大阪フクシマタワー（２）

[マンコミュファンさん]

1000を超えたので2つ目のスレッドを立ち上げました。
その１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6652/

＜全体概要＞
所在地：大阪市福島区福島4丁目4番4ほか
交通：ＪＲ東西線「新福島駅」から徒歩5分
総戸数：540戸
入居：2011年3月下旬予定

売主：東急不動産、名鉄不動産、東京建物、安田不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：名鉄不動産

[556: 検討中]

皆さん何を基準に高すぎるって言ってるのでしょうか。
ただやみくもに高い！って言われても具体的試算をしてもらわなければ納得出来ません。
実際某大手デベの友人に価格帯を見てもらいましたが、場所とタワーにしてみれば、それほど高くないと言われましたよ。
例え値下がりしても、その前に買った人にとっては納得した価格なのですから、とやかく言うことでは無いです。
あなたと価値観のレベルが違うし、財力が違うのです

[557: 匿名はん]

つべこべ言ってないで安いと思うなら忠告無視して買えば？
価値観が違うんでしょ？
勧める大手デべの友人とやらに責任とってもらえよ(爆)

[558: 匿名]

忠告？
あなた方の言ってる事は契約済みの方々を中傷する内容で、実に腹立たしい。
高いと思って買えないなら黙って違う安いマンションで前向きな検討をすれば？
契約済みの方も、あなたのような方には同じ住民になって欲しくないでしょう。

[559: 匿名さん]

ほしいなら、
ほしい。
でも買えない。
安くならないかな。
と素直に書いたら？
愚痴っても買えないよ

[560: 匿名さん]

販売初期でこのありさま。
契約数56は予想以上のインパクト！！

[561: 匿名]

反論に困れば販売戸数を持ち出す…
投資目的の人と事業主が困るだけで、住居用に購入する人には関係ないことでしょうが

[562: 匿名]

はじめて見たが品のないスレだね

買われた方に失礼にあたる表現するならすべての掲示板から去ってほしいものですね。

[563: 匿名]

全くその通りですね。
近隣の方でしょうかね。

[564: 匿名さん]

匿名掲示板特有の荒らしでしょう。
他の掲示板でも同じような書き込みが増えてます
買わないなら来ないでほしい。

[565: 匿名さん]

洗車したい場合は洗車スペースはありますでしょうか
なければ近場にありますか

[566: 検討中]

見た感じマンションにはスペースなさそうですね。
タワーパーキング入口にスタンドがすぐにあるのは便利だと思いましたが、そこには洗車機なかったですかね？

[567: 匿名はん]

>>547
バーゲンと表現されてますが、竣工直前まで待てば間違いなく値下がりするという情報は、どこから入手されたのでしょう。
不動産は景気に応じて下がりもすれば値上がりもします。
情報源もないのに、投資家と名乗り安易に値下げを煽るのはちょっと頂けないですね。

以前にも書きましたが、値下げする可能性が確実にあるのは売れ残りの多い間取りだけであって、
ほっといても売れる人気ある間取り(最上階･角住戸)は値下げしない。あるいは竣工前に完売していると考えるのが一般的です。
もっと言えば人気間取りは値下げすることはなくても、将来的に値上げする可能性を秘めている。
早期契約者はそういった上記の要素プラス理想に近い間取り階層が予算とあって購入したのではないでしょうか？


どんな間取りでもいいから、是が非でも福島タワーの住人にとお考えの方は、
竣工直前まで様子見の姿勢でいいと思います。

[568: 匿名さん]

↑
売れ行きを御存知で書き込まれてるんでしようか？
そもそも人気間取りどころか、物件自体がここまで
契約が不調だから値引きだ売り止めだという
スレの流れになってるんですよ。

状況を理解した上でかきこみましようね

[569: 匿名]

その流れをわざと作ろうとしているのは貴方です。
貴方一人だけかな？(笑)

[570: 匿名]

流れを作ろうとしている訳ではないような。
５６戸の契約数は事実だし。
1月１０日の概要変更日が楽しみ。

ちなみに私は568ではありませんので。ごめんあそばせ

[571: 匿名]

販売戸数の実績は住居用検討者には関係ありません。
欲しいと思った人が契約するまでです

[572: 検討中]

567さん
真っ当なご意見有り難うございます

[573: 匿名はん]

>>571

当たり前の話やん。
購入実績の話とかって、何も購入者に対して言ってないのに、何でそんなに過敏に反応するの？
気にいってるならそれでよしなんでしょ？それともその敏感な反応は業者なんかな(笑)

[574: 匿名はん]

