パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイーストってどうですか？（その8）

[匿名さん]

パークシティ武蔵小杉　ザ　ガーデン　タワーズイーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町2丁目276-1他 （地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.99平米～82.34平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
売主：JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576552/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[122: 匿名さん]

>>121
修繕費が10倍って、本当ですか⁈
2万円の修繕費が月々20万？

[123: 匿名さん]

>>122
そんなところに
食いついちゃ、ダメでしょ。

管理費修繕費高くなるけど、
余力残して買ってね。
ということです。

将来、売却賃貸でも、
決して儲かるマンションではない、
むしろ損する
という覚悟の上、申し込みました。

[124: 匿名さん]

>>119
頭金、選んだお部屋、年代、家族構成、生活水準によるとおもう。

[125: 匿名さん]

>>121
そんなに上がる訳ないでしょ。
長期修繕計画を見せてもらえれば分かります。
よくもまあ適当なこと言いますよね。

[126: 匿名さん]

管理費は基本上がりません。
物価上昇率程度は、管理組合の承認を得てあるかもしれませんが。

[127: 匿名さん]

>>121
中古マンション、めちゃ高値で売れてますが。
いい加減ですね。

[128: 匿名さん]

>>120
小杉に10年以上住んでますが一度もありません。以前二子玉川のたこ焼き屋で食あたりはありました。

[129: 匿名さん]

修繕１０倍(笑)
月２０万円→年間２４０万。建物代５０００万とすると２０年ちょっとで建て替えできますね。

[131: 匿名さん]

>>129
建物代は1200万円位じゃないですかね、ここは。後は土地代。

[132: 匿名さん]

>>131
ベランダが狭かったり、窓が小さかったり、室内も結構ショボかったり、建設費節約感がありありだけど、さすがにそこまで安くはないでしょう。

[133: 匿名さん]

1200万円か5年で建て替えできちゃう(笑)
仕様はいいよ。全熱交換、免震等、防災と省エネがしっかりしてる。

[134: 匿名さん]

火災保険とかだと70〜80平米の建物補償額は大体1000万円前後だよね、タワマンは。

[135: 匿名さん]

>>134
専有部だけだからね。
躯体とか共用部は含まれない。
必要なら管理組合で別途加入。

[136: 匿名さん]

125さん

さすがに10倍は無いでしょうが、5倍くらいは可能性を見込んだ方が無難でしょう。
必ずやってくると言われる直下型地震での修復や、ゴースト化した際の上乗せは修繕計画もあてにならなくなりますからね。タワマンはこれまで大規模修繕例がほとんど無く読めない部分が懸念点ですね。

[137: 匿名さん]

地震リスクは低めかと。ここは直接基礎の基礎免震なので。
5倍だと建て替え可能額が貯まるレベルでさすがに多すぎでは？

[138: 匿名さん]

>>136

このネガの粘着性の方がむしろ怖いわw

[139: 匿名さん]

これはあれですね。
徒歩分数の件と同じ流れですね。

真面目に検討している方ならまずありえないようなことを言う。
そして後からそれが多数派意見であるかのような自演をする。

[140: 匿名さん]

>>138

137の危機管理能力の低さの方が怖いと思わないあなたは盲目になりすぎてませんか。この物件を正当化しすぎです。
もう少し第3者の意見に耳を傾けてみては。

[141: 匿名さん]

>>140

買う予定もないのになんでここにいるの？

[143: 匿名さん]

>>140
直接基礎で基礎免震以上の地震リスク対応ってパークコート檜町位しかやってないのでは？
マンションは買わない方がいいって議論？

[144: 匿名さん]

>>143

140は単なる釣りなんで。。。なんの根拠もありませんよ。

[145: 匿名さん [男性 30代]]

>>136
そうだね、そうだね。苦笑

[146: 匿名さん [男性 30代]]

>>140
そうだね、、そうだね。苦笑

[147: 匿名さん]

