ザ・パークハウス 中之島タワーってどうですか？ Part2

[匿名さん]

ザ・パークハウス 中之島タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区中之島6丁目8番3他2筆（地番）
交通：京阪中之島線 「中之島」駅 徒歩2分 （2号出口）
東西線 「新福島」駅 徒歩9分 （3号出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：40.77平米～148.51平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：住友商事　関西ブロック
売主：京阪電鉄不動産
売主：アサヒプロパティズ
販売代理：住商建物　大阪支社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
「大阪のマンション」と、大阪最後の一等地「うめきた2期」のことなど／大阪駅・梅田駅・中津駅
https://www.sumu-log.com/archives/8564/

[480: 匿名さん]

モデルルームのベランダは結構広かったよ。

このタワーはかなり貫禄ある建物になるんじゃないかなー

[482: 匿名さん]

ニュース23で民泊特区認可を報じてる
来年までには特区大阪も認可になるみたいだね
時代の流れはとまりそうもない。

[483: 匿名さん]

>>482
響きタワーの方ですか？
Airbnbにここも狙ってるの？

[484: 購入検討中さん]

大阪市はまだ民泊認可ではなさそうですが、時間の問題。いまは物件価格に対して賃料が安いから、自分が住むなら借りたほうが得かな。大阪市内の、空き家率20パーセントらしいからなあ。

[485: 匿名さん]

分譲
マンションは民泊禁止にしてもらわないと、怖くて住めないです。そんなものに数千万円は高すぎる。

[486: 購入検討中さん]

タワーにしては、ベランダの奥行きがあり広い点はポイント高いですね。
近所にお住いの方教えてください。
北側にある下福島公園って、どんな感じですか？夜でも散歩できるぐらい街灯ありますか？
あと、
川はドブ臭くはないですか？
救急搬送のサイレンはうるさくないですか？多少は覚悟してますが、どうでしょう？

[487: 購入検討中]

>>483
他のタワマン？に対して対抗意識凄いですね(･_･;
あんまり離れた場所にあるタワマンより、近くのマンションで比較した方が建設的では？

[489: 匿名さん]

＞488
民泊なんか嫌に決まってますよ。
共用施設に旅行者がわらわらいたら困るわ。
あなたが圧倒的に少数派。

[490: 金融投資家]

>489

ここは、民泊利回りが高く出そうなので検討する、
ただそれでいいんですよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[494: 匿名さん]

建物の老朽化に悩むホテル経営者様、民泊に負けず頑張ってください！

[495: 匿名さん]

共用施設をそのうち有料にされたら変わるでしょ。

[496: 匿名さん]

>>490
法律平気で侵す厚顔無恥の自称投資家さんｗ
そんなにお金あるなら自分でホテルしたらええやん。
周りに迷惑かけながら小金集めしなくても、自分でホテル建てて堂々と事業したら？

[497: 匿名さん]

>>488 >>490

>庶民の君達は「民泊利回り」って初めて聞いたでしょうが、
私が教えてあげたことを覚えといてね。

>「民泊利回り」の計算を元に、すでに売買が始まってますよ。

金融投資家さんの湧き出る泉のような知識を基に教えて欲しいのですが、中之島の民泊利回りってどれくらいですか？
リネン代や部屋のクリーニング費用、固都税の金額も当然予想されておられるでしょうから、それらを差し引いた実質利回りを金融投資家さんの天才的頭脳で計算して教えて下さいね。


>民泊イヤなら、
ホテル不足解消できる案を出してみたらどうだ？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[498: 匿名さん]

もー、
この響きの共用施設常時使用の迷惑者たった2人のおかげで
抽選倍率下げる事に貢献できてホント影響力多大だよ。
建物がいくら良くても、淀川花火の時に嫌悪感増すよ。
毎日飽きもせず日課と成金報告ご苦労様です。

[500: 匿名]

497
君の必死なところがイタいねぇ。(笑)

[501: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[502: 住民]

