浦和常盤 ザ・レジデンス Part3

[匿名さん]

高級住宅地、浦和常盤に295戸大規模マンション、常盤中学区です。
残り戸数10％ということなので、もうあまり部屋は選べませんが、どうでしょう？

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokiwa295/

浦和常盤ザレジデンス
【ウエストレジデンス　西街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目70-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：219戸
専有面積：70.36㎡～92.34㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.80㎡～40.00㎡
【イーストレジデンス　東街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目94-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：76戸
専有面積：72.64㎡～91.44㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.60㎡～40.40㎡

価格：43,380,000円～70,242,302円

売主：ジェイアール西日本不動産開発 三菱倉庫 西日本鉄道 長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション・ 不二建設共同企業体
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

[382: デベにお勤めさん]

道場三室線の大宮バイバスへの延伸はいつ完成ですかね？
通るたび工事進んでない気がする

[383: 匿名さん]

〉〉381
空き住戸の管理費や修繕費は、分譲会社が肩代わりしてるみたいですよ。
以前の書き込みにありました。
遡って確認してください。

[384: 購入検討中さん]

>>383
ありがとうございます。一応確認はしてたのですが実際はどうなのかと思い投稿しました。

”>>136　修繕積み立て金の不足分は親会社が恐らく持つ事になるのではとも言ってましたのでご安心下さい。”

とは書いてあったのですが、実際どういった話になってるのか住人の方の話を知りたくて投稿しました。
空室に関してと管理料、修繕積立金の話って管理組合等で出ていて、具体的な解決法って示されてますか？
住人の方いらっしゃいましたら教えて下さい。

[385: 匿名さん]

徒歩１２分か。
どういうコースを指しているの？

[386: 購入検討中さん]

積立金不足の件レスないですね。
まさか話題にも上ってもないのですかね。だとしたら無責任な管理会社ですね。
まああり得ないと思いますが。
もしくは実は既にほぼ完売で問題ない状況とか？
これもまああり得ないと思いますが・・・。
引き続き住人の方、情報お願いいたします。

[387: 購入検討中さん]

大きい地震が起きる事を考えると、こちらの免震構造の建物は安心かなと思う。

[388: 匿名さん]

直下型の縦揺れ対応の3次元免震が今後さらに開発が進み実用化されていくだろうね。
今の免震マンションは柱や梁が細い分縦揺れだと耐震より被害が大きくなる恐れがある。
後は固有周期が重なった時の共振の問題が免震にはあるよ。

[389: 匿名さん]

マンションは大丈夫でも、周りに木造住宅密集地があると嫌ですよね。この地域は、どうですか？

[390: 匿名さん]

密集はしてないよ。マンションの敷地も広いしね。そのあたりは問題ないかと。
ただこのマンションの売れ行きの通り免震は販売上の売りにならないってことなんだよね。
皆んな地震に対しての勉強しすぎて免震にもデメリットがあることを知ってしまったから。

[391: 匿名さん]

>>390
免震のデメリットは何ですか？

[392: 匿名さん]

定期的に交換する免震ユニットの価格がべらぼうに高い事ですかね

[393: 匿名さん]

1番大きなデメリットは免震による減衰値を構造計算に入れて建物建ててることですかね。
免震装置が何らかしらのトラブルで減衰できなかったり、固有周期の一致で共振してしまった場合は耐震より大きな被害となる。

[394: 匿名さん]

免震装置は減衰装置じゃありませんよ(-｡-;)

[395: 匿名さん]

>>388
簡単に一つの要件では不動産は決められないのが難しいところ。総合的に考えないと最終的に失敗してしまうことがあるので、ある程度、慎重になった方がいいと思います。後で後悔しないように注意した方がいいですよね。

[396: 匿名さん]

>>394
固有周期や減衰特製を制御してるのが免震ですよね？それを見込んで柱や梁を細くできコンクリート量を減らせコストを減らせるのが建てる側の大きなメリット。免震装置の採用しても建築コストで高くはならない。
違いますか？

[397: 匿名さん]

>>396

いや、高くなるでしょ。
販売価格は

[398: 匿名さん]

販売価格はそんな単純ではないよ。
大きな要因は土地の仕入れ価格。その他エレベーターの基数など共用部の仕様、住戸仕様、景気など色んな要素で決まる。当然長谷工よりスーゼネの方が高いしね。

[399: 匿名さん]

