大阪フクシマタワー（２）

[マンコミュファンさん]

1000を超えたので2つ目のスレッドを立ち上げました。
その１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6652/

＜全体概要＞
所在地：大阪市福島区福島4丁目4番4ほか
交通：ＪＲ東西線「新福島駅」から徒歩5分
総戸数：540戸
入居：2011年3月下旬予定

売主：東急不動産、名鉄不動産、東京建物、安田不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：名鉄不動産

[253: 匿名]

火消しに必死ですね。
高層なんて売れてるどころか発売すらされてませんから。
何なら証拠の価格表写真にでもおさめてアップしましょうか？

最新情報を書き込んだ者ですが、事実のみを書きました。主観を極力廃除して。感想は最後の「待ち」だけ。

私は荒らしでも何でもなく、事実を確実に伝える努力をしているだけですが。だって大切な判断材料じゃないですか？

[254: 匿名]

事実を明らかにされると何が困るんですかねー

[255: 匿名]

243は暇か！

[256: 匿名さん]

売りやすい高層を売らない理由ってあるんですか？
なぜ、売らないのですか？
実は売っているけどオープンにしてないとか？

[257: 匿名はん]

戦略があるんじゃない
特別な層にしか売ってないとか。
仕様も違うみたいだしね

[258: 匿名]

発売済が95戸は公表されている事実。それは動かせない事実。

契約済と先着順を併せて、七日付けの価格表（25階迄の）にちゃんと94戸載っております。

高層は一切販売されておりませんよ。人気あると信じたい人達がいる様ですが。残念でしたね。

[259: サラリーマン]

売らないんではなく、売れないんですよ。

高層が売れないタワーマンション。おわったな

[260: 匿名]

オープンにしてないのは、95戸のうち1戸のみ。

確かにこの1戸はどこの階が売れたのかがわかりませんね。

[261: 匿名]

いや。売らないだけでしょう
低層だけで販売するなんて強気ですね

[262: 匿名]

強気に売れるのは、せめて95戸即日完売するような場合に取れる販売手法ですからねー。

説得力なさすぎ

[263: 匿名]

もしホントに強気に売って、結果半分少ししか売れないんじゃ、意味ないね。
逆にやる気あんの？って感じ。
まあ、そんなことは考えにくいから。まー、高いのか、それだけの魅力がないかのどちらかだな

[264: マンション投資家さん]

この立地・仕様で背が低ければ、ただの普通のファミリーマンション。
近隣のマンション価格も調べましたが、低層でもまだ1～2割高い。

高層階を低層階と同単価にしたら？
そしたら買ってあげてもいいよ（爆

[265: 匿名はん]

このご時世、投資家の方に注目されるマンションそうそう無いんじゃない？
資産価値上がる可能性アリ？

[266: 比較検討中さん]

高層を販売していないとなると間取り変更も出来ないと言う事でしょうか？

実際はどうなんですか？

[267: 匿名さん]

立地としてはどうなんでしょうか
地図上では良さそうにも感じますが、いい面、悪い面とご意見いただければと思います

[268: 匿名]

今の状況なら、発売してなくても希望を聞いてくれるんじゃないですか？
売り主としては、契約してないのに間取り変更してしまうていうリスクがありますが、
裏を返せば、「契約前にも関わらずあなたの希望を聞いてあげるんですよ」って客を縛る事ができる。
まあ、一種の精神的駆け引きですね

[269: 匿名]

なの外観と公団みたいな外廊下マンションに資産価値を
求めるのはこくだと思いますが

[270: 匿名さん]

外観で資産価値が決まる訳でもないでしょう

[271: 匿名さん]

間取り変更は契約時にしますよ
契約前にしません。
間取り変更が無償で出来る期間は決まっています。
ここはコストを抑える為に、無償の間取り変更の締切は早かったハズです。
なので販売しないなんて、間取り変更出来ませんと言っているのと同じになりますが、本当に販売しないのですかね？

[272: 匿名]

本来、無償の間取り変更は、青田売りの最大の武器であるので、最初に販売してしかるべき。
というか、デベは売りたい気持ちは十二分に有るわけです。

にもかかわらず、現状全く販売していないというのは、
「販売しない」というより「販売できない」状況ということ。
業界のことを知っていると、この状況は危機的状況ですね。

大幅に価格を下げないと客は付かないであろうかと。

[273: 契約済]

余り大幅な価格変更があるようでは、当然契約解除するつもりです。 物件の1割程度頭金として納めていますが、もしも無謀な値下げを目の当たりにするようならば、先行契約をしたものが馬鹿を見るのも釈然としませんからね。

[274: 匿名さん]

契約は契約なのですから、解約すると手付け放棄ですよ。
ですから「交渉」でしょうね。

[275: 匿名さん]

高層階は価格表には出て来ないでしょうが、
売らない訳ではないので、話をすれば値段も話しも十分出来る筈です。
既に出ているかもしれません。

あとはデベ側はうまく物件を対象者のために押さえる訳です・・・・。

売れ残りにでもならない限り、どこの高層マンションでも、
プレミアムフロアの値段は出ないですよ。

[276: 契約済]

