大規模修繕の為の専門委員会の設置について

[一管理組合理事]

またまたお知恵を拝借したくよろしくお願い致します。
以前にも書きましたように私共の管理組合では、２年後に大規模修繕を予定しています。それと同時に窓枠サッシの交換実施も検討しておりますが、サッシ交換についてはその為の積立がなされておりません。
理事会での話し合いの積み重ねの結果、簡単に言えば、総会で、積立金の値上げや外部の融資を受ける等してでも管理組合として窓枠サッシの交換工事を実施するか、或いは、管理組合としては、窓枠サッシの工事は実施せず、この先放置したことによって、漏水等のトラブルが起きた場合でも管理組合では何ら感知しないという２案を提案して、組合員の判断を仰ぐという方向性になっています。
個人的には、そんな大事なことを、組合員の半数も集まらないような総会で、しかも、数時間で終わるような総会の中の１議題としてしらっと通してしまっていいものなのかと思っています。
現理事長は、任期が今年度で終了するので、とにかくその間さえ波風が立たなければという思いが根底にあるようです。現理事長は、総会が終わればそれでお役御免でしょうが、もし上記のようなやり方で組合員の中から強い不満や反対意見が出るようなことになれば、私たち残された理事が矢面に立たされることになると思います。積立金の不足にしても過去の理事会がキチンと先々の事を考えた判断をしてこなかったから起きた問題なので、下手に動きたくないという現理事長の気持ちも理解できなくないのですが、私としては、少なくとも、大規模修繕やサッシ交換工事、今後の積立金の値上げについて検討する専門委員会を設置するかどうかの検討ぐらいはするべきじゃないかと思っています。
専門委員会の設置についても、現理事長は、他の管理組合(私たちの集合住宅は複数の管理組合に分かれています。)で専門委員会を設置したが、理事会との主導権争いや事務管理等のトラブルが絶えなかったとのことで、そもそも反対のようです検討する気がありません。私共の管理組合では、過去の大規模修繕の際も専門委員会は設置しなかったのですがその時は、理事の中に、リフォーム関係の知識のある方やパイプを持つ方が少なからずいたのでそれで良かったのかもしれませんが、組合員も大分世代交代して、そもそも大規模修繕に関して知識を持つ人が少なくなり、今回は、そういう状況下で大規模修繕を実施していかなくてはならないので、来年度以降の新たな理事だけでなく、総会の他に多少なりとも組合員の意見を聞く、或は取り入れる機会があってもいいのではと考えております。
長々と取り留めない文章で失礼しました。ご意見頂ければと思います。

[1: まんかんし]

>>過去の理事会がキチンと先々の事を考えた判断をしてこなかったから起きた問題なので

管理会社の言いなりだったのか？と疑問が生じます

今回は信用の置ける建築士と契約を締結し
建物診断　計画の作成から始めましょう

地域のマンション管理士会も活用し建築士に関する情報収集からです

候補が決まれば理事会全員で面接します

[2: 匿名さん]

躯体などの問題でもあったのでしょうか？
普通に考えれば、サッシを交換すると言うマンションは、相当古いマンションのようです。
築何年のマンションですか？
サッシを交換すると言う理由は何でしょう？
普通、サッシ部分からの漏水は、サッシ周囲のシールですからサッシを交換する必要はありません。
カバー工法でなくサッシ交換となると、相当な費用が掛かりますしリスクもあるのに、何故サッシ交換をするのでしょう？
地番が悪く躯体に大きな負担が掛かっているとか、常に振動がある幹線道路沿いだとか、立地の問題でもあったのでしょうか？

[3: 一管理組合理事]

>>1
管理会社は、その決定には関わっていません。あくまで過去の理事長及び理事会の判断です。
>>2
築年数は恥ずかしながら、40年以上です。
窓枠サッシの交換を実施する理由ですが、原因ははっきりしないのですが、ベランダ付近の漏水が数件報告されていることと、個人的には、窓枠と窓との間にどうしても隙間が出来ていて、冬場など風が結構吹き込むので、以前に窓ガラスの交換やレールの補修を依頼したことがあるのですが、その際施工業者曰く、窓枠サッシ自体にゆがみがあって、窓枠サッシそのものを交換する必要があるとのことでした。同様のケースが他にもあるようです。また、私共の住宅の複数ある管理組合で、窓枠サッシの交換に着手していなのが、ウチだけとなり、(自主的に交換している住民はいらっしゃいますが。)美観上の問題などもあって今回、話を進めることになった次第です。窓枠サッシがゆがんだ理由はよくわかりません。強いて考えるとすれば、当初の施工に問題があったのでしょうか。地盤については特別問題はないと思います。

[4: 匿名さん]