もうちょっとましなネガをお願いします。

[148: 匿名さん [男性 30代]]

匿名ネットでの常識ですが、良い物や人気の物程ネガが多く、しょうもない荒探しが止まらない。

そういう意味では、このマンションは絶大な人気という事でしょう。
人気のないマンションにネガなんか付きませんから。

頑張ってネタ探してきて、必死に書き込んでるネガの方に感謝しましょう。
おかげでこのマンションの地位が確立されいるのですから。

[149: 匿名さん [男性 30代]]

ところで残り部屋数は100ちょいと認識してますが、2期で売り抜けるんですかね。
残りの部屋の条件によっては、敢えてウエストを待つ方が増えそうですが。

[150: 購入検討中さん]

まわりの中古価格、更新されて5000万円台まで下がってきましたね。
中国の崩壊が影響しているのか、適正価格にもどったのか。
もう少しさがりそうなので、様子みて中古に切り替えるか検討します。

[151: 匿名さん]

>>150
下がってきてる？
まだまだ上り基調だよ。、

[152: 匿名さん]

>>150
物件価格の見方を知らないのでしょうか?

[153: 匿名さん]

普通は新築の方が先に上昇から下降に移るよ。新築も上昇し続けてるのに、中古が下がるわけない。

[154: 匿名さん [男性 30代]]

>>150
ネガもしっかり調べてこないから、早速フルボッコされてて笑ってしまった。

[155: 匿名さん]

年度末までじっくり売って、条件の合わない人はウエスト用にストックをはじめるんじゃないかな。
売り切っちゃうと住友に行っちゃうからね。
でもウエストは、金額アップ＋消費税10％だから、確実に今回より上がる。
金額についていける人だけですね、待てるのは。

[156: 匿名さん]

残ってるのは南向きが中心だからいいじゃない。
中層階以上は前建の影響も少なく、意外に抜けてるからよいかと。

北は眺望抜けすぎてちょー殺風景だよ。あと、やはり寒い・・・。
この季節になると、日当たり欲しいな・・・。

[157: 匿名さん]

冬に向けて南向きを取っておいたのは流石の戦略

[158: 匿名さん [男性 30代]]

>>156
北側契約の者だけど、北と南ってそこまで室内の温度差でるかな？
まぁ、寒ければ暖房つけるだけの話だけど、それって南も結局同じ時期に同じ事だよね？
南神話ってのもあると思うけど、実際に冬の日に南と北の温度差は無いように思える。

ちなみにネガとかではなくね。、

[159: 匿名さん]

南北差は、あまり無いと思う。

ただ1日中、家に居る人だと、
冬場に室内に差し込む陽に、
癒される…とか、
暖房つけなくても
いられる時間が北より長い…
とかの話。

昼間いない人なら、
どんな向きでも、
エアコンかけるだろうから同じ。

カビとか結露とか湿気は、皆無。
乾燥しやすいので、
私は、加湿器使います。

[160: 匿名さん]

南は夏はとんでもなく暑いよ。灼熱。

[161: 匿名さん]

夏灼熱だからこそ、
散々叩かれた腰高窓が、
南向きに関しては、
良いのではないかと。

[162: 匿名さん]

腰高窓は低層～中層には逆にありがたいんじゃないかと思う。ダイレクトウィンドウとかカーテン閉めっぱなしとかあるからね。

[163: 匿名さん]

リタイヤ後を考えると、南向きがいいな。
北向きの無日照は嫌だ。

[164: 匿名さん]

もうリタイア後を考える？
リタイアしたら武蔵小杉には住まないだろう。

[165: 購入検討中さん]

>>151-154
パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー
駅徒歩2分、8階2LDK 先々週まで6200万くらいでしたが半年くらい売れず、5980万まで下がっております。事実ですが如何ですか？

[166: 匿名さん]

