大阪フクシマタワー（２）

[マンコミュファンさん]

1000を超えたので2つ目のスレッドを立ち上げました。
その１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6652/

＜全体概要＞
所在地：大阪市福島区福島4丁目4番4ほか
交通：ＪＲ東西線「新福島駅」から徒歩5分
総戸数：540戸
入居：2011年3月下旬予定

売主：東急不動産、名鉄不動産、東京建物、安田不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：名鉄不動産

[601: 匿名]

それって、ここの事じゃん。

[605: 匿名さん]

ここの高層階は売れなくてもＴＴＯの一億越えは
売れたみたいですね。

[611: 匿名はん]

仮に業者の書き込みだとしても、内容ある情報ならばポジネガ問わず私はむしろ歓迎ですけどね。
まぁ誰が書き込んでいるか特定出来ないんだから、無意味な言い争いは止めましょうよ。

先日、契約者の方がおっしゃっていたように、ここマンコミュは「情報交換をする場」であるのが本来の姿なのです。
業者当てゲームをするのは自由ですが、答えの出ない推理は時間の浪費でしかありせん。

[612: 契約済みさん]

荒らしの書き込みがかなり削除されましたね。下手に反論すればさらに助長させるので、黙って削除依頼するのが良さそうならですね。

現地見に行ったら、隣のベリスタと同じ高さくらいまで建ってました。奥行きのサイズは断然こちらの方が大きいですが。まだ倍近くまで伸びると思うと、相当のスケールですね～。

[613: 匿名さん]

今回販売戸数:第2期分譲予定20戸予定・第1期先着順38戸

どう読めばいいですか？
第1期の残りが38戸と言うことは前回から1戸しか売れなかったって事？？？？
累計で57戸か・・・
めちゃ心配なんですが。

[614: 匿名さん]

普通にヤバイと思う。2期20戸しか販売できないのは、かなり心配。多く出し過ぎると、また先着住戸が増えて印象良くないですからね。
要望数をみて、余らないように抑えてるんでしょうね。やはり前に記載されている、様々な不安要素が多いからではないでしょうか。横は好調なのにね…
売れてる数も実際よりも少なく考えるのが、普通だしね。実際はもっと下かも。

[615: 匿名さん]

完成後なら少しは上向きますかね。
お隣も住友も完成後は調子がよいみたいです。
やはり今時、青田買いは流行らないって事なんですかね
もう少し売れてくれれば安心出来るのですが…

[616: 匿名さん]

そうですよね。自分が検討してる物件の売れ行きは気になります。松崎町の物件なんて即日完売ですもんね…
やはり売れていない理由があるんでしょうね。

[617: 匿名さん]

3月までこの調子なら超不安です。
戸数が多いし、管理面は大丈夫なんでしょうか？

[618: 入居予定さん]

ますますヤバイね。
こうなる事は第一期の売れ行き、発売戸数で想像はしてたけど

[619: 匿名さん]

地権者利用の部屋は賃貸とかになるのでしょうか？
それとも地権者の人が住む？

[620: 匿名さん]

問題山積みだね…
住んでからの地権者との管理問題、戸数が多いことからの管理トラブル、
戸数がさばけないことによる管理費用、修繕積立金の値上がりなど、不安要素が多過ぎる…

[621: 匿名さん]

隣のベリスタに負けるな！

[622: 匿名はん]

先に隣が売れちゃった方が、お客さんこっちに流れてきたりして…

[623: 匿名]

やっと１戸契約したんだね！！

おめでとー！！！！！！！！

[624: 匿名]

ほんまはらたつな

どっか散れや

[625: 匿名]

風評つけて資産価値下がったら訴えたるからな。

[626: 匿名さん]

ガラ悪いな…
ここの購入者？

[627: 匿名、]

事実だからな。
風評とは違うような。

[628: 匿名さん]

確かに偽りは誰も言ってないよな

[629: 匿名、]

こわいこわい。。。

[630: 匿名さん]

煽るのはやめてください
実際の状況をどうみるかご意見ください
本当に売れ行きが悪にでしょうか？

[631: 匿名、]

煽りではなく、物件概要ホームページで確認できる事実ですよ。
確認されては？

[632: 匿名さん]

