浦和常盤 ザ・レジデンス Part3

[匿名さん]

高級住宅地、浦和常盤に295戸大規模マンション、常盤中学区です。
残り戸数10％ということなので、もうあまり部屋は選べませんが、どうでしょう？

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/tokiwa295/

浦和常盤ザレジデンス
【ウエストレジデンス　西街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目70-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：219戸
専有面積：70.36㎡～92.34㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.80㎡～40.00㎡
【イーストレジデンス　東街区】
所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤8丁目94-1他（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「北浦和」駅徒歩12分
総戸数：76戸
専有面積：72.64㎡～91.44㎡
間取り：3LDK・4LDK
バルコニー面積：12.60㎡～40.40㎡

価格：43,380,000円～70,242,302円

売主：ジェイアール西日本不動産開発 三菱倉庫 西日本鉄道 長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション・ 不二建設共同企業体
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

[108: 匿名さん]

今の時代どんどん人口が減少しているんだから、いかなる形であれ地域の人口が増えることを喜ばないといけない時代だと思う。地元住人が偉そうにマンション反対なんて態度を取るなんて時代錯誤甚だしい。たいていの方は付き合いで反対運動に参加しているのだろうが、一部の古い考えの方が地域を悪くしている。ここは常盤だが、駅から遠く不便な地域。あんまり排他的な態度を取っていると、常盤といえども廃れていくと思う。自らの首を絞めているということが分からない住人が多いと思う。

[109: 匿名さん]

人口減っていくらからこそ駅から離れた低層住宅地に場違いな大規模マンションなんて不要だと思うのだけど。
人口減少したら駅から離れたマンションは空室リスクが高くなるから、低所得者層が増えやすい。

[110: 匿名さん]

これからはコンパクトシティの時代。
排他的な地域は衰退する時代だと思う。

[112: 購入検討中さん]

>>108
その通り。
未来が見えてる意見ですな。
廃れてから区役所とかに「なんとかしろ！」とかいうのはお門違い。

[113: 購入検討中さん]

ネガティブ意見の人って誤字や意味不明な言葉使う人多いよね。ここ見ての個人的な感想だけど。

[114: 匿名さん]

値下げ始めたからそのうち完売するでしょ。

[115: 匿名さん]

モデルルーム人集まらなくてまた金券2000円プレゼントも始めたね。

[116: 匿名さん]

金券プレゼント…売れ行きが緩やかになってきているのでしょうか。
現在残っている部屋はイースト、ウエスト合わせて30戸ですか？
長く売れ残るとリセール時に不利になるそうなので、中古になる前に
何とか完売して欲しいものです。

[117: 匿名さん]

分譲時の売れ行きが現時点でこの惨状なら、既にリセールは期待できないでしょ。

[118: 匿名さん]

>>117
この地域に対する評価というということですね。ここより、JRのマイナーな駅の駅近のほうが良さそうですね。
地元民は、売れないことを喜んでいるのでしょうか、嘆いているのでしょうか。複雑な気分でしょうね。

[119: 周辺住民さん]

この場所へのマンションの規模が、簡単な話、大き過ぎたのだと思います。需要と供給の目論見を誤ったのかな、と。
環境は良いのですから、勿体無い話です。

[120: 匿名さん]

>>118
売れなければ、これ以上マンションが増えないのだから、売れない方が喜ばしいのではないかな。
本当は、芦屋の一部みたいに条例で建築制限を設けたいところなのでしょう。

[121: 匿名さん]

このマンションが出来た経緯ワカルカタいますか？

[122: 匿名さん]

場所自体は人気というか、評判の良い所だったんですけどね。開発が進んで南北に走る道路が拡張されたのが距離感と分断感を強めたと思う。

[123: 匿名さん]

そうなんですか。
道路が一番の原因…ということなのですね。

マンションの規模は凄く大きいですよね。
全部を売り切るのは流石に長く時間が掛かるであろうとデベ側も思っていたのでは。
その分、値下げ戦略などはどうなっているのかなと思いますが。