北向きは陽は射し込みませんが、眺望は順光で綺麗ですよ。
まぁ、北はほぼ売り切れなので南向きが好きな方には丁度良いですね。

[167: 匿名さん [男性 30代]]

>>166
南と北でかなり悩みましたが
眺望が確保できる事、冬はどっち側を選んでもエアコン使うだろう、冬は北の方が過ごしやすい、の3点で北にしました。
日差しが入らないのはまぁ仕方ないかと諦めました。

[168: 購入検討中さん]

＞＞167
それが眺望は住んでみたら気にならなくなるんですよね。
しかもここは初めから高カウンターなので北向きでも眺望は期待できません。
タワマン経験者の私は、眺望よりも冬の寒さが嫌なので南向きにしました。
北向きはカースト最下層と見られるのも嫌ですし、
冬の暖房代、夏の冷房よりも相当高くなりますよ。

[169: 匿名さん]

>>168

支離滅裂やぞ。

[170: 匿名さん]

価格高く出しすぎなんだよ。中古だぜ。

[171: 匿名さん]

築8年で、ここの西側住戸よりも高い価格で売り出すなんて…
仲介にセンスがないか、所有者が欲張り過ぎかどちらかですよ。

[172: 匿名さん]

昨日初めて武蔵小杉に降り立った人間の一言です。
「JRの横須賀線の駅って詐欺だよね」とのことでした。
北口の飲食店で食事したのですが、あれだけ歩かされるのとか別の駅だと怒ってました。
北口のマンションにとっては、横須賀線はやっぱり使いにくい路線ということですね。

[173: 匿名さん]

>>171
知り合いの不動産屋が言ってましたが、武蔵小杉も都心のマンションと同じで、
今後は築千数をそんなに気にしなくてもいいエリアになると言ってました。
東横線、目黒線、横須賀線という都心アクセス路線が揃っていて、
川崎も使いたときに使える南武線もあって、これだけ使い勝手いい駅は、
中古でも価値（価格）は維持されるとのこと。
逆に新築にこだわって駅へのアクセスが悪くする方がもったいないそうですよ。

[174: 匿名さん]

>>173
そんなもんなんですかねぇ。
都内の価格の落ちないマンションは、その地域において唯一無二だからなのであって、これだけの数ある地域で価格維持するの大変だと思います。
川崎…
使いたい場面が思い浮かびませんでした（笑）

[176: 匿名さん]

ステーションの北向き低層だと、ブリリアとのお見合いがネックなのかな。

[177: 匿名さん]

>>175
数や築年数で言えば小杉以上に中古が豊富な湾岸やみなとみらいの傾向が参考になるのでは？ま、駅徒歩5分以内のタワマンとなると参考に出来る物件は限られてくるとは思いますが…

[178: 匿名さん]

北口ネガにたいして武蔵小杉ネガがネガレスしているっていう不思議な構図。

[179: 匿名さん]

>>168
北向きが一番高いタワマンも普通にありますよ。
その理由は眺望です。

あと暖房冷房代も逆です。

本当にタワマン経験者なのか怪しいです。

[180: 匿名さん [男性 30代]]

>>168
すいません。
私はカーストとか気にする低レベルな人間では無いので、そこはどうでもいいです。
上にもあるように、冬は北も南も寒さ変わらないのではないですか？
そもそも暖房つけますしね。

あと、眺望はとても大事ですよ。
タワマン経験者とか見栄を張って嘘を付くのはあわみ良くないですね。
恥ずかしいですから。

[181: 匿名さん [男性 30代]]

>>168
なんでそんな簡単にバレる嘘をつくのか。笑
見栄はるのはよくないよ。
何事も分相応にね。、

[182: 匿名さん]

君たちこそタワマン経験ないのがバレバレだぞ。
>168の方がリアルを語ってる。
夏はどの方向も暑いのでエアコン必要。
冬の南側は日当りでポッカポカ。昼間はエアコンなんて不要な日が多いが、北側はやはり1日中エアコンが必要なくらい寒い。