>>392>>393>>396さん

教えて下さりありがとうございます。

[400: 匿名さん]

熊本の地震で免震マンションの友人がまったく被害がなく、揺れが長いだけと聞いた。近くの新築マンションは損傷がひどく、二重ローンになりそうだと嘆いていたと聞いて今後は免震かなと。駅前とこっちで悩むが、価格的にはこちらかな。将来的に見て周辺環境も良いし。ただ駅から遠いのは残念…。価格が下がりすぎても不安だから、下がらないのは逆に安心なのかも。免震については実際に住民の方の声を聞いてみるのが良いのだろうけど。

[401: 匿名さん]

クレアホームズに光の速さで追い抜かれ、今度はイニシアが迫っているね。
完売までもうちょっとのようでいて、そこが果てしなく遠い。
免震構造で経費がかかっているから、そんなに易々と値引きできないのかな。

[402: 匿名さん]

ヴェルドゥムールは免震でここより駅から近く安かったのに売れ残ってたから値引き額が少ないからって理由だけでもなさそう。
ここは一重に不便だから買わないという人がほとんどだと思う。

[403: 匿名さん]

300戸中280戸売れて、もう十分利益がでたからやる気無いね

[404: 匿名さん]

パート3のこのスレが建ったのが1年前で、残りが30戸程と書いてある。
そして今20戸ということは1年かけて年間で10戸も売れてないのか。
毎週スーモに載せて、都内版にも乗せて、ネット広告など宣伝広告をしてるのだからやる気ないということはないのだろうが、利益を十分載っけて購入した人が多いから何とかなるんだろうね。
年数がたつほど売れなくなるから、普通に販売したら後5年は完売までかかってしまう。
急に完売した時が大幅値引きした時なんだろうな。

[405: 名無し]

>>403
すみません、300戸中280戸とはどこの情報ですか？
将来の修繕積立金等が気になります・・・・
蕨と見当してきましがたここの値引きの4戸が減ってたのでGW一度行ってみるつもりです。

[406: 匿名さん]

クレアホームズに光の速さで追い抜かれって 笑。
確かに何もかも負けましたね、イニシアも建設中ですが先にプラウドカトラージュに抜かれるんでしょうね。色々言われてたサンメゾンでも残り6戸、グローリオ岸町が1戸とか。とにかくレジデンスは圧倒的に劣ってた。

[407: 匿名さん]

3LDKなら4000万切ってもよい
もう中古だし

[408: 買い替え検討中さん]

お得な価格になってきたようですし、このGW中に見学に行こうかな。

[409: 購入検討中]

とても気になっていますが、2年落ちというのが気になっています。原因は、何なんですかねぇ？ご存知の方いたら教えてください！

[410: 匿名さん]

>>409
駅から歩いてみてください。この値段なら、与野駅付近の駅近の一軒家が買えます。

[411: 匿名さん]

>>409
高い
以上

[412: 購入検討中さん]

ぃま１割くらい値引きしてますよ

[413: 匿名さん]

>>412
普通の値段に戻っただけです
正直いまさら1割引いたところで、誰も買わないと思いますよ

[414: 匿名さん]

売り出し直後にモデルルームを見に行きましたが違う物件を購入。
先日携帯に電話がありました。
まだ売れ残っているのですか。住んでいるマンションでモデルルームが
ずっとあるのはつらいので、見送ってよかったと思いました。
何戸くらい残っているのでしょうか。

[415: 物件比較中さん]

モデルルーム以外、値引きはないようですね。

[416: 匿名さん]

モデルルーム以外も値引きしてくれるよ。
モデルルームもモデルルーム以外も値引き額が少ないからいつまでも完売できないんだよ。

[417: 匿名さん]

もうここは4000万切らないと売れないんじゃないかな。
リセールは当然望めないし、その価値も無いし。

[418: 中古さん]

ついに中古がでたみたいですね？

[419: 物件比較中さん]

中古も高いんですね……。

[420: 匿名さん]

新築と比較されて値切れるだけ値切られるんだろうな。値切られるのわかってて売りに出すということは訳ありなんだろう。
立地が良ければ賃貸で貸す手もあるんだけど、駅から離れてると賃貸需要もないだろうし。

[421: 匿名さん]

いつになったら完売するのでしょうか？

[422: 匿名さん]

