浦和常盤 ザ・レジデンス Part3

[匿名さん]

高級住宅地、浦和常盤に295戸大規模マンション、常盤中学区です。
残り戸数10％ということなので、もうあまり部屋は選べませんが、どうでしょう？

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokiwa295/

浦和常盤ザレジデンス
【ウエストレジデンス　西街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目70-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：219戸
専有面積：70.36㎡～92.34㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.80㎡～40.00㎡
【イーストレジデンス　東街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目94-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：76戸
専有面積：72.64㎡～91.44㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.60㎡～40.40㎡

価格：43,380,000円～70,242,302円

売主：ジェイアール西日本不動産開発 三菱倉庫 西日本鉄道 長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション・ 不二建設共同企業体
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

[601: 匿名さん]

売却がわの目線ならばこうでしょうね。

1. 購入価格が6千万なので10年後もほぼローンが残る、売却手数料の3%や次の物件の登記などの諸費用
　引っ越し代などを売却金額から賄うためには5500万以下では売れない

2. 不動産営業は客の言い値で広告にあげるが、内心(そんなんじゃ引き合いの一件゜゜もきやしませんよ)
3. 広告掲載後1ケ月たつが、問い合わせはゼロ。不動産営業は、やはり価格に競争力がないんではないですかねと値引きを勧める。
4. 5千万で再度売り出すが、全く引き合いがない。不動産営業はやはり、駅から5分いないでないと、さらに価格で買い得感を出すのが最良の作戦だと思いますという。
5. これ以上下げるぐらいなら永住するわと開き直る

[602: 名無しさん]

>>597 匿名さん

>>597 匿名さん
購入経験があるからこそ、ココは購入はおすすめしません。ココは永住するにしても購入したマンションの価格が下がっていくのを目の当たりに住んで行くに耐えられますかね。

[603: 匿名さん]

>>602 名無しさん

普通は耐えられる、というか諦める。でもかなりのストレスを抱え込むことになるから良いことじゃない、ここを買って残念な結果になるのは確実。

[604: 匿名さん]

>>600
浦和は分譲が強く賃貸が弱い地域です。
駅から近ければ借り手は見つかりますが、遠ければ借り手は安くないと見つかりませんよ。
このは駅だけじゃなくスーパーなども遠い訳ですし。

>>601
ローンが残ってしまっても売らざる得ない人というのはいるもんですよ。
物件売って2000万残債が残り、2000万ローンを組み4000万の中古物件を探したりね。
ローンは2000万減り、月額の返済額が減り破綻を回避できるんですね。
生活が苦しくなったりするリスクがある人は駅近買わないといけないんだけど、実際はお金がなくて駅遠い資産価値の低い物件を選んでしまう傾向がありますね。

[605: 匿名さん]

>>604 匿名さん
>物件売って2000万残債が残り、2000万ローンを組み4000万の中古物件を探したりね。

この部分が良くわからないのですが、売却するには抵当権を外して貰わなければいけないので、2000万の残債分どこから調達するのですか？銀行が貸してくれる？
また、残債と4000万の中古物件で計6000万必要では？

[606: マンション検討中さん]

みなさんここの3LDKの新古物件はぶっちゃけいくらなら買ってもいいと思いますか？
自分は3800万なら買いかなと思うんですが

[607: 匿名さん]

都内も価格が暴落傾向にある。特に駅10分以上の物件は弱含みな推移。
やはり資産価値として価値を保ち続けるのは人気JR駅徒歩5分以内。
最強は3分以内かな。

ここを購入してもいいなと思う価格は自分は　4LDKで2,800万かな。

[608: 匿名さん]

>605
バブルのころでは危険なつなぎ融資とかあったんですよ。
次に買う物件が決まっていて、今のマンションがまだ売れていないのにもかかわらず
銀行は金を貸してくれました。どうせすぐに売れるはずとの見込みからでしょうね。
バブルのころは物件がある=資産があるとみなされました。
今はそうではないですけどね。抵当権はずすのには借りた金額を一括で決済しないといけませんからね。
ここ買うと住み替えは難しそうですね。

