浦和常盤 ザ・レジデンス Part3

[匿名さん]

高級住宅地、浦和常盤に295戸大規模マンション、常盤中学区です。
残り戸数10％ということなので、もうあまり部屋は選べませんが、どうでしょう？

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokiwa295/

浦和常盤ザレジデンス
【ウエストレジデンス　西街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目70-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：219戸
専有面積：70.36㎡～92.34㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.80㎡～40.00㎡
【イーストレジデンス　東街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目94-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：76戸
専有面積：72.64㎡～91.44㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.60㎡～40.40㎡

価格：43,380,000円～70,242,302円

売主：ジェイアール西日本不動産開発 三菱倉庫 西日本鉄道 長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション・ 不二建設共同企業体
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

[526: 匿名さん]

走ればいいんじゃない？

[527: 匿名さん]

>>525 匿名さん

519です。
すみません、携帯で確認しただけなので秒まで確認しておらず10分超11分未満が正しいです。
以前は仲町小学校の六間道路挟んだあたりに住んでいたのでレジデンス前は結構歩いてます。
最短距離は公園ではなくこころ保育園横の駅方面に斜めに通ってる道です。
その道から17号に出て駅方面に歩きつつタイミングの良いところで渡ると17号での信号待ちがないです。
それでも歩くスピードは人それぞれなので私の場合の話になります。

[528: 匿名さん]

夜になると、そっち結構怖いよね。

[529: 通りがかりさん]

>>528 匿名さん

結構どころかかなり怖くて女性は1人で歩けないよ。
安全性も考えて徒歩の時間は計算するのが当たり前。
普通に考えたらここから駅までは最低15分、安全に歩くなら17分。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[530: 匿名さん]

さすが、浦和の売れ残りＮｏ．1のマンション！
このまま来年まで余裕で売れ残るね、完売は早くて2020年オリンピック後だね

[531: 田中]

>>528 匿名さん

そう？

[532: 匿名さん]

ネバーエンディングストーリー in URAWA

[533: 評判気になるさん]

>>531 田中さん

静かすぎて、怖くなちゃった。
気になるなら、歩いてみればどう？

[534: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[535: 匿名さん]

>>529 通りがかりさん

私の場合の話と書いている通り実体験を話しているのであって安全性を考慮した標準的な時間の話をした覚えはありませんよ。
お年寄りなのかわかりませんがあなたが17分もかかるならそれでいいんじゃないですか。

[536: 匿名さん]

あちこちのスレでネガを書いている方です、スルーしたほうがよさそうです。

[537: eマンションさん]

>>536 匿名さん

ネガだと思えなく、535さんが実体体験を購入検討者に共有してありがたいです。

[543: 匿名さん]

[No.538から本レスまで住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[544: 匿名さん]

価格は市場が決める。
つまりここの価格は高いということ。だから前向きになるためには
大幅値引きのアナウンスが一番効くと思いますね。

[545: 匿名さん]

750万近く値引きしてもなかなか売れないもんね。1000万値引きしないと無理かな。
マンションは徒歩10分以内という定説は正しいことを逆の意味で証明してしまってるね。

[546: 匿名さん]

価格と立地とその人個人の価値観で価格が高いか安いか買いごろかキマルと思います。
ここは利便性と価格を秤に乗せると　不便なのに高いなあ～になる
今は、リアル中古(新古)だからなおさら値引きによる割安感が必要なんだと思います。

[547: 匿名さん]

駅から遠すぎるだとか人気がないだとか、今まで散々ネガティブな意見ばかりでしたが、皆さん1000万円以上の値引があれば検討するんですか？結局は利便性より価格ですか？

[548: 匿名さん]

価格とのバランスなんではないですかね
単に価格のみでは語れませんよ

[549: 匿名さん]

それと価格さえバランスされればとPosiな意見を言ってるつもりですが
なんでもネガおよびあらすやつとされるのは困りますよ。このこみゅ全体がそういうムードですが。

[550: 匿名さん]

新古となった今では2000万後半から3000万前半にならないと買う人はいないだろうなぁ。
今の価格は値下げと言っても、やっと新築時の適正価格に戻っただけだから白々しいんだよね。

[551: 評判気になるさん]

10年後は、買値の半額になっていそう。
35年ローンを組んで買った人がいたらかわいそうになる。

[552: 職人さん]

