ブリリア有明スカイタワー（Brillia有明Sky Tower） その3

[匿名さん]

ときめくために、その3スタート。

その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43242/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52395/

所在地：東京都江東区有明1丁目4番4・5・6・7（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス32分 「有明テニスの森」バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩9分
　　　ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩7分 （区画道路完成時＜2011年3月末予定＞以降は徒歩5分予定）
間取：1DK～4LDK　面積：39.48平米～168.64平米
売主：東京建物・東武鉄道／販売代理：東京建物不動産販売／販売代理：東武不動産

物件URL：http://www.ariake-sky.jp/
施工会社：三井住友建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

[741: 匿名さん]

＞早く選手村予定地が売却されてマンション建つといいなー。

臨海地域の用地売却が進んでいなくて都も困っているみたいだね。
売れなくて2010年1340億円の一括返済を断念。
04年～08年度の売却収入は約2300億円（年平均600億円弱）で計画通り。
08年秋の金融危機で状況は一変。
不動産ファンド運営会社が売却契約を解除。買い手がつかない用地続出。
09年の売却収入は100億円台。
臨海会計は08年度末1200億円の内部留保はあるが10年度に1000億円超の返済をすれば、11年度以降の資金繰りが厳しくなる。
と日経に書いてあった。
つまり、臨海用地は当面売却は望めない。資金繰りが厳しい中で使い放題もないだろうし、民主が強いのあれば事業仕分けもあるだろうから、臨海の開発も遅れるんだろうね。
5200億円借金して、09年度末までに2800億円返して、残りを14年度末までに返すみたいだから、土地の安売りは難しそうだし、そうすると当面は入札するところもないかな。
せめて商業施設の縛りを外してくれたら、有明北450億円入札できるのに。マンションを3000戸作れれば平均土地単価1500万円。平均4000万円でマンションを提供しても十分採算は合う。この価格なら有明爆売れでしょ。

[742: 購入検討中さん]

>>739
うちは上層階狙いだったけど、管理費はよしとしても修繕積立金が将来5倍になるみたいなら購入止めますわ。
それなら、予算を＋1000万～2000万足して有明以外にします。
でもさ、まだ金額が正式発表されてないからみんな一応検討中ってことなんだよ。

[743: 物件比較中さん]

728です。

>>730
こんばんは。
現状、有明のマンションでプールがない物件は、新築中古含めてＣＴＡだけですよね？
あそこはＤＷが苦手だと検討外れるし、立地はこちらが分あると思いますね。
そもそも、ＢＡＳに将来にわたって絶対プールが必要か？と言われると
どうかなーと個人的には思います。
居住者の需要が変わってくる１０年後くらいに、施設の変更を検討してもいいと思いますよ。

南面にテニスの森、臨海線＆ゆりかもめ駅徒歩10分以内の立地、海と夜景が同時に見える
眺望を考えると、20m×2レーンという決して広いとはいえないのに管理費がかかる
プールを潰したところでマンション価値がどれだけ下がるものでしょうか？
もちろんこれは、管理組合がコンサルタントにプールを潰して変更した際の価値が下がるかどうかの
試算してもらった後、多数決で決めることですけど。

>>731,732,740
同感ですね。お隣ＢＭＡの管理会社の評判を聞くと不安になります。
マンションの管理をしっかりするかしないかで自分達の資産価値が上下するわけですから
住民全員が真剣に考えないといけない問題です。
ただ、1000戸オーバーの物件を自主管理となると、管理組合にかなりの負担がかかり無理があると
考えます。せいぜい管理会社変更くらいではないでしょうか。
ＢＭＡ住民の不満が爆発しているなら、ゲストルームの清掃・庭の手入れなど手を組んだ方が
省力化できる部分もおおいことですし、スケールメリットを生かして共同で探した方がよいかもしれません。

[744: 匿名さん]

せっかくの桜並木も公開空地にしちゃ住民だけで楽しめませんね。付近の倉庫番やトラック運転手などに
荒らされたらやだなぁ。（ゴミとか）さらに夏の花火時には非住民が芝生スペースにたくさんやってきて
荒れそう・・・
あそこは公開空地じゃなくて柵でも作って住民専用にして欲しい。でないといろいろと問題起きそう。

