パークコート赤坂檜町ザ タワーってどうですか？ Part２

[匿名さん]

パークコート赤坂檜町ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都港区赤坂9丁目313番（地番）
交通：都営大江戸線 「六本木」駅 徒歩7分
東京メトロ日比谷線 「六本木」駅 徒歩9分
東京メトロ千代田線 「乃木坂」駅 徒歩3分
間取：1LDK～3LDK
面積：57.61平米～203.96平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/564416/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【公式URLを追加しました。2015.9.30　管理担当】

[1001: 通りがかりさん]

3A」とは？ 東京を代表するブランド地区
「3A」とはなんでしょうか。投資格付けの最高位「AAA（トリプルA）」でも、人気の音楽ユニットの名前でもありません。“超”の付く高級マンションが立ち並ぶ「麻布・青山・赤坂（Azabu・Aoyama・Akasaka）」の頭文字をとったエリアのことです。

この「3A地区」は、「住んでみたい街」調査のランキング上位にはほとんど出てきません。「身近な憧れエリア」というより、セレブやエグゼクティブに限られた「手が届かない別格エリア」というニュアンスが伴っているのでしょうか。海外のインバウンド投資家からも指名が入る、不動産投資の対象として「鉄板の街」でもあります。しかし、実は「住まいとしての立地」としても、求められるあらゆる要素が詰まっているエリアといっても過言ではありません。

[1002: 匿名さん]

ここの地権者の方々、地権者って言っても、ここに土地を所有していた訳じゃありません。
港区から土地を借り、その上に家を建てて、数十年にわたり、
港区に土地の賃貸費用を支払っていた方々です。
そんな70代、80代の方々が地権者用の部屋をあてがわれ、彼らの子供たち30代40代で
既婚独立して、全く別のところに住んでいた子供たち家族に、縁故契約として
また別の部屋が提供されてます。
つまり、自分の家もまともに購入しなかった人たちに、こんな高価な部屋が突如として
提供されています。
地権者たちは、どんなにホクホクな事か、御理解頂けると思います。
あの辺に住んでいる人たちは、皆知っている事実。
これだけ住民に貧富の差があるマンションって珍しいでしょうね。

[1003: 匿名さん]

それは内緒のはずじゃねぇ？

[1004: 匿名さん]

>>1002 匿名さん

それは六本木ヒルズとて同じ事です。
泉ガーデンも同じですし、愛宕も、麻布十番の三井と住友のも、どこもかしこも同じですよ。

[1005: 匿名さん]

>>1004 匿名さん
pc青山は地権者は全くいませんよ

[1006: 匿名さん]

>>1005 匿名さん
pc青山がいい人はそちらにしたらいいのです。再開発マンション、再開発ビルは全て地権者いるでしょう、という趣旨の話なのです。

そして、貧富の差と言う言い方にも違和感を覚えます。
そこに借地権でも権利を持っていたわけなのです。それが大化けし、所有権の区分建物を有する方達になった訳です。現在、資産価値としてはかなりの額を無担保で保有しています。ラッキーに見えるかもしれませんが、よくあるレベルなのかと思います。

事業でも、投資でも成功したらお金が入りますが、相続で権利を持ち続けて、資産価値を高める方策として再開発を進めて来た方がいたから今回のマンションがあるのです。

それを全て受け入れて買った方が新築時の価格形成をし、今後は中古相場が形成されていくと思います。

[1007: 匿名さん]

一所懸命に勉強して東大行って財務官僚になっても、一歩間違えるとトカゲのしっぽみたいになっちゃうけど、親が六本木の再開発エリアに借地権持ってれば、ミッドタウンのタワーマンションを銀行借入なしで持てちゃうんだからすごいよね
旧借地借家法バンザイって感じなんじゃない！

[1008: 検討板ユーザーさん]

>>1002 匿名さん

日本の今の総理大臣を間接的にディスってますな、分かります

[1009: 匿名さん]