煽りと言うのはチャラケタ書き込みの事です
ホームページは確認しています。
この状況について、購入経験者や業界関係者の意見を聞きたいのです。

[633: 業界関係者]

この状況はかつてタワーマンションの販売では
経験した事がない程の異常な事態だと思いますよ。

契約が伸びない理由は２つに一つ。
業界関係者なら知っているとおもいますが、
(1)集客が確保できていない
(2)契約歩留りが悪い

どちらかしかありません。

隣ベリスタが売れている訳ですし、注目エリアでも
あるわけですから、そこそこの集客はあると
判断すると、歩留りが悪いんでしょうね。
これはイコール物件力のなさを示しでいる
という事ですからね。
解決するのは至難の技だと思いますよ。
詰まるところは、好むと好まざるとに関わらず
価格調整という荒行に行き着く事になりますよ。
そうなると、消費者も賢いですから、

この物件を買うならもう少し待つ方が得策

と思い、ますます売れなくなる。

まあ、そんなところでしょうか

[634: 匿名さん]

633さんに同意。
それが一般的な見解だと思う。
それを理解できない人が、売り上げのことを言うと荒らしだの、
No1だのと現実離れしたこと言うから荒れるんでしょうね。

[635: 検討中]

悪いが、好調と言われている隣のどこがここに比べて優れているのか、どうしても判らない。
物件的には明らかにこちらの方が上な訳で、やはり価格が理由か？
場所は同等で良いけど高くて手が出せない人が仕方無く隣を契約するのか？
今の金利上昇局面から即入居できる物件であることも理由にあるのか？
ここは比較される物件が回りに多く、値下がり模様眺めの検討者がかなりいるのでは？と思う。
しかしここの事業主は今の状況は恐らく織り込み済みで、販売計画を長めに設定し、資金力があるならどこかの中小みたいに、簡単には値下げしないと思う。
それでも値下げを期待するなら完成まで待つのは賢明かも。
でも待ってるうちに金利も上がり、値下げ分くらい、簡単にチャラになるかもしれないけどね

[636: 匿名さん]

隣が優れている訳ではないと思いますよ
隣も建設中は契約率は良くなかったと聞きます
完成後、契約が増えているみたいなので、
景気の影響の上に、青田買いしないようになっただけではと思います
ちなみに、他のタワマンも一部を除いて、契約率はよくないと聞きます。
まあ、ここが断トツに悪いのは確かなんですが…。

[637: 匿名]

ダントツに悪いと判断するのはどれらのマンションと比較してですか？
物件の仕様も場所もその時の景気も違うし、同時点での契約率で判断しなければならず、そもそも比較が無理です。
そんな比較ができる高度なデータをお持ちなのでしょうかね。
ダントツと言い切れる根拠ないし、意味味ないね

[638: 業界関係者]

普通に東京カンテイとかで初月の契約とかわかるし。

ダントツ

だと思いますよ

[639: 匿名さん]

確かに断トツとは言い過ぎました。
訂正します

[640: 匿名さん]

完成間近になってくれば、契約も伸びるのではないですか？

[641: 匿名]

それを問題先送りといいます、

[642: 匿名はん]

何が問題なのか分かりません。
契約前であるなら状況次第でいくらでも対応出来ると思います。

マンション購入の比較基準が現状の売れ行きならば、すぐにでもお隣に住めばいい。
福島タワーに魅力を感じているなら契約数が増えるまで待てばいい。
仮に膨大な売れ残りが出るようなら、他物件を検討すればいい。

それだけの話

[643: 匿名]

莫大な売れ残りがでたなら他物件…と仰ってますが、莫大な売れ残り物件に居住するのは、居住者にとってどんな影響があるのですか？
素直な疑問です。教えて下さい。
投資目的なら販売価格に影響する、とわかりますが…

[644: 匿名さん]

普通に思いつく問題として、管理費、修繕費の積み立て。
住民モラルやマンション持管理、組合設立。
さらに資産としての価値。

[645: 検討中]

費用関係は売れ残った住居分は事業主負担でしょ？
建設費を稼げない事業主が困るだけの様な気がしますが…

[646: 匿名さん]

