浦和常盤 ザ・レジデンス Part3

[匿名さん]

高級住宅地、浦和常盤に295戸大規模マンション、常盤中学区です。
残り戸数10％ということなので、もうあまり部屋は選べませんが、どうでしょう？

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokiwa295/

浦和常盤ザレジデンス
【ウエストレジデンス　西街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目70-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：219戸
専有面積：70.36㎡～92.34㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.80㎡～40.00㎡
【イーストレジデンス　東街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目94-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：76戸
専有面積：72.64㎡～91.44㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.60㎡～40.40㎡

価格：43,380,000円～70,242,302円

売主：ジェイアール西日本不動産開発 三菱倉庫 西日本鉄道 長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション・ 不二建設共同企業体
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

[301: 匿名さん]

>>300
うちはローンを組んでマンションを購入する予定なので、慎重に時間をかけて検討しています。
マンションを衝動買いできる富裕層が羨ましいです。

[302: 購入検討中さん]

>>299
そうだねー、もう閉じた方がいいよ。
お金が無くって買えなかった人の＊＊になってて、マンション側にとってマイナスにしかなってない。
僻みばっかりで、建設的な情報が無いから。長谷工さん、見てたら、ここ閉じてもらうように依頼した方がいいすよ。

[303: 匿名]

>>300
先見の明は？

[304: 300]

>303
先見の明かどうかがわかるのは今後じゃないですか？
ちなみに先見の明って資産価値の向上のことを言ってます？
あとは貴方にだけは同情されたくないので書き込みやめて頂いて宜しいですか？

[305: 匿名さん]

私は303ではありませんが

バブル期初期に1千万で買ったマンションが3月後に1500万で売れて
次に買う人が2500万で買った。まだまだ上がるし、今買わないと一生買えない雰囲気が市場に流れ
2500万のマンションを3500万で買った人がいる。バブルは沸騰し、3500万で買った人が4500万で即売れるので
売った。ここでバブル終焉。


基本的な価値としては1千万の7がけ700万の物件を4500万出して買ってバブルがはじけたので300万の価値しか残らなかった。
しかしローンは4500万しっかり残った。

つまりマンションは転売時に売却損が出ない物件だったら「先見の明」があるといえるのではないでしょうか。

[306: 匿名さん]

たとえばここを5500万で買っても、10年後に 7000万で売れればいいんですよ。
今すぐだとしても6500万ぐらいで売れれば、諸経費や手数料を払ってもトントンになりまますからね。

[307: 匿名さん]

また荒れてきましたね。
まあバブルでもない限り資産価値が上がることはそうそうないです。
上がるとしても再開発等の何十年後の話だと思います。
あとは一生住むのであればいいと思いますが。

[308: 匿名さん]

資産価値云々は、完売してからの話ですよね。

[309: 匿名さん]

確かに。
完売してもないような状況で、資産価値が上がるはずもないですよね。

[310: 購入検討中さん]

マンション市場において、資産価値が上がるという一昔前の観念から抜け出せない時代遅れな考えを今だに持っている人が、偉そうに言っているのを見ると滑稽ですね。
もっと大きな目線で見た方が自身のためになりますよ。
恥ずかしくないのかな。

[311: 匿名さん]

でも今でも例えば板橋駅前のプラウドシティは分譲時よりも高い価格で飛ぶようにうれますし
資産価値の普遍性を「ひと昔前」とかで無理やり否定するほうが生きる事がへたくそそうに聞こえますよ

[312: 匿名さん]

>310さんは「大きな目」でとおっしゃっていますが
「さいたま」限定の大きな目ではなかなか資産価値とユーザの強いニーズの関連がわかりづらいのではと思います

それとも「生活、永住」をベースとした大きな目なのかな。
ここは例えば一流企業の役員で、通勤がレクサスの送り迎えならば最高でしょうね。閑静だし、別に通勤に苦労しない
わけですから。そんな役員さんは戸建に住むかとは思いますが。


大きな目というのがあまりにも漠然としすぎていてマンション購入のためのフォーカスを定める事ができませんが?
大きな目==こまかい事はこだわらず気にしないでここ買おうよ
なんですか?