501は、結局何が言いたいの!?(苦笑)

[503: 匿名さん]

>>502

どこの住民？
鉄骨が住処なのかな？

あ、ちなみに、わたしは、501ではありませんよ。

[504: 買い換え検討中]

まあまあ民泊は受け入れざるを得ないんだから
建設的に考えましょうよ

[505: 購入検討中さん]

グランフロントでも民泊はあるらしいですから、ここだけないとは考えにくいですね。
嫌なら郊外に行くか、分譲済みで民泊対応済みの管理組合が運用している物件を選んでは？

[506: 匿名さん]

↑民泊受け入れるって誰が決めたの？

[507: 匿名さん]

>>504
どうぞ民泊受け入れ可能の人達で同じフロアに集まって下さいね。

[508: 物件比較中さん]

ビューラウンジの上の超高層階の億ションは全て抽選だってね。

世の中にはポーンと何億って出せる方達がいらっしゃるんですね。

そうかと思えばグチグチ民泊がどうのこうのって嫌みばかり書き込む方達もいるし。

格差の広がりを感じてしまいますね。

[509: 申込予定さん]

要望書を提出したあと、抽選になったら、連絡があるのでしょうか？
連絡がないってことは、今のところ競合相手がいないってことですよね？！

[510: 物件比較中さん]

509さんはどの部屋を希望されてるのでしょうか？

[511: 物件比較中さん]

ここのデベは、民泊投資も需要として捉えてる訳で、それが嫌なら買わないと言う選択が普通かと思います。
色んな価値観や所得層の人が同居するのが、大規模物件のデメリットですから。
今、民泊はグレーゾーンなので公に勧めて来ないでしょうが、規制緩和されれば、賃貸での投資を勧める様に、民泊での投資を勧めて来るでしょうね。

[512: 物件比較中さん]

>>509
いないんでは？
ダブらないよう調整してくれるだろうし。
調整してもダブったら教えてくれます。
こちらにずらさかないか聞いてくるはず。
要望でたら、そこらか売ってくれると言っていたので
第1期から早い者勝ちになりそうです。

[513: 申込予定さん]

民泊民泊って喚いている輩を尻目に
一期から人気の部屋は売れていくんでしょうね。

[514: 申込予定さん]

509です。

お恥ずかしながら、超(?)低層階の中住戸なもので、億ションと言っている人たちとレベルが全く違いますが・・・(汗)
2週間ほど前では、競合は今のところありませんと言っていました。
低層階ながら周りの住戸は、だんだん埋まってきてはいました。
私を含め、おひとり様系も結構、いるみたいです。シングルの市役所務めや銀行マンさんたちがいるみたいです。

[515: 物件比較中さん]

低層階中部屋でいくら位でしたか？

2000万台なら価格的に人気になるでしょうからね。

[516: 匿名さん]

2000万台は確かに！
低層良いなあ。

[517: 申込予定さん]

10Fの中住戸の一番手狭な1LDK45㎡くらいで2900万だったと思います。
南西向きだったかな？
同じ間取りで、1階上がるごとに20万って聞きました。
５階だったら2800万ってことになるとおもいます。

[518: 物件比較中さん]

2800かぁー…

2000万台前半なら迷わず買いなんだがね。

ココは戸数が多いから値下げを狙ってる人多いと思う。

特に民泊民泊ってうるさく言ってる連中は、
なんとか利回りの良い価格になるようにと
必死でネガキャンしてる訳だからね。笑

[519: 匿名二号]

>>486
現在近隣に週二回住んでます。
サイレンはお察しの通りうるさいです！
夜中は気にならないのでひょっとしたらサイレン消してくださってるかも。
自称金融投資家さんへ
あのね、民泊で小銭稼ぐ輩が金融投資家なんて図々しいんだよ。
民泊でいくら稼げるの(笑)
民泊を全否定する気はないですが、この物件に興味あるならもっと前向きに話に入ろうよ。
貴兄には貴兄しか分からない問題点など前向きに投稿してもらいたい。