[183: 匿名さん]

>>182
暑さのレベルは大違いだけどね。リタイア後を考えるなら熱中症で死なないようにしないと。冬は寒さそのものよりも寒暖差によるヒートショックで死なないことの方が重要では？浴室がプライバシー重視で廊下を挟む間取りだとやられちゃいますよ。

[184: 匿名さん]

>>165
分譲時はおそらく4400前後の物件ですな。
さすがに盛りすぎたのでは?
下がったうちに入るのかどうか。

[185: 匿名さん [男性 30代]]

>>182
そうだね、そうだね。笑
貴重な意見をありがとうね。

[186: 匿名さん [男性 30代]]

おらぁーネガの方ー、ネタ切れかー？
アパートでラーメン啜ってないで、早くネタ探して持ってこいやー。
イジれる奴いなくて暇だぞー。

[187: 匿名さん]

ここの北側中層階だと、カーテンなしの全裸生活平気かな。

[188: 匿名さん]

タワマン北向きdisって、郊外 田の字マンション住民のルサンチマンっぽいよね

[189: 匿名さん]

>>186
不安な気持ちが一杯なんだね…

[190: 匿名さん]

北も南も低層も高層もそれぞれ特徴があり長所短所があります。
それを理解できず、ましてやカーストなんていう概念を持ち出す方は、精神的に貧しいんだなって思ってしまいます。

[191: 匿名さん]

>>187
中層以上なら平気だね。カーテンといえば、あまり話題に出ないけど等々力陸上競技場や野球場の照明の眩しさって意識してる？毎日じゃないにしても、特に北西低層はもろに影響受けるから遮光カーテン必須。

[192: 検討者]

>>189
そう書くのが精一杯なんですか？

[193: 匿名さん]

私は南向き希望なので、まだ沢山残っていて嬉しい(^-^)

[194: 匿名さん]

>>165
62平米で5980万円のパークシティ武蔵小杉の中古が、武蔵小杉のマンション相場の下落の根拠？もう少し全体みなよ。

[195: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

実際の成約価格がレインズでざっくりなら見れるでしょ。。
6カ月直近(9月分まで)だと旧パーク？は平米単価95万前後。
相場に近くなっただけや。
ついでにGW？が110万前後。
EX？が103万前後。
RS？が88万前後。
KT？が90万前後。

[196: 匿名さん [男性 30代]]

>>187
北側なら平気じゃない？
中学も7階建だし。

[197: 匿名さん [男性 30代]]

>>189
>>186だけど意味が理解できないよ。汗
どの文章に対してのコメントなの？
会話成立させられないの？
ネタ切れ深刻なの？笑

[198: 匿名さん [男性 30代]]

>>168
カーストってあんた、、、笑
さては都会の人間じゃないな。
田舎っぺは田舎暮らしが良いと思う。
無理して都会に出てマンションなんか住んだって恥かくだけ。
そもそもタワマンって言葉知ってるの？
田舎には無いだろうけど、見た事も無いんじゃ、、、

[199: 匿名さん [男性 30代]]

>>165
しかしまぁー本当にバカですね。
地区全体の話をしてるのに、一つのマンションの一つの部屋のたかが数週間の価格変動持ち出してきて「事実ですが如何ですか？」って、「皆さん私は会社勤めした事も無い能無しのバカです」って言ってるようなもんですよ。

それなりの企業で働いてる人間が、この話の流れで、1部屋の数週間の価格変動データ出して「事実ですが如何ですか？」なんて言わないから。笑

なんでネガする人はこうもバカしかいないのか。
まぁ、妬み僻みで書いてるんだから、そりゃーこのマンション買えないバカが集まるのは当然か。

[200: 匿名さん]

ネガのネタ切れ深刻そうだな。

[201: 匿名さん]

>>200
ネタ切れでも的外れなネガが減らない辺り、このマンションが相当人気ある証拠ですよ。
言ってしまえば妬み僻みですから。

[202: 匿名さん]