>>1007 匿名さん
妬んでいるのですか？茶化しているのですか？

それが再開発でしょう。旧法借地権が良いとかは関係ありませんよ。
そして、都心部では地上げ、立ち退き、再開発はよくある話です。

地権者の方は再開発完了まで紆余曲折あったかもですが、結果から考えると生まれ持った運が良かったのでしょうね。日頃の行いの良さかもしれません。
再開発までたどり着く経緯もさる事ながら、借地権を手放さずに持ち続けていた事も先見の明があった事が証明されましたね。

権利変換をした後に市況が良くなり、資産価値が増大した事も、生まれ持った運としか言えませんね。中には途中で権利を売った方もいる事でしょうに。

これからも、資産価値が保たれるマンションであると良いなと思います。

[1010: 名無しさん]

地権者在日がおおいね

[1011: 匿名さん]

>>1010 名無しさん
どうやって調べて、何と比べて多いのですか？是非ともご教授下さい。

[1012: 匿名さん]

パチンコ利権ですか？

[1013: 名無し]

ここ最近になって賃貸住戸が急激に増えているようなのですが
購入後そのまま住まれる方は少ないんですかね。
投資目的の購入者は何割くらいいらっしゃるかわかる方いらっしゃいますか？
https://air-premium.jp/building/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%82%B3%E...

[1014: 匿名さん]

投資というより投機目的で購入の方が10割でございます。所有スパンの期間は各人多様でしょうが、永住なんて微塵も考えてないでしょう。
都心高級マンションに住む方に共通する思考でしょう。

[1015: 匿名さん]

>>1013 名無しさん

新築時にどのような人が買っているか、三井リハウスの六本木にでも聞けば教えてくれますよ。少なくとも新築時のモデルルームでは、地権者の意向で日本人中心に売っていいました。倍率もそこそこ高いマンションだったので、希望通りに簡単に買えるマンションでは無かったですよ。

そして、賃貸の部屋は地権者の部屋がメインです。

中古で検討されているなら、ネットで調べればどこが分譲でどこが地権者がすぐに教えてくれますよ。

>>1014 匿名さん
どうやって確認されたのでしょうか？
あなたの言う投機と投資は何が違いますか？
10割の人が投機目的と言うのなら、誰の目から見ても転売可能な有力物件という事ですね。

私なら資産価値を見出した人が10割いると解釈します。それは投資だろうなと思っています。

投機というのは資産価値を見出せない人の観点かと思います。

[1016: 匿名さん]

旧借地借家法は、戦後の混乱期に土地を占拠して建物を建てて商売をはじめ、のちに地上権登記を認められた借地権者の権利を過大に保護する法律です
商業地では、土地全体の価値の8割が借地権者に帰属し、元来の土地所有者である底地権者は2割の価値しか権利が認められないような悪法です
土地を貸したら8割の価値を奪われてしまうわけですから、それを知っていたら、誰も土地を貸すわけがありません

[1017: 匿名さん]

>>1016 匿名さん


>>1016 匿名さん
借地で地上権登記まで受けているのはレアケースでは？地上権登記は底地人の許可がいるので、不法占拠されてる借地に対しては許可する事はありえませんね。

あと、戦後の混乱期に土地を占拠して借地って、可愛いやり方ですね。時効取得したとかなら凄いなと思いますが。

ちなみに、借地は江戸時代からありますよ。制度としての成り立ちは法律として整備された明治、大正あたりですよね。

あなたの言い分だと、戦後に借地ができて、不法占拠した人ばかりとの話に聞こえますよ。

確かに、戦後の混乱期に不法占拠して、都内の一等地に土地を時効取得されたような外国籍の集まる街区はたまにありますが、借地で、地代を払ってきたわけですから、今回はそんなケースとは無縁ですよ。

土地全体の価値の8割と言うのは、あなたの言う旧法借地権が出来たことで、借地人が保護されるようになったので、底地単体で売る時は評価が毀損するのは確かです。
ですが、都心部でも寺の底地や三菱財閥や安田財閥の底地多いのですが、借地人は建物を売るのも苦労しますよ、譲渡承諾料も取られますし、抵当権設定許可も出さないとかもあります。そして借地期間の更新時に更地価格の5％とか10%とかの更新料をとったりしますので、地主が強い面も多くあります。むしろ、貸してる限りは地主は強いです。