[520: 匿名二号]

私、強度の高所恐怖症で出来る限り低層希望です。タワーには高層階からのカースト制度があるとか聞きますが、どうなのでしょうか？
どうせ買うなら高層階が良いと友人には言われます。

[521: 匿名さん]

>>タワーには高層階からのカースト制度があるとか聞きますが、どうなのでしょうか？


そんな馬鹿げた作り話信じる方がどうかしてるよ。

[522: 匿名さん]

>>521
事実ですよ！
(当然すべてではありませんが)
特にここは2000万〜2億
程度の差はありますが有ると思って購入すべき物件だと思います。

[523: 購入検討中さん]

カースト制度、、、
高層階の広い部屋の方は、下層の狭い部屋を「みろ、人がゴミのようだ！」、、、と言うのですね。
ラピュタかよ
そんなんないし、そんな奴は大したことないわ(^ ^)
低層でも金持ってる人もいるよ。
小金持ちほど、無理して中途半端な部屋で見栄はるけど、金持ちは税金対策でしょう？上に住んでるから、偉そうにするのは、かっこ悪いでしょ 笑

[524: 匿名さん]

ママカーストのパクリ？
暇な主婦さん達がするんでしょうね。
でも、とっても忙しいビジネスマンさん達は、そんなこと考える暇ないと思うなぁ。
あと、お金に余裕がある人は、心にも余裕があるのでそんなことしないでしょう。
逆にそんな光景みたら、あ、この人、お金に余裕がない人で心にも余裕がないのね…かわいそうな人って思ってしまうかも。（残念）

実際、あっても、私だったら全く相手にしない、KYを通しますけどね〜

[525: 匿名さん]

逆に低層階の安い部屋をローンギリギリで買って、管理費を安くする為に共用部の空調切れだとか、コンシェルジェの人員減らしてもっと働かせろとか言う人が住む方が困るわ
そんな人に限って無料の共用施設使いまくって、平気で汚すからね〜

[526: 匿名さん]

うちのタワーでは、上層フロアの億ションの方ともたぶんうまくやれてると思います。ただ、うちも一般的には安くない価格だったので、その幅はここより小さいですし、何より戸数が900となると、単純にカーストとかではなく、管理費の使い方とか資産価値を維持することへの考え方とかが折り合わないと大変ですね。うちでも200戸ですが、細々した意見調整は苦労してます。

[527: 匿名２号]

うちは私の高所恐怖症だけでなく赤ちゃんがいるので緊急事態など考えるとどうしても低層階になります。眺望考えたら中層階より上が欲しいのは欲しいですが・・。
多彩な間取りと階数に悩みます。いつも悩みに御付き合い下さる担当者様には感謝しております。

[528: 匿名さん]

>>525

偏見。
てか、自分のことを言ってるのかな。

言い方が、イヤミったらしい。

[529: 匿名さん]

1億から2億の物件は富裕層さん、投資家さん、中国人さん、他府県の方など沢山の方が所有されるのだと思います
ここがなんとか買える程度の関西人としては価値観がかなり違いそうで心配です。

[530: 匿名さん]

>>527

お子さんがいらっしゃるなら低層階の角部屋オススメですよ。(ファミリー層には低層中部屋は狭過ぎると思います)
角部屋なら3LDKで80平米からなので将来お子さんの部屋も取れると思います。
価格は確か安い5〜6階なら5000万台前半からだったと思います。
ただ北側角部屋は5〜6階でも5000万台後半だったと思います。

[531: 匿名２号]

530さんアドバイスありがとうございます！
できれば角部屋欲しいです！

[532: 匿名さん]

531さん、
どういたしまして。

ハッキリ言って5000万って大金ですよね。
そうそうと簡単に都合がつかないのが普通一般的です。
角部屋買えるといいですね。

私は独身なんで安い低層階の中部屋を希望しているので金額的負担はまだラクそうなので価格帯をジックリと見極めたいですね。

[533: 物件比較中さん]