>>568
売れ行きが不調で値引き間違いなしと、顔も知らない素人が予想しただけにすぎないスレの流れを信じるのは危険ですね。
販売計画に対して売れ行きが悪いと判断し値下げを実行に移すのは、このスレの住人ではなく売主です。

[575: 匿名]

ここは業者向け何ですか？
どちらかと言えば検討者向けと思っていましたが…
検討者も契約者もいるのですから、むきになって販売戸数を引き合いに出す事はない、と言ってるのだと思います。
参考になりますがね

[576: 匿名さん]

契約率７０％以上なら優良じゃないのかな？全マンションの平均成約率６０％台だから。。。

[577: 匿名さん]

70%ってどこから出てきた数字？

2期も20戸しか販売できないようだし、相当苦戦してるのでは？

[578: 匿名さん]

契約率を下げたくないから発売を絞ってるんだよ。
それくらい素人にもわかりますが。

絞ってるというより発売できないのだよ。
出しても売れないから。

[579: 匿名さん]

56/95=58.9%
70%には到底とどかないよ

[580: 匿名はん]

今朝通ったら24階あたりまで工事進んでました。
現段階であれだけスケールあるのに、倍の高さまで建ったらどうなるんだろ。
完成が楽しみですねo(^-^)o

[581: 契約済みさん]

これからどんどん存在感が出てくるでしょう。
それに伴って契約数も増えるのでは？

[582: 匿名はん]

2010年の景気予測を見ると大半が横ばい、やや上向きに転じるとの回答もあるので、
1～3月期を越えれば契約数も増えると思います。
こうなってくると、選択肢が多い今契約するのも視野に入れないといけませんね。

[583: 契約済みさん]

道路から2、3歩でエントランスというマンションより、そびえ立つタワーを見上げながら共用庭を歩いてエントランスをくぐり、我が家に帰るのはいいですよね～。
このマンションの良いところは敷地がゆったりして、その周囲が道路なので周辺の建物との距離があり事ですね。
市内のマンションでは狭い敷地いっぱいに建ててひしめきあっているところか多いですからね。

[584: 契約済みさん]

583さん

子育ては低めの住まいでしたかったので、低層階を選んだのですが、市内の中でも敷地がゆったりとしていて、私道と庭でゆったりとしており、選んだ南向きの部屋は夕方も日が沈むまで陰らないのを確かめたのでここに決めました。私も庭のゆとり感がとても気に入ってます。同じ方がいらって嬉しいです。

[585: 契約済み 583]

584さん
タワーだから高層階・・・なんていう方も多いと思いますが、お子さんがいたり高層が苦手な方でもここなら低層階でもオススメですね。市内のマンションの低層階は日当たりや隣の建物の圧迫感などの心配があり、実際に建設が終わって見てみないと・・・というのは心配がありますが、ここの立地なら周囲は民家だし敷地や私道があって周囲との距離もあるし、良いと思います。私も予算と希望の間取りから低層階です。夜景を観たければ38階のスカイビューラウンジに行けばいいかな(☆o☆)

[586: 匿名さん]

ここ人気でそうですね

[587: 匿名]

もっと近くにスーパーが有ればいいのですが。
環状線の騒音も少し気になります。

[588: 匿名さん]

2号線を渡ってちょっと歩けば、関西スーパーがありますよ
騒音は窓を閉めれば大丈夫ですよ

[589: 匿名]

そうなんですがね…
あと等価交換される住戸が実際どのようにつかわれるのか気になります。

[591: 匿名さん]

586
どこをどう理解したら人気がでそうなんて
思考に結びつくんだろうか。

現実直視しよーぜ

[592: 匿名さん]

>586

ここはまだ販売スタートしてないんでしたっけ？(笑)

出そうって。もう結果でてますよ。残念でした。

[593: 匿名さん]

等価交換の住居がどう使われるかはデベでもわからないと言っていました。

[594: 契約済み584]

583さん
そうですね。私もスカイラウンジも少し楽しみにしています。
ここは掲示板が荒れてますし、契約済み板の方で今後の周辺情報などの情報交換しませんか？

[595: 匿名はん]

契約済み板は、閑散とするのでやめておかれたほうが･･･。
契約者が少なすぎます。

[596: 契約済]

確かに購入したひとすべてがこの板をみているわけではないですね。 でも、購入者同士のこれからの情報交換がしたいなと。

[597: 契約済み]

私も契約者同士で情報交換したいなと思ってたんです。

[598: 匿名]

契約者の何パーセントがここ見てるんだろ。
３０％と仮にすると、、、？

５６×０.３＝１７人。

さみしいなー

[599: 匿名]

さみしいというか、もはや契約したら見ないと思われる

[600: 匿名さん]

そうでも無いんじゃない？自分の判断が正しかったかを見ると思うけど。
で、ボロカス言われて反論の書き込みパターンも多いと思うけどね。

[601: 匿名]

