ザ・パークハウス 中之島タワーってどうですか？ Part2

[匿名さん]

ザ・パークハウス 中之島タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区中之島6丁目8番3他2筆（地番）
交通：京阪中之島線 「中之島」駅 徒歩2分 （2号出口）
東西線 「新福島」駅 徒歩9分 （3号出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：40.77平米～148.51平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：住友商事　関西ブロック
売主：京阪電鉄不動産
売主：アサヒプロパティズ
販売代理：住商建物　大阪支社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
「大阪のマンション」と、大阪最後の一等地「うめきた2期」のことなど／大阪駅・梅田駅・中津駅
https://www.sumu-log.com/archives/8564/

[451: 匿名さん]

今、電車の中なのですが5人の中国人が大声で話し、携帯ゲームをかなりの音量でやり、大股を広げ席を占領している
5人しか居ないのに車両内はすべて中国人か？と思える程の状態

リアルに目の前に居るとこの価値観との共有に難しさを感じる

とてもとてもうるさい！...

[452: 匿名さん]

ビジネスホテルの朝食バイキングでさ、パジャマで来るの中国人ですよね。
よく平気だよね。

[453: 匿名さん]

人種差別には当然反対！

もちろん、大阪人というような国内地域住人を一括りにする議論も。

要は、世界の良識ある人々とそうではない人々には違いがあるということ。
どこの国・地域にも犯罪者はいるし、心優しき人々もいる。
マンションは１に立地だが、２に管理の質。
管理会社の人材がかなりモノを言います。

[454: 物件比較中さん]

住フのMRに行ったら、中之島の全室価格記載の価格表を見せてくれました。比較しやすく分かりやすかったです。

[458: 匿名さん]

455・456・457が共用施設に居るんですよね。。
そして同じやり取りしてるんでしょうね。。

[459: 物件比較中さん]

454です。ガセではなく本当ですよ。中之島の間取り集と一緒に。こちらも驚くと同時に不思議には思いました。予測で同じ表を作成したのかもしれないですが、そんなの見せるかなとも思いました。

[460: 匿名さん]

金融投資家さんはサンクタスへお帰り。
突っ込みに回答せず新たな浅はかネタや認識を披露、
まさにあそこの住民だわ。

こちら検討の方は
サンクタスの住民板を見ておいた方がいい。
大規模物件がいかに認識の違う人がいるかよくわかる。
価格帯がぜんぜん違うのでマシになると思うけど。

[461: 匿名さん２号]

金融投資家さん、そんなに大阪が嫌なら無理に来ないで良いよ。本当の金融投資家は自分を「金融投資家」て言わないん違うかな？確かに１００万円分だけ株買っても自称金融投資家やな(笑)皆さん話題変えて実のある話に進みましょう！

[462: 購入検討中さん]

461さんに賛成！

[463: 匿名さん]

金融投資家って東京赤坂の三井タワーのスレでも憎まれ口叩いて嫌われてるようですよ。

大阪には来ないでほしいですね。

[464: 匿名さん２号]

教えてください、南東の倉庫や南西のインテスなどは建て替えや高層化などあるのでしょうか？

[465: 物件比較中さん]

倉庫に関しては営業さんですら、何か建つかもとおっしゃられていました。

まぁ未来のことは分かりませんが‥

[466: 購入検討中さん [男性 40代]]

中之島線の寂れた感がネックになりませんかね？

ステータスありますか？建物は最高です。

[467: 匿名さん]

ここの建物を最高って言ってる方は何が最高なのか明確に示してほしい。
共用施設は豪華だと思うが、それ以外に特筆すべき点ある？

[468: 物件比較中さん]

ココの中低層階は、
北>>西>>東・南 の人気順。

西や東・南の低層階の角部屋は値下げしたようですよ。
西は西日を気にしなければ低層階でもリバービューだから価格的には狙い目かもしれませんね。
東や南は高層階でないと悪そう。
その代わりに価格や広さの配慮がなされてますね。

とりあえずは少し様子見です。

[469: 匿名さん]

地下鉄なにわ筋線や中之島線が延伸されれば良いのですがね。

このマンションの建物は一見ガラス張りのように見えるので美しい仕上がりになると思います。

[470: 匿名さん２号]

低中層階のベランダフェンスですが、あれは完全目隠しですか？室内からは透けて見えるのでしょうか？御存じの方御教授下さいませ。

[471: 匿名さん]

