浦和常盤 ザ・レジデンス Part3

[匿名さん]

高級住宅地、浦和常盤に295戸大規模マンション、常盤中学区です。
残り戸数10％ということなので、もうあまり部屋は選べませんが、どうでしょう？

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokiwa295/

浦和常盤ザレジデンス
【ウエストレジデンス　西街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目70-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：219戸
専有面積：70.36㎡～92.34㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.80㎡～40.00㎡
【イーストレジデンス　東街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目94-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：76戸
専有面積：72.64㎡～91.44㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.60㎡～40.40㎡

価格：43,380,000円～70,242,302円

売主：ジェイアール西日本不動産開発 三菱倉庫 西日本鉄道 長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション・ 不二建設共同企業体
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

[129: 匿名さん]

戸建てエリアにこんなマンション建てられた時点で価値は下がってますよ。だから反対運動が起きた訳だし。きちんと規制しなかったさいたま市が悪いよね。

[130: 匿名さん]

閑静な住宅街というイメージが変わってしまいますよね・・。

[131: 購入検討中さん]

まだ60戸くらい残っています。

もうすぐ竣工２年になるのに、２割も売れ残って本当にどうなるのかな、管理組合の運営に支障きたさないかな、今後の修繕大丈夫かなと心配になり踏みとどまっています。

このエリアに住むつもりで、周辺の落ち着いた環境とマンション自体は気に入っているのですが、常盤中の学区だけど徒歩30分、日常買い物20分、駅15分、敷地内駐車場空きなしという条件と、残っている部屋の価格がバランスしていないのだと思います。

都心のマンションバブルがはじけた後、人口激減の15年20年後にリセールする可能性があると、今の価格だと悲劇になる可能性が高いですね。

住み続けたとしても、管理面で不安が残ります・・・

[132: 購入検討中さん]

２３区内で駅徒歩５分以内以外はすべて購入価格の半分以下でしょうね

[133: 匿名さん]

>>131
嘘はいけませんよ(￣w￣)

[134: 購入検討中さん]

何が？

[136: 購入検討中さん [男性]]

ちょっと前に見に行きまいたが、大分値下げ応じてくれますよ。モデルルーム最初から500引きでした。もっと行けそうです。
てか、販売会社も言ってましたが、最初の値段付けが酷すぎます。
販売会社さんは来年の末完売メドにゆっくり売るって言ってました。修繕積み立て金の不足分は親会社が恐らく持つ事になるのではとも言ってましたのでご安心下さい。親会社大きいですからねー。

[137: 購入検討中さん [男性]]

１３６です。
親会社ってなんだ？売主の事です。失礼。

[138: 購入検討中さん]

>>134
133とは別人ですが、あなたの書き込みが余りにも浅はかなので、コメントしますが、
まず、買わないのにコメントして、どういうつもりで書いてるの？
あと、2割も残ってない。ちゃんと調べてからコメントしなさい。都心のマンションバブルが弾けたことと、ここが売れなくなるのはどういう関係があるか答えてみてほしいね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[139: 購入検討中さん]

購入検討中なので、価格表もらって売れ残りを数えたんですけどね。
何で「購入検討中」のあなたが必死で火消しするんですかね。

[140: 物件比較中さん]

>>138
営業の方ですか？
それとも、居住者の方ですか？

肯定的な意見しか書き込みが許されなかったら、掲示板の意味が無いでしょう。
どこかの隣国みたいに言論統制したいのですか？

[141: 周辺住民さん]

>>138
どういう状況であれ、ここのリセールは厳しいと思う。
分譲時にこれだけ苦労しているのだから。
とでも説明すれば、納得いただけますか？

あとは、デベがどれだけ適正価格へ近づけていくか、ですね。
居住者の方も、マンション内モデルルームが早く終わってほしいと願っているでしょう。

[142: 不動産購入勉強中さん]

>>136
最初の値付けが酷すぎるって、営業が客の前で言ったらまずいのでは。
とはいえ、値付けは営業がするものでもないので、思うところはあるのでしょうね。

浦和駅西口の三菱地所のタワーでは、営業が、同じく最初の値付けが高すぎると思っていたのが、予想に反して売れゆきが良すぎてびっくりしたと言っていました。一期で全住戸を公開されて、7割が契約済になっています。

[143: 匿名さん]

新築分譲マンション掲示板では、しきりにどれくらい売れ残っているか
気にする方がいらして不思議に思っていましたが、新築で売れ残ると
いうことは中古でリセールする時も売れないということなんですね。
みなさんの視野の広さに感心してしまいました。

[144: 不動産購入勉強中さん]

分譲時に売れないということは、分譲価格が市場の適正価格よりもかけ離れて高いということ。
その分譲価格で購入した住戸を中古市場に流した時、中古の適正価格との差がそのまま損益になる。
だから、分譲時の売れ行きが気になるんでしょうね、居住者も購入検討者も。

[145: 購入検討中さん]

>>142
ここずっ見てる訳ではないので推測ですが、恐らく途中で販売会社変わって外注になってますよね？
違ってたらごめんなさい。
で、この余り戸数なら、安く卸して勝手に売って下さいパターンではなく、歩合制だと思われます。
すると販売会社が値段付けられず、売主に相談して売主会議で承認または否認て感じで動いてるかと。
なので若干イライラしながら自由に発言してると思われます。