北東に建つ三菱のマンションって、マンション兼高齢者施設と聞きましたがそうなんですかね？

[203: 匿名さん]

>>202

兼というか、併設だと思いますが、将来のうちの両親のために一室購入予定です。三井より高くなるらしいけど。多様な世帯が集まりますね。

[204: 購入検討中さん]

194あたりから明らかな煽りに本気で回答してて、面白いですね。
無視すれば良いのに、必死に火消しするのは何か理由があるのかと思ってしまいます。ネガの方に取っては必ずリアクションしてくれる、格好の暇つぶしスレなってますよ。
また、165については例えばの話をしてるのだと思いますが。。。
もう少し文脈読んで火消しできるようになりましょうね。

[205: 匿名さん]

>>204

苦しいね。

[206: 匿名さん]

>>204
苦しいね。やり直し。

[207: 匿名さん]

武蔵小杉中古と当物件検討してましたが、
タワマン中古は、価格盛りすぎで、
ある程度値段下げてもらったところで、
たかが知れてるし。

お！と思った中古は、内容確かめると、
売りたくなるよね…の物件や
賃貸用売り抜け物件に見える。

我が家は、居住用なので、
もう検討しても無駄と感じて、
当物件に申し込みしました。

[208: 匿名]

>>204
掲示板はコミュニティーですので間違った内容があれば指摘が入ります。
それは極めて普通のことです。

もしそれが火消しに見えるとしたら、火のないところに煙を立てたい放火魔みたいな人からだけかと。

[209: 匿名さん]

>>207
条件良い中古は、ホームページに上がらないで決まってしまうのかもね。

[210: 匿名さん]

不動産屋から聞いた話だけど、タワーマンションは新築物件がある方が中古物件の価格は維持されやすいんだって。
タワマンエリアで中古を探している人にしてみたら、物件が限られているから、そもそも新築ではなく中古前提が多くて、最終的に立地が決め手になるらしいよ。
不動産屋も、武蔵小杉の駅の配置上立地の差が如実だって言っていた。
圧倒的に東がいいんだってさ。

[211: 匿名さん]

>>210
すまん。日本語整理してもう一回来てくれるかな。ごめんねー。

[212: 匿名さん]

>>210
ここパークシティーの検討者スレだよ？

まぁこれも何かの縁だから教えてあげよう。
その不動産屋があまり知識無いか、単純に貴方が悪徳不動産屋に騙されちゃってるかのどっちかね。

文章見る限り後者かな。
学の無い人はこうやって騙されて堕ちていく。

[214: 匿名さん]

>>212
君の方こそ、もうちょっと不動産勉強した方がいいね。
築7年の中古がここの新築価格レベルで売れてる理由は立地あってこそですよ。
内装がゴージャスとかなら別ですが。

[215: 購入検討中さん]

>>214
同感。やはり北口という劣位は否めない。
ちなみにこの物件が異常に安い理由って他に何が理由なのでしょうか？この時期にこの値付けは何かしら理由がありますよね。三井さんがミスするとは思えないですし。

[216: 匿名さん]

不動産勉強してるひとはこの時期新築マンション買わないだろう。中古か賃貸を選ぶ。

[217: 匿名さん]

数が多いからでしょ。
すでに5か月で480戸も売れてるから次の棟は上げるでしょ。

東側も最初は安かった。
北口も今後は上がっていくでしょうね。

[218: 匿名さん]

>>216
このご時世、デペの人間なら新築ではなく築浅の中古を探すって話よく聞きます。

[219: 匿名さん]

早く中古が売れて二期に間に合うと良いですね。

[220: 匿名さん]

どうしてもここが売れては困る人がいるんですね。

[221: 匿名さん]

築浅の中古も高いですよ。
新築とあまり変わらない。

築古なら違うけど、武蔵小杉はタワーじゃないと劣等感でいっぱいになりそう。