[124: 匿名さん]

凄く大きいといっても300戸弱ですからここまで苦戦するとは思ってなかったと思います。
周辺住民の反対理由の通り、マンション立地に適してないところに、違和感を感じさせる大規模マンションを建ててしまったというのが苦戦の全ての理由だと思います。

[125: 匿名さん]

近くどころか徒歩10圏内にスーパーや日用品を買える場所が無い。
地味だけど、生活する上でこの点が非常に重要。
うちもそうだけど、それが理由でこのマンションの購入をやめた人は多いと思う。

[126: 匿名さん]

マンションの一階にスーパーでも作ったら良かったのにね・・。

[127: 物件比較中さん]

マンションから、立地による利便性を除いたら何が残るの？
という好例だね。

中古で値崩れが激しいと、住民の低所得化から、管理が行き届かなくなりそう。

[128: 匿名さん]

このマンションの価格が下がれば、この付近の戸建ての価格にもマイナスのイメージを与えそう。

[129: 匿名さん]

戸建てエリアにこんなマンション建てられた時点で価値は下がってますよ。だから反対運動が起きた訳だし。きちんと規制しなかったさいたま市が悪いよね。

[130: 匿名さん]

閑静な住宅街というイメージが変わってしまいますよね・・。

[131: 購入検討中さん]

まだ60戸くらい残っています。

もうすぐ竣工２年になるのに、２割も売れ残って本当にどうなるのかな、管理組合の運営に支障きたさないかな、今後の修繕大丈夫かなと心配になり踏みとどまっています。

このエリアに住むつもりで、周辺の落ち着いた環境とマンション自体は気に入っているのですが、常盤中の学区だけど徒歩30分、日常買い物20分、駅15分、敷地内駐車場空きなしという条件と、残っている部屋の価格がバランスしていないのだと思います。

都心のマンションバブルがはじけた後、人口激減の15年20年後にリセールする可能性があると、今の価格だと悲劇になる可能性が高いですね。

住み続けたとしても、管理面で不安が残ります・・・

[132: 購入検討中さん]

２３区内で駅徒歩５分以内以外はすべて購入価格の半分以下でしょうね

[133: 匿名さん]

>>131
嘘はいけませんよ(￣w￣)

[134: 購入検討中さん]

何が？

[136: 購入検討中さん [男性]]

ちょっと前に見に行きまいたが、大分値下げ応じてくれますよ。モデルルーム最初から500引きでした。もっと行けそうです。
てか、販売会社も言ってましたが、最初の値段付けが酷すぎます。
販売会社さんは来年の末完売メドにゆっくり売るって言ってました。修繕積み立て金の不足分は親会社が恐らく持つ事になるのではとも言ってましたのでご安心下さい。親会社大きいですからねー。

[137: 購入検討中さん [男性]]

１３６です。
親会社ってなんだ？売主の事です。失礼。

[138: 購入検討中さん]

>>134
133とは別人ですが、あなたの書き込みが余りにも浅はかなので、コメントしますが、
まず、買わないのにコメントして、どういうつもりで書いてるの？
あと、2割も残ってない。ちゃんと調べてからコメントしなさい。都心のマンションバブルが弾けたことと、ここが売れなくなるのはどういう関係があるか答えてみてほしいね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[139: 購入検討中さん]

購入検討中なので、価格表もらって売れ残りを数えたんですけどね。
何で「購入検討中」のあなたが必死で火消しするんですかね。

[140: 物件比較中さん]

>>138
営業の方ですか？
それとも、居住者の方ですか？

肯定的な意見しか書き込みが許されなかったら、掲示板の意味が無いでしょう。
どこかの隣国みたいに言論統制したいのですか？

[141: 周辺住民さん]