モデルルームを10%程落としてもなかなか売れないから、人が住んだ中古だと20%〜30%は落とさないと売れないんだろうな。
4000万の住戸なら3000万以下にしないと厳しいだろう。たった2年で資産価値が1000万も下落。
賃料月額40万換算。高級賃貸住めたよね。

[423: 匿名さん]

新築はお高いし中古とどちらがよいのでしょうか。お値引きは可能でしょうか。

[424: 匿名さん]

皆さんなんだかんだで安くなれば買いたいんですね

[425: 匿名さん]

>>424
はい。3000万以下になれば買いますよ！

[426: マンション検討中さん]

中古にて　72㎡で　3980万円　、出ましたね。売れるのでしょうか？？

[427: 匿名さん]

>>426
3980万だと厳しいような気がしますね
3500万まで下がれば買い手がつくでしょう

[428: 匿名さん]

>>426
ここからさらに500万以上値下げしないと厳しいと思います。
東向き低層階でこの値段は売り出し時の価格とさほど変わり無いので…

[429: 匿名さん]

浦和駅徒歩９分で、高砂小・岸中学区の東急ドエルアルス浦和常盤【築19年】南向き70㎡3LDK南向きが4280万です。
築年数の差を駅距離・駅力は簡単に凌駕するんですね。

[430: 匿名さん]

>>429
北浦和駅は確かに良い駅だとは思いますが、やはり浦和駅とは別物ですよ
しかもレジデンスは徒歩12分じゃ絶対に着きませんしね

[432: 匿名]

武蔵浦和のプラウドタワーはスピード完売しちゃいましたよ。

[435: 物件比較中さん]

中古、なくなってません？
あっという間に売れたんでしょうか。

[436: 匿名さん]

>>435
しっかりと残ってるので安心して下さい

[437: 匿名さん]

多摩ニュータウン化しそうな香りがする。

[438: 匿名さん]

クレアホームズ北浦和に追い抜かれることはないよね、きっと。

[439: マンション比較中さん]

>>438 匿名さん

間違いなく、音速で追い抜かれるでしょう。

[440: 評判気になるさん]

>>432 匿名さん
あれをスピード完売とは言わないでしょ❗

[441: 購入経験者さん]

>>440 評判気になるさん
来年4月の竣工で完売してるのだからスピード完売ですよね。同じ武蔵浦和のskyとどっちが早く完売するかいい勝負じゃないですか？

[442: 匿名]

>>439
私は、光速で追い抜かれると思います。
立地的に被っているので、クレアホームズはここを反面教師にするでしょう。

[443: 匿名さん]

ゆっくりとですが、着実にがんばってください？

[444: 匿名さん]

ここまで人気のない理由はなんでしょうか？

[445: 匿名さん]

>>444 匿名さん

買ったら最期、高過ぎてリセールができないからですよ。永住覚悟なら別に買っても良いんじゃないですか？
頭金3割出しても、翌年残債割れ確実ですけどね。

[446: 匿名さん]

300戸中285戸売れたのならもう儲かってそう

[447: 匿名さん]

5月26日更新の公式で残り22戸。
このスレ始まった昨年9月時点で残り10%だったから、1か月で1戸売れるかどうかのペース。
一月の販売経費がどのくらいか。
空き住戸の管理費と修繕費負担。広告費。営業の人件費。高値で買ってくれた人が多いから、何とかなってるんだろう。
でもこのペースだと後2年経っても完売できない。

[448: 購入検討中さん]

棟内モデルルーム価格で寄ってきた人に、更に数パーセント値引きして売って行くと思われます。
なのでそんなに時間かからず売り切るとみました。
坪200切る位でしばらく行くのでは。

[449: 匿名さん]

>>447 匿名さん

もう90%売ったなら完売しなくてもウハウハなんだろねえ

[450: 匿名]

これから買う人より売る人が多くなりそう。幽霊マンションと呼ばれだしたら最後。今のうちに2割3割引きで売り切ってしまった方が皆の為ですね。

[451: 匿名さん]

>>450 匿名さん
ばれてるよ

[452: 名無しさん]

>>451 匿名さん
何がばれてるの❔
他の掲示板でも同じコメントを見ましたが、意味が分かりません。

[453: 購入検討中さん]

安くなれば立地的に国際感覚が育めるマンションになる予感ありますね。

[454: マンション検討中さん]