それって、ここの事じゃん。

[605: 匿名さん]

ここの高層階は売れなくてもＴＴＯの一億越えは
売れたみたいですね。

[611: 匿名はん]

仮に業者の書き込みだとしても、内容ある情報ならばポジネガ問わず私はむしろ歓迎ですけどね。
まぁ誰が書き込んでいるか特定出来ないんだから、無意味な言い争いは止めましょうよ。

先日、契約者の方がおっしゃっていたように、ここマンコミュは「情報交換をする場」であるのが本来の姿なのです。
業者当てゲームをするのは自由ですが、答えの出ない推理は時間の浪費でしかありせん。

[612: 契約済みさん]

荒らしの書き込みがかなり削除されましたね。下手に反論すればさらに助長させるので、黙って削除依頼するのが良さそうならですね。

現地見に行ったら、隣のベリスタと同じ高さくらいまで建ってました。奥行きのサイズは断然こちらの方が大きいですが。まだ倍近くまで伸びると思うと、相当のスケールですね～。

[613: 匿名さん]

今回販売戸数:第2期分譲予定20戸予定・第1期先着順38戸

どう読めばいいですか？
第1期の残りが38戸と言うことは前回から1戸しか売れなかったって事？？？？
累計で57戸か・・・
めちゃ心配なんですが。

[614: 匿名さん]

普通にヤバイと思う。2期20戸しか販売できないのは、かなり心配。多く出し過ぎると、また先着住戸が増えて印象良くないですからね。
要望数をみて、余らないように抑えてるんでしょうね。やはり前に記載されている、様々な不安要素が多いからではないでしょうか。横は好調なのにね…
売れてる数も実際よりも少なく考えるのが、普通だしね。実際はもっと下かも。

[615: 匿名さん]

完成後なら少しは上向きますかね。
お隣も住友も完成後は調子がよいみたいです。
やはり今時、青田買いは流行らないって事なんですかね
もう少し売れてくれれば安心出来るのですが…

[616: 匿名さん]

そうですよね。自分が検討してる物件の売れ行きは気になります。松崎町の物件なんて即日完売ですもんね…
やはり売れていない理由があるんでしょうね。

[617: 匿名さん]

3月までこの調子なら超不安です。
戸数が多いし、管理面は大丈夫なんでしょうか？

[618: 入居予定さん]

ますますヤバイね。
こうなる事は第一期の売れ行き、発売戸数で想像はしてたけど

[619: 匿名さん]

地権者利用の部屋は賃貸とかになるのでしょうか？
それとも地権者の人が住む？

[620: 匿名さん]

問題山積みだね…
住んでからの地権者との管理問題、戸数が多いことからの管理トラブル、
戸数がさばけないことによる管理費用、修繕積立金の値上がりなど、不安要素が多過ぎる…

[621: 匿名さん]

隣のベリスタに負けるな！

[622: 匿名はん]

先に隣が売れちゃった方が、お客さんこっちに流れてきたりして…

[623: 匿名]

やっと１戸契約したんだね！！

おめでとー！！！！！！！！

[624: 匿名]

ほんまはらたつな

どっか散れや

[625: 匿名]

風評つけて資産価値下がったら訴えたるからな。

[626: 匿名さん]

ガラ悪いな…
ここの購入者？

[627: 匿名、]

事実だからな。
風評とは違うような。

[628: 匿名さん]

確かに偽りは誰も言ってないよな

[629: 匿名、]

こわいこわい。。。

[630: 匿名さん]

煽るのはやめてください
実際の状況をどうみるかご意見ください
本当に売れ行きが悪にでしょうか？

[631: 匿名、]

煽りではなく、物件概要ホームページで確認できる事実ですよ。
確認されては？

[632: 匿名さん]

煽りと言うのはチャラケタ書き込みの事です
ホームページは確認しています。
この状況について、購入経験者や業界関係者の意見を聞きたいのです。

[633: 業界関係者]

この状況はかつてタワーマンションの販売では
経験した事がない程の異常な事態だと思いますよ。

契約が伸びない理由は２つに一つ。
業界関係者なら知っているとおもいますが、
(1)集客が確保できていない
(2)契約歩留りが悪い

どちらかしかありません。

隣ベリスタが売れている訳ですし、注目エリアでも
あるわけですから、そこそこの集客はあると
判断すると、歩留りが悪いんでしょうね。
これはイコール物件力のなさを示しでいる
という事ですからね。
解決するのは至難の技だと思いますよ。
詰まるところは、好むと好まざるとに関わらず
価格調整という荒行に行き着く事になりますよ。
そうなると、消費者も賢いですから、