角部屋だと月々のランニングコストは
最初の5年が約3万円で5年毎に5,000円程負担が増えていくらしい。
そこへガレージも借りたら月6〜7万になる。
そこそこ年収のある層でないと維持出来ない物件。
大阪人の平均年収は？
残念ながら欲しくても手が届かない層が大半だよ。

[534: 匿名２号]

そ～なんですよ、ローンプラス、ランニングコストでソコソコの金額行きますからね～。
でも欲しいです。
少なくとも私はそんな気になりました。

[535: 購入検討中さん]

ランニング？
管理費と修繕積立金のことですね。
三万もしました？

[536: タワーマニア]

>>533
いや、その平均年収に達してる層が買うんでしょうが。
バカなの？

[538: 匿名さん]

>>536

アンタみたいな層が買えない物件だよって言いたいのでは？

[539: 匿名さん]

総務省のデータを基にした昨年のデータです

大阪市の区ごとの平均世帯年収と
世帯年収1000万以上の割合

天王寺区　509万円　9.85％

福島区　455万円　5.17％

西区　451万円　5.94％

都島区　443万円　6.46％

鶴見区　443万円　4.39％

旭区　441万円　6.76％

西淀川区　436万円　3.81％

北区　433万円　4.96％

阿倍野区　426万円　9.40％

淀川区　426万円　4.76％

中央区　423万円　5.05％

城東区　423万円　5.05％

東成区　416万円　5.19％

住之江区　411万円　4.77％

東住吉区　402万円　5.40％

住吉区　393万円　4.14％

港区　389万円　3.26％

大正区　382万円　3.27％

東淀川区　371万円　3.09％

浪速区　369万円　4.12％

平野区　366万円　3.22％

此花区　365万円　2.93％

生野区　356万円　3.31％

西成区　266万円　1.13％

ご覧の通り大阪市の平均世帯年収はとても低いのです

ここをギリギリ買える世帯年収1000万もご覧の有様
東京では考えられません
高所得者は殆ど50代以上ですし
高級マンションは高齢マンションになりそうですね。

[540: マンション投資家さん]

中之島タワーの売れ行きよければ、南側にも新規計画進むのでしょうか？
常安橋北詰交差点モデルルーム使用後、のほうが立地良さそうですが。

[541: 匿名さん]

>>539
天王寺区と阿倍野区は、１割が1000万以上なのに平均所得は低い。
貧しいエリアなんですね。

[542: 匿名さん]

格差は激しいね。

[543: 匿名]

>>539
表に出てる数字だけでは判断できないけどね。
このデータに反映されてるのは、まともに申告してる人やリーマンだけでしょ
自営は節税してますからね。

[544: 物件比較中さん]

節税するようなケチが高級マンションに住むかなあ？

普通は法人の会社役員や医者、弁護士では？

よく考えたら医者や弁護士は自営かあ、、、(苦笑)

[545: 匿名さん]

>>543
経営者の事わかってないね〜
節税してても1000万位は申告してるの
儲かってるのに600万位にケチってたら国税に目つけられるし
ここみたいな7000万する物件だと頭金2000万とかだしたら600万の収入でどうやって貯めたんだって国税に突っ込まれるじゃん。

[546: 不動産購入勉強中さん]

545さん、やっぱり経営者は法人名義で購入して社宅扱いで役員が住むケースが多いでしょうかねー？

個人で購入するのはメリットが少ない？
会社が倒産しなけりゃランニングコストも経費扱いだしね。

[547: 匿名さん]

>>539
あまりに幼稚な論理だからアドバイスしとくけど、
23区と大阪市内のタワマンの戸数の比較データまで出さないと、その議論は成立しないよ。

[548: 匿名さん]

>>547
論議も何も大阪は、ここの様な高額物件を買える層少ないよ
と言うシンプルな話し。

[549: 匿名さん]