[609: マンション比較中さん]

>>606
3ＬＤＫで3400前後かな。

[610: 匿名さん]

駅近も駅遠も関係なくオリンピックの少し前から下落すると思いますよ。
人気駅5分以内だけ下落しないなんて有り得ません。上昇したらいずれ下落するのが相場です。
もちろん下落率は駅からの距離で違うでしょうが駅近も元々の価格が大きい分、率が小さくてもそれなりの損になるんじゃないかと思います。
今買わずに待てるならそれが一番。実家暮らしの方は家賃もかからず羨ましい。

[611: 匿名さん]

↑607の方へのレスです。

[612: 名無しさん]

サクラディアと全く同じ道を歩んでますね。その内に25%一斉値引きになり、新築より中古が高く売り出されるようになり、定価で買った人は自分で選んだ部屋を買えたという気持ちだけが支えになり、後から買った人が先にローンの返済が終わる。

[613: 評判気になるさん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[614: 匿名さん]

ここって免震システムでコストがかかったのはわかるけど
かかったコスト以上に利益を乗せすぎたのがいけなかったのかな
でも購入する人もある一線を超えるととたんに財布の紐が固くなるのはよくわかった。

[615: 匿名さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[616: 匿名さん]

免震ゴムの耐用年数って何年なんですかね。
で、ゴムの取り換え工事って今だといくらぐらいかかるのですかね。
もちろん30年後とかは5割増より高くなるでしょうが。

[617: 匿名さん]

>>616 匿名さん

調べたらわかりますが劣化試験では60年以上という結果が出ているようです。
もちろんメンテナンスは必要です。
30年後は免震がさらに普及してるでしょうからもっと安価になるでしょうね。

[618: 匿名さん]

検討者以外のコメントが目立ちますね。

[619: 匿名さん]

６１０の　実家暮らしの方は家賃もかからず羨ましい。

↑　実家暮らしならば敢えてマンションを検討するまでもないでしょう。なぜ検討版へ来るのか。実家暮らしなら今のまま住み続けて、将来増築、改築ってのが多いのではないでしょうか。
であるならば「家賃もかからず」だけではなくて将来「実家の土地も手に入り」羨ましいということになるはずですね。
それが常盤なら実際は23区へ越してる方が多いことでしょう。

[620: 匿名さん]

>>619 匿名さん

その部分に突っ込んでくるとは思ってませんでしたが書き方が悪く色々省きすぎでした。
結婚して親と同居してる方たちのことを家賃かからず羨ましいと言ったのではなく、まだ結婚や家購入のタイミングが来ていない実家暮らしの若い方を思い浮かべてました。
実家暮らしで今お金を貯めて不動産が下落した頃に家買うタイミングが来る方は羨ましいなと。

[621: 匿名さん]

ここは、買えないね。

[622: 匿名さん]

いや、価格さえ納得できるものならば買いではないですか。少なくともタワタイプよりはいいですよ。
タワだと10年後に大修膳で負担金150万以上請求される可能性が高いです。
ここはさすがにそこまで高い請求にはならないでしょうから。

[623: 匿名さん]

でも免震ゴムの差し替え工事って5億ぐらいかかっちゃうんですかね?

その場合、1億の積立金があるとすると
4億を295世帯で割る

　　1,355,932円かかりますね。

2億なのか5億なのかわかりませんが誰か正確なゴム差しかえ費用をわかる方いませんか

[624: 匿名]

営業さんに聞いたら教えてくれますよ。モデルルームのね。

[625: 匿名さん]

営業じゃ費用までわからないと思いますが免震ゴムを交換するのは地震などでダメージを受けた場合に限られます。
そんな規模の地震がきたときには耐震マンションも躯体にダメージを負って大規模修繕が必要になりますよ。
免震マンションでかかるのは交換費用ではなくてメンテナンス費用です。

[626: 匿名さん]

メンテナンスって何するんですかね。ハンマーでコンコン叩いて
はい、問題ありません。メンテナンス費月 50万円の契約です。年間600万です。
みたいな感事なんですかね。