[745: 購入検討中さん]

パークシティー豊州の公開空地も、花火の時は海沿いの所に柵を設けて入れなくしてますし、
そういう臨時運用でなんとかなるんじゃないですかね？
そもそも公開空地にすることが容積率や建ぺい率の緩和条件でしょうし。

[746: 匿名さん]

この物件って、今かなりヤバクなってるプロパスト絡んでる？

なんか、コンセプトやデザインがプロパストっぽいんだけど？

単なる猿真似？

[747: 匿名さん]

パークシティの柵内は公開空地なの？
だとしたら柵を設けた時点で建ぺい率の見直しがいるのでは？
公開空地の定義からして通行人を妨げることはできないはず

プールなくすとかは他のマンション板でやって欲しい
そもそもここはプールがあるマンションなのでプールがいらない人が多く買うのはおかしい
今の仕様を見て買うってことを理解して欲しい
管理費払えない人も集まって欲しくない

[748: 匿名さん]

>>747
誰ひとりとして管理費払わないとは言ってないと思いますが。

払った管理費に見合った仕事をしない管理会社はだめだ、というのが購入検討者の声かと。

たとえ10年経とうが、プールをなくすってのは慎重に検討すべきですね。プールが魅力で買う人もいるでしょうし、自分達が使わなくなっても子供達に使わせたいって世帯はあるでしょうから、議論を重ねるべきでしょう。

[749: 匿名さん]

>>746
勘違いの上に勘違いして、さらに勘違いを重ねたような発言ですね。
思いついたままの投稿は控えましょう。

[750: 匿名さん]

＞だとしたら柵を設けた時点で建ぺい率の見直しがいるのでは？
＞公開空地の定義からして通行人を妨げることはできないはず
ふ．．．．んじゃ道路などの規制は．．．．公開空地の定義も読んでないでしょ？

[751: 購入検討者]

>>739ってまるで販売会社の言い分ですね。

「買ってからごちゃごちゃ言うな、鴨は黙って管理会社に無駄銭注ぎ込んでりゃいいんだよ」って言われてるみたいであまりいい気分はしません。

自分達の大事な資産の価値の維持・向上に努めてくれない管理会社に黙って金払うような、おとなしい購入者ばかりが集まるといいですね。

[752: 購入検討中さん]

>>747
花火のときの柵はパークシティーだとロープで区切られるだけですよ。
常日頃から常設的な柵があるわけじゃないです…。

[753: 購入検討中さん]

>>739
あなたが他の住民に不満を持つなら、あなたらここを買わなければいいんじゃない？

[755: 匿名さん]

早朝4時に寝不足でイライラですかな．．．住民に不満など、まだ販売開始前の物件で不可能です。

管理の質は、青田買いのハード(建物)とともに賭けですね。
だけど、管理の質のほうは入居後に変更が可能です。
実際、付近の物件でも管理会社変更も含めての改善改良が行われているわけですから。

お隣のBMAの場合、問題の多くは「豪華共有部分」に関するものが多いようです。
これは、物件として「豪華さ」を求める購入者が多いのも一因でしょう。
（販売トークからして、豪華さを求めるのは間違ってはいませんが。。。）

上記の意味では、BMAと同等の規模ですが、BASのほうがマンションに求めるものの価値観が統一されやすいと思います。
価値観が似通っていれば、理事会内の議論も速やかに行えるし、管理スタッフも迷うこと少ないと思いますね。

[756: 匿名さん]

>花火のときの柵はパークシティーだとロープで区切られるだけですよ

桜の時期も必要ですねぇ。非住民に荒らされるのもおかしいので。まぁ、デベはなにもしないので
入居後に住民で考えるしかないのでしょうねえ。

[757: 購入検討中さん]

ちなみに花火の時のエリア入場制限はザ東京タワーズとかもやってます。
BMAはどうなんでしょうね？

[758: 匿名さん]

このスレの検討者って思いっきり買った気分にひたってますね。
管理とか鉄柵とか心配してる人は、すでにＢＡＳに住んでる錯覚に陥ってます。
みなさん、まんまと記憶喪失のジョニーになってる。