事業主が負担する期間は決まってたと思います。

以降は住民が負担すると思いますよ。一度、聞かれた方がいいですね。

[647: 匿名さん]

事業主負担を期間なしで確約しているのは住友ぐらいです。
他の事業主は普通、期間を設定しています。
ここはどのような契約になっているかは聞かないとわからないですね

[648: 検討中]

そうですね
そうであれば契約状況が気になります。
確認必要ですね

[649: 匿名はん]

管理費、修繕積立金を2万として残戸数100の場合月200万の損失。
残戸数200だと月400万の損失。なんと年間4800万！

企業ですら穴埋めするのに四苦八苦する莫大な額。
入居者で割れば月額1～1.5万増しの負担で済みますが金額だけを見ると恐ろしい。
売れ残り問題って想像以上に実は深刻な問題なんですね。

[650: 契約者]

ここ、事業サイドの負担だったと思うけど？

[651: 匿名さん]

そう考えると住友さんのシティタワーシリーズは事業者負担が大きいですね。
その分値引きしてしてくれればいいのに。

[652: 匿名さん]

＞ここ、事業サイドの負担だったと思うけど？

期間は決まっていたと思いましたが、違ったかな。

[653: 契約者]

えー そんな奇妙な説明なかったよ。

どこの筋の話？

[654: 匿名さん]

通常3年くらいじゃないかな。

[655: 匿名さん]

いつまでも、面倒見てくれないよ。企業だから利益優先。

[656: 契約者]

ここ そんなことは契約書に書いてなかったと思う。

よその物件の話なら知らないけど

あーびっくりした

[657: 匿名さん]

契約書に事業主が完売するまで全て負担しますと書かれていますか？
そこが重要。
ちなみにタワマンじゃないけど、別のマンションでは二年間は負担しますが、それ以降は修繕費のみ負担するが管理費と駐車場の空き負担は組合持ちと言われた物件もあります。

[658: 匿名さん]

空き物件に関する管理費、修繕費、あと駐車場費用に関しては、
通常、契約時に細かく説明されるし記載があるかと思います。
契約者ならご存知だと思います
負担期間や費用に関する説明がなかったとか、説明事項に記載がなければ、いずれ一部か全ての負担は入居者にかかってくると思います。
不明なら聞くべきですね

[659: 契約者]

期間限定とは記載してませんね。

管理費と修繕の主ミレーションは全員に配られました。

おかしな期限がないかここのサイトをみせてみます。

ありがとう

[660: 契約者]

もし今さら期限とか言い出したら契約説明不備ですから、弁護士通します。

[661: 契約者]

因みに事業サイド負担と口頭で述べていたので、それが証拠になりますから、負担になったら異議がありますけどね？ 恐らくそんな悪どいことはしないでしょう。

[662: 匿名さん]

不安がある場合は営業に聞いて、出来れば回答は書面でもらう方がいいです

[663: 契約者]

録音してますから不安はありません。

[664: 匿名はん]

まずは重要事項説明書等に記載があるか確認したら？

[665: 検討中さん]

663さん、それは本当ですか？
であれば安心ですが、書面でほしいですよね

[666: 契約者]

ありがとう うちに関してはお構い無く。
もし購入なさるので不安なら、お宅は一筆書いて貰うとご安心でしょうね。

[667: 検討中さん]

そうします
でも入居者全員の問題になるかと思うのですが、個人レベルで対処する事なんでしょうか？
購入を決断する際は注意します
ありがとうございます

[668: 匿名]

誰も666さんの事は心配してないと思いますよ
自分の事だけかと。
買うのは最終的には自分で判断しないといけませんからね

[669: 匿名さん]

ここは見に行ったけど、なんだか売れてなさそうで不安になりました。

悪くないと思うんですけど・・・

どうなんでしょう？

[670: 匿名]

少なくとも、契約の時には説明があるのが普通では？

[671: 匿名]

私は見学の時、その点を聞きました。
管理費はずっと変更無しで未契約住居分は全て事業主負担。
修繕費はその時の修繕必要状況次第で、組合で決定されるので、その意味で変更の可能性有り、と言われた記憶が有ります。
契約済みの方々、正しいですか？

[672: 匿名]

