パークコート赤坂檜町ザ タワーってどうですか？ Part２

[匿名さん]

パークコート赤坂檜町ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都港区赤坂9丁目313番（地番）
交通：都営大江戸線 「六本木」駅 徒歩7分
東京メトロ日比谷線 「六本木」駅 徒歩9分
東京メトロ千代田線 「乃木坂」駅 徒歩3分
間取：1LDK～3LDK
面積：57.61平米～203.96平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/564416/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【公式URLを追加しました。2015.9.30　管理担当】

[301: 匿名さん]

六本木４丁目のパークマンションに投資なさったら？
若しくはペット不可のマンションに〜

[302: 匿名さん]

＞298
＞最近めっきりテレビで見なくなった、
反○・松○夫婦なんかが典型ですね。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151015-00000072-spnannex-ent

[303: 匿名さん]

マンションによって飼育禁止の犬種
①ドーベルマン
②ブルドッグ、ブルテリア、フレンチブル

[304: 匿名さん]

15年のベテラン社員を逮捕出来ないのか？
悪意に満ちている。

[305: モデルルーム見学済]

やはり、目玉物件は高値時にしか出ないですね。周りも抜けていて、緑も多く、仕様も高い半面、低層は地権者に抑えられています。また、値段は割高。入居時にマーケットはどうなっているのでしょう？？富裕層には関係ない話ですが。

[306: 匿名さん]

坪4ケタの部屋はこれまで買ったことないな。

[307: 匿名さん]

↑
仰る通りですね。

[308: 匿名さん]

すごくいいけど、すごく高い。
このすごくがあきたら、高いだけになりますね。

[309: 匿名さん]

＞305
あの借景も坪単価に入っていると言われました。
確かに引渡し時の経済状況は懸念されます。

[310: 匿名さん]

眺望がマンションの価値になるのは普通のことでしょう

[311: 周辺住民さん]

↑
ここは普通の二倍

[312: 匿名さん]

公式サイトを見ていると、SNSへのガイドラインが載っていて珍しいなと思いました。
どんどんシェアして欲しいということが書いてありますので、
マイナスイメージのガイドラインではなく、気持よく使って欲しいというルール的なものでした。
サイトも英語ページが用意されていたりしますので、
国内外の投資家にも対応しているのだなと感じました。

[313: 匿名さん]

都心の優良物件も大暴落!　
マンション神話を崩壊させる「2020年問題」は、本当だった
タワーマンションは「グローバル化」で自治崩壊へ
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/45882

これからは外国人投資家の割合が少ないほうがいいと考えるべき

[314: 匿名さん]

金持ちは自分の世代だけを考えるなら賃貸に住んでる方がいいのかもな。

[315: 匿名]

↑
ほんと、子供いない人は無理して買わなくても良いと思う。
気に入った所に賃貸で……

[316: 匿名]

他の板で「賃貸でいくというのも一つの手では？」みたいなことを書くと、「買えないやつのひがみ」とか「劣悪な賃貸で一生を終えるなんてかわいそうに」といったレスが返ってくることが大半です。

ここを検討できるような人ならわかると思うけど、「お金に余裕があるからこそ（いつでも買おうと思えば買える資金があるからこそ）、あえて買わずに、好きな分譲賃貸を気軽に借りていくことのメリット」が、わからない人にはわからないのだと思います。
今どき、話題の物件や高級物件なんて、だいたいが竣工時に賃貸が少なからず出ますから、選び放題です（パークマンションとかはさすがに期待できませんが）。

ただ、もちろん、購入を否定するわけではまったくありません。
本当にお金に余裕がある人にとっては、「買おうが借りようが大差なし」と言いたかっただけです。
ここを買う人なんて、きっと、「ま、とりあえず買っとくか」ってノリの人も多いでしょうね。

[317: 匿名さん]

＞316
解ります。
最近では見かけなくなりました数年前の仙石山のスレッドで良くそんな書き込みがありました。

パークマンションの賃貸は住民のレベルも高いのでお勧します。

[318: 匿名さん]

こちらのような好条件（ですよね？）の不動産は、
長きにわたり資産として持ち続けて大丈夫でしょうか。
不動産市況を思うに、タワーマンションの価値が
今後も保たれるのか気がかりです。
かといって、不動産以外の資産が思いつきません。

[319: 匿名さん]

313みたいな推測が確実に起こるかどうかも分からないのがポイントだけど、ローリスクでここに住みたいなら賃貸が無難だろうね。良い部屋は賃料は月100万以上しそうだけど。

[320: 匿名さん]

