浦和常盤 ザ・レジデンス Part3

[匿名さん]

高級住宅地、浦和常盤に295戸大規模マンション、常盤中学区です。
残り戸数10％ということなので、もうあまり部屋は選べませんが、どうでしょう？

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokiwa295/

浦和常盤ザレジデンス
【ウエストレジデンス　西街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目70-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：219戸
専有面積：70.36㎡～92.34㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.80㎡～40.00㎡
【イーストレジデンス　東街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目94-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：76戸
専有面積：72.64㎡～91.44㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.60㎡～40.40㎡

価格：43,380,000円～70,242,302円

売主：ジェイアール西日本不動産開発 三菱倉庫 西日本鉄道 長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション・ 不二建設共同企業体
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

[251: ご近所さん]

ここと同じ仲町小学校/常盤中学校学区のクレアホームズ浦和常盤公園の売れ行きが、破竹の勢いです。
浦和駅徒歩10分で適正な価格設定が勝因ですかね。

[252: 匿名さん]

20戸弱の物件と300戸の物件を比較できるのかな？

[253: ご近所さん]

>>252
今の時期にこの辺りの新築マンションを探している世帯からしたら、ここもクレアホームズも競合すると思うけど。
ただその競合も短い期間で終わりそうですけど。

[254: 匿名さん]

へえ

[255: 匿名さん]

所詮さいたまと思われるのは仕方ない。
しかしそのおかげで、都心部へのアクセス時間が同等の都内エリアに比べ安い。
高騰中の浦和でさえ国分寺と比べると安く感じる。

[256: 匿名さん]

>>255
国分寺より高いんだなあ

[257: 購入検討中さん [男性 30代]]

コスパ最悪な浦和ですよね。
都内に出るのにけして便利ではなく、理由がはっきりしないプレミア感が価格をつり上げる。
なんか納得できないんですよね。逆に「これこれこういう理由で浦和がすごい」と言い切れる識者の
意見を聞いて納得したいです。

[258: 匿名さん]

新宿東京ともに25分でいける時点で便利すぎますよ。

[259: 匿名さん]

浦和が高いのは文教都市とか高級住宅地として有名なことにマンションが便乗してるからでしょうね

[260: 匿名さん]

まあ所得に見合ったマンションを買いましょう

[261: 購入検討中さん [男性 30代]]

>258
ドアtoドアで30min以内なら、あなたがおっしゃるとおり認めますよ。

あなたの場合を勝手に予想しますけど
駅から徒歩15分、駅構内移動5分
電車の時間待ち平均 10分
乗車時間25分(新宿の場合、埼京線 ほぼ毎日通勤時間帯は10分以上の遅延運行)
実質乗車時間35分
新宿から職場まで7分

とすると　15+10+35+7=67分　つまり一時間以上はドアtoドアでかかるという内訳になります。

[262: 匿名さん]

通勤時間帯に10分も電車をまつのかね？

[263: 匿名さん]

>>262
乗り換えで電車を待つ時間を含めてるんじゃないかなぁあ？

[264: ご近所さん]

>>261は放っておけばいいのでは。
こういう思考回路の人は時々みかけますが、相手にしない、近づかない、がベストです。
浦和のマンション事情に納得しないまま置いておきましょう。

浦和には、浦和に愛着のある人が集うべきです。

[265: 匿名さん]

一時間で会社つくとかうらやましい

[266: 匿名さん [男性]]

>>261
駅から徒歩15分 ←261は駅から遠くに住んでるんだね
駅構内移動5分 ←どんなにでかい駅だよ
電車の時間待ち平均 10分 ←何回乗り換えてるの？
乗車時間25分(新宿の場合、埼京線 ほぼ毎日通勤時間帯は10分以上の遅延運行) ←遅延はよくするけど10分もしないだろ
新宿から職場まで7分 ←ここだけ現実的な数字だな

[267: 匿名さん]

まだ売れ残ってるの？あんだけ宣伝してたのに。。もう竣工から2年。販売してから3年。
うーむ。

[268: 周辺住民さん]

高額過ぎて買えない

[269: 匿名さん]

例えば5000万の部屋が3500万で買える事ってありますか？

[270: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

ないです。

[271: 匿名さん]

もう1戸／月売れるかどうかのペースだもんな、
割高なんだろうね
このペースだと完売は5年後くらい？
それか大幅値下げするか。

[272: 匿名さん]

>>271
ようこそ

[273: 購入検討中さん [女性 30代]]

