKです。もちろん、買えるならば3LDKを2LDKにプラン変更出来ますよ！という案内をされるのでしょうが、基本プランの時点でそのような広さの住戸の設定がないことについても、ゆとりが全く感じられず個人的には何だかパークコートって感じがしないなぁと考えてしまいました。

[2301: マンション検討中さん]

2300です。
連投になりすみません。
2LDKの広さについて、こちらの物件、69平米がと書きましたが70平米台(70A)はあります。
が、やはり従来のパークコートに見られたような70平米台後半～80平米台の2LDKは無いですね。

やはりゆとりが欲しい人には向かないかなと思ってしまいました。

[2302: 匿名さん]

>>2299 匿名さん

営業が見せた想定賃料がツインパークスの値だったので
汐留（東新橋）より浜松町のほうが坪賃料低いのでは？
と聞いたところ賃貸業者に坪賃料出させたら低すぎたので
ツインパークスに合わせたと言われました。

汐留の15000じゃなくて浜松町の13000が本来正しいのでしょう。
坪600万に対する表面利回りは2.6%で、実質では1.5%でしょうぐらいでしょうか。

[2303: 匿名さん]

三井の最新マンションが１５年落ちのツインパークスと同じ賃料っておかしいでしょ。

[2304: 匿名さん]

三井だから価値があるなんて思っているのは一部の老人だけでしょう。
一般的には杭偽装のイメージのほうが強い。

[2305: 検討板ユーザーさん]

>>2304 匿名さん
そうかな。パークコートブランドの安心感はナンバーワンと思うが。確かにやらかす事もあるが、それは他のデベも一緒。

[2306: マンション検討中さん]

>>2305 検討板ユーザーさん
私もパークコートブランドは安心感があると思います。
好みはあると思うけれども。

[2307: 匿名さん]

だいぶ議論が深まりましたね．

>2304
明らかに，有意に三井のマンションは中古でも値落ちが少ないよ？
もちろん都心に限って，しかもパークコートやパークマンションなどのブランドに限ってね．
事故が起きても，結局大手の保証がしっかりしているし，建て替えだってしてくれるでしょ？
三菱も南青山高樹町の失敗に対する保証は信頼できるものだったし．
何かあった時には強いと思う．

ツインパークスの話題が多いけど，比較対象としては極めて重要だけど，前述しているようにもともとの坪単価や販売時期，築年数，全てにおいて比較できない．
ツインパークス自体は素晴らしいと思うし，立地もいい．
2274さんは，「立地が同格やや上、設備は古いがリーマン前の贅沢仕様」と考えると比較対象からは外せないとあるけど，14年経った贅沢仕様ってそんなに興味ないな．14年前の贅沢仕様は今とどれくらい異なるか，それが問題．
しかも，誰かが使い古しているんでしょう？14年も．

どなたかが言っていたように，麻布十番を浜松町が超えている．そんな現象が起きている．
低地で，アドレスは三田，という批判もあったけど，アドレス批判ならどう考えても「三田＞＞浜松町」でしょう？
前にも指摘したように，ここのパークコートの最大の売りは，利便性，これに尽きる．そして新築であること．
だからこそ坪650の高買いでもいいか，と思える．
でも，築10年以内の同様のタワーなら，検索する限り「パークコート麻布十番」「シティータワー麻布十番」「ザ・レジデンス三田」「パークコート赤坂」「赤坂タワーレジデンス」「THE ROPPONGI TOKYO」「パークコート六本木ヒルトップ」「パークコート愛宕」などなどが出てくる(三井系に絞りました．抜けていると思うので，ぜひ教えてください)．これらはここと同じような値段で，物件によってはおつりが来ますよ？
浜松町の利便性と比較すると，さすがに赤坂や六本木は遠いし，不便だと思うから比較対象にはならないと思うけど．

これらの立地はすべて浜松町よりは「資産価値」は高いと思う．でも，利便性では浜松町に絶対に勝てないと，私は思う．
資産価値，値段，新築と中古，どれが優先されるかは人によって異なると思うけど，どうでしょう？

[2308: 匿名さん]

>>2307 匿名さん

明らかに有意なデータソースは何でしょうか？
あなたの発言は無根拠な思い込みと何となくの印象論をベースにしているようで説得力がありません。
それとシティタワーは住友ブランドです。

[2309: マンション検討中さん]

港区内住み、区内の再開発エリアで検討しています。
羽田をよく利用するのでこちらも気になっておりました。
ただ浜松町アドレスで坪650はやはり高い気がします。
同じ再開発エリアでしたら虎ノ門が一番これから変化すると思いますしパークコートなら麻布十番、虎ノ門愛宕の中古の方がいいのかなと最近考えています。
あと昨日NHKで免震装置が短周期には強いが長周期震動には弱いというのをみていてちょっと不安になりました。現在の免震装置だと予想以上の地震で建物が壁にぶつかる危険性があるというものです。
どなたか見られたかたいらっしゃいますか？