>>138
どういう状況であれ、ここのリセールは厳しいと思う。
分譲時にこれだけ苦労しているのだから。
とでも説明すれば、納得いただけますか？

あとは、デベがどれだけ適正価格へ近づけていくか、ですね。
居住者の方も、マンション内モデルルームが早く終わってほしいと願っているでしょう。

[142: 不動産購入勉強中さん]

>>136
最初の値付けが酷すぎるって、営業が客の前で言ったらまずいのでは。
とはいえ、値付けは営業がするものでもないので、思うところはあるのでしょうね。

浦和駅西口の三菱地所のタワーでは、営業が、同じく最初の値付けが高すぎると思っていたのが、予想に反して売れゆきが良すぎてびっくりしたと言っていました。一期で全住戸を公開されて、7割が契約済になっています。

[143: 匿名さん]

新築分譲マンション掲示板では、しきりにどれくらい売れ残っているか
気にする方がいらして不思議に思っていましたが、新築で売れ残ると
いうことは中古でリセールする時も売れないということなんですね。
みなさんの視野の広さに感心してしまいました。

[144: 不動産購入勉強中さん]

分譲時に売れないということは、分譲価格が市場の適正価格よりもかけ離れて高いということ。
その分譲価格で購入した住戸を中古市場に流した時、中古の適正価格との差がそのまま損益になる。
だから、分譲時の売れ行きが気になるんでしょうね、居住者も購入検討者も。

[145: 購入検討中さん]

>>142
ここずっ見てる訳ではないので推測ですが、恐らく途中で販売会社変わって外注になってますよね？
違ってたらごめんなさい。
で、この余り戸数なら、安く卸して勝手に売って下さいパターンではなく、歩合制だと思われます。
すると販売会社が値段付けられず、売主に相談して売主会議で承認または否認て感じで動いてるかと。
なので若干イライラしながら自由に発言してると思われます。

個人的には８掛け位の値段が妥当かなーっと思います。もう少し粘って安くなったら買うかも。
でも買い物がなぁ～

[147: 物件比較中さん]

立地からくる利便さが無いマンションの存在価値ってなんでしょう。
分厚いマンション規約に縛られながら、普段の買い物にも困る生活って、想像できない。

[148: 購入検討中さん]

さらに固定資産税は戸建よりもかなり高いときたら、確かに存在価値を疑いますね

[150: 匿名さん]

学区が良くて閑静なエリアで価値が落ちにくいと思いますよ。

[152: 周辺住民さん]

もうこの辺にマンションは増えないでしょうね。

[153: 匿名さん]

住むのなら北浦和駅から徒歩１０分以内に限る。それ以外はちょっと・・。

[154: 周辺住民さん]

竣工して2年。
あと少しで中古物件かぁ・・

[155: 匿名さん]

この辺りのマンションは固定資産税が戸建よりも高いんですか？
戸建に比べマンションの方が建物の耐用年数が長いので、その分長く固定資産税を支払い続けなければいけないのでしょうか。
定年後、年金暮らしになっても支払いが継続するのは辛いですね。。。

[156: 匿名さん]

固定資産税はたいして変わらないよ。
誤差の範囲内。

[157: 物件比較中さん]

現実的なマンションの耐用年数って、マンション住民の所得によるところが大きいよね。
転売によるオーナーの代替わりで所得が落ちれば、大規模改修が延期になったり、24時間有人管理が短縮/撤廃されたり、マンション全体の資産価値の下落に拍車がかかる。
固定資産税以前の問題かもしれない。

[158: 匿名さん]

ここのメリットを挙げるなら、
駅近物件みたいな「ドミノ」リスクがないことかな。

浦和は街道町だから東西にながい土地が多い。
全戸南向きで建てたはいいけど、すぐ南側に同じようなマンションが建って日照も眺望もゼロに。
そんなマンションが浦和～北浦和に多いですよね。