[313: 匿名]

>>311
ココはプラウドシティではありませんし、人気もありません。比較対象を間違えております。それでもココの資産価値が上がるとおもうのですか？

[314: 匿名さん]

南向き最上階のモデルルーム586万円ダウンとでかでかと書かれてるけど、こっからいくら下がりますかね？

[315: 匿名さん]

>314
もちろん資金状況もしっかりしてて、即売れる見込みの客である前提ですが

「あと1本(壱千万)さがれば即決めますが、でないと学資とか他の分を削る必要があるので無理です」
と言いましょう。1.5千万下がればここは買いですよ。

[316: 匿名]

>>315
う〜ん。最初の売り出し価格が健全な市場価格じゃないから例え３０％下がってもお買得感はないですね。竣工後2年たっても売れないのだから10年後は、買値の半額になっていそうな物件がほとんどですね。こういう物件は手をだしてはいけないよ。気の毒だけど末路がどうなるのかの興味だけしかない。

[317: 匿名さん]

物件概要見れなくなってしまいましたね。
残りモデルルームの4戸だとしたら、既に大幅値下げ始まってますね。今まで売れない物件が急に売れるということは値下げしかない。
戸数が多くて少しづつ売れてれば心配ないんだけど、ここのようにぱたっと売れなくなってしまうと厳しいね。
5000万の物件の1500万値下げはないだろうが、物件価格の2割引きの1000万値下げ程度は不人気物件はあるからな。

[318: 匿名さん]

>>314
低層階の住戸が売れ残っているのならまだしも、南向きの最上階が売れ残ってるって不人気物件ならではだね。
まぁ、分譲初期の価格設定がふっかけ過ぎだったのも大きいと思うけど。
他にも、
常盤アドレスとはいえ、これだけの駅遠に大規模マンションを建てたこと。
常盤アドレスをウリにしているのに、長谷工が施工していること。　　　　etc

『マンション』の利便性・機能性といった原則から逸脱して、かつコンセプトがぶれていると、こういう結果になってしまうという好例だね。マンション選びに限らず、社会的知識/経験として、学ぶところが多いです。

[319: 購入検討中さん]

>>311
笑
じゃずっと探してたら！見つからないから。
冷静に現実を見ましょう。

[320: 匿名さん]

この物件ではリセール時に売却益を期待することはできないでしょう。

[321: 匿名さん]

>>320
値引きなしで買った人はね。

[323: 匿名さん]

提案ですが、ここは検討版ですがもし値引きがあった時でもその事はけして書くのをやめましょうよ。
やはり初期に言い値が購入した方々のお気持ちに配慮する必要があると思います。

[324: 匿名さん]

>>323
そうですね、資産価値にも悪影響かと思いますし、いっそのことこのスレッドを閉鎖しても良いのではないでしょうか。

[325: 購入検討中さん [男性 30代]]

転勤に伴い浦和に購入検討してます。

駅から遠い、スーパー遠いが気になり
迷っていますが価格が下がっている事もあり、
こちらのマンションを検討し始めました。

ただ、先日お伺いしたら2年経っても
あまり価格が下がっておらず、かつ
値引き交渉出来なさそうで
もう少し待つかどうかで迷っています。

1割下がれば購入しようかと思ってましたが。
最近モデルルーム行かれた方の
ご意見お伺いできればと思います。

[326: 購入検討中さん]

>>312
全然違う。なんで、エリアの話だと思った？
発想が小さすぎる。恥ずかしくないか。
10年後や、20年後にどういう時代になっているかということ。
米国の国家情報会議がレビュー出してるから読んだら。まぁ英語が読めればだけど。
日本のことについてもちゃんと触れられてるから。
あなたを含め、ここでアナリスト気取りで書き込んでいる方々の優秀な分析よりもよっぽど参考になるよ。
まぁ、簡単に言うと、余裕で買える額じゃなければ不釣り合いなので無理して買わない方が身のためだよってこと。ましてや、転売益を出そうなど。

[327: 匿名さん]

>>325
購入意欲が上手く伝わらなかったのでは？
いくらなら即決する！くらい伝えないと、営業の方は上司やもっと上と交渉してくれませんよ。
売れ行きがこの有様なので、営業は冷やかしを警戒しているのでしょう。
下手すると、掲示板のネタにされちゃいますから。

[328: 匿名さん]

>326
その優秀な頭脳で読み下した20年後の結論だけでも書いてくれませんと
あなたも英語が不自由なのかと思ってしまいました。
あ、私も不自由ですけど。

余裕で買える額でないと・・・もちろん当たり前ですよねなにをいまさらと言う感じです。
その額が「適正かどうか、または価格に見合った納得できる魅力があるかどうか」をここのみなさんは気にしているのですけど・・・

[329: 匿名]

自己欺瞞は書くだけ痛いからやめておこうよ。もはやその段階ではない。

[330: 匿名さん]