売らずに永住すればいいんですよ。
でも10年後に半額で買って、ローンを5年で終わらせられたら腹がたつかも。

[553: 匿名さん]

中古で売るに売れずに居住者の若返りが起こらなかったら、多摩ニュータウン化が避けられない。
子供世代が成人しても、ここには住みたがらないだろうし。
ここを分譲初期の定価でローン購入した人は、どう思っているのだろう。

[555: 名無しさん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[556: 匿名さん]

近隣新築マンションのホームページで、路線価から計算して価格をアピールしていますが、竣工２年半経過したこちらのマンションの適正な市場価格はいくらでしょうか。７５平米南向きの上と下の階を検討しています。動産に詳しい方がいらっしゃいましたら御教授お願いいたします。

[557: マンコミュファンさん]

売れる価格が、市場価格。

[558: 通りがかりさん]

>>556 匿名さん

適正な市場価格なんてものはありません。
この金額であれば買いたいと思う金額を営業に伝えOKなら買えば良いですしダメならやめればいいのでは？
価値観は人それぞれですし、そもそも匿名掲示板では利己的な意見ばかりでほとんど参考になりません。

[559: 匿名さん]

まあトヨタのレクサスとかマンソンはそうですが、【高価なもの買える俺ってすごい】をつついて
利益をいかに乗せるかが商いのモデルですからね。それに騙されずうまく買い物をするのが
これからの時代のトレンドですね。

[560: 匿名さん]

そんなケチなこと言ってるひまがあるなら

[561: 匿名さん]

599

レクサス新車で買ったらそういう発想にはならないけどね

ディーラーを通じて知り合える色々な分野の方との交流はお金で買えない財産なんですけど

[562: 匿名さん]

いや、だから合成木目のインチキウッドステアリングをありがたがって買うレクサスユーザはお人よしが多いんだなあと思います。ちょうど浦和のマンソンみたい。さいたまなのに都内価格みたいな。

トヨタ2000GTみたいな本物の価値に対価を払うのはいいんですよ。

[563: マンション検討中さん]

↑あー、なんかスゲーわかる

[564: 匿名]

全然話が分からないのは私だけ？　

レクサス？品質良いでしょう、だから高くてもかうんじゃない？　

ここはレクサスみたいな価値が足りないから売れていない、というのが言いたいの？　

[565: 通りがかりさん]

トヨタ2000GTを本物と思うのもレクサスに価値を感じるのも結局は主観ですから一緒ですよ。
車に移動手段としての機能だけを求める人にとってはどちらのスペックも無駄の長物です。
車もマンションも各々で価値があると判断したものにお金を出したら良いと思いますよ。

[566: 匿名さん]

>565
もちろんそうですね。その通りだと思います。
ただ、問題はメディア側、供給側が何とかして【より多くの利益を乗せる】ことばかり。
より多くの利益を乗せてもそれを正当化できる【根拠のない付加価値など】をエンドユーザーに
洗脳攻勢するわけですよ。それをそのまま素直に評価するかどうかのみだと思います。

[567: 匿名さん]

高級住宅地、浦和常盤に295戸大規模マンション、常盤中学区です。
残り戸数10％ということなので、もうあまり部屋は選べませんが、どうでしょう？
↑　ずっとまえから変わってないなー。残り戸数１０％という数字ですが、管理人さんは本当に確認してから書いているのでしょうか？

[568: 通りがかりさん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[569: 匿名さん]

契約済みであったところが再登録の手順を行わずに急に新築？販売になっていないか心配です。こちらでも中古検索になっていますが・・・

[570: 通りがかりさん]

トヨタじゃないですがスーパーカーのメーカーの人が面白いことを言ってますよ。
200万も出せばそこそこ満足する車が手に入るのに1億の値段をつけても売れてしまう。自動車の開発は他にない面白い仕事だと。

[571: 匿名さん]

売れ残りはあるかもしれないが販売会社がオーナーであり続けるのは未集金が発生なく管理を継続してくれるので、ある意味では良いのかもしれません。しかし、これ以降に購入と賃貸を比較すると、使用期間が短い分、購入の方が割高感が増してしまいます。価格を抑えたお部屋に竣工時から入居され生活がここにある方は良かったとおもわれます。現在ではカラーやバリエーションも選べず、条件の良い部屋が残っていないのでしょうか？。仕事や生活など居住場所の変化を伴うことがないとも限りませんので、資産性を十分に検討してからでも遅くはないとおもいます。今後は中古物件も出てきて実際の取引状況もわかってきますので参考にされてはいかがでしょうか。