>318

ヴィンテージマンションと呼ばれるマンションの要件としては、立地、建物といったほかに管理と修繕がしっかりしてるってこともある。分譲マンションの場合、管理と修繕積立は入居後に管理組合が仕切る。一方で青田売りだと入居するまでお隣さんがだれかすらわからない。ある意味賭け。

[321: 匿名さん]

＞320
仰る通りです。
近隣のタワーマンションに住んでいますが
隣は大切です。竣工時の方が転売して今は最悪です。
今迄、賃貸で両隣に恵まれて来ましたが…
分譲は一旦、買ってしまうと中々直ぐには売れないし
懲りました。

[322: 匿名さん]

＞３２０
318です。
そうなんですね。
今後新築価格は下落傾向かと考えているので、あわてずに数年後
管理等がしっかりしているか見極めての購入を視野に入れます。

[323: 匿名さん]

ここは悪くはないけど地権者が多過ぎるので見送ります。
駐車場もトランクルームも少ないですし…
完成は３年後、マーケットはどうなっているでしょうね。

[324: 匿名さん]

地権者は構成も要確認。一人の地権者が複数の住戸を等価交換してる場合、地権者が住む部屋以外は賃貸に出される可能性が高い。一般論だけど賃貸住民はトラブルリスクが高いといわれている。

[325: 匿名さん]

地権者フロアがまとまってなくて各階に点在しているからね。

[326: 匿名さん]

モデルルームの来場者は将来のお隣さん候補。物件の仕様とかに目が行きがちだけど、周りの人たちのチェックも必要。見た目だけで判断するのは難しいけど。

[327: 匿名さん]

＞324
同感です。
二年毎に隣が変わる可能性は大ですね。

[328: 匿名さん]

>320

売主が作成する長期修繕計画も実は問題がある。最初の大規模修繕工事て十数年後に設定されているんだけど、大規模修繕工事前の建物調査で手抜き工事が発覚した事例が過去にはある。ところが主要構造部分の瑕疵担保責任は１０年だから、その時に見つかっても手遅れってこともあり得る。

横浜のケースって８年目に見つかったので、不幸中の幸いといったところもある。

[329: 匿名さん]

328さんの書き込みから考えると
初回大規模修繕がつつがなく終わった物件というのが
それあえず安全ということになりますか。
ここだと2030年頃？それまでは待てない～！

[330: 匿名さん]

>>329
私は３年も待てません。

[331: 匿名さん]

地権者さん住戸が賃貸に出された場合、
管理組合とかはどのようになるのでしょう？
役員の順番がまわって来たときは
どうなるのかな？とちょっと気になりまして。

[332: 匿名さん]

↑
地権者が賃貸に出しても管理組合の理事は所有者である地権者がなりますから数が多いと議決権の問題で有利です。
三井は最初の年はランダムに理事を指名すると思いますがその後はその管理組合次第で立候補制や輪番制が採用されます。

地権者には頭が上がらない管理会社にならないようにするべきでしょう。

[334: 匿名さん]

こんなに出ている
http://www.athome.co.jp/smt/bldg-library/tokyo/chiyoda/700323/

[335: 匿名さん]

72平米で85万って・・・隣の千鳥ヶ淵ハウスの方がいいだろ

[336: 匿名さん]

がめつい地権者だな。
三番町ホテルの不動産部門「三創」とか。
この辺は中国人が好む場所だね。

[337: 物件比較中さん [ 30代]]

グラン南青山も事業協力者ばかりだったし、同じようになりそうだね。
地所は売り方考えた方がいいよ。

[338: 匿名さん]

地所は最初から範疇外

地権者vs. 中国人 闘ったらどっちが強い？

[339: 匿名さん]

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/459742/

ペントハウスの坪2,400万円！！ひえええ
しかも１期で7〜8割売るとはすごすぎる。。。

[340: 匿名さん]

>>339
15億には吹いたw

[341: 匿名さん]

>331

管理規約しだいだけど、管理組合の理事は居住の区分所有者って規定が多い。あと、輪番制にするかも管理組合でどう決めるかなんだけど、輪番だとしたら賃貸の部屋の分は理事の順番から外される可能性も高い。

それだと不公平だから、理事の順番の対象外となるケースについては協力金を徴収ってケースも出てきているけど、まだ、レアケース。

いずれにしても管理規約（案）の確認は必要。ところが管理規約（案）って契約の直前まで提示されないケースが多い。分量もあるから、あれって読むのに時間がかかるんだけどね。あと、重要事項説明書もなるべく早い時期に提示を要求するのが良いかな。

[342: 匿名さん]

＞341
そうそう、案だと思っていて受け取るとその時点で案が取れる仕組み。
うちは近隣のタワーだけど外部居住者も理事になっているよ。
但し、理事長にはなれない。

[343: 匿名さん]

