浦和常盤 ザ・レジデンス Part3

[匿名さん]

高級住宅地、浦和常盤に295戸大規模マンション、常盤中学区です。
残り戸数10％ということなので、もうあまり部屋は選べませんが、どうでしょう？

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokiwa295/

浦和常盤ザレジデンス
【ウエストレジデンス　西街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目70-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：219戸
専有面積：70.36㎡～92.34㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.80㎡～40.00㎡
【イーストレジデンス　東街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目94-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：76戸
専有面積：72.64㎡～91.44㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.60㎡～40.40㎡

価格：43,380,000円～70,242,302円

売主：ジェイアール西日本不動産開発 三菱倉庫 西日本鉄道 長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション・ 不二建設共同企業体
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

[592: 匿名]

定価で買った方は、絶対安くしてくれないでしょう。

[593: 匿名さん]

何かの都合で売らなきゃならなくなったら売れる値段で売るしかないよ。
未入居の中古が表示で1割引。成約はもっと安いと考えると、入居した中古は定価の3割引かないと成約しないだろうな。
5000万で購入したなら3500万。

[594: 匿名さん]

>>593 匿名さん

ここが3500で出るなら、俺買うけどな。

[595: 匿名さん]

その価格だったら買うというのがあれだね、売れる価格帯だね。
割安感がたくさんあればだれしも買うかと思うよね。

[596: 名無しさん]

価格は需要と供給のバランスで決まりますからココは3割4割引きは当たり前の世界じゃないですか？それでも買うのはどうかと思うよ。本来立てちゃいけない場所に立てちゃったのが痛い。戸数も多くリセールは厳しい。安く買っても更に安くしか売れない。手を出してはいけないマンションの一つ。

[597: 匿名さん]

バランスと言いながら需要側の目線だけで話されているように思いますが家を購入したことのない方ですよね？
購入経験のある立場から言わせていただくと5000万円で購入したものを2～3年後に3500万円で売却しようとはならないです。
頭金なし35年ローンで購入した場合1年間の返済額は150万もいきませんから破産でもしない限りは売らない、というか売れない。頭金1000万円だとしてもローンはまだ残りますからね。
需要が3500万円でも供給側が売らなければ成立はしません。商売ではありませんから特別な場合を除けば供給側には売らずに住み続けるか貸すかの選択肢もあるということです。

[598: 匿名さん]

破産するか、競売になるなら安く投げ売りというパターンが無いとは言えませんけどね。

[599: 匿名さん]

5000万の物件を頭金なしでフルローンなら、破綻しそうな買い方ですね
しかし、そういう無理なローンを組み破綻しそうになってしまう人はいるのも事実ですね。
駅から離れた物件の場合、賃貸需要が低いから余程安くしないとすぐには借り手は見つからない。
結果、破綻寸前になって損を覚悟で売るしかかいんですよね。

[600: 匿名さん]

浦和区なので国、県、市などの施設が集まっていますが駅を使わない方たちの賃貸需要はどうなのでしょうか？
公務員は宿舎があるのでそちらに行きますかね。

[601: 匿名さん]

売却がわの目線ならばこうでしょうね。

1. 購入価格が6千万なので10年後もほぼローンが残る、売却手数料の3%や次の物件の登記などの諸費用
　引っ越し代などを売却金額から賄うためには5500万以下では売れない

2. 不動産営業は客の言い値で広告にあげるが、内心(そんなんじゃ引き合いの一件゜゜もきやしませんよ)
3. 広告掲載後1ケ月たつが、問い合わせはゼロ。不動産営業は、やはり価格に競争力がないんではないですかねと値引きを勧める。
4. 5千万で再度売り出すが、全く引き合いがない。不動産営業はやはり、駅から5分いないでないと、さらに価格で買い得感を出すのが最良の作戦だと思いますという。
5. これ以上下げるぐらいなら永住するわと開き直る

[602: 名無しさん]

>>597 匿名さん

>>597 匿名さん
購入経験があるからこそ、ココは購入はおすすめしません。ココは永住するにしても購入したマンションの価格が下がっていくのを目の当たりに住んで行くに耐えられますかね。