[627: 匿名]

そもそもですが　

このマンションは　
なぜ免振にしたのでしょうか。　

コストにかなり影響していると思うのですけど。　

[628: 匿名さん]

１５００万円ぐらいになったら、買ってもいいかな。

[629: 匿名]

それは15年くらい待たないといけないのでは？　
中古で。

[630: マンション比較中さん]

現実的には10年メドに3000前後ですかね。

[631: 匿名さん]

もし金利が高くなると。手放さなくてはならない人とか出てきたら安い価格で中古が出そうですね

[632: 匿名さん]

また変な書き込みが

[633: 匿名さん]

何かココいじられまくってますね。
売れ残ってるのがそんなに嬉しいのでしょうか？

[634: 匿名さん]

ホームページ見たら、

価格崩壊してた。。。

[635: 匿名]

最大約700万円の値下げか。
そんなに下がってないと思います。

[636: 通りがかりさん]

あとは交渉で一本下がるかの

もちろん価格は守秘義務込みの契約ですよね

[637: 匿名さん]

検討者の書き込みはなくなってますね。面白半分ばかり？

[638: 匿名さん]

もう、どんなに値下げしてでも完売した方がいいと思うよ。もちろん、秘密で結構だが。これだけ長期に売れ残っているとイメージが悪くなり、今住んでいる住人にとっても良くないと思う。

[639: 匿名さん]

実際の中古価格からみて新築の割高感が際立ってきた感じです。今後は中古を検討されたほうがいいのではと思っています。昨今の不動産の値下がりと、最寄り駅が北浦和、路線価から推定すると３０００半ば前後でしょうか。中古についてアドバイスいただければ幸いです。

[640: 匿名さん]

昨今,不動産価格は値下がりしてきているのですか？

[641: 評判気になるさん]

埼玉の新築マンション価格動向。

[642: 匿名さん]

どぅなってるでしょうか

[643: 匿名さん]

at　homeや不動産ジャパンなどの価格動向を見てみると状況は掴めます。
でも見て確実に言えるのは、現在は歴史的にみて高値圏にあるという事だけかと。
価格動向はあくまでも過去から現在までの動きが分かるだけなので、未来をどう想像するかは才能かと。
ただ給料上がらないと上がり続ける事はないわけで。
皆さん給料上がってます？

[644: 匿名さん]

お父さんのお小遣いはゼロ円ですね。実質賃金下がってますから。生活が変わって残債残れば何のための不動産だったのか・・・。そんなカラクリがだんだんとわかってきますから・・・。世の中お金はそんなに回っていないかな。借金すればあるように感じるだけ。ヨーク考えてー・・、コンクリより人生大事だよーみたいな宣伝ありましたっけ。つわもの度もが夢のあと、御武運お祈り申し上げます。

[645: 購入経験者さん]

埼玉の中古物件は明らかに値下がり傾向です。実際の取引価格をご参照ください。良心的な仲介業者でしたら正しく教えてくれるはずです。これ以上新築価格が上昇する可能性は低いので中古はそれに先立ち下落傾向が続くでしょう。

[646: 購入経験者さん]

埼玉の新築分譲マンション掲示板だから今後は住民スレか中古掲示板などでやってくれませんか。

[647: 匿名さん]

言い値で買われた方には大変申し訳なく思いますが
おお幅値引きをアナウンスされていますし
ここは中古の範疇でもあると思いますので検討させてください

[648: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[649: 匿名さん]

>>648 マンション検討中さん

もはやなにも言うまい。

[650: 匿名さん]

同感。

[651: 匿名さん]

じえんですか？

[652: 匿名さん]

選択筋が限られてきたが他の物件と価格差で勝負していくのかも知れません。おお幅値引きのアナウンスもあり交渉しだいで気に入ったお部屋が見つかるといいですね。

[653: 通りがかりさん]

価格が安ければここは良いマンションですよね

[654: 匿名さん]

７５平米８階の希望価格はズバリ・ハウマッチ？

[655: マンション検討中さん]