管理費はずっと変更なしって、おかしくないですか。

それともずっと事業主が空き部屋分を負担するのが変わらない、という意味ですか。

[673: 匿名]

事業主がずっと空き住居分を負担する、と言う意味です。
前のスレでどなたかが仰ってた事が本当であれば、住友と同じと言うことになりますね

[674: 匿名さん]

事業主負担は別におかしくはないでしょう。
もちろん、負担期間を決めている事業主もいるが、
住友のシティのように契約書に負担しますと記載する事業主もいるわけだから。
ここも事業主が管理費、修繕費は負担し続けるのだと思います。

[675: 匿名さん]

売主が分担して負担するんですかね・・・

各社の合意は取れてるんだろうか。

事業主の間でもめなければいいですけど。。。

[676: 匿名]

ビジネスなんだから当然決まってますよ。
我々が心配することではないでしょ

[677: 匿名]

全て事業主負担であれば、契約戸数なんて住居用であれば関係ない話しだよね。
その事を私はいいたかったのです。
ある方々はその事をやたら突っ込みますが…(笑)
業者さんなんでしょうね

[678: 検討中]

そうだけど、契約書に明記していないとすれば、途中でケツまくって住居者負担にするつもりかなぁ…
契約者さん、誰もこの事を確認しないで決めちゃったの？
大丈夫？

[679: 匿名さん]

負担するなら通常は記載していると思います。
そうでなければ、揉めますからね。
契約者さん、どうなんでしょうか？
ちょっと見てもらえると嬉しいです

[680: 周辺住民さん]

重要事項説明書に明記してある。
事業主間の負担比率まではさすがに書いてないけど、
出資比率で按分とかじゃないの。

[681: 匿名さん]

共用施設や立地は、天満のタワーよりいいんじゃない？今年末になったら売れ始めるでしょう。

[682: 匿名]

なんでいきなり天満がでてくるんだか。
いくら売れてないからって意識しすぎ。
なさけなー

[683: 匿名]

何ページですか？

[684: 匿名はん]

これから人気出るじゃないですか。
書き込みも検討者ばかりになってきたし、期待大ですね
これから契約も増えると思うし、買うなら今のうちですね

[685: 匿名さん]

人気No.1と言えますね

[686: 匿名]

しかし何をどう理解したらNo.1なんだろ
いみわからん

【一部テキストを削除しました。管理人】

[689: 匿名]

管理費、修繕費用積み立て金の事業主負担期間の話はどうですか？
契約者さん、契約書の確認お願いできませんか？

[690: 匿名さん]

以前購入したスミフの物件の重要説明事項には、管理費、修繕費用を負担する旨の記載があるね。確かに期間の縛りもない。体力のある会社の成せることだね。ここは厳しいんじゃない？

[691: 匿名]

デタヨ スミフ 相変わらず嫌らしいね

[692: 匿名さん]

691はアンチ住友か(笑)
興味ない会社に反応するなよ。
文句を書き込みしたいなら住友の板に行け。
今回は、この物件の重要事項説明書の記載が議論なんだよ。
脱せんさせるな。

[693: 匿名さん]

住友のような記載は珍しいのでは？
比較に出すのも参考にならないのでは？
結局は事業主がどのように物件販売を計画しているかですね。
契約者に不利益にならなければ、それでよいのです

[694: 匿名]

同意

[695: 匿名さん]

スミフのは参考になっていいよ。692の方が過敏になってるように見えるけど？
まあ、どうでもいいけど、結局ここは管理費、修繕費用を売主が持つのかゎ持たないのか？
持つとした場合、期間が決まってるのか、決まってないのか？
この2点がはっきりしないと、今の販売状況じゃあ、とても検討できる状態じゃないね。

[696: 匿名]

ここも、事業主は大手だし、スミフ同様なのでは？
もし違うようなら、かなりがっかり。

[697: 匿名]

なかり焦ってると思うよ。
ここまで売れ行き不振になると思ってなかっただろうからね。
重要事項説明もそこまで想定して明言してるかどうか。

[698: 検討中]

契約済みさんたち、黙ってないで教えてよ〜

[699: 匿名さん]

契約者いないじゃない

[700: 匿名]

焦ってるとしては営業からなんのプッシュも来ないなぁ…
見学行ったのに