[603: 匿名さん]

>>602 名無しさん

普通は耐えられる、というか諦める。でもかなりのストレスを抱え込むことになるから良いことじゃない、ここを買って残念な結果になるのは確実。

[604: 匿名さん]

>>600
浦和は分譲が強く賃貸が弱い地域です。
駅から近ければ借り手は見つかりますが、遠ければ借り手は安くないと見つかりませんよ。
このは駅だけじゃなくスーパーなども遠い訳ですし。

>>601
ローンが残ってしまっても売らざる得ない人というのはいるもんですよ。
物件売って2000万残債が残り、2000万ローンを組み4000万の中古物件を探したりね。
ローンは2000万減り、月額の返済額が減り破綻を回避できるんですね。
生活が苦しくなったりするリスクがある人は駅近買わないといけないんだけど、実際はお金がなくて駅遠い資産価値の低い物件を選んでしまう傾向がありますね。

[605: 匿名さん]

>>604 匿名さん
>物件売って2000万残債が残り、2000万ローンを組み4000万の中古物件を探したりね。

この部分が良くわからないのですが、売却するには抵当権を外して貰わなければいけないので、2000万の残債分どこから調達するのですか？銀行が貸してくれる？
また、残債と4000万の中古物件で計6000万必要では？

[606: マンション検討中さん]

みなさんここの3LDKの新古物件はぶっちゃけいくらなら買ってもいいと思いますか？
自分は3800万なら買いかなと思うんですが

[607: 匿名さん]

都内も価格が暴落傾向にある。特に駅10分以上の物件は弱含みな推移。
やはり資産価値として価値を保ち続けるのは人気JR駅徒歩5分以内。
最強は3分以内かな。

ここを購入してもいいなと思う価格は自分は　4LDKで2,800万かな。

[608: 匿名さん]

>605
バブルのころでは危険なつなぎ融資とかあったんですよ。
次に買う物件が決まっていて、今のマンションがまだ売れていないのにもかかわらず
銀行は金を貸してくれました。どうせすぐに売れるはずとの見込みからでしょうね。
バブルのころは物件がある=資産があるとみなされました。
今はそうではないですけどね。抵当権はずすのには借りた金額を一括で決済しないといけませんからね。
ここ買うと住み替えは難しそうですね。

[609: マンション比較中さん]

>>606
3ＬＤＫで3400前後かな。

[610: 匿名さん]

駅近も駅遠も関係なくオリンピックの少し前から下落すると思いますよ。
人気駅5分以内だけ下落しないなんて有り得ません。上昇したらいずれ下落するのが相場です。
もちろん下落率は駅からの距離で違うでしょうが駅近も元々の価格が大きい分、率が小さくてもそれなりの損になるんじゃないかと思います。
今買わずに待てるならそれが一番。実家暮らしの方は家賃もかからず羨ましい。

[611: 匿名さん]

↑607の方へのレスです。

[612: 名無しさん]

サクラディアと全く同じ道を歩んでますね。その内に25%一斉値引きになり、新築より中古が高く売り出されるようになり、定価で買った人は自分で選んだ部屋を買えたという気持ちだけが支えになり、後から買った人が先にローンの返済が終わる。

[613: 評判気になるさん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[614: 匿名さん]

ここって免震システムでコストがかかったのはわかるけど
かかったコスト以上に利益を乗せすぎたのがいけなかったのかな
でも購入する人もある一線を超えるととたんに財布の紐が固くなるのはよくわかった。

[615: 匿名さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[616: 匿名さん]

免震ゴムの耐用年数って何年なんですかね。
で、ゴムの取り換え工事って今だといくらぐらいかかるのですかね。
もちろん30年後とかは5割増より高くなるでしょうが。

[617: 匿名さん]

>>616 匿名さん

調べたらわかりますが劣化試験では60年以上という結果が出ているようです。
もちろんメンテナンスは必要です。
30年後は免震がさらに普及してるでしょうからもっと安価になるでしょうね。

[618: 匿名さん]

検討者以外のコメントが目立ちますね。

[619: 匿名さん]