>>546
法人で購入すれば管理費や固定資産税などは経費に出来るけど実行税率は20〜30%だからね
年間40万でもその20〜30%だね
会社の金で7000万出す為には余剰金で出すか借入
減価償却は47年で年間148万しか経費にできないから法人での購入は投資様か値上がりねらい
自分用ならもったいないかな
7000万あるなら運用した方がいいね。

[550: 匿名さん]

ここは値上がり期待もないし
投資も利回りが悪い
7000万がごっそり経費にはならず
年間150万程度なら法人買いは基本無いね
大幅な売却損の可能性大だし
利回りも最低
グランフロントの様な利便性も無い
法人としては使い物にならない

まともな経営者は法人用では買わないね
儲けを求めず損も覚悟の道楽社長ならかうかも

[551: 匿名さん]

私MRで何人か自営っぽい方が検討されてるの見ました（おじさま達声が大きいので聞こえてしまうんですよね）。定性情報ですが家族で引越す訳じゃなければ、上の方が書かれてるような7000万クラスの大きな部屋はいらないではと思います。

[552: 匿名さん]

>>548
供給戸数が高所得者に比べて少なければ必然的に集中するから
その理論は成り立たん。

1000万以上の実数はどれくらいおるんよ？

[553: 匿名さん]

>>552
偉そうな物言いですね
実数くらい自分で計算しなさいよ
計算の仕方わからない？
大阪市のホームページで各区の世帯数あるから上記の%を掛けたらいいからね

で、その数字出してどうするのよ？
何万人いてるから、ここの900戸くらい余裕！とかアホな事は言わないでね。

[554: 匿名さん]

>>553
いやごめんね。中学生でも突っ込めるような論理展開だからバカにしか見えなくて。
じゃああなたが「買えない」と断言する根拠は？

＞何万人いてるから、ここの900戸くらい余裕！とかアホな事は言わないでね。

そんなバカな人います？東阪で供給戸数&高所得者数出した上での比較でないと
意味がないって言ってるでしょ。算数学べよ。

もう一度聞きますが、
「大阪人は買えない」と断言する論理的な根拠は？
＞「何万人いてるから、ここの900戸くらい余裕！とかアホな事は言わないでね。」
というくらいなら、あなたは確固たる「買えない」根拠があるということですよね？
ないと思うけど。笑

[555: 匿名さん]

>>554
あなたこそバカじゃないの？
文章読み直してごらん
大阪市のデータを示しているだけでしょ
これが現状と言うだけ

それをみてどう判断するかは各自の自由

私が断言している部分はないよ

あなたこそ売れないと思ってるから
早とちりするんじゃない？

[556: 申込予定さん]

別にどうでもいいよ。そんなことは。
言い合いする程の事かい？

ハッキリしてる事は、
資金計画が立てられて、
ココが欲しいなら契約すればいい。
もしも手が出ないなら、僻まず妬まず、
その内住めるように頑張ればいい。

[557: 匿名さん]

>>554>>555
中国やシンガポールの人がたくさん買うから。

[558: 物件比較中さん]

＞論議も何も大阪は、ここの様な高額物件を買える層少ないよ
＞東京では考えられません

断言してますやん。笑
東京都比較した上で少ないと言っているんだから、供給戸数までださないとダメでしょ。

[559: 匿名さん]

どのマンションにも言えるけど
営業が書いてるとしか思えない気持ち悪い見学記は何なんだ…
あんなもん信じる奴がいると思って皆書いてるのかな…

[560: 匿名さん]

大阪の売れ行きに東京の供給戸数をもってくる時点で訳わからん？
大阪は大阪で考えるだけ

要は東京の価値観で、こんな高額物件900も作ってもな〜
てことでは。

[561: 匿名さん]

高層階は抽選になるくらい大盛況らしいね
すごいじゃん！
正に爆買い

誰が買ってるのかな〜？

[562: 匿名さん]

>>559　マンションマニアって方もこことプラウドタワー名古屋栄を評価しているみたいですね。

[563: 購入検討中さん]