分譲初期の価格に見合った物件でないことは、売れ行きが物語っているわけで・・・。
あとは、どれだけ値引きして市場の適正価格までもっていくかの話でしょ。
購入する人は、転売益はおろかリセールそのものを放棄する気概をもった人に限定されるわけだから、デベの方には考慮していただきたいですね。

[331: 匿名さん]

価格は市場が決めるとはよく言ったものですね。
2年ほど前の志村坂上のオーベルは価格の安さと駅徒歩2分の利便性で瞬間蒸発しました。
すぐに売り切れるマンションは良いマンション
　・がけとうらはら、その他ネガな部分よりも利便性の力が上回り即決断できる。つまり
　　利便性と価格バランスがなにものにも代えがたい魅力になっていたのが過去のオーベルでしたね。

鼻が利く人はこのようなマンションが出たらのがさず行動できる人。
マンションなんてどーでもいいとか、奥さんが買えかえうるさいから仕方なくとかの人は
デベのいいなり価格でなにも考えず購入してしまうのではないでしょうか。
また鼻が利く人は売れ残りマンションの動向や末路、再販時の価格差などをつぶさに観察しています。

[332: 購入検討中さん]

>>328
この人は何を言っているんだ。
話が飛躍しすぎてよくわからない。

[333: 購入検討中さん]

>>331
なんか、俺は優秀だから全てお見通し的な斜に構えた事を書く人腹立たしいね。しかも恥ずかしくないのかな。誰かにこの人すごいなとか思ってほしいの？自慢したいだけ？能ある鷹はなんとかって、知らないのか。こういう自分の考えの無い、もしくは内容の薄い人の発言は片っ端から否定してやろうと思ったけど、飽きた。
本当はこういうこと言いたくなくて、マンションの周りに何か店が建つとか、公園が出来るとか、駅までのルートになにか出来るとか、そういう話がしたくていつも、見てたんだが。
こんなのばっかりなら、このマンションにとって一切プラスになって無いからマジでこのスレ閉じてほしい。依頼しよう。

[334: 周辺住民さん [男性 30代]]

残念ながら、ネガレス多いからって依頼してもマンコミュさんはどこ吹く風で、軽く無視されて終わりますよ。
マンコミュさんにはネガレスだろうがポジレスだろうが、ビューが増えれば良いだけで痛くも痒くもない、まさにカンケーナイですから(^-^)
荒らした皆さん自業自得です。
被害者は物件を買った方とデベの方々。

[335: 匿名]

>>327

ご返信ありがとうございます！
今週末に再度行くので、
希望の金額伝えて購入意思を示して
来たいと思います。

[336: 匿名さん]

２路線４駅を利用できる・・・ハァ

[337: 匿名さん]

何キロでも歩く覚悟と体力があれば利用可能です！

[338: 匿名さん]

2路線4駅利用可能？
普通に考えてJRの北浦和駅1択で、しかも北浦和までも徒歩15分くらいかかるのでは？
何故わざわざ遠方の駅を利用する必要があるのでしょう。
ちなみに浦和まではバスが出ていますが、バス停まで4分と微妙です。

[339: 購入検討中さん [女性 40代]]

南側ばかりのこってるのはなぜなのでしょうか？

[340: 匿名さん]

４駅のど真ん中ｗ

[341: 匿名さん]

>>339
南側の価格が圧倒的に高かったんですよ。分譲時に価格の割り振りを誤った典型的な例です。

[342: 購入検討中さん]

価格がということですか。
値付けの間違いはどうしようもないですね。

[343: 匿名さん]

こんな高額物件なのにむしろ280戸近く売れてるんですね。

[344: 匿名さん]

>>343
同感です。営業の方は大したもんですね。ボーナスを沢山出してあげるべきです。

[345: 匿名さん]

250戸くらいのひとまわり小さいマンションにすれば丁度良かったのかな。

[346: 匿名さん]

値下げしてるのに今年度も完売できないの？
流石にまずくない？

[347: [男性]]

この値下げしたプライスが適正なんでしょうねぇ

[348: 匿名さん]

値下げしたのは4戸だけで他は据え置き

[349: 匿名さん]

値下げしてないと信じたい気持ちはわかるよ。

[350: 購入検討中さん [男性 40代]]

その四件でも高い方の二つはまだしも、安い方はまだ高い感じですね。
もう一回同じ位引いてもらってようやく検討圏内な感じです。

[351: 匿名さん]