ここはいろんな意味で「二度と建てられない」エリアでしょうから、
現在の住環境はほぼ永久保証。

資材値上がりと建築業界人手不足の影響をギリギリ受けていないのもメリット。

永住目的ならじゅうぶん「アリ」な選択だと思います。

[159: 匿名さん]

永住するにしても、北浦和徒歩10分以内がいいな。

[162: 匿名さん]

>157さん
ここって24時間有人管理でしたっけ？
単にオルソックの監視システムで24時間監視され、何かあれば
自動的に警備会社に通報がいくだけなのではありませんか？

しかし確かに将来的に住人の世帯年収がガクンと落ちた時、
管理費や修繕積立金の未払いがあると建物の管理状態も悪くなりそうで怖いですね。

[163: ご近所さん]

浦和駅近の三菱地所の西口タワーと東仲町が、先々月から販売開始して年内に売り切れる勢いですが、完成は再来年です。
駅近・利便性が、マンションの存在意義そのものなのでしょう。

[164: 匿名さん]

叩き売りにGOサインが出るのは、竣工後2年が経過した瞬間ですかね。
その瞬間を狙って、地上にはハイエナ、上空にはハゲタカがうろついている気配がしますね。

[166: 匿名さん]

七千万ってぽんって出せる家庭少ないですよね

[167: 匿名さん [男性 50代]]

細かい所の作りがね～

[168: ご近所さん]

常盤アドレスが売りなのに、長谷工って・・・。
安く作って高く売る目論見が透けて見えるだけに、このままの価格で購入するのは二の足を踏むって人は少なからずいると思う。

[169: ご近所さん]

マンションマニアさんのブログの記事に取り上げられているのを見ると、定価の1割引きではじめて検討の余地があるように書いてあるね。しかも、リセールは最初から考えないで検討すべきと。

[170: 匿名さん]

非公開プランがあるようですね。
今から楽しみです。

[171: 物件比較中さん]

4000万まで下がれば買います

[172: 匿名さん]

値下げはまだ無理でした、、

[173: 物件比較中さん]

このデベは、スミフなみの粘り腰だな。

[174: 匿名さん]

値下げはしないのでは？
しないデベで有名ではないかな…と思いますよ。
だからほしい物件があるのなら待っているよりは動いてしまったほうがいいかと。
たまに周りの相場が上がると、物件価格も上がってしまいますので（汗）

[175: 匿名さん]

残念ながらスミフとはまるで違う。
ホームページを開きすぐに新価格の値下げの間取りが出てくる。これはそのまどりだけじゃなく値下げ交渉にある程度応じますよのサインなのは常識。

[176: 匿名さん]

浦和駅12分ならありだけど北浦和12分はツライ

[177: 購入検討中さん]

え？
普通にお話聞きに行けば、普通に値下げのお話してくれますよ。
普通に考えて、二年近く売れ残ってる物って値下げするでしょ。
二年売れ残れば、同じ値段ならば３年でも４年でも売れ残るでしょ。
ましてや今後不動産全体が値下がりする可能性高い訳だし。
まあ今後不動産が値上がりするって考えてる人は買うかもだけど、そんな人はちょっと･･･。

[178: 購入検討中さん]

>>177
そんな人はちょっと どうだってんだよ。
投資用で狙ってるなら辞めて別なところ行きなよ。
ここは長く住む人に買って欲しいのでね。
まぁ最もお金ないから安くなるの待ちなんだろうけど。
お金あるなら少しでも良い条件の部屋に住みたいからさっさと買っちゃうよ。

[179: 匿名さん]

さっさっと買う人がいないからいつまでも売れ残ってるんでしょ。

[181: 匿名さん]

お金ある人には魅力がないマンションなんだろうね。
完成売りでもないのにもうすぐ竣工2年でしょ。

[182: 購入検討中さん]