[572: 名無しさん]

売主が4社のため販売戦略がそれぞれ異なり値下げの時期や下げ幅にしても判断のすべてが後手後手になってここまで残っているのだと思う。
それに以前MRに行きましたが営業の質もあまり良くない。

[573: 匿名さん]

>>トヨタ2000GTみたいな本物の価値に対価を払うのはいいんですよ。

知識ないね
量産車の汎用部品でヤマハが作った車だけど
ただ生産数が少なかったからアホみたいな値段になってるだけ

[574: 匿名さん]

>573
ウッドをふんだんにつかったまるでPianoのようなフィニッシュは安物部品ばかり使うトヨタの量産車
の共通部品などはありえない、あれワンオフですよね。それにトヨタが作ったのはエンブレムぐらいですよね。
トヨタの当時のテクノロジーではあの美しい車は絶対作れません。トヨタは開発費を出すのと
出来上がった車をさもトヨタの手柄に、世の人はヤマハが作ったとはみな知りません。
ヤマハ2000GTではなくてトヨタ2000GTだもんね。

そうそう、はせこーで建ててなんとかうどとかにするのと同・・・

[575: 匿名さん]

トヨタ2000Gt・・・

[576: 匿名さん]

すごいね。

[577: 匿名]

結局はトヨタというブランドがあったから売れたということですよね。　

レクサス何とか世界のスポーツカーも原価からかけ離れた価格でも売れるのは、車体の上にブランドという価値があるから。　

マンションも基本は同じで、一流デベロッパのマンションはブランド分高く売れるということですよね。　
仕様と条件よりも割高で売れないのはブランドが弱いからでしょう。

[578: 匿名さん]

長文ご苦労様です。

[579: 匿名]

ちょっと前に、　
「三井に住んでいます」
というCMがありましたね。　
ということですよね。

[580: 匿名さん]

工事中の南側は何か立つのでしょうか？

[581: 匿名さん]

あと5年でいくらまで下がるでしょうか？
1500万下がったら欲しいです。それまで賃貸でいきたいです

[582: 匿名さん]

7000万の物件が1500万になったらおもしろいですよね。

[583: 匿名さん]

私が過去売ったマンソンは1900万で買い、半年後に2900万で売り、今は600万でも買い手がつかない。
　　　　　　　バブル前　　　　　　　　　　　　バブル中　　　　

なので7千万が半額ぐらいならというのはありえますよね。

[584: 匿名さん]

うそはいいよ

[585: 匿名さん]

ほんと、気持ち悪い嘘を書いてもネタにすらならない。ゴミ屑だな

[586: 匿名さん]

今まで完売してないのだから、分譲価格が相場の適正価格よりかけ離れて高かったという事。リセール時の適正価格が半額以下でも全く不思議ではない。つまり、敢えてこの物件を手に入れたいなら、リセール時に買うのが賢明。

[587: マンション検討中さん]

私も中古を検討してみます。貴重なご意見ありがとうございました。

[588: 評判気になるさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[589: 名無しさん]

リセール時に半額以下でなければ売れなかったとしても10年内に半額で手放す方はいないでしょうね。
ローン組んでいる方は特に。半額で売るくらいなら賃貸を考えると思います。
いくらでも構わないから手放すという奇特な方がいれば別ですが、一瞬でなくなるでしょうからチャンスはほぼありませんね。

[590: 匿名さん]

てかこの物件実際はどこまで値引きしてるんだろ

[591: 匿名さん]

今の部屋が狭くなって、どうしようもなくなったら、ここに値引き含めて相談することにします！！けっこう引いてくれるかな？？

[592: 匿名]

定価で買った方は、絶対安くしてくれないでしょう。

[593: 匿名さん]

何かの都合で売らなきゃならなくなったら売れる値段で売るしかないよ。
未入居の中古が表示で1割引。成約はもっと安いと考えると、入居した中古は定価の3割引かないと成約しないだろうな。
5000万で購入したなら3500万。

[594: 匿名さん]

>>593 匿名さん

ここが3500で出るなら、俺買うけどな。

[595: 匿名さん]

その価格だったら買うというのがあれだね、売れる価格帯だね。
割安感がたくさんあればだれしも買うかと思うよね。

[596: 名無しさん]