初めて投稿します。
娘がいます。
仲町小・常盤中学校学区が魅力です。
小学校近くていいですよね。
ただ、常盤中学校までが遠いことだけがネックです。
中学校まで２ｋｍ以下なので徒歩通学とのこと。
公式ホームページ上で距離は１．８ｋｍ弱となっていますが、でもこれは最短距離ですよね。
大通りを通れば、２ｋｍ以上あるのでは。
自転車通学が認められればなぁ～。

[274: ご近所さん]

>>273
常盤中学学区は、これからも新築が出るから、待ったらいいのでは。

[275: 匿名さん]

正直駅からこれだけ離れてもこの高額さ、そして260戸近く完売してることを考えると常磐ってすごいとこなんだなって思いましたよ。電車で通勤しない富裕層も多いんですか？

[276: 匿名さん]

ここは現地に営業マンが常駐しているのですか？
予約なしで飛び込んでみようかな‥

[277: 購入検討中さん]

>>260
評価します！
そういうこと。無理して買うと後で大変よ。

[278: 匿名さん]

エキゾチックな浦和の駅前　だそうで
なるほど浦和最高ですね
https://www.youtube.com/watch?v=4k3qGXZOoK4
「雨の埼玉」さいたまんぞう　いい歌です

[279: 購入検討中さん [女性 30代]]

公式ホームページの中学校までの距離が短くなってる？
近道でもできたのかしら？

売主さんたちは、マンション住民、マンション建設に反対していた近隣住民のためにも、【仲町小学校区の自転車通学許可】ぐらい交渉してくれたらいいのに・・・
クレアホームズは2ｋｍないけど、自転車通学のようなのに・・・

ここは静かな環境がいいな、と思ったけれども・・・まだ待ちます。

[280: 匿名さん]

竣工からもう2年。販売して3年間新聞広告にも載せて、電車の吊革広告にも載せて、埼玉版だけじゃなく都内版のスーモにも載せ続けて、ネット広告、広範囲のポスティングまでしても売れなかった。新築でも売れないのに古くなればなる程売れなくなるよ。どうするんだろ。

[282: ご近所さん]

>>281
>>280の方は、売れない駅遠マンションが、最終的にどうなっていくのか、純粋な興味本位で気になるのでしょう。
私もその一人ですが。
私は、浦和駅近マンションを購入しましたが、その際にこのマンションの存在を知り、以降、気になって時折掲示板を覗いています。
売れ残りがはけていなくても、スレが伸びているだけまだましですよ。
売れ残り物件を抱えたマンションの、スレが伸びなくなった掲示板を見るとゾッとしますよ、きっと。

[283: 匿名さん]

駅からは少し距離がありますから、そこはデメリットになってしまいそうです
周辺環境的には自転車、車移動が主流になるかな
スーパーが少し遠いのも残念です。買い物は不便に感じそうです

[284: 匿名さん]

ここは検討するためのものだけど、ある程度年月が経過して売れ残ると
逆に「さらしものとしての検討版」になってしまうのがつらいところでしょうね。
やはり基本は竣工までに完売する物件なんでしょうねえ。

[287: ご近所さん]

>>270・272・281・286のように、短文でネガティブな書き込みを追い払おうとしているのは、居住者の方ですか？
しばらく以前から目につくようになりましたね。
居住者の視点から、ポジティブな意見を示してもらえると有り難いです。

[291: 匿名さん]

以前にここ見に行ったときに、フローリングの色が濃いブラウンか白ばかりが残っていてちょっと残念でした。自分はもっとナチュラルな色の方がいいと思ったので。
部屋の色合いってお部屋の印象を決めるし、なかなか変えられないし印象も違ってくるので大事ではありますよね。

[295: 匿名さん]

戸田公園の500戸近い駅から離れた大規模物件も残り1戸のようです。
少しづつでも売れていれば300戸程度なら3年も販売すれば完売できるはずなんだけど。
竣工からももう2年。完全に取り残されてしまいましたね。

[296: 匿名さん]

さすがの免震、先日の地震は感じられなかった。

[297: 匿名さん]

自分はここがあまりに高いので、板橋区のプラウドシティ加賀学園通りがかなり安く感じてしまいました。
駅徒歩時間もここよりも短いし、新宿まで10分程度だし、コスパ比較すると高い物件も安く感じます。
さらに23区内だし、学校も小学校はなかなか良いらしいので前向きになれました。比較対象にしたここのおかげです。
ここが無ければ「たけえなあ～・・無理」で終わったかも