>>469
うーん、完成図見ると
団地マンションぽくないですか？

ＣＴの天満リバーパークスくらいなら全面ガラス感だとは思うけど‥

[472: 物件比較中さん]

>>470
目隠しになりますが中からも外側透けておらず、
リバービューなんかありませんよ。
ベランダ出て、覗き込んだらリバービューです。
でも、川越しのマンションや、ご近所のビルは部屋の中からもバッチリ見えるでしょうね。

[473: 購入検討中さん]

>>471

すいませんが、
団地マンションの特徴を教えてください。

私には、そのようには見えないので。

きっと迫力のある建物がドーンと誕生しますよ。

メッチャ楽しみです。

[474: 物件比較中さん]

>>467
共用施設豪華ですか？
ラウンジが二階だからでしょうか？
バーがあるからでしょうか？
私はMRのラウンジみて、せまっ！！って思いました。
しかも、バーいつまで続けられるかすぐ不安になってしまいました。

[475: 購入検討中さん]

低層階は売れ残りそうだな
最後に売り叩いた時に買おうと思います。賃貸ではく、購入で北側以外の低層を定価で買う人はある意味すごいと思います。

[476: 匿名さん]

ベランダは透明ではなかったですよ。リビングからリバービューを眺めるのは無理そうですね。今日の新聞に、観光客のためにマンションの空き部屋をホテルに…大阪府で初めて条例が可決とでていましたね。政府の国家戦略特区としても指定されたようですし、ますます公に盛んになりそうですね。

[477: 匿名さん]

ベランダに白ぽい物のフエンスが、横にも縦にも、
上から下まで、ずら～と同じ様に並んで居る所など、
大所帯の団地ぽく見えませんか？
少し助かる所は、角にビューサッシュが有る所かな？

此れを素敵と、思われるお方も居られるのですね。
好みは、人其々ですね。

[478: 買いたいけど買えない人]

ココはサラリーマンにも手が届くような価格であれば、欲しい人多いと思う。

低層階の小さい中部屋でも3000万はするんだろうか？

[479: 購入検討中]

高層階のベランダフェンスは透明です

うちのタワーはベランダに洗濯物干せませんが、こちらはどのフロアでも洗濯物OKらしいので良いですね

[480: 匿名さん]

モデルルームのベランダは結構広かったよ。

このタワーはかなり貫禄ある建物になるんじゃないかなー

[482: 匿名さん]

ニュース23で民泊特区認可を報じてる
来年までには特区大阪も認可になるみたいだね
時代の流れはとまりそうもない。

[483: 匿名さん]

>>482
響きタワーの方ですか？
Airbnbにここも狙ってるの？

[484: 購入検討中さん]

大阪市はまだ民泊認可ではなさそうですが、時間の問題。いまは物件価格に対して賃料が安いから、自分が住むなら借りたほうが得かな。大阪市内の、空き家率20パーセントらしいからなあ。

[485: 匿名さん]

分譲
マンションは民泊禁止にしてもらわないと、怖くて住めないです。そんなものに数千万円は高すぎる。

[486: 購入検討中さん]

タワーにしては、ベランダの奥行きがあり広い点はポイント高いですね。
近所にお住いの方教えてください。
北側にある下福島公園って、どんな感じですか？夜でも散歩できるぐらい街灯ありますか？
あと、
川はドブ臭くはないですか？
救急搬送のサイレンはうるさくないですか？多少は覚悟してますが、どうでしょう？

[487: 購入検討中]

>>483
他のタワマン？に対して対抗意識凄いですね(･_･;
あんまり離れた場所にあるタワマンより、近くのマンションで比較した方が建設的では？

[489: 匿名さん]

＞488
民泊なんか嫌に決まってますよ。
共用施設に旅行者がわらわらいたら困るわ。
あなたが圧倒的に少数派。

[490: 金融投資家]

>489

ここは、民泊利回りが高く出そうなので検討する、
ただそれでいいんですよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[494: 匿名さん]

建物の老朽化に悩むホテル経営者様、民泊に負けず頑張ってください！

[495: 匿名さん]

共用施設をそのうち有料にされたら変わるでしょ。

[496: 匿名さん]

>>490
法律平気で侵す厚顔無恥の自称投資家さんｗ
そんなにお金あるなら自分でホテルしたらええやん。
周りに迷惑かけながら小金集めしなくても、自分でホテル建てて堂々と事業したら？

[497: 匿名さん]