価格は需要と供給のバランスで決まりますからココは3割4割引きは当たり前の世界じゃないですか？それでも買うのはどうかと思うよ。本来立てちゃいけない場所に立てちゃったのが痛い。戸数も多くリセールは厳しい。安く買っても更に安くしか売れない。手を出してはいけないマンションの一つ。

[597: 匿名さん]

バランスと言いながら需要側の目線だけで話されているように思いますが家を購入したことのない方ですよね？
購入経験のある立場から言わせていただくと5000万円で購入したものを2～3年後に3500万円で売却しようとはならないです。
頭金なし35年ローンで購入した場合1年間の返済額は150万もいきませんから破産でもしない限りは売らない、というか売れない。頭金1000万円だとしてもローンはまだ残りますからね。
需要が3500万円でも供給側が売らなければ成立はしません。商売ではありませんから特別な場合を除けば供給側には売らずに住み続けるか貸すかの選択肢もあるということです。

[598: 匿名さん]

破産するか、競売になるなら安く投げ売りというパターンが無いとは言えませんけどね。

[599: 匿名さん]

5000万の物件を頭金なしでフルローンなら、破綻しそうな買い方ですね
しかし、そういう無理なローンを組み破綻しそうになってしまう人はいるのも事実ですね。
駅から離れた物件の場合、賃貸需要が低いから余程安くしないとすぐには借り手は見つからない。
結果、破綻寸前になって損を覚悟で売るしかかいんですよね。

[600: 匿名さん]

浦和区なので国、県、市などの施設が集まっていますが駅を使わない方たちの賃貸需要はどうなのでしょうか？
公務員は宿舎があるのでそちらに行きますかね。

[601: 匿名さん]

売却がわの目線ならばこうでしょうね。

1. 購入価格が6千万なので10年後もほぼローンが残る、売却手数料の3%や次の物件の登記などの諸費用
　引っ越し代などを売却金額から賄うためには5500万以下では売れない

2. 不動産営業は客の言い値で広告にあげるが、内心(そんなんじゃ引き合いの一件゜゜もきやしませんよ)
3. 広告掲載後1ケ月たつが、問い合わせはゼロ。不動産営業は、やはり価格に競争力がないんではないですかねと値引きを勧める。
4. 5千万で再度売り出すが、全く引き合いがない。不動産営業はやはり、駅から5分いないでないと、さらに価格で買い得感を出すのが最良の作戦だと思いますという。
5. これ以上下げるぐらいなら永住するわと開き直る

[602: 名無しさん]

>>597 匿名さん

>>597 匿名さん
購入経験があるからこそ、ココは購入はおすすめしません。ココは永住するにしても購入したマンションの価格が下がっていくのを目の当たりに住んで行くに耐えられますかね。

[603: 匿名さん]

>>602 名無しさん

普通は耐えられる、というか諦める。でもかなりのストレスを抱え込むことになるから良いことじゃない、ここを買って残念な結果になるのは確実。

[604: 匿名さん]

>>600
浦和は分譲が強く賃貸が弱い地域です。
駅から近ければ借り手は見つかりますが、遠ければ借り手は安くないと見つかりませんよ。
このは駅だけじゃなくスーパーなども遠い訳ですし。

>>601
ローンが残ってしまっても売らざる得ない人というのはいるもんですよ。
物件売って2000万残債が残り、2000万ローンを組み4000万の中古物件を探したりね。
ローンは2000万減り、月額の返済額が減り破綻を回避できるんですね。
生活が苦しくなったりするリスクがある人は駅近買わないといけないんだけど、実際はお金がなくて駅遠い資産価値の低い物件を選んでしまう傾向がありますね。

[605: 匿名さん]

>>604 匿名さん
>物件売って2000万残債が残り、2000万ローンを組み4000万の中古物件を探したりね。

この部分が良くわからないのですが、売却するには抵当権を外して貰わなければいけないので、2000万の残債分どこから調達するのですか？銀行が貸してくれる？
また、残債と4000万の中古物件で計6000万必要では？

[606: マンション検討中さん]

みなさんここの3LDKの新古物件はぶっちゃけいくらなら買ってもいいと思いますか？
自分は3800万なら買いかなと思うんですが

[607: 匿名さん]

都内も価格が暴落傾向にある。特に駅10分以上の物件は弱含みな推移。
やはり資産価値として価値を保ち続けるのは人気JR駅徒歩5分以内。
最強は3分以内かな。

ここを購入してもいいなと思う価格は自分は　4LDKで2,800万かな。

[608: 匿名さん]