随分と景気よく値下げしたと思えば、4戸の棟内モデルルームが対象で他の住戸は変わらずですか。
まだ結構残っていますし、思い切って全戸価格改定し最終セールを催した方がよくないですか？
残ってしまえば売主にも住民にもマイナスしかありませんよ。

[352: 匿名さん]

みなさんが仰っている適正価格とは
定価から何割引きしたら適正になりますか？

[353: 匿名さん]

坪200切らないと

[354: 購入検討中さん [男性 40代]]

180/坪として、モデルルームの71㎡で約3900万、91㎡で約5000万。
こんなもんだと思いますけど。

[355: 匿名さん]

>>354
武蔵野線沿線の吉川美南や新三郷の駅前マンションレベルですね。

[356: 購入検討中さん [男性 40代]]

>>355
そーですね。そんなもんじゃないですか？マンションは駅遠いと急に安くなりますから。
私中古も検討してまして、(類似物件少ないですが)10年以上前の物件で75㎡で3300位なイメージです。
この不動産高い時期でそんなもんなので妥当な値付けと思います。
そもそもここ築浅中古みたいな感じですし。
皆様どうでしょう？安く考えすぎでしょうか？

[357: 匿名さん]

マンションは利便性を求めたいと思いますが、車を所有の人にしてみたら、
駅から遠かろうがどうでもイイことで、安く良いマンションならどこでも良いですよね。
でも車があると駐車場がどうしても必要だからなぁ・・・

[358: 匿名さん]

>>355
吉川美南はもっと安いよ

[359: 匿名さん]

4000万～7000万を出したら、このエリアの戸建てを買えるだろうね。

[360: 匿名さん [男性 50代]]

３５４さんの言う通り。

[361: 匿名さん]

車持ってても電車通勤しか認められてないと、やっぱり駅距離が一番重要じゃない？多分雨の日も自転車で浦和駅まで行ってる人多いんだろうな。。

[362: 匿名さん]

雨の日はバスだと思うなぁ

[363: 購入検討中さん]

今何戸位残ってるんでしょうか

[364: 匿名さん]

県内の公示地価、住宅地は浦和や大宮で上昇　圏央道ＩＣ周辺もアップ
http://www.saitama-np.co.jp/news/2016/03/23/06.html

　住宅地は、さいたま市内が岩槻区を除く全区で上昇。１平方メートル当たりの県平均価格１２万２４００円に対し、同市の平均は１８万２８００円。特に浦和区が２・２％、大宮区が２％アップした。

　不動産鑑定士の山口和範氏は「特に浦和は大手マンションの建設が続いている。昨年３月のＪＲ東京上野ラインの開通、浦和駅の改修などもあり、都内へ通う若い世帯に人気がある」と分析。

[365: 購入検討中さん]

桜咲く頃ですねー

[366: 匿名さん]

年収900万でギリ買える感じでしたが、駅近くに新しくできるマンションを待つべきか悩みどころです。

[367: 匿名さん]

ていうか完全にこのマンション取り残されてますよね。

[368: 匿名さん]

280戸売れたことは無視？

[369: 入居済み住民さん]

最近引越しして来た家族は多いようです

[370: 匿名]

＞＞366
資産を不動産に代える認識をもってマンションを購入するなら、当然、駅近でしょう。
駅遠マンションは、マンションの存在意義を放棄した存在です。

[371: 匿名さん]

駅近のマンションが7000万で買えるならそっちに行くよ

[374: 匿名さん]

駅近のマンションと比べたら気の毒だよ。
マンション立地に向かなかったんだね。
少しづつ値下げしながら売っていくんだろう。

[375: 匿名さん]

徒歩10分のマンションすら買えない人もいたりして

[376: 匿名さん]

ＳＵＭＯの常連さんになっていますね・・・。

[377: 匿名さん]

2年以上経ってまだ総販売戸数の10%近くが残ってるのは痛いですね。
いまの浦和でこれだけ売れ残ってるのはここだけなのかな？

[378: 匿名さん]

>>377　そろそろ誰も反応してくれなくなってきましたね＠

[379: 匿名さん]

ここは坪200が適正価格。

[380: 匿名さん]

というかリアル中古なった現状から新築価格で買うかいなという人は皆無な状況ですよね。
販売側は過去に販売した住民の手前激安価格をおおきく掲げることもできず
内内にこっそりと激安契約を守秘義務を伴い契約して売りさばいていくステージに突入しましたよね。

[381: 購入検討中さん]