この物件を買うならもう少し待つ方が得策

と思い、ますます売れなくなる。

まあ、そんなところでしょうか

[634: 匿名さん]

633さんに同意。
それが一般的な見解だと思う。
それを理解できない人が、売り上げのことを言うと荒らしだの、
No1だのと現実離れしたこと言うから荒れるんでしょうね。

[635: 検討中]

悪いが、好調と言われている隣のどこがここに比べて優れているのか、どうしても判らない。
物件的には明らかにこちらの方が上な訳で、やはり価格が理由か？
場所は同等で良いけど高くて手が出せない人が仕方無く隣を契約するのか？
今の金利上昇局面から即入居できる物件であることも理由にあるのか？
ここは比較される物件が回りに多く、値下がり模様眺めの検討者がかなりいるのでは？と思う。
しかしここの事業主は今の状況は恐らく織り込み済みで、販売計画を長めに設定し、資金力があるならどこかの中小みたいに、簡単には値下げしないと思う。
それでも値下げを期待するなら完成まで待つのは賢明かも。
でも待ってるうちに金利も上がり、値下げ分くらい、簡単にチャラになるかもしれないけどね

[636: 匿名さん]

隣が優れている訳ではないと思いますよ
隣も建設中は契約率は良くなかったと聞きます
完成後、契約が増えているみたいなので、
景気の影響の上に、青田買いしないようになっただけではと思います
ちなみに、他のタワマンも一部を除いて、契約率はよくないと聞きます。
まあ、ここが断トツに悪いのは確かなんですが…。

[637: 匿名]

ダントツに悪いと判断するのはどれらのマンションと比較してですか？
物件の仕様も場所もその時の景気も違うし、同時点での契約率で判断しなければならず、そもそも比較が無理です。
そんな比較ができる高度なデータをお持ちなのでしょうかね。
ダントツと言い切れる根拠ないし、意味味ないね

[638: 業界関係者]

普通に東京カンテイとかで初月の契約とかわかるし。

ダントツ

だと思いますよ

[639: 匿名さん]

確かに断トツとは言い過ぎました。
訂正します

[640: 匿名さん]

完成間近になってくれば、契約も伸びるのではないですか？

[641: 匿名]

それを問題先送りといいます、

[642: 匿名はん]

何が問題なのか分かりません。
契約前であるなら状況次第でいくらでも対応出来ると思います。

マンション購入の比較基準が現状の売れ行きならば、すぐにでもお隣に住めばいい。
福島タワーに魅力を感じているなら契約数が増えるまで待てばいい。
仮に膨大な売れ残りが出るようなら、他物件を検討すればいい。

それだけの話

[643: 匿名]

莫大な売れ残りがでたなら他物件…と仰ってますが、莫大な売れ残り物件に居住するのは、居住者にとってどんな影響があるのですか？
素直な疑問です。教えて下さい。
投資目的なら販売価格に影響する、とわかりますが…

[644: 匿名さん]

普通に思いつく問題として、管理費、修繕費の積み立て。
住民モラルやマンション持管理、組合設立。
さらに資産としての価値。

[645: 検討中]

費用関係は売れ残った住居分は事業主負担でしょ？
建設費を稼げない事業主が困るだけの様な気がしますが…

[646: 匿名さん]

事業主が負担する期間は決まってたと思います。

以降は住民が負担すると思いますよ。一度、聞かれた方がいいですね。

[647: 匿名さん]

事業主負担を期間なしで確約しているのは住友ぐらいです。
他の事業主は普通、期間を設定しています。
ここはどのような契約になっているかは聞かないとわからないですね

[648: 検討中]

そうですね
そうであれば契約状況が気になります。
確認必要ですね

[649: 匿名はん]

管理費、修繕積立金を2万として残戸数100の場合月200万の損失。
残戸数200だと月400万の損失。なんと年間4800万！

企業ですら穴埋めするのに四苦八苦する莫大な額。
入居者で割れば月額1～1.5万増しの負担で済みますが金額だけを見ると恐ろしい。
売れ残り問題って想像以上に実は深刻な問題なんですね。

[650: 契約者]

ここ、事業サイドの負担だったと思うけど？

[651: 匿名さん]

そう考えると住友さんのシティタワーシリーズは事業者負担が大きいですね。
その分値引きしてしてくれればいいのに。

[652: 匿名さん]

＞ここ、事業サイドの負担だったと思うけど？

期間は決まっていたと思いましたが、違ったかな。

[653: 契約者]

えー そんな奇妙な説明なかったよ。

どこの筋の話？

[654: 匿名さん]

通常3年くらいじゃないかな。

[655: 匿名さん]

いつまでも、面倒見てくれないよ。企業だから利益優先。