[298: ご近所さん]

高いなりのコストパフォーマンスは絶対だよね。
納得させる付加価値が無いと厳しい。
ここのマンションは、良くも悪くも教訓的だ。

[299: 匿名さん]

>298
もうここは閉鎖したほうが良いのではないでしょうかね。
でないと初期に値引き無しで買った人ってすげえなあ、金余ってたんだなとか、先見の明が無かったんだなとか
色々と憶測されてしまうのがかわいそうだと思いますけどね。
あとは極秘に大幅値引きして細々と売るしかないのでしょうから。

[300: 匿名さん]

>299
仰る通りお金が余ってたんです。
お金がない人は慎重に選んで買ってくださいね。

[301: 匿名さん]

>>300
うちはローンを組んでマンションを購入する予定なので、慎重に時間をかけて検討しています。
マンションを衝動買いできる富裕層が羨ましいです。

[302: 購入検討中さん]

>>299
そうだねー、もう閉じた方がいいよ。
お金が無くって買えなかった人の＊＊になってて、マンション側にとってマイナスにしかなってない。
僻みばっかりで、建設的な情報が無いから。長谷工さん、見てたら、ここ閉じてもらうように依頼した方がいいすよ。

[303: 匿名]

>>300
先見の明は？

[304: 300]

>303
先見の明かどうかがわかるのは今後じゃないですか？
ちなみに先見の明って資産価値の向上のことを言ってます？
あとは貴方にだけは同情されたくないので書き込みやめて頂いて宜しいですか？

[305: 匿名さん]

私は303ではありませんが

バブル期初期に1千万で買ったマンションが3月後に1500万で売れて
次に買う人が2500万で買った。まだまだ上がるし、今買わないと一生買えない雰囲気が市場に流れ
2500万のマンションを3500万で買った人がいる。バブルは沸騰し、3500万で買った人が4500万で即売れるので
売った。ここでバブル終焉。


基本的な価値としては1千万の7がけ700万の物件を4500万出して買ってバブルがはじけたので300万の価値しか残らなかった。
しかしローンは4500万しっかり残った。

つまりマンションは転売時に売却損が出ない物件だったら「先見の明」があるといえるのではないでしょうか。

[306: 匿名さん]

たとえばここを5500万で買っても、10年後に 7000万で売れればいいんですよ。
今すぐだとしても6500万ぐらいで売れれば、諸経費や手数料を払ってもトントンになりまますからね。

[307: 匿名さん]

また荒れてきましたね。
まあバブルでもない限り資産価値が上がることはそうそうないです。
上がるとしても再開発等の何十年後の話だと思います。
あとは一生住むのであればいいと思いますが。

[308: 匿名さん]

資産価値云々は、完売してからの話ですよね。

[309: 匿名さん]

確かに。
完売してもないような状況で、資産価値が上がるはずもないですよね。

[310: 購入検討中さん]

マンション市場において、資産価値が上がるという一昔前の観念から抜け出せない時代遅れな考えを今だに持っている人が、偉そうに言っているのを見ると滑稽ですね。
もっと大きな目線で見た方が自身のためになりますよ。
恥ずかしくないのかな。

[311: 匿名さん]

でも今でも例えば板橋駅前のプラウドシティは分譲時よりも高い価格で飛ぶようにうれますし
資産価値の普遍性を「ひと昔前」とかで無理やり否定するほうが生きる事がへたくそそうに聞こえますよ

[312: 匿名さん]

>310さんは「大きな目」でとおっしゃっていますが
「さいたま」限定の大きな目ではなかなか資産価値とユーザの強いニーズの関連がわかりづらいのではと思います

それとも「生活、永住」をベースとした大きな目なのかな。
ここは例えば一流企業の役員で、通勤がレクサスの送り迎えならば最高でしょうね。閑静だし、別に通勤に苦労しない
わけですから。そんな役員さんは戸建に住むかとは思いますが。


大きな目というのがあまりにも漠然としすぎていてマンション購入のためのフォーカスを定める事ができませんが?
大きな目==こまかい事はこだわらず気にしないでここ買おうよ
なんですか?