>>488 >>490

>庶民の君達は「民泊利回り」って初めて聞いたでしょうが、
私が教えてあげたことを覚えといてね。

>「民泊利回り」の計算を元に、すでに売買が始まってますよ。

金融投資家さんの湧き出る泉のような知識を基に教えて欲しいのですが、中之島の民泊利回りってどれくらいですか？
リネン代や部屋のクリーニング費用、固都税の金額も当然予想されておられるでしょうから、それらを差し引いた実質利回りを金融投資家さんの天才的頭脳で計算して教えて下さいね。


>民泊イヤなら、
ホテル不足解消できる案を出してみたらどうだ？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[498: 匿名さん]

もー、
この響きの共用施設常時使用の迷惑者たった2人のおかげで
抽選倍率下げる事に貢献できてホント影響力多大だよ。
建物がいくら良くても、淀川花火の時に嫌悪感増すよ。
毎日飽きもせず日課と成金報告ご苦労様です。

[500: 匿名]

497
君の必死なところがイタいねぇ。(笑)

[501: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[502: 住民]

501は、結局何が言いたいの!?(苦笑)

[503: 匿名さん]

>>502

どこの住民？
鉄骨が住処なのかな？

あ、ちなみに、わたしは、501ではありませんよ。

[504: 買い換え検討中]

まあまあ民泊は受け入れざるを得ないんだから
建設的に考えましょうよ

[505: 購入検討中さん]

グランフロントでも民泊はあるらしいですから、ここだけないとは考えにくいですね。
嫌なら郊外に行くか、分譲済みで民泊対応済みの管理組合が運用している物件を選んでは？

[506: 匿名さん]

↑民泊受け入れるって誰が決めたの？

[507: 匿名さん]

>>504
どうぞ民泊受け入れ可能の人達で同じフロアに集まって下さいね。

[508: 物件比較中さん]

ビューラウンジの上の超高層階の億ションは全て抽選だってね。

世の中にはポーンと何億って出せる方達がいらっしゃるんですね。

そうかと思えばグチグチ民泊がどうのこうのって嫌みばかり書き込む方達もいるし。

格差の広がりを感じてしまいますね。

[509: 申込予定さん]

要望書を提出したあと、抽選になったら、連絡があるのでしょうか？
連絡がないってことは、今のところ競合相手がいないってことですよね？！

[510: 物件比較中さん]

509さんはどの部屋を希望されてるのでしょうか？

[511: 物件比較中さん]

ここのデベは、民泊投資も需要として捉えてる訳で、それが嫌なら買わないと言う選択が普通かと思います。
色んな価値観や所得層の人が同居するのが、大規模物件のデメリットですから。
今、民泊はグレーゾーンなので公に勧めて来ないでしょうが、規制緩和されれば、賃貸での投資を勧める様に、民泊での投資を勧めて来るでしょうね。

[512: 物件比較中さん]

>>509
いないんでは？
ダブらないよう調整してくれるだろうし。
調整してもダブったら教えてくれます。
こちらにずらさかないか聞いてくるはず。
要望でたら、そこらか売ってくれると言っていたので
第1期から早い者勝ちになりそうです。

[513: 申込予定さん]

民泊民泊って喚いている輩を尻目に
一期から人気の部屋は売れていくんでしょうね。

[514: 申込予定さん]

509です。

お恥ずかしながら、超(?)低層階の中住戸なもので、億ションと言っている人たちとレベルが全く違いますが・・・(汗)
2週間ほど前では、競合は今のところありませんと言っていました。
低層階ながら周りの住戸は、だんだん埋まってきてはいました。
私を含め、おひとり様系も結構、いるみたいです。シングルの市役所務めや銀行マンさんたちがいるみたいです。

[515: 物件比較中さん]

低層階中部屋でいくら位でしたか？

2000万台なら価格的に人気になるでしょうからね。

[516: 匿名さん]

2000万台は確かに！
低層良いなあ。

[517: 申込予定さん]

10Fの中住戸の一番手狭な1LDK45㎡くらいで2900万だったと思います。
南西向きだったかな？
同じ間取りで、1階上がるごとに20万って聞きました。
５階だったら2800万ってことになるとおもいます。

[518: 物件比較中さん]

2800かぁー…

2000万台前半なら迷わず買いなんだがね。

ココは戸数が多いから値下げを狙ってる人多いと思う。

特に民泊民泊ってうるさく言ってる連中は、
なんとか利回りの良い価格になるようにと
必死でネガキャンしてる訳だからね。笑

[519: 匿名二号]