でもぶっちゃけ買えない人たちですよね？
買えたとしても買わないでしょ？

きょうも楽しい夢に浸っちゃってください。
夢見るだけならタダですから。

[759: ぶっちゃけ]

記憶喪失のジョニーって誰？？
夢の中のひと？

[760: 購入検討中さん]

今回わりと買うつもりですけど、ただ検討するにしても購入後の生活や状況を
シミュレーションするのは、ごくごく普通だと思いますが…。

購入後を想像できないような所、想像してダメっぽいシチュエーションがある場合は買いませんし。

[761: 匿名さん]

>>755
何言ってるかわからん、日本語で喋ってくれ

[762: マーレ住民]

桜並木は入居時から楽しめるとは思いません。あくまでも数年後のイメージに過ぎません。
分かっていましたが、BMAのショボい木にがっかりです。最初から木がしっかりしているマンションが良く思えます。

[763: 匿名さん]

>>762
ちょっと前までは、大木をどっかから持ってくることもありましたけどね．．．
今はあれこれ煩いだろうし、やっぱコストダウンの一環ですかね。
でも植栽は、作り物と違って、これから維持育成でみごとな緑化も可能です。
その分、植栽多いとお金もとてもかかります。

＞最初から木がしっかりしているマンションが良く思えます。
どこらへんの物件をご存知なのでしょう？

[764: 匿名さん]

BASってバリアフリーって主張してるけどさ、エントランスに階段あったら全然バリアフリーじゃないよね？

何であんな無駄な設計にしたのか不思議。

[765: 匿名さん]

植栽費用は年間200万円ぐらいかな
初年度は特に伐採もないだろうしただ栄養を年4回あげるぐらいで1回50万円ぐらいかな
世帯数が多いから年一戸当たり2000円　月にしたら200円弱
少ない金額だからやりいた放題費やせる
管理費はいっそ500円/㎡にして最高の管理人を雇ってもらいませんか？
修繕積立金も投資目的者・転売目的者を助けるやり方じゃなくて一時金やめて200円/㎡にするのはどう？
もちろん入居後ね

[766: サラリーマンです]

エントランスから上の階へは、エレベーターで直接行けるから、バリアフリーですよ。ご安心を！

[767: 匿名さん]

>>765
＞植栽費用は年間200万円ぐらいかな
それは予算的には足りないんじゃないかな。
水遣りや自動（散水機）でしたっけ？　特に夏場の芝生は水代も手間もかかりますよ(^^;


>>764
そうそう、モデルルームでも玄関から廊下への段差がなくて、とっても違和感感じました(笑
慣れなんでしょうが。
必要とする方にとっては大きなメリットかもしれません。

[768: 購入検討中さん]

>>766
メールボックスは2Fですけど、あの階段の裏に1Fのエレベーター入り口があるんですよね。
たしか。ペット入り口もそっち側だっと思います。

[769: 購入検討中さん]

個人的には駐車場のスロープがどれぐらいの勾配なのかが気になってます。
底を擦ら無いように気にしないと行けない…とかは嫌なんで…。

[770: 購入検討中]

ここもBMAみたいに、月々の修繕費とは別に十年後修繕積立一時金100万徴収とかあるのかな。

ここに限った話じゃないけど、長期的に見れば管理費・修繕積立金合計でいずれ毎月5、6万にはなるだろうし、一時金上乗せあるなら年収850万しかないアチキにはちとキツいな。

[771: マーレ住民]

>>763
近所ですとPCTが良いと感じます。

[772: 購入検討中さん]

>>770
本当、管理費+修繕費がかなりのネックになりそうなマンションです。
もっと普通のマンションにしといた方が賢い選択な気がしてます。

[773: 匿名さん]

このクラスのマンションの管理費+修繕費は標準レベル。
それよりも今後いかに管理費+修繕費を上昇させないようにマンションを運営していくかが重要だ。

[774: 匿名さん]

>>773
タワーとしては 標準＋内廊下掃除＋プール分上乗せ ぐらいでしょうね。＜普通レベル。
付近（隣り）の同規模マンションと比較すれば、諸費の上昇よりも
　・管理サービスの質の維持
　・共用部分のルール策定
　・テナント部分の計画どおりの運営
が、大きな課題になりそうです。
こればっかりは、竣工してみないとわかりませんが、テナントが未入居などのケースでデベがどこまで保障するのかもポイントかと。
　