[313: 匿名]

>>311
ココはプラウドシティではありませんし、人気もありません。比較対象を間違えております。それでもココの資産価値が上がるとおもうのですか？

[314: 匿名さん]

南向き最上階のモデルルーム586万円ダウンとでかでかと書かれてるけど、こっからいくら下がりますかね？

[315: 匿名さん]

>314
もちろん資金状況もしっかりしてて、即売れる見込みの客である前提ですが

「あと1本(壱千万)さがれば即決めますが、でないと学資とか他の分を削る必要があるので無理です」
と言いましょう。1.5千万下がればここは買いですよ。

[316: 匿名]

>>315
う〜ん。最初の売り出し価格が健全な市場価格じゃないから例え３０％下がってもお買得感はないですね。竣工後2年たっても売れないのだから10年後は、買値の半額になっていそうな物件がほとんどですね。こういう物件は手をだしてはいけないよ。気の毒だけど末路がどうなるのかの興味だけしかない。

[317: 匿名さん]

物件概要見れなくなってしまいましたね。
残りモデルルームの4戸だとしたら、既に大幅値下げ始まってますね。今まで売れない物件が急に売れるということは値下げしかない。
戸数が多くて少しづつ売れてれば心配ないんだけど、ここのようにぱたっと売れなくなってしまうと厳しいね。
5000万の物件の1500万値下げはないだろうが、物件価格の2割引きの1000万値下げ程度は不人気物件はあるからな。

[318: 匿名さん]

>>314
低層階の住戸が売れ残っているのならまだしも、南向きの最上階が売れ残ってるって不人気物件ならではだね。
まぁ、分譲初期の価格設定がふっかけ過ぎだったのも大きいと思うけど。
他にも、
常盤アドレスとはいえ、これだけの駅遠に大規模マンションを建てたこと。
常盤アドレスをウリにしているのに、長谷工が施工していること。　　　　etc

『マンション』の利便性・機能性といった原則から逸脱して、かつコンセプトがぶれていると、こういう結果になってしまうという好例だね。マンション選びに限らず、社会的知識/経験として、学ぶところが多いです。

[319: 購入検討中さん]

>>311
笑
じゃずっと探してたら！見つからないから。
冷静に現実を見ましょう。

[320: 匿名さん]

この物件ではリセール時に売却益を期待することはできないでしょう。

[321: 匿名さん]

>>320
値引きなしで買った人はね。

[323: 匿名さん]

提案ですが、ここは検討版ですがもし値引きがあった時でもその事はけして書くのをやめましょうよ。
やはり初期に言い値が購入した方々のお気持ちに配慮する必要があると思います。

[324: 匿名さん]

>>323
そうですね、資産価値にも悪影響かと思いますし、いっそのことこのスレッドを閉鎖しても良いのではないでしょうか。

[325: 購入検討中さん [男性 30代]]

転勤に伴い浦和に購入検討してます。

駅から遠い、スーパー遠いが気になり
迷っていますが価格が下がっている事もあり、
こちらのマンションを検討し始めました。

ただ、先日お伺いしたら2年経っても
あまり価格が下がっておらず、かつ
値引き交渉出来なさそうで
もう少し待つかどうかで迷っています。

1割下がれば購入しようかと思ってましたが。
最近モデルルーム行かれた方の
ご意見お伺いできればと思います。

[326: 購入検討中さん]

>>312
全然違う。なんで、エリアの話だと思った？
発想が小さすぎる。恥ずかしくないか。
10年後や、20年後にどういう時代になっているかということ。
米国の国家情報会議がレビュー出してるから読んだら。まぁ英語が読めればだけど。
日本のことについてもちゃんと触れられてるから。
あなたを含め、ここでアナリスト気取りで書き込んでいる方々の優秀な分析よりもよっぽど参考になるよ。
まぁ、簡単に言うと、余裕で買える額じゃなければ不釣り合いなので無理して買わない方が身のためだよってこと。ましてや、転売益を出そうなど。

[327: 匿名さん]

>>325
購入意欲が上手く伝わらなかったのでは？
いくらなら即決する！くらい伝えないと、営業の方は上司やもっと上と交渉してくれませんよ。
売れ行きがこの有様なので、営業は冷やかしを警戒しているのでしょう。
下手すると、掲示板のネタにされちゃいますから。

[328: 匿名さん]

>326
その優秀な頭脳で読み下した20年後の結論だけでも書いてくれませんと
あなたも英語が不自由なのかと思ってしまいました。
あ、私も不自由ですけど。

余裕で買える額でないと・・・もちろん当たり前ですよねなにをいまさらと言う感じです。
その額が「適正かどうか、または価格に見合った納得できる魅力があるかどうか」をここのみなさんは気にしているのですけど・・・

[329: 匿名]