>>486
現在近隣に週二回住んでます。
サイレンはお察しの通りうるさいです！
夜中は気にならないのでひょっとしたらサイレン消してくださってるかも。
自称金融投資家さんへ
あのね、民泊で小銭稼ぐ輩が金融投資家なんて図々しいんだよ。
民泊でいくら稼げるの(笑)
民泊を全否定する気はないですが、この物件に興味あるならもっと前向きに話に入ろうよ。
貴兄には貴兄しか分からない問題点など前向きに投稿してもらいたい。

[520: 匿名二号]

私、強度の高所恐怖症で出来る限り低層希望です。タワーには高層階からのカースト制度があるとか聞きますが、どうなのでしょうか？
どうせ買うなら高層階が良いと友人には言われます。

[521: 匿名さん]

>>タワーには高層階からのカースト制度があるとか聞きますが、どうなのでしょうか？


そんな馬鹿げた作り話信じる方がどうかしてるよ。

[522: 匿名さん]

>>521
事実ですよ！
(当然すべてではありませんが)
特にここは2000万〜2億
程度の差はありますが有ると思って購入すべき物件だと思います。

[523: 購入検討中さん]

カースト制度、、、
高層階の広い部屋の方は、下層の狭い部屋を「みろ、人がゴミのようだ！」、、、と言うのですね。
ラピュタかよ
そんなんないし、そんな奴は大したことないわ(^ ^)
低層でも金持ってる人もいるよ。
小金持ちほど、無理して中途半端な部屋で見栄はるけど、金持ちは税金対策でしょう？上に住んでるから、偉そうにするのは、かっこ悪いでしょ 笑

[524: 匿名さん]

ママカーストのパクリ？
暇な主婦さん達がするんでしょうね。
でも、とっても忙しいビジネスマンさん達は、そんなこと考える暇ないと思うなぁ。
あと、お金に余裕がある人は、心にも余裕があるのでそんなことしないでしょう。
逆にそんな光景みたら、あ、この人、お金に余裕がない人で心にも余裕がないのね…かわいそうな人って思ってしまうかも。（残念）

実際、あっても、私だったら全く相手にしない、KYを通しますけどね〜

[525: 匿名さん]

逆に低層階の安い部屋をローンギリギリで買って、管理費を安くする為に共用部の空調切れだとか、コンシェルジェの人員減らしてもっと働かせろとか言う人が住む方が困るわ
そんな人に限って無料の共用施設使いまくって、平気で汚すからね〜

[526: 匿名さん]

うちのタワーでは、上層フロアの億ションの方ともたぶんうまくやれてると思います。ただ、うちも一般的には安くない価格だったので、その幅はここより小さいですし、何より戸数が900となると、単純にカーストとかではなく、管理費の使い方とか資産価値を維持することへの考え方とかが折り合わないと大変ですね。うちでも200戸ですが、細々した意見調整は苦労してます。

[527: 匿名２号]

うちは私の高所恐怖症だけでなく赤ちゃんがいるので緊急事態など考えるとどうしても低層階になります。眺望考えたら中層階より上が欲しいのは欲しいですが・・。
多彩な間取りと階数に悩みます。いつも悩みに御付き合い下さる担当者様には感謝しております。

[528: 匿名さん]

>>525

偏見。
てか、自分のことを言ってるのかな。

言い方が、イヤミったらしい。

[529: 匿名さん]

1億から2億の物件は富裕層さん、投資家さん、中国人さん、他府県の方など沢山の方が所有されるのだと思います
ここがなんとか買える程度の関西人としては価値観がかなり違いそうで心配です。

[530: 匿名さん]

>>527

お子さんがいらっしゃるなら低層階の角部屋オススメですよ。(ファミリー層には低層中部屋は狭過ぎると思います)
角部屋なら3LDKで80平米からなので将来お子さんの部屋も取れると思います。
価格は確か安い5〜6階なら5000万台前半からだったと思います。
ただ北側角部屋は5〜6階でも5000万台後半だったと思います。

[531: 匿名２号]

530さんアドバイスありがとうございます！
できれば角部屋欲しいです！

[532: 匿名さん]

531さん、
どういたしまして。

ハッキリ言って5000万って大金ですよね。
そうそうと簡単に都合がつかないのが普通一般的です。
角部屋買えるといいですね。

私は独身なんで安い低層階の中部屋を希望しているので金額的負担はまだラクそうなので価格帯をジックリと見極めたいですね。

[533: 物件比較中さん]