[775: 匿名さん]

それにしても東京建物は広告が下手だなぁ・・・
他の広告代理店使わないとね。

[776: 匿名さん]

↑はい、そう思います。BMAのときもひどかった。

[777: 匿名]

まぁ〜
両方ともY社ですからね。

[778: 匿名さん]

Ｙ社じゃこの程度だよね

ろくにコンペもしてないんだろうなぁ

本当に残念なＣＭ！

[779: 購入検討中さん]

いまどきプール付のマンションなんて時代錯誤な気が・・・
しかもＣＭに未だにタレント起用でド派手に宣伝。。。
30年前タワーマンションはほとんどなかっただろうから、20年後、30年後、修繕がどうなるかかなり疑問。
21年後修繕積立金が5倍になるみたいだけど、実際はそれでも全然足りないんじゃない？
タワマンは将来困ったことになりそうな。
修繕費高くて売るに売れない＆住み潰すにも払っていけないみたいな。

[780: 匿名さん]

>>779
ハンドルが「購入検討中さん」になってますよ(^^;

[781: 物件比較中さん]

↑↑
Ｄ社は、運河を隔てた真正面に４５階建ての「尊大な」本社ビルが見えて気に触る。Ｈ社は例の郵便不正利用で問題になっている。ってな事で、この最大手の広告代理店二社は使いにくかったのでは？

[782: 購入検討中さん]

数年後にやってくる立体駐車場の大規模改修工事に莫大なお金がかかるみたい。
ＢＭＡの一時金100万のほとんどは立体駐車場に使われるらしいです。
あとタワーマンションは外壁工事のための足場が組めないので、ゴンドラ使ったりすることになるだろうから
修繕費に相当お金かかるらしいですね。

[783: 匿名さん]

No.782 by 購入検討中さん
＞修繕費に相当お金かかるらしいですね。
はい。そもそもタワーは将来でも収入に余裕がある人しか買ってはいけません。
782さんは検討はいいけど買ってはダメダメですよ。

参考までに教えてください。
＞数年後にやってくる立体駐車場の大規模改修工事に莫大なお金がかかるみたい。
数年後？？

＞ＢＭＡの一時金100万のほとんどは立体駐車場に使われるらしいです。
どなたがそんなチープな噂を？？

このスレ参加しないほうが心休まると思いますけど。

[784: 物件比較中さん]

タワマンはまだ大規模修繕の実績が少ないので要注意ですね。


＞数年後にやってくる立体駐車場の大規模改修工事に莫大なお金がかかるみたい。
数年後？？

ＢＭＡの一時金100万徴収は確か24年後でしたよね？

＞ＢＭＡの一時金100万のほとんどは立体駐車場に使われるらしいです。
どなたがそんなチープな噂を？？

長期修繕計画を見せてもらえば何にいくら見積もってるのかわかりますよ。

[785: 物件比較中さん]

普通の機械式駐車場の大規模改修で車1台につき100万円くらいかかるんだったと思うけど、
タワー型の機械式駐車場となると200万円／台くらいかかるんじゃなかったかな？！
多分だけど。
車使わない人にとってはかなりキツイ話ですよね。

[786: 匿名さん]

管理費修繕積立金を考えると年収は相当上じゃないと買ってから辛くなりそうだけど、なんで高収入者向けのマンションにしないのかな？場所柄？

[787: 物件比較中さん]

デベは売れさえすればいい訳で、修繕とかはどうでもいいからね。
収入があるからうちは大丈夫って思ってる人も、
タワマンのデメリットを知らずに買う人もいるってことを念頭においておいたほうがいいね。
知らずに買って将来修繕費滞納者が出ると更に修繕費不足に陥るから。

[788: 物件比較中さん]

>>784
失敬！一時金100万円は12年後でした。

[789: 匿名さん]

一時金２００万じゃなかったっけ？

[790: 物件比較中さん]

初年度30万
12年目100万
24年目50万
だったと思うよ（BMA）