全てのサッシには、内部の結露がした時などの為に、排水出来るような隙間があります。
サッシ部分からの漏水は、サッシ周囲に防水の為に大規模修繕工事の間隔で行うシール工事で防いでいます。
シールとは、シリコン樹脂を注入したもので、表寿以上の排気ガスの濃度や直射日光の強く当たるような部分は、他の部分より早く硬くなり痩せてしまい付着力も無くなってしまい、サッシと周囲の躯体とに実際に手などで押してみて隙間が出来るようなら大規模修繕工事とは別に、戸別の工事をすればいいだけです。
足場も要らないのでサッシ一カ所当たりで１時間以内で行える工事で費用も２万円程度で行えます。
ベランダ側からの漏水には色んな原因が考えられます。
天井に近い部分からの漏水の場合、上階のベランダの排水が悪くて水が溜まってしまい、雨の量や風の吹きかたによって防水されていない部分から雨水が染み込み漏水になる場合の可能性が高いです。
これは、ベランダに何か置いた事により排水能力が低下したり、単に排水口の目皿が詰まりかけているのが原因で排水能力が低下し、普通の雨なら問題ないが大雨が降ったりした時だけベランダが一時的な水溜りになってしまうから起こるとも考えられます。
ベランダを片付けるとか目皿をチェックするなどで排水能力を元に戻せば解消できます。
カバー工法でなくて、サッシ交換をするのは躯体を弄るので漏水のリスクも生まれますし、サッシを除く工事費は、カバー工法の数倍にもなってしまう大変な工事です。
鉄のサッシでなくアルミサッシなら、４０年程度で交換するような事にはならないです。

[5: 一管理組合理事]

>>4
詳しい説明ありがとうございます。
ウチのサッシはまだ鉄なのです。アルミではないのです。
それと、>サッシと周囲の躯体とに実際に手などで押してみて隙間が出来るようなら大規模修繕工事とは別に、戸別の工事をすればいいだけです。
窓枠サッシは共用部分ではありませんか？ですから管理組合が関わることになったわけで、そうじゃないなら、そもそもこんな話にはなっていませんんが？手で押す以前に目で見てわかる程度隙間が空いているのです。ですので今はスポンジのようなものを間に入れています。

[6: 匿名さん]

５さん、そう言う意味ではありません。
サッシと外壁との部分なので共用部分の工事なので、個人の工事ではなくマンションとしての工事です。
しかし、大規模修繕工事のような大規模に行う必要はなく、漏水の原因をちゃんと確かめてサッシ周囲のシールであるなら、見つけた時に個別に工事をするだけで済むと言ってるのです。
スポンジを入れたのは誰の提案でしょう？
スポンジは水を吸い込みますし通しますので漏れて当然です。

[7: 草の根民主主義評論家]

サッシは30年で交換ですよ。
なんか認識の違いがすごいね。

[8: 一管理組合理事]

>>6
もちろん、修繕の前に、劣化診断というかその手の事は実施する予定です。シーリング工事については、これまでの修繕の中でも実施していますので、まあ、個々のお宅で施工に全く問題がないとまではいいませんが、そこまで劣化がひどいわけではないと思います。それと、これまでの共用部の修繕において管理組合として一切手をつけてこなかったのが、大きな所ではサッシ部分だけなので、そこに問題があるのではと思ったこともあります。
また、サッシの工事については、何が何でも大規模修繕と併せてということではなく、状況に応じて実施の予定ですが、当然大規模修繕で足場を組んだ時の方が、必ずしも住居内に入らないとしても、また、ある程度まとまった数で発注する方が、ダンピングが期待出来るのでということもあります。

[9: 匿名さん]

８さん、築４０年以上なら、当時は１０年毎に大規模修繕工事を行うのが常識とされていたはずなので、１０年目と２０年目に行ったのではないでしょうか？
１０年位前なら、１０年毎の大規模修繕工事は管理会社と建築業者が儲ける為の吹聴だと知られていたはずなので、今回計画されてるのは４回目の大規模修繕工事でしょうか？
大規模修繕工事は階数を重ねるごとに、どんな業者が行うかと言うより、ちゃんとした知識と経験を持った職人が施工したかどうかで、持ちに大きな差が出ます。
また、最新の材料や施工方法が、４０年以上前の建物に合うかどうかと言う判断も大事です。
最新の材料で最新の工法だからと言っても、建物に合うかどうかは別の話です。
特に４０年前の施工状況を知らない若い技術者や設計士などに任せると、最新のものを使いたがるのですが、合わないので無駄な費用になったり、合わないので施工部分に不具合が生じてしまう可能性もあります。
サッシ周囲のシールは、雨漏れが起こってる部屋とその上の部屋のサッシ周囲のシールのチェックが必要です。
最上階の部屋の場合は屋上の平面部分ではなくて、パラペットに沿って立ち上がってる防水部分の端部のチェックが必要です。
漏水に関しては、漏れた時に直すのがベストです。
漏れていないのに漏れるかも知れないと、漏れていない安定した部分を手直しするのは金の無駄であり、やり直した時の施工不良により漏れる原因になってしまうかも知れないからです。
地震の多いエリアで、よく揺れるのなら、その揺れのたわみでサッシ周囲のシールに負荷が掛かり剥がれ易くなり漏れの原因にもなります。