角部屋だと月々のランニングコストは
最初の5年が約3万円で5年毎に5,000円程負担が増えていくらしい。
そこへガレージも借りたら月6〜7万になる。
そこそこ年収のある層でないと維持出来ない物件。
大阪人の平均年収は？
残念ながら欲しくても手が届かない層が大半だよ。

[534: 匿名２号]

そ～なんですよ、ローンプラス、ランニングコストでソコソコの金額行きますからね～。
でも欲しいです。
少なくとも私はそんな気になりました。

[535: 購入検討中さん]

ランニング？
管理費と修繕積立金のことですね。
三万もしました？

[536: タワーマニア]

>>533
いや、その平均年収に達してる層が買うんでしょうが。
バカなの？

[538: 匿名さん]

>>536

アンタみたいな層が買えない物件だよって言いたいのでは？

[539: 匿名さん]

総務省のデータを基にした昨年のデータです

大阪市の区ごとの平均世帯年収と
世帯年収1000万以上の割合

天王寺区　509万円　9.85％

福島区　455万円　5.17％

西区　451万円　5.94％

都島区　443万円　6.46％

鶴見区　443万円　4.39％

旭区　441万円　6.76％

西淀川区　436万円　3.81％

北区　433万円　4.96％

阿倍野区　426万円　9.40％

淀川区　426万円　4.76％

中央区　423万円　5.05％

城東区　423万円　5.05％

東成区　416万円　5.19％

住之江区　411万円　4.77％

東住吉区　402万円　5.40％

住吉区　393万円　4.14％

港区　389万円　3.26％

大正区　382万円　3.27％

東淀川区　371万円　3.09％

浪速区　369万円　4.12％

平野区　366万円　3.22％

此花区　365万円　2.93％

生野区　356万円　3.31％

西成区　266万円　1.13％

ご覧の通り大阪市の平均世帯年収はとても低いのです

ここをギリギリ買える世帯年収1000万もご覧の有様
東京では考えられません
高所得者は殆ど50代以上ですし
高級マンションは高齢マンションになりそうですね。

[540: マンション投資家さん]

中之島タワーの売れ行きよければ、南側にも新規計画進むのでしょうか？
常安橋北詰交差点モデルルーム使用後、のほうが立地良さそうですが。

[541: 匿名さん]

>>539
天王寺区と阿倍野区は、１割が1000万以上なのに平均所得は低い。
貧しいエリアなんですね。

[542: 匿名さん]

格差は激しいね。

[543: 匿名]

>>539
表に出てる数字だけでは判断できないけどね。
このデータに反映されてるのは、まともに申告してる人やリーマンだけでしょ
自営は節税してますからね。

[544: 物件比較中さん]

節税するようなケチが高級マンションに住むかなあ？

普通は法人の会社役員や医者、弁護士では？

よく考えたら医者や弁護士は自営かあ、、、(苦笑)

[545: 匿名さん]

>>543
経営者の事わかってないね〜
節税してても1000万位は申告してるの
儲かってるのに600万位にケチってたら国税に目つけられるし
ここみたいな7000万する物件だと頭金2000万とかだしたら600万の収入でどうやって貯めたんだって国税に突っ込まれるじゃん。

[546: 不動産購入勉強中さん]

545さん、やっぱり経営者は法人名義で購入して社宅扱いで役員が住むケースが多いでしょうかねー？

個人で購入するのはメリットが少ない？
会社が倒産しなけりゃランニングコストも経費扱いだしね。

[547: 匿名さん]

>>539
あまりに幼稚な論理だからアドバイスしとくけど、
23区と大阪市内のタワマンの戸数の比較データまで出さないと、その議論は成立しないよ。

[548: 匿名さん]

>>547
論議も何も大阪は、ここの様な高額物件を買える層少ないよ
と言うシンプルな話し。

[549: 匿名さん]

>>546
法人で購入すれば管理費や固定資産税などは経費に出来るけど実行税率は20〜30%だからね
年間40万でもその20〜30%だね
会社の金で7000万出す為には余剰金で出すか借入
減価償却は47年で年間148万しか経費にできないから法人での購入は投資様か値上がりねらい
自分用ならもったいないかな
7000万あるなら運用した方がいいね。

[550: 匿名さん]

ここは値上がり期待もないし
投資も利回りが悪い
7000万がごっそり経費にはならず
年間150万程度なら法人買いは基本無いね
大幅な売却損の可能性大だし
利回りも最低
グランフロントの様な利便性も無い
法人としては使い物にならない

まともな経営者は法人用では買わないね
儲けを求めず損も覚悟の道楽社長ならかうかも