個人的には８掛け位の値段が妥当かなーっと思います。もう少し粘って安くなったら買うかも。
でも買い物がなぁ～

[147: 物件比較中さん]

立地からくる利便さが無いマンションの存在価値ってなんでしょう。
分厚いマンション規約に縛られながら、普段の買い物にも困る生活って、想像できない。

[148: 購入検討中さん]

さらに固定資産税は戸建よりもかなり高いときたら、確かに存在価値を疑いますね

[150: 匿名さん]

学区が良くて閑静なエリアで価値が落ちにくいと思いますよ。

[152: 周辺住民さん]

もうこの辺にマンションは増えないでしょうね。

[153: 匿名さん]

住むのなら北浦和駅から徒歩１０分以内に限る。それ以外はちょっと・・。

[154: 周辺住民さん]

竣工して2年。
あと少しで中古物件かぁ・・

[155: 匿名さん]

この辺りのマンションは固定資産税が戸建よりも高いんですか？
戸建に比べマンションの方が建物の耐用年数が長いので、その分長く固定資産税を支払い続けなければいけないのでしょうか。
定年後、年金暮らしになっても支払いが継続するのは辛いですね。。。

[156: 匿名さん]

固定資産税はたいして変わらないよ。
誤差の範囲内。

[157: 物件比較中さん]

現実的なマンションの耐用年数って、マンション住民の所得によるところが大きいよね。
転売によるオーナーの代替わりで所得が落ちれば、大規模改修が延期になったり、24時間有人管理が短縮/撤廃されたり、マンション全体の資産価値の下落に拍車がかかる。
固定資産税以前の問題かもしれない。

[158: 匿名さん]

ここのメリットを挙げるなら、
駅近物件みたいな「ドミノ」リスクがないことかな。

浦和は街道町だから東西にながい土地が多い。
全戸南向きで建てたはいいけど、すぐ南側に同じようなマンションが建って日照も眺望もゼロに。
そんなマンションが浦和～北浦和に多いですよね。

ここはいろんな意味で「二度と建てられない」エリアでしょうから、
現在の住環境はほぼ永久保証。

資材値上がりと建築業界人手不足の影響をギリギリ受けていないのもメリット。

永住目的ならじゅうぶん「アリ」な選択だと思います。

[159: 匿名さん]

永住するにしても、北浦和徒歩10分以内がいいな。

[162: 匿名さん]

>157さん
ここって24時間有人管理でしたっけ？
単にオルソックの監視システムで24時間監視され、何かあれば
自動的に警備会社に通報がいくだけなのではありませんか？

しかし確かに将来的に住人の世帯年収がガクンと落ちた時、
管理費や修繕積立金の未払いがあると建物の管理状態も悪くなりそうで怖いですね。

[163: ご近所さん]

浦和駅近の三菱地所の西口タワーと東仲町が、先々月から販売開始して年内に売り切れる勢いですが、完成は再来年です。
駅近・利便性が、マンションの存在意義そのものなのでしょう。

[164: 匿名さん]

叩き売りにGOサインが出るのは、竣工後2年が経過した瞬間ですかね。
その瞬間を狙って、地上にはハイエナ、上空にはハゲタカがうろついている気配がしますね。

[166: 匿名さん]

七千万ってぽんって出せる家庭少ないですよね

[167: 匿名さん [男性 50代]]

細かい所の作りがね～

[168: ご近所さん]

常盤アドレスが売りなのに、長谷工って・・・。
安く作って高く売る目論見が透けて見えるだけに、このままの価格で購入するのは二の足を踏むって人は少なからずいると思う。

[169: ご近所さん]

マンションマニアさんのブログの記事に取り上げられているのを見ると、定価の1割引きではじめて検討の余地があるように書いてあるね。しかも、リセールは最初から考えないで検討すべきと。

[170: 匿名さん]

非公開プランがあるようですね。
今から楽しみです。

[171: 物件比較中さん]

4000万まで下がれば買います

[172: 匿名さん]

値下げはまだ無理でした、、

[173: 物件比較中さん]

このデベは、スミフなみの粘り腰だな。

[174: 匿名さん]

値下げはしないのでは？
しないデベで有名ではないかな…と思いますよ。
だからほしい物件があるのなら待っているよりは動いてしまったほうがいいかと。
たまに周りの相場が上がると、物件価格も上がってしまいますので（汗）

[175: 匿名さん]

残念ながらスミフとはまるで違う。
ホームページを開きすぐに新価格の値下げの間取りが出てくる。これはそのまどりだけじゃなく値下げ交渉にある程度応じますよのサインなのは常識。

[176: 匿名さん]

浦和駅12分ならありだけど北浦和12分はツライ

[177: 購入検討中さん]

え？
普通にお話聞きに行けば、普通に値下げのお話してくれますよ。
普通に考えて、二年近く売れ残ってる物って値下げするでしょ。
二年売れ残れば、同じ値段ならば３年でも４年でも売れ残るでしょ。
ましてや今後不動産全体が値下がりする可能性高い訳だし。
まあ今後不動産が値上がりするって考えてる人は買うかもだけど、そんな人はちょっと･･･。

[178: 購入検討中さん]

>>177
そんな人はちょっと どうだってんだよ。
投資用で狙ってるなら辞めて別なところ行きなよ。
ここは長く住む人に買って欲しいのでね。
まぁ最もお金ないから安くなるの待ちなんだろうけど。
お金あるなら少しでも良い条件の部屋に住みたいからさっさと買っちゃうよ。