管理規約が成立するパターンは私が知る限り２つある。

1つ目は、契約の時に同意を取って、区分所有者全員の同意が取れればその時点で成立。ちなみに竣工時点で未販売住戸があった場合、その部屋の区分所有者は売主になる。

もう一つは、入居後に管理組合設立総会を開催して、そこで決議。管理組総会といっても、初めてのことなので売主の系列である管理会社がお膳立てしたシャンシャン総会になるのが普通。

なので、管理規約（案）＝管理規約と考えるのが妥当。

[344: 匿名さん]

こちらから要求しないと提示されないものって結構多い。

日影図、地盤調査結果、設計図書、構造計算書、部屋の側面図とか。

あと、住宅性能評価については評価値を要チェック。仮にオール１の物件でも、評価を受ければ評価物件。内容を確認しないと。

[345: 匿名さん]

管理規約はどこも国交省の雛型に基づき作成しているが、ここは地権者が多いから要確認だね。
規約の変更、追加は住民の3／４が必要で大変だから。

[346: 匿名さん]

>>339
こんなに高いマンションを買う方の属性に興味ありますね

[347: 匿名さん]

並の億ションのペントハウス(1.5億)をイメージすると、広さは2倍で価格は10倍ってとこか。

[348: 匿名さん]

バブル後 最高価格か。

[349: 匿名]

↑
そんな事はない。
同じ三井のヴァンガード跡地のパークマンスションの方がもっと高い！

[350: 匿名さん]

>>348
今もバブルだったりして・・・

[351: 匿名さん]

ここは大したマンションではない。
地権者が多過ぎる❗️

[352: 匿名さん]

ここを買う奴は投資か馬鹿か。

[353: 匿名さん]

３年後には沈滞が有り余る
こんなように
http://www.athome.co.jp/smt/bldg-library/tokyo/chiyoda/700323/

[354: 匿名さん]

↑
正しくは賃貸でした。

[355: 匿名さん]

多すぎではあるが、実際は20部屋もないでしょう。被りまくりです。

[356: 匿名さん]

>353
いまどきこんなサイトも酷いけどね。
通り沿いの空室は確かに目立つ。

[357: 匿名さん]

＞355
実態を知らない人の発言ですね。
ダブりはありませんよ。
平米は同じでも階数が違います。
私は内覧して来ましたから。
分譲時、検討をしていましたのでパンフも図面も価格表もありますから。

[358: 匿名さん]

ここは地権者が半数だからもっと多いと思います。

[359: 匿名さん]

>>356
賃貸募集の不動産屋のサイトで常識でしょう。
普通は自社で仲介する物件だけ掲載するがこの会社は全て掲載している。

[360: 物件比較中さん]

確かにここは貸そうとしてもミッドタウンの3つの物件と比較されるから、
意外と苦戦するかもしれませんね。
借りる方としては「ミッドタウンに住んでる！」って言うのが1つのステイタスになってる面もあって、
「ミッドタウンに隣接するところに住んでる」じゃ自慢にならないですから。

[361: 匿名さん]

＞360
仰る通りですね。
それも仕様が落ちて洗濯物が干せる地権者住戸ではお話になりません。

[362: 匿名さん]

>>352
投資としてはリターンが低すぎ。投資目的の購入いるのかな？

[363: 匿名さん]

3Aの中古マンションの売り出し価格と成約価格の乖離率は95%と低下傾向にあるから上値は重い。今買えば、明らかに超高値掴みとなるでしょう。

[364: 匿名さん]

>>360
ミッドタウンのレジは二つじゃなかった？
リッツとレジデンシズの

[365: 匿名さん]

築年数の新しさや眺望の良さは他の２つよりもアピールできるんじゃない？ただ低層階で布団が干してあったら幻滅だけど。

[366: 匿名さん]

週刊現代によると、三井不動産の会長さんが神保町の東京パークタワーにお住まいとのことだが、ここに引っ越してくるかもね。

[367: 匿名さん]

1億8000万円のローンを組んだやつですね。パークコート千代田富士見かと思っていましたわ
。

[368: 匿名さん]

>>357
ダブり過ぎだわ。部屋番号出てるし。

[369: 匿名さん]

>>368
ダブりは１３件

[370: 匿名さん]

高層階病ってご存知ですか？
http://www.rui.jp/ruinet.html?i=200&c=400&m=282087

[371: 匿名さん]

今更やな

[372: 匿名]

＞364
二つです。
因みにリッツはバレーサービス付きで８万
今はもっと高いかも…
ペット可

レジデンスはバレー無しで安い
ペット不可

[373: 匿名さん]

>>369
ダブリは37部屋

[374: 匿名さん]

364
オーキッドもあるから3つ。

[375: 匿名さん]

まあミッドタウンエリアのタワーって位置づけでいいんじゃない。賃料坪17000円〜18000円くらいか。

[376: 匿名さん]

執拗で暇な方かいるようですから各仲介業者をチェックしたら

三井
http://www.mitsui-chintai.co.jp/rf/result?search=%E3%82%B6%E3%83%BB%E3...