底地だけで相続とかで売ろうとしたら価値が毀損するという事でしょう。

今回は底地が東京都だったから、再開発で保留床を三井が取得できたのですから、底地でなければ、地権者ばかりのマンションになってましたね。

[1018: 匿名さん]

しかし、日本以外で、土地そのものの価値の6〜9割も土地所有者から借地人に移る国なんて、ないんでないの？

[1019: 匿名さん]

それは土地を底地だけで売る場合の話で、価値は失われていませんよ。
借地権終了するケースも多くあります。
都心部は借り続けたほうが得なので、借地して住んでいるので、ボロボロの家が多いのです。建替を認めない地主もいますし、出来たとしても建替承諾料も高いですから。

昔からあるアパートに借家として何十年も住んでる人と同じですよ。

ボロボロだけどのアパートに借家人がいるだけで、更地の価格より割安でないと取引されませんよね。

借地に限った事ではないですよ。

借地人がいなくなり、更地にして返して貰えば、土地の価値は更地価格です。

あとは、地上権マンションが50年前くらいに前にできてますが、地主に対してかなりの一時金を払ってますよ。その後、月々の地代も払いますよね。最近の定借マンションも同じです。

なので、わざわざ価値を失うためにやっているのではなくて、空いてる土地を貸してあげた、という地主が多いのです。

路線価ごとに借地権割合が定められていますが、実際の取引では借地権割合は無関係です。底地は地代が高ければ高く売れる事もあります。

港区は寺の底地が多いですよね。
世田谷とか練馬、板橋なんかは未だに大地主さんの名残で底地が多いイメージです。

[1020: 匿名さん]

いやにムキになってますね～。

[1021: 匿名さん]

>>1019 匿名さん
借地人がいなくなるなんて聞いたことないですね〜。かなり無知な人の発言。

[1022: 匿名さん]

>>1021 匿名さん

聞いたことないとは、まさに無知の知。

[1023: 匿名さん]

どの部屋に住めるかな

[1024: 匿名さん]

天と神様の言う通り♫

[1025: マンション検討中さん]

>>1002 匿名さん
地権者の人が近くの美容院で住みたかったら住んでみたら？と美容師さんに自慢していたらしいです。日本の方ではないようでした。

[1026: マンション検討中さん]

>>1011 匿名さん
あそこに住んでる人の同級生から話を聞きましたよ。多いそうです。

[1027: 匿名さん]

検討者でもない方の変な書き込みが続きますね。
しかも数分違いで。同じ人でしょうか。

私は再開発組合から直接聞きましたけど、日本人ばかり

どちらかが、意図的に嘘ついてますね。

[1028: 匿名さん]

ここの地権者は平均で200%の還元率だったようですね
借地権なら140%ということでしょうか
あくまで平均値のモデル還元の数値のことですが

[1029: 匿名さん]

>>1027 匿名さん
2週間前に引っ越しましたが、今まで出会った人は全て日本人
みんなマナーも良くて良い方ばかりです。

[1030: 匿名さん]

>>1028 匿名さん

還元率とはどういう事ですか？
持っていた権利の評価額に応じて床が還元されたものが、都心価格の値上がりで倍になったとの事ですか？それとも、前の建物面積の倍の床になったとの事ですか？

確かにデベロッパーを決める際のコンペ当時は売値が500万想定とかだったのが、蓋を開ければ倍になったので、200%の価値として還元という事になりますね！

麻布十番も赤坂も新築当時からは1.5倍くらいですし、ワールドシティタワーとか芝浦アイランドなども、倍近くになってる事を思えば、都心部特有の現象なのかなとも思えます。

都心部の開発計画を聞くと、坪800万はザラになってきているので、本物件は損しない金額で買えたなと自負はしています。

[1031: 匿名さん]

>>1030 匿名さん
権利変換当時の地権者向け価格表の平均単価が500万円/坪程度なら、最上階の値付けは1200万円/坪くらいだったのでしょうか？

[1032: 匿名さん]