住人の方に質問です。本気で購入検討中です。

空き家が大分あるようですが大規模修繕とか管理費等は変化あるのですか？
その辺の話は管理組合等で出てますか？
大規模修繕は大体10年程で行うと思うのですが、２年間１割位が空室だと計算の狂いは無視できないと思います。
どうなんでしょうか？教えて下さい。

[382: デベにお勤めさん]

道場三室線の大宮バイバスへの延伸はいつ完成ですかね？
通るたび工事進んでない気がする

[383: 匿名さん]

〉〉381
空き住戸の管理費や修繕費は、分譲会社が肩代わりしてるみたいですよ。
以前の書き込みにありました。
遡って確認してください。

[384: 購入検討中さん]

>>383
ありがとうございます。一応確認はしてたのですが実際はどうなのかと思い投稿しました。

”>>136　修繕積み立て金の不足分は親会社が恐らく持つ事になるのではとも言ってましたのでご安心下さい。”

とは書いてあったのですが、実際どういった話になってるのか住人の方の話を知りたくて投稿しました。
空室に関してと管理料、修繕積立金の話って管理組合等で出ていて、具体的な解決法って示されてますか？
住人の方いらっしゃいましたら教えて下さい。

[385: 匿名さん]

徒歩１２分か。
どういうコースを指しているの？

[386: 購入検討中さん]

積立金不足の件レスないですね。
まさか話題にも上ってもないのですかね。だとしたら無責任な管理会社ですね。
まああり得ないと思いますが。
もしくは実は既にほぼ完売で問題ない状況とか？
これもまああり得ないと思いますが・・・。
引き続き住人の方、情報お願いいたします。

[387: 購入検討中さん]

大きい地震が起きる事を考えると、こちらの免震構造の建物は安心かなと思う。

[388: 匿名さん]

直下型の縦揺れ対応の3次元免震が今後さらに開発が進み実用化されていくだろうね。
今の免震マンションは柱や梁が細い分縦揺れだと耐震より被害が大きくなる恐れがある。
後は固有周期が重なった時の共振の問題が免震にはあるよ。

[389: 匿名さん]

マンションは大丈夫でも、周りに木造住宅密集地があると嫌ですよね。この地域は、どうですか？

[390: 匿名さん]

密集はしてないよ。マンションの敷地も広いしね。そのあたりは問題ないかと。
ただこのマンションの売れ行きの通り免震は販売上の売りにならないってことなんだよね。
皆んな地震に対しての勉強しすぎて免震にもデメリットがあることを知ってしまったから。

[391: 匿名さん]

>>390
免震のデメリットは何ですか？

[392: 匿名さん]

定期的に交換する免震ユニットの価格がべらぼうに高い事ですかね

[393: 匿名さん]

1番大きなデメリットは免震による減衰値を構造計算に入れて建物建ててることですかね。
免震装置が何らかしらのトラブルで減衰できなかったり、固有周期の一致で共振してしまった場合は耐震より大きな被害となる。

[394: 匿名さん]

免震装置は減衰装置じゃありませんよ(-｡-;)

[395: 匿名さん]

>>388
簡単に一つの要件では不動産は決められないのが難しいところ。総合的に考えないと最終的に失敗してしまうことがあるので、ある程度、慎重になった方がいいと思います。後で後悔しないように注意した方がいいですよね。

[396: 匿名さん]

>>394
固有周期や減衰特製を制御してるのが免震ですよね？それを見込んで柱や梁を細くできコンクリート量を減らせコストを減らせるのが建てる側の大きなメリット。免震装置の採用しても建築コストで高くはならない。
違いますか？

[397: 匿名さん]

>>396

いや、高くなるでしょ。
販売価格は

[398: 匿名さん]

販売価格はそんな単純ではないよ。
大きな要因は土地の仕入れ価格。その他エレベーターの基数など共用部の仕様、住戸仕様、景気など色んな要素で決まる。当然長谷工よりスーゼネの方が高いしね。

[399: 匿名さん]

>>392>>393>>396さん

教えて下さりありがとうございます。

[400: 匿名さん]

熊本の地震で免震マンションの友人がまったく被害がなく、揺れが長いだけと聞いた。近くの新築マンションは損傷がひどく、二重ローンになりそうだと嘆いていたと聞いて今後は免震かなと。駅前とこっちで悩むが、価格的にはこちらかな。将来的に見て周辺環境も良いし。ただ駅から遠いのは残念…。価格が下がりすぎても不安だから、下がらないのは逆に安心なのかも。免震については実際に住民の方の声を聞いてみるのが良いのだろうけど。