ここに限らず、東京や大阪都心部の価格上昇率がすごいね。
消費者がついてこれないと、結局は下がるのかな？

[564: 購入検討中さん [男性 30代]]

新築上昇　➡　中古上昇　➡　新築上昇　➡中古上昇

のインフレサイクルになるだけ。

[565: 匿名さん]

全ては需要と供給
どれだけ高くても供給戸数より買いたい人(買える人)が多ければ価格は更にあがる
今は一定数の富裕層と相続税対策の老人と円安買いの外国人

相続税対策が一巡すしたり
円高で外国人が買わなくなると
需要がなくなり下がる

供給も下がれは維持は可能だが
作らない訳にはいかないしね

もしそうなったら平均的年収者を相手にしないといけないので
今はの様な年収倍率10倍なんて相場は
買える価格まで下がる。

[566: 匿名さん]

>>563>>564
インフレサイクルはいつまでもは続かない。
株価が落ちれば、不動産価格は暴落する。
不動産価格を左右するのは、平均的年収の消費者ではない。

[567: 購入検討中さん [男性 30代]]

インフレ転換だから新築上昇は仕方ない。
インフレといっても来てるのはスタグフレーション。
残念ながら多くの日本人はやがて
都心の新築タワーには住めなくなるね。

そろそろ、新築タワーは国内外のミドルアッパー以上
しか購入無理な水準になってきた。

だからといっても住宅価格が暴落することはないよ。
円安方向なんだから。

結局、今の新築タワーが10年経って中古価格と
して出回っても価額は下がってないだろうから、
買えるなら今買った方が良いよ。合理的判断だね。

今、タワーマンション買えない人は、将来も買えない人だよ。

[568: 匿名さん]

>>567
今の円安が１０年後まで続く？
子供は発想が平和やなｗ

[569: 物件比較中さん]

世帯年収1000万程度で、ここ住むとか無謀でしょ。

[570: 匿名さん]

>>568

下手したらハイパーインフレになって
円大暴落してるかもよ…

[571: 購入検討中さん [男性 30代]]

残念ながら10年後は今よりかなりの円安水準です。
こちらで経済講釈する気はありませんが。

要は、
タワーマンションを購入出来る
世帯年収を持ち、タワーマンションを購入したい
と思っている人は
早く買っておくべきということです。

[572: 匿名さん]

>>571

それを言うなら国内資産ではなくて、
外貨や海外資産を持つ方が円安インフレ対策になるのでは？って思う。

[573: 購入検討中さん [男性 30代]]

タワーマンション購入出来る人は
早く買った方がいいし、
電車不便でも中之島アドレスは価値あるから
パークハウス中之島も買い。

運用の目線ならキャッシュ有っても
ローンで購入して、キャッシュは外貨預金
でいいんじゃないですかね。

[574: 匿名さん]

今NHKのクローズアップ現代で民泊やってるよ
大阪のケースでは家賃にくらべ4倍儲かるらしい
別のケースでは賃貸8件又貸しして賃料の倍以上の売上を上げ経費引いても月80万も儲けてるらしいよ
すごいね〜
けどやっぱり住民と揉めてるらしいよ。

[575: 匿名さん]

大阪市の民泊基準も出てたね
パスポートの確認と
部屋25m2以上と
7日以上滞在
が条件らしい

基準はあってもチェック出来ないから
ただ民泊OKって感じになりそう。

[576: 金融投資家]

>575

いい感じでザル法が出来つつありますね！


>574

揉めるなんて、あとしばらくの話です。
条例でき次第に、反対した人が逮捕されてくれますからね。

[577: 匿名さん [男性 30代]]

50階以上の上層階は抽選ばかりですねー。
中之島で50階以上は価値ありますね。

[578: 匿名さん]

>>577
そうですか？
最上階でも眺望悪くて ガッカリでしたよ。

[579: 匿名さん]

高いだけなら意味はないよ
どんな景色がみえるか？でしょ。