最近、イニシアとクレアホームズのスレで話題になってますね。
イニシアが異常な価格をつけたから、イニシア買うくらいならレジデンスの方が良いって意見が多くなってました。
そりゃそうですよね、イニシアは設備がショボい見た目だけ気にしたマンションだから、レジデンスの高級感はない。
なのに最低価格4900って 笑

[455: マンション検討中さん]

５階の中古出ましたね

[456: 匿名さん]

そもそもこのマンションの空室は全て中古扱い

[457: 匿名さん]

売主はこの立地の中古で購入時の価格と同じ価格で売れると思ってるのか…

[458: 評判気になるさん]

>>457 匿名さん

売れるわけないけど、損をしたくないから最初は中古でも高値つけるんでしょう。それと、どうしても今の浦和の人気に便乗して不動産屋が高値をつけるか。浦和駅徒歩圏の中古なんてエグいですよ、元値の120%なんてざら。

[459: 匿名さん]

値引きしているモデルルームよりいくら安ければ売れるかだね。
モデルルームもなかなか売れないから、人の住んだ中古となると相当安くしないと売れないと思う。

[460: 匿名さん]

新都心のマンションも二の舞になってます。。

[461: 匿名さん]

レジデンスって名前はよくないのかね

[462: 匿名さん]

理由は長谷工大規模でしょ。新都心もそうだし。
しかし、新都心のはここまでは酷くはならないと思うよ。ここもう入居後3年でしょ。

[463: 匿名さん]

いつまでも書き込みがあるということは注目されているということですね。ねたみそねみも賑わいです。

[464: 匿名さん]

ここより、新都心のを買いたいな。

[465: 匿名さん]

>>463 匿名さん
いつまでも変わらない故郷のようです。

[466: 購入検討中さん]

発売二年経ってるのにこの賑わいは凄いですよね。
他のマンションはどうなのか知りませんが。

[467: 匿名さん]

販売2年じゃなく販売4年目ね。

[468: マンション検討中さん]

イーストの中古は売れたようです
最初の販売時より高くなってますね

[469: 買い替え検討中さん]

え！
中古の最終的な成約金額てわかるんですか？
ここの場合、最終的に、提示額の１割以上の値引きが当然かと・・・

すでに最初の販売時より２割は価値が下がっていますしね。

[470: 匿名さん]

モデルルームよりいくら安くなるかで交渉されるのが厳しいよね。
値切られるのわかってて売りにだすということは、すぐに現金にしないと困るということだから足元もみられる。中古は購入価格より3割は下がってしまってるのでは。逆に中古を値切り倒せばお買い得かもね。

[471: 匿名さん]

販売時より高く売れた中古情報はないよw
不動産屋にレインズでみてもらいな

[472: マンション検討中さん]

HPのモデルルームもよく変わるし
着々と売れているのかな。

[473: 匿名さん]

モデルルーム住戸は値引き大きいからね。600万引きのチラシ入ってましたよ。

[474: マンション検討中さん]

南向きで600万円引きは大きいですね。

[475: 検討板ユーザーさん]

>>474 マンション検討中さん

モデルルームの販売ってついてるオプションと家具もコミコミで、さらに値引きが600万。
こんなの、モデルルームの同じ間取りワンフロア違いの部屋を先に買った人って相当損してるよね。はっきり言ってバカみたいに思える。マジで自分ならたえられない、人生最大のマンション購入で大失敗どころじゃない。
これだから、売れない不人気マンションは買いたくないし、てか棟内モデルルームになるようなマンション買いたくない、棟内モデルルームになったら必ず誰かがこうなるわけでしょ。

[477: 匿名さん]

私がモデルルームに行ったときの説明では家具は付きませんと言うことでした。また、残った部屋にモデルルームを移設しているだけなのでオプションは何もありませんでしたよ。

売れ残りが値引きされるのは当然だと私は思います。買った後に値引きされて後悔するのは調べる努力をせずに何となく買ったからです。運が悪いとかではないですよ。

[478: 購入検討中さん]

かつて棟内モデルルーム買った経験あります。
私の場合、定価から約20％引きでした。
金額が漏れてトラブルになったらあんたの責任的な誓約書を書かされました。
広告出てたから皆知ってるとは思いますが。
でも実は広告提示額から更に一割以上引きでした。怖くて未だ誰にも言ってません。

[479: 匿名さん]

>No.478
本当ですか？怖いですね。

[480: マンション検討中さん]

>>478

で、どこですか？

[481: 購入検討中さん]

>>480
もう10年くらい前の川口での話です。