>>654 匿名さん

3700万なら買うといいたいとこだけど、住宅ローン減税が適用にならないことも加味して、3500万

[656: 匿名さん]

無理です

[657: マンコミュファンさん]

>>655 マンション検討中さん

そのくらいの価値しかないけど、その価格にはならないよ。
バカ言ってないで真剣に探したら。

[658: 匿名さん]

ネガコメの人は年収がすごいんでしょうね。

[659: マンション検討者]

年収すごい方はここ検討対象外にするのでしょう。

[660: 匿名さん]

７５平米１３階の価格は？

[661: 匿名さん]

３９価格さん。

[662: 匿名]

前のスレを見たのですが、ここは二年前以上前から値引きの話で盛り上がってました。　

二年前の投稿で完売には２年はかかるかも、、と言ってた方、予想がハズレましたね。。　

購入検討者の目は厳しい。

[663: 匿名さん]

>>662 おつかれさまです。

[664: 匿名さん]

>>663 匿名さん
つまらない嫌味言ってないで、頑張って営業してください。

[665: マンション検討中さん]

免震でないマンションに比べると、マンション自体は曲がることがなく、全体水平移動するのでしょうか？大きな地震がある時にコンクールの枠にぶつからないでしょうか？

[666: 匿名さん]

ユニークな団地だから評価がしずらく敬遠される方も多いのでしょう。コスパはサンメゾンやカトラージュと勝負中。2年半経過と残り戸数10％なので中古価格から新築プレミアムをどれだけ許容できるかだが、部屋やカラーが選べずスペックやオプション、資産性に乏しいから販売期間を延長せざるを得なくなったのでしょう。こちらでも中古検索になっており新築表記ができないから困りましたね。学区を売りにしているが生活は変わりますし、同エリアでは賃貸も多いことからあえて購入に踏み切らない世帯も増えてくると思います。マンションに夢を与えてくださいますハセコー様のご検討をお祈りいたします。

[667: マンション検討中さん]

3LDKの部屋を「価格次第で今日契約します」みたいな感じでガチで交渉したら、デベはどのくらいを提示してくるんだろ
誰か試した方いますか？

[668: 匿名さん]

駅から遠いいので、敬遠される方が多いのだと思います。
4000万ぐらい出せるのであれば、狭い戸建なら買えるエリアだと思います。

[669: 匿名さん]

>>668 匿名さん

どのくらいの敷地面積を想定していますか？
また、建築価格はいくらまでに抑えたら4000万円の家が建ちますか？

[670: 匿名さん]

常盤のどこに戸建てを建てる土地があるのだろう？

[671: 匿名さん]

4000万ぐらい出して足りない分はローンですよ。

[672: 匿名]

この巨大なマンションのお陰で常盤ブランドが毀損したとみて間違いと思う。　

[673: 匿名さん]

ご批評ありがとうございました。

[674: 匿名さん]

>667
本気で買いたいのならストレートにそれで
3会目あたりに出てくる最後の値引きでサインという流れですね
もうこれ以上は値引きできませんの一回目はまだできますから

[675: 匿名さん]

>>671 匿名さん

何が言いたいのかわかりませんが現金で4000万出して残りをローンという条件なら都内でも一戸建て買えますよ。

[676: 匿名さん]

都内（足立区）

[677: 匿名]

>>676 匿名さん

6000万あれば、山手線の駅、徒歩10分以内の狭い戸建て買えますよ。
都内の物件は探すことすらせずに諦めているのかな？

[678: 匿名さん]

>>676 匿名さん

そのように言う方がいるんじゃないかとは思いましたがやはりですね。
ローンの金額に上限の指定がないのでその条件ではどこでも買えることになりますよという意味だったのですが、ここまで説明したらわかりますか？

[679: 匿名さん]

となりと１４ｃｍ位のところでもいいなら
戸建といってもマンションが建たないような場所にでもありますから

セキュリティもマンションのように月10万もかけらられますか
そんなローコストいいってんなら　別ですが
みながそうじゃない

[680: 匿名さん]

>675
足立区ならば車並列2台Pの戸建てが2千万円代ですよ。
駅徒歩はそうね10～15分ぐらいかな。

[681: マンション検討中さん]