>>1031 匿名さん
すみません。そこまでは分かりません。
大きい部屋とるか、小さい部屋とるか、上の階とるか、下の階とるかはその後のデベロッパーと地権者の話し合いかと思いますが、初期の値付けは三井か地権者しか分からないのが実情です。
ただ、最上階坪1200万だったとしてもおかしくは無さそうですよね。

[1033: 匿名さん]

>>1032 匿名さん
地権者は上層階いないのでは？
事業協力者と言う名のVIPはたくさんだけど

[1034: 匿名さん]

同じだろ。

[1035: 匿名さん]

地権者と事業協力者は全然違うだろ

[1036: 匿名さん]

引き渡しが完了したら、どれだけ売り物件が出るか見ものですね。

[1037: 匿名さん]

引き渡しは完了しているんではないのかな？
引越はまだだろうけど。

[1038: 住民]

二月末に引き渡されて、既に住み始めてますよ。

私も３月末から住んでます。

賃貸も一杯出てますが職業がよく分からない方とか結構な数、審査で落ちてると三井の方から聞きました。

そんなに住民の方とマンション内でスレ違う機会はありませんが、お見かけした方は皆さん穏やかな方々でした。

[1039: 匿名さん]

そうなんですよね。
タワーの賃貸には質の悪い自称社長が紛れ込むんですよね。

私はそういう反省から賃貸募集は最大手に依頼するようにしました。
やはり厳しい審査をしてくれることが一番です。
トラブルになると精神的に参りますから。

[1040: 匿名さん]

最大手でもかいくぐるワル（反社会系に近い性格の創業者型成金社長）もいるね。
愛人用の疑いのあるようなのは止めといたほうが無難。

[1041: 匿名さん]

誤解を恐れずにいうと、ここを賃貸するのに一般的な方はほぼ皆無でしょ。番町や広尾のように学区がいいわけでもなく、愛人囲い以外に選択肢があるんですかぁ？

[1042: 匿名さん]

ご自分が購入して賃貸に出したらわかります。

愛人関係もありますが、多くは排除できます。（自称社長、自営業）

３Ａ（内陸限定）タワーマンションの賃貸入居者の多くは、外資系の賃料補助サラリーマン（20歳代でも賃料30万円以下ならＯＫという外資系企業は多いです）と富裕層かな。
ケンの紹介の場合は欧米人も多いですね。

[1043: 匿名さん]

賃貸の場合、坪27500円以上でないと収益としては価値なし。新築プレミアムで一回転はできても、それ以降は厳しいでないか？
相続対策には3〜4年間は大幅な下落は免れて有効。

[1044: 匿名さん]

ここを投資用で買った人は、あなたより博識でしょうね。
顧問税理士も雇っているのでは。

まあ、自己責任でやっていますので、心配御無用。

[1045: 匿名さん]

引き渡しは地権者が二月で、一般分譲が来週ではなかったですか？

[1046: 匿名さん]

個人事務所だろうが愛人用だろうがちゃんと家賃さえ払ってくれれば問題ないし、今は保証会社があるから、家主が泣き寝入りするようなことはないでしょ

[1047: 匿名さん]

>>1045 匿名さん

引き渡し、早くなったのです。

[1048: 匿名さん]

>>1041 匿名さん

ありますよ。何故愛人しか思い浮かばないのか逆に不思議です。

[1049: 匿名さん]

うちも愛人っぽいのが申し込みがありましたが、
後々あそこは某社長の愛人が入っていたマンションみたいな日陰者みたいな
言われ方するのも嫌なのでお断りしました。

[1050: 匿名さん]

>>1049 匿名さん

愛人ぽい人は男性の名義で入居者が家族でもなさそうな女性の場合とかなのですか？

保証は名義人のみなのですか？

それとも女性の名前で職業無しみたいなタイプなのでしょうか？

見分け方が今ひとつ分かりません。

芸能人なら、芸能事務所が借りて、芸能人が住むケースもありますよね。わたしの麻布のマンションがそれでした。