三菱
http://tokyorent.jp/search/vacancy/177646/

ケン
http://kenrent.jp/s/search/vacancy/177646/

[377: 匿名さん]

＞373
不動産屋に電話して問い合わせすれば…
感心がお有りのようですので

[378: 匿名さん]

この物件とグラン千鳥ヶ淵は関係ないよ。
デベも違うしね。

[379: 匿名さん]

No.375
ミッドタウンの賃貸はそんな金額では借りられませんよ。

[380: 匿名さん]

>>372
リッツ、坪8万～って・・・
当然、日本一ですよね

[381: 匿名さん]

>>379
パークコート赤坂檜町ザタワーの話。賃貸に出したらパークコート赤坂ザタワーと同じくらいだと思うぞ。地権者住戸や中部屋。賃料見積もり甘いと投資は失敗するよ。

[382: 匿名さん]

この辺りって高級賃貸数多いですよね。

そんなに全部埋まってるのかな？

[383: 買い換え検討中]

>>381
それはない！！

[384: 匿名さん]

高い高いと言われていても売れてしまいそうな物件ですね
売るときにはやはり高く売れてしまいそうなら富裕層が好みますよね

[385: 匿名さん]

＞380
８万はパーキングの料金です。
念の為に添えておきます。

[386: 匿名さん]

＞382
リッツは埋まっています。
超高い超広い部屋は空いています。

[387: 匿名さん]

＞＞３８１
赤坂ザタワーよりこちらが高いでしょう。
赤坂ザタワーは駅から遠いし天井がとても低いから40F以上でないと
家具が入らなかった。

[388: 匿名さん]

>>383
同感です

[389: 匿名さん]

若葉会ってやはりいいのですか？

http://www.o-juken.net/blog/20090414.html

この辺りに住む場合、学区的に、小学校受験が必須かなと思うのですが、若葉会に通っておくと、お受験有利でしょうか？

[390: 匿名さん]

坪1000ならチン量坪2.5でようやく表面利回り3%、インカム狙いはむりっしょ

[391: 匿名さん]

グラン千鳥ヶ淵の地権者住戸は坪3.3万

[392: 匿名]

リッツカールトンレジの200平米が200万円の家賃ですからこちらのペントハウス15億円だと利回りは2%未満です。
処分時は中古に10億円超出す層は少ない気がします。
利回りは回らず、処分時は数割、数億円下がる。
そういう事はハナから気にせず購入出来るようになりたいです。

資産性や効率面が少なからず気になる人は細切れの間取りの方ですかね。それでもこちらはキツイかと思います。

[393: 匿名さん]

>>390
キャピタル狙いも難しいかと。

[394: 匿名さん]

>>387
背の高い家具お持ちなのですね^_^

[395: 匿名さん]

ここに住みたい人が損得抜きで買うマンションなんじゃないかな。細かいこと言ってる人には買えないと思う。

[396: 匿名さん]

＞394
パークマンション千鳥ヶ淵はフラット2730なので余裕でした。

[397: 匿名さん]

千鳥ヶ淵に住んだら、退屈。結局、赤坂に遊びにくるんでしょう？頑張って、千鳥ヶ淵を、売り込まなくても…。


目黒駅を中心に、半径1.5キロ
http://goo.gl/6OHCPc

飯田橋駅を中心に、半径1.5キロ
　http://goo.gl/F2Hal

月島駅を中心に、半径1.5キロ
　http://goo.gl/1RtAY

豊洲駅を中心に、半径1.5キロ
　http://goo.gl/B4Nn9

広尾駅を中心に、半径1.5キロ
　http://goo.gl/5C2qX

吉祥寺駅を中心に、半径1.5キロ
　http://goo.gl/bkl8w

[398: 匿名さん]

よく千鳥ヶ淵の話題が出るね。
ミッドタウン近隣と千鳥ヶ淵って検討層かぶる？

[399: 匿名さん]

こちらもヴァンガード跡地も三井、千鳥ヶ淵も三井だからでしょう。
今の三井の中ではパークマンション千鳥ヶ淵が日本一ですから。

[400: 匿名さん]

>>399

それはないと思います。