マンションのことを話しましょう。
みんなはここに興味ないですね。

[682: マンション掲示板さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[683: 匿名さん]

下手な例えはさておき興味のある方はそこそこいるんじゃないですか。
買ってもいいと思える金額まで下がれば案外一気に完売するかもしれません。

[684: 匿名さん]

大宮人が最も気になるマンション

[685: マンション検討中さん]

>>683 匿名さん

みんな色々と文句言う割には意外と気にしてるんですよね

自分も価格次第では検討したい物件の一つです

[686: 匿名さん]

常盤レジデンスがあの価格ならばこちらの物件はもっと条件が良いのでお高くなりますという意味ではランドマーク的な存在になっており、伝説に残る有名マンション。ここ10年はこれからの新築と中古価格の指標として機能すると考えられますのでご自分で検討された価格を販売に素直に提示して回答を待つのが良いと思います。内装やスペックも長谷工らしさが感じられますので十分にご堪能くださいませ。管理やアフターの評判はほかのスレをご参照ください。ところで新築表示は竣工から２年と覚えていましたが・・・。

[687: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[688: 匿名]

まだ完売していないのですか？？

[689: 匿名]

タワーマンションでもないのに免振という物件は埼玉ではかなり珍しいのではないかと思います。　

免振という付加価値とそれに伴うコストアップの是非を検討者がどう判断するかを見る良い事例ですね。　
免振だけでは買わない、が結論？

[690: 匿名さん]

資産性・ロケーション・間取り内装では他社物件に比べ見劣りは否めない。ウエスト棟東南に武蔵野線貨物が走っており地下に空洞があり。免震構造にするのは地盤の関係と土地の取得費用を価格に転化するため？佐倉Ｄ亜２？

[691: 匿名さん]

新築の方がいろいろ選べるからじゃないですか。ロケーション的にリセールでは業者に安く買いたたかれる。生活は変わりますから資産性は重要。６・３・３で１２年たてばこのマンションも築１５年。免震マンションも珍しくなくなったしね。

[692: 匿名さん]

>>690 匿名さん

空洞はマンションの横ですし基礎杭があるので直接的な影響はないでしょうが風評を打ち消す効果は狙ってるかもしれません。
ただ大地震を経験した人じゃないと免震が条件の上位にくることはないのでしょうね。
地震前後の仙台市の耐震・免震の中古価格の変化とかデータであれば参考になるのに。

[693: 匿名さん]

耐震・免震にかぎらず基礎は大切ですから空洞があれば基礎杭との摩擦が不十分になる恐れがあるので、マンション横の空洞まで構造計算に入れてあるのか確認がほしいところですね。空洞が万が一陥没したら生活への影響は大きそうです。

[694: 匿名さん]

免震の中古で価格が上乗せできそうなら完売していてもおかしくないのでは。どのような構造でも地域の中古相場から乖離していれば売れ残るのが一般的でしょう。

[695: 通りすがり]

仙台と浦和では地域が違いすぎて比較ができないが、５年経過してるからデーくらいはあるんじゃない。営業さんが用意して待っているのかな。秋の商戦がんばってください。

[696: 匿名さん]

>>693 匿名さん

素人なので摩擦の意味が良くわかりませんが、空洞の真上は市の所有だと聞いたのでさすがに他人の土地の地下まで調べて構造計算に含めるってことは普通ないんでは。

[697: マンション検討中さん]

エントランスや植樹の所も市の所有になっているの？思ったより敷地が狭い感じがする。植樹は市の管理になっているのか。

[698: 匿名さん]

シミュレーションしていないのでしょうか？

[699: 通りすがり]

なんだか営業同士のトークって感じでヤバイッス！！！

[700: 匿名さん]

>>697 マンション検討中さん

聞いただけの話だったのでググってみましたが、詳細はわかりませんでした。地下鉄だとその土地の地主と協議して地上権を設定するようなので同じパターンかもしれません。
土地の所有権はマンション側で、地下の地上権を市かJRが持っているのかも。