>>178
”ちょっと･･･”の続きは
”可哀想な子だなー。でも、そんな人はそうはいないでしょ。”って感じです。

投資用ではなく住む用に検討してますよ。
ただ、10年位で売却か賃貸にして出てく予定なので、あんま損しない値段で買いたいのデス☆
てかここ投資用はありえないでしょ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[184: ご近所さん]

このマンションは、今となっては、購入者を選べる立場にないよ。

実質的な価値と価格が釣り合ってなければ、経済的余裕があろうが購入を躊躇するでしょ。
お金は大事だよ～。

[185: 不動産購入勉強中さん]

このマンションを定価で購入するのは、定価の1割以上をデベに寄付するに等しい・・・とマンションマニアさんはじめ、未購入の検討者は考えておられるのでしょう。
経済的余裕の有無というより、個々の価値観によるものなので、>>183の貴方は気にしないでください。
貴方は是非、価格交渉などせず、定価のまま条件の良い部屋をゲットしてください。
デベの営業は、きっと貴方を拝んでくれるはずです。

[188: 匿名さん [男性 30代]]

三日前に行ってきたけど普通に値引きの話はでてきた。さらっと500万は引くことはわかった。
そりゃ2年近く経って40戸ちょいも残ってれば値引きせざるを得ない。

良いところ
閑静な住宅街
常盤中学区
高い建物はもう建たない住区になったから眺望が良い

悪いところ
駅から12分（15分はかかると思う）
内装がしょぼい
スーパーも遠い
リセールは期待できない

これだけ売れないと引っ越したい時に売れない。売れても残債以下の可能性大。賃貸に回しても借りてつかない。少なくとも坪単価180万くらいに落ちないと割りに合わんかなあ。

戸建も含めて色々検討してるけど、色々難しいなあと実感。

[189: 匿名さん]

内装がショボいって言うけど、サイタマなら一般的な内装ですよ。
これが都心部ならショボいですけどネ！

[190: 匿名さん]

来年のクリスマスキャロルが流れるころには完売するのでしょうか？

[192: 匿名さん]

残り20ちょいだから来夏がメドだね。

[193: 匿名さん]

188様、そうだったんですか
最初から大胆に値引きしてくれるものなのですね。
500ってすごいと思います…

こちらの今ある物件を見ていると、
プレミアム物件系が結局は今なおあるということなのでしょうか。
値付けの問題なのかしら、と。
そこまで高くなければ…というのはあったのかしら。

[194: 匿名さん]

モデルルーム以外の住戸は値引きされてませんよ？

[195: 物件比較中さん]

築2年の残っている全戸で値引きされていない訳はないでしょ。
今後は値引き幅が更に広がって、新春の叩き売りが始まると思うよ。
アメ横も熱いけど、常盤もこれから熱くなる！

[196: 匿名さん]

おおみや？

[198: 不動産購入勉強中さん]

常盤中学区の浦和駅寄りに新築マンションが続々建ってますね。
クレアホームズ浦和常盤公園・プラウド浦和常盤トカラージュetc。
同じ駅遠なら、北浦和よりも浦和の方が・・・ということでしょうか。
今後の推移に興味津々です。

[202: 匿名さん]

売れ行きにより値引き額を決めて販売調整してるんでしょ。売り出してから引き渡しまでで半数くらいしか売れなかったようだね。
住民さんがあまりに売れてなくて不安の書き込み。その後月5戸ペースで販売。60戸。
この60戸は値引きあり。
そして販売ペースは月3戸に落ち込み現在に至る。もちろん値引きあり。
ようするに値引きせずに売れたのは150戸着。
もう月1戸どころかモデルルーム呼ぶのにも苦労してる。今月も1戸も売れなかったなんて話してるんだろうね。値引きして売りたくても来なきゃ値引きの話もできないからなわ

[203: 匿名さん]

気になってしょうがないのか、だいぶはりついておられます。

[206: 匿名さん]

プラウドと三菱が常盤にたつようです。8000万くらいぬるそうなので、こっちの方が割安かも。