６１０の　実家暮らしの方は家賃もかからず羨ましい。

↑　実家暮らしならば敢えてマンションを検討するまでもないでしょう。なぜ検討版へ来るのか。実家暮らしなら今のまま住み続けて、将来増築、改築ってのが多いのではないでしょうか。
であるならば「家賃もかからず」だけではなくて将来「実家の土地も手に入り」羨ましいということになるはずですね。
それが常盤なら実際は23区へ越してる方が多いことでしょう。

[620: 匿名さん]

>>619 匿名さん

その部分に突っ込んでくるとは思ってませんでしたが書き方が悪く色々省きすぎでした。
結婚して親と同居してる方たちのことを家賃かからず羨ましいと言ったのではなく、まだ結婚や家購入のタイミングが来ていない実家暮らしの若い方を思い浮かべてました。
実家暮らしで今お金を貯めて不動産が下落した頃に家買うタイミングが来る方は羨ましいなと。

[621: 匿名さん]

ここは、買えないね。

[622: 匿名さん]

いや、価格さえ納得できるものならば買いではないですか。少なくともタワタイプよりはいいですよ。
タワだと10年後に大修膳で負担金150万以上請求される可能性が高いです。
ここはさすがにそこまで高い請求にはならないでしょうから。

[623: 匿名さん]

でも免震ゴムの差し替え工事って5億ぐらいかかっちゃうんですかね?

その場合、1億の積立金があるとすると
4億を295世帯で割る

　　1,355,932円かかりますね。

2億なのか5億なのかわかりませんが誰か正確なゴム差しかえ費用をわかる方いませんか

[624: 匿名]

営業さんに聞いたら教えてくれますよ。モデルルームのね。

[625: 匿名さん]

営業じゃ費用までわからないと思いますが免震ゴムを交換するのは地震などでダメージを受けた場合に限られます。
そんな規模の地震がきたときには耐震マンションも躯体にダメージを負って大規模修繕が必要になりますよ。
免震マンションでかかるのは交換費用ではなくてメンテナンス費用です。

[626: 匿名さん]

メンテナンスって何するんですかね。ハンマーでコンコン叩いて
はい、問題ありません。メンテナンス費月 50万円の契約です。年間600万です。
みたいな感事なんですかね。

[627: 匿名]

そもそもですが　

このマンションは　
なぜ免振にしたのでしょうか。　

コストにかなり影響していると思うのですけど。　

[628: 匿名さん]

１５００万円ぐらいになったら、買ってもいいかな。

[629: 匿名]

それは15年くらい待たないといけないのでは？　
中古で。

[630: マンション比較中さん]

現実的には10年メドに3000前後ですかね。

[631: 匿名さん]

もし金利が高くなると。手放さなくてはならない人とか出てきたら安い価格で中古が出そうですね

[632: 匿名さん]

また変な書き込みが

[633: 匿名さん]

何かココいじられまくってますね。
売れ残ってるのがそんなに嬉しいのでしょうか？

[634: 匿名さん]

ホームページ見たら、

価格崩壊してた。。。

[635: 匿名]

最大約700万円の値下げか。
そんなに下がってないと思います。

[636: 通りがかりさん]

あとは交渉で一本下がるかの

もちろん価格は守秘義務込みの契約ですよね

[637: 匿名さん]

検討者の書き込みはなくなってますね。面白半分ばかり？

[638: 匿名さん]

もう、どんなに値下げしてでも完売した方がいいと思うよ。もちろん、秘密で結構だが。これだけ長期に売れ残っているとイメージが悪くなり、今住んでいる住人にとっても良くないと思う。

[639: 匿名さん]

実際の中古価格からみて新築の割高感が際立ってきた感じです。今後は中古を検討されたほうがいいのではと思っています。昨今の不動産の値下がりと、最寄り駅が北浦和、路線価から推定すると３０００半ば前後でしょうか。中古についてアドバイスいただければ幸いです。

[640: 匿名さん]

昨今,不動産価格は値下がりしてきているのですか？

[641: 評判気になるさん]

埼玉の新築マンション価格動向。