自己欺瞞は書くだけ痛いからやめておこうよ。もはやその段階ではない。

[330: 匿名さん]

分譲初期の価格に見合った物件でないことは、売れ行きが物語っているわけで・・・。
あとは、どれだけ値引きして市場の適正価格までもっていくかの話でしょ。
購入する人は、転売益はおろかリセールそのものを放棄する気概をもった人に限定されるわけだから、デベの方には考慮していただきたいですね。

[331: 匿名さん]

価格は市場が決めるとはよく言ったものですね。
2年ほど前の志村坂上のオーベルは価格の安さと駅徒歩2分の利便性で瞬間蒸発しました。
すぐに売り切れるマンションは良いマンション
　・がけとうらはら、その他ネガな部分よりも利便性の力が上回り即決断できる。つまり
　　利便性と価格バランスがなにものにも代えがたい魅力になっていたのが過去のオーベルでしたね。

鼻が利く人はこのようなマンションが出たらのがさず行動できる人。
マンションなんてどーでもいいとか、奥さんが買えかえうるさいから仕方なくとかの人は
デベのいいなり価格でなにも考えず購入してしまうのではないでしょうか。
また鼻が利く人は売れ残りマンションの動向や末路、再販時の価格差などをつぶさに観察しています。

[332: 購入検討中さん]

>>328
この人は何を言っているんだ。
話が飛躍しすぎてよくわからない。

[333: 購入検討中さん]

>>331
なんか、俺は優秀だから全てお見通し的な斜に構えた事を書く人腹立たしいね。しかも恥ずかしくないのかな。誰かにこの人すごいなとか思ってほしいの？自慢したいだけ？能ある鷹はなんとかって、知らないのか。こういう自分の考えの無い、もしくは内容の薄い人の発言は片っ端から否定してやろうと思ったけど、飽きた。
本当はこういうこと言いたくなくて、マンションの周りに何か店が建つとか、公園が出来るとか、駅までのルートになにか出来るとか、そういう話がしたくていつも、見てたんだが。
こんなのばっかりなら、このマンションにとって一切プラスになって無いからマジでこのスレ閉じてほしい。依頼しよう。

[334: 周辺住民さん [男性 30代]]

残念ながら、ネガレス多いからって依頼してもマンコミュさんはどこ吹く風で、軽く無視されて終わりますよ。
マンコミュさんにはネガレスだろうがポジレスだろうが、ビューが増えれば良いだけで痛くも痒くもない、まさにカンケーナイですから(^-^)
荒らした皆さん自業自得です。
被害者は物件を買った方とデベの方々。

[335: 匿名]

>>327

ご返信ありがとうございます！
今週末に再度行くので、
希望の金額伝えて購入意思を示して
来たいと思います。

[336: 匿名さん]

２路線４駅を利用できる・・・ハァ

[337: 匿名さん]

何キロでも歩く覚悟と体力があれば利用可能です！

[338: 匿名さん]

2路線4駅利用可能？
普通に考えてJRの北浦和駅1択で、しかも北浦和までも徒歩15分くらいかかるのでは？
何故わざわざ遠方の駅を利用する必要があるのでしょう。
ちなみに浦和まではバスが出ていますが、バス停まで4分と微妙です。

[339: 購入検討中さん [女性 40代]]

南側ばかりのこってるのはなぜなのでしょうか？

[340: 匿名さん]

４駅のど真ん中ｗ

[341: 匿名さん]

>>339
南側の価格が圧倒的に高かったんですよ。分譲時に価格の割り振りを誤った典型的な例です。

[342: 購入検討中さん]

価格がということですか。
値付けの間違いはどうしようもないですね。

[343: 匿名さん]

こんな高額物件なのにむしろ280戸近く売れてるんですね。

[344: 匿名さん]

>>343
同感です。営業の方は大したもんですね。ボーナスを沢山出してあげるべきです。

[345: 匿名さん]

250戸くらいのひとまわり小さいマンションにすれば丁度良かったのかな。

[346: 匿名さん]

値下げしてるのに今年度も完売できないの？
流石にまずくない？

[347: [男性]]

この値下げしたプライスが適正なんでしょうねぇ

[348: 匿名さん]

値下げしたのは4戸だけで他は据え置き

[349: 匿名さん]

値下げしてないと信じたい気持ちはわかるよ。

[350: 購入検討中さん [男性 40代]]

その四件でも高い方の二つはまだしも、安い方はまだ高い感じですね。
もう一回同じ位引いてもらってようやく検討圏内な感じです。