[10: 一管理組合理事]

確かに、漏水などの恐れがあるということだけで、補修工事を行って、却って無駄なところ傷つけてしまうようなリスクはあるかと思います。というか過去にこれが実際にありました。いずれにしても、どこをどう直すのか決めるのは、我々管理組合ではなく、建築士、施工業者のような専門家と住民ですから、いかに信用のおける専門家に点検や補修を依頼するかにかかっているということでしょうね。
ただ、実際に漏水があってからの補修でいいという考え方には同意出来ません。大規模な漏水ともなれば、それが共用部であれ、占用部であれ、その為の費用負担が発生するわけですから、やっぱり出来るだけそういうリスクは小さくしておきたいと思います。

[11: 匿名さん]

１０さん、私も同じ考えです。
建物は人と同じです。
同じ病気になったとしても、免疫力・回復力・体力・ストレスなどの個人差があるので、同じ治療で同じように治ることはありません。
また、普段からむやみに薬を飲んでいると、いざと言う時に薬の効きが悪くなったりしますし、常備薬を服用しているのを知らずに他の薬を与えられると、互いに効果を消しあったり、最悪の場合、思いも因らぬ副作用が起きて末期症状になることにも繋がります。
建物も同じです。
他で良いと言われていても、この建物には悪い事になるかも知れないのです。
建物がどのように建てられ、どのような工事をしてきたのか、その工事の意図は何だったのかなどを把握した上で大規模修繕工事に取り組むべきです。
政治家や官僚たちのように、税金だからと好き勝手にあるだけ使い、足りなくなったら税金を上げて徴収すればいいと考えた工事だけは、しないようにして下さい。
４０年前の建物は、４０年前にあった材料や技術で維持管理するように設計されています。
なので最新の材料や技術は素晴らしいものですが、４０年前に設計し建てられた建物にとっても良いとは言い切れないので、十分確認し、出来れば実際の作業などを知らない設計士などではなく、現場で長い経験のある工務店などの職人上がりなどの現場を知ってる人に相談する事をお勧めします。

[12: まんかんし]

建築士は独立開業している人がいいでしょう

企業で働く建築士は知識が不十分というのが私の感触です

[13: 匿名さん]

　建築士や大規模修繕コンサルタントには、幅広い知識が求められますから、独立開業しておられる方なら、協力をお願いできる協力技術者もいたほうがいいでしょう。

　住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントが、紹介する組織や人は論外です。
　悪徳管理会社の住友不動産建物サービスの、技術部門は不十分だと思います。

[14: 名無しさん]

独立してる建築士にはうさんくさいのが満載ですよ。
世の中で問題になっています。

管理会社を使えるところまで使って、実際の工事は施工会社に任せるのが一番安いです。

[15: 匿名さん]

　悪徳管理会社で、全く使えない、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロント　あらため「マンション管理士試験上位合格者」は、胡散臭いし、使えば大損です。

[16: 匿名さん]

　築４０年以上のマンションにしては、管理規約の改正が行われていて、優秀な管理会社なのですね。
　差支えなければ、優秀な管理会社ですので、実名でも差支えないので、管理会社をお教え下されば幸いです。

　専門委員会ですが、大規模修繕工事会社の方と話をする機会があり、理事会と専門委員会の意見が対立する管理組合や、足場を撤去した後、再度、足場が必要な工事が発生し、問題となった等の不具合を聞きました。　過去の工事では、大規模修繕工事コンサルタントもいたとは思いますが、雑誌記事のように、今回は悪質なコンサルタントを頼まないよう注意しましょう。　それにしても、管理会社が、優秀なだけ、ましですね。

　当マンションは、築１４年ですが、ほぼ当時の中高層共同住宅標準管理規約のままで、大規模修繕工事は理事会直営で行うため、理事会と専門委員会の対立はなく、その代わり、大規模修繕工事に使用出来る額が確定出来ず困っています。　工事代金を節約するため、修繕場所や修繕内容を精査する予定です。

　「マンション管理士試験上位合格者」を騙る、悪徳管理会社で、井桁の付いた財閥系管理会社のマンション管理士の上級フロントが担当ですので、理事会はおろか、管理組合まで破壊されましたので、苦労します。

　貴マンションは、優秀な管理会社のようなので、ぜひ実名をお聞かせください。