>605
バブルのころでは危険なつなぎ融資とかあったんですよ。
次に買う物件が決まっていて、今のマンションがまだ売れていないのにもかかわらず
銀行は金を貸してくれました。どうせすぐに売れるはずとの見込みからでしょうね。
バブルのころは物件がある=資産があるとみなされました。
今はそうではないですけどね。抵当権はずすのには借りた金額を一括で決済しないといけませんからね。
ここ買うと住み替えは難しそうですね。

[609: マンション比較中さん]

>>606
3ＬＤＫで3400前後かな。

[610: 匿名さん]

駅近も駅遠も関係なくオリンピックの少し前から下落すると思いますよ。
人気駅5分以内だけ下落しないなんて有り得ません。上昇したらいずれ下落するのが相場です。
もちろん下落率は駅からの距離で違うでしょうが駅近も元々の価格が大きい分、率が小さくてもそれなりの損になるんじゃないかと思います。
今買わずに待てるならそれが一番。実家暮らしの方は家賃もかからず羨ましい。

[611: 匿名さん]

↑607の方へのレスです。

[612: 名無しさん]

サクラディアと全く同じ道を歩んでますね。その内に25%一斉値引きになり、新築より中古が高く売り出されるようになり、定価で買った人は自分で選んだ部屋を買えたという気持ちだけが支えになり、後から買った人が先にローンの返済が終わる。

[613: 評判気になるさん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[614: 匿名さん]

ここって免震システムでコストがかかったのはわかるけど
かかったコスト以上に利益を乗せすぎたのがいけなかったのかな
でも購入する人もある一線を超えるととたんに財布の紐が固くなるのはよくわかった。

[615: 匿名さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[616: 匿名さん]

免震ゴムの耐用年数って何年なんですかね。
で、ゴムの取り換え工事って今だといくらぐらいかかるのですかね。
もちろん30年後とかは5割増より高くなるでしょうが。

[617: 匿名さん]

>>616 匿名さん

調べたらわかりますが劣化試験では60年以上という結果が出ているようです。
もちろんメンテナンスは必要です。
30年後は免震がさらに普及してるでしょうからもっと安価になるでしょうね。

[618: 匿名さん]

検討者以外のコメントが目立ちますね。

[619: 匿名さん]

６１０の　実家暮らしの方は家賃もかからず羨ましい。

↑　実家暮らしならば敢えてマンションを検討するまでもないでしょう。なぜ検討版へ来るのか。実家暮らしなら今のまま住み続けて、将来増築、改築ってのが多いのではないでしょうか。
であるならば「家賃もかからず」だけではなくて将来「実家の土地も手に入り」羨ましいということになるはずですね。
それが常盤なら実際は23区へ越してる方が多いことでしょう。

[620: 匿名さん]

>>619 匿名さん

その部分に突っ込んでくるとは思ってませんでしたが書き方が悪く色々省きすぎでした。
結婚して親と同居してる方たちのことを家賃かからず羨ましいと言ったのではなく、まだ結婚や家購入のタイミングが来ていない実家暮らしの若い方を思い浮かべてました。
実家暮らしで今お金を貯めて不動産が下落した頃に家買うタイミングが来る方は羨ましいなと。

[621: 匿名さん]

ここは、買えないね。

[622: 匿名さん]

いや、価格さえ納得できるものならば買いではないですか。少なくともタワタイプよりはいいですよ。
タワだと10年後に大修膳で負担金150万以上請求される可能性が高いです。
ここはさすがにそこまで高い請求にはならないでしょうから。

[623: 匿名さん]

でも免震ゴムの差し替え工事って5億ぐらいかかっちゃうんですかね?

その場合、1億の積立金があるとすると
4億を295世帯で割る

　　1,355,932円かかりますね。

2億なのか5億なのかわかりませんが誰か正確なゴム差しかえ費用をわかる方いませんか

[624: 匿名]

営業さんに聞いたら教えてくれますよ。モデルルームのね。

[625: 匿名さん]

営業じゃ費用までわからないと思いますが免震ゴムを交換するのは地震などでダメージを受けた場合に限られます。
そんな規模の地震がきたときには耐震マンションも躯体にダメージを負って大規模修繕が必要になりますよ。
免震マンションでかかるのは交換費用ではなくてメンテナンス費用です。