もちろん 契約破棄の場合は頭金全額没収と規約にありますが、やはりそれでも不当な程の値下げが発覚したら条件のんでも破棄するつもりでいますから。そこまで暴落の物件となったら何の魅力もありませんし、むしろ頭金程度で済むなら決断するつもりですね。

[277: 匿名]

本当のトップフロアーは275さんのおっしゃっているような事がありますが、
ここの物件はちょっと状況が違いますね。

４５階のうち２６階以上全部だから、プレミアムでも何でもない一般の階に
希望者がいないという異常な状況ですな。

もちろん、欲しいといえば価格も教えてくれるでしょうし、かなりのセールス体制に
ロックオンでしょうね。もちろん先着で出してくれるんじゃないの？
上顧客扱いしてくれるかと思いますな。

[278: 匿名さん]

>>276さん

手付け 5% の交渉はしなかったの？ 10%丸々？
この状況だと手付け 5% 入れてくれればOKというタワマンもあるようです。
私も他のマンションで聞いた話だとそうなので、ここはどうなのでしょう？

>>277さん

景気の影響でしょうか？
立地は複数の駅に近い訳ではないけれど、
新福島駅から徒歩圏内で、それほど悪い訳ではないですよね。

[279: 匿名]

やはり　東西線「新福島」というところが問題なのでは？
東西線って、やっぱり使いにくいし、地下深いし。まあまあ悪くはないんでしょうが。

[280: 匿名さん]

確かに・・・。

もう少し福島寄りか、野田阪神寄りだったら話は違うかもしれないですね。
環状線が使えたり、地下鉄が使えたりしますから。

[281: 契約済]

1割ですよ

契約説明会でも説明にでていました。

[282: 匿名]

俺だったら極限まで手付けは出さないように交渉しますね。
特にこの売れ行きなら物見て、判断できるようにしたいですから。

今の感じだと、おそらく５％でも確実に交渉できると思います

[283: 匿名さん]

分かりました。

[284: 匿名さん]

最寄り駅は確かに微妙だと感じていましたが、
お隣のベリスタは施工後は調子よさそうだし、単に最寄り駅だけの問題とは思えないです。
そもそも、ここの営業さんってあっさりしていますよね。

[285: 匿名さん]

販売スケジュールや告知の仕方にも？？？な感じだし、マーケティングミスもあるのでは？

[286: 契約済]

ベリスタより内装設備は上な印象だった。多分入居戸数が多いからかな。あと好みにもよるでしょうが。 ただしベリスタの方が圧倒的に宣伝広告が多い。福島の駅の階段に大きな看板広告だしてるけど、チラシはポストに入れてこない。 来年末かなデベ追い込みかけるの…
見守りますよ。

[287: 匿名さん]

やはりJVの物件は色々な面で調整が必要なだけに苦戦しますね。

[288: 匿名]

最初こけると後つらいよね。

[289: 購入検討中さん]

立地は最高ですね！
将来にわたっても資産価値が落ちない立地だと思います

[290: 匿名]

買えば?

[291: 匿名さん]

確かにベリスタの方が宣伝広告が多いですね。
もっと積極的に宣伝すればと思いましたね

[292: 匿名]

やる気ないんじゃないの?
でも宣伝経費に金かけてないから売れてないってのもただの逃げ口上だと思うしね。

[293: 匿名さん]

素直に高層タワー、45階、福島区でアピールすればいいのにと思いますけど。

[294: 匿名]

してるけどダメなの。
残念。

Ｍ計画って、何だったんだろ

[295: 匿名はん]

目立ってないよね
それが問題です。
ランキングなんて金出して上位獲得すればいいのに

[296: 匿名]

今更急にランキング上位とかになってもむしろ不自然じゃね？？

[297: 匿名さん]

確かに。
住友みたいに最初に広告費（雑誌、ネット）掛ければ便宜が計れたのにね。

[298: 匿名]

あれだけ売れてる売れてるって言ってたNO.1君も
ここまで露骨に契約戸数まで明らかになると何も
言えんわな。

確かに広告戦略とか、あまりにお粗末ではあるな。
もっと失敗してるのが、これだけ福島区にタワーマンションが
供給されて、金持ちはもう一巡してるのに、プレミアム設定の
ユニット企画する段階で終わってるでしょ。
しかもプレミアム設定してる割にかなりのコストダウン。
共用施設とのグレードのバランスが取れてなさすぎ。
余計に金持ちには受け入れられないよ。あれじゃあ。

[299: 契約済]

言えてる。 そんな悪い物件てほどでもないのに宣伝を頑張ってないのが惜しい。やっぱりベリスタぐらいチラシを近隣地区のポストに入れてまわるなり、ネットのバーナーを沢山にして割り込むなりしないと… 余計なお世話かもしれないけど。

[300: 匿名さん]

いやいや299は契約者でしょ。
自分が買ったマンションの事を気にするのは当たり前だし。

やっぱ広告だよ。
４社合同の営業会議が全然機能してないんだろうね。

[301: 匿名]

マーケティングと広告戦略、共にバツ。

それを後から補うのは価格のみ

[302: 匿名]

てことで、値下げするに一票！

[303: 匿名さん]

もう1票。

[304: 匿名]

まだ下げないでしょ 施工完了するの一年も先だしな。。

[306: 匿名さん]

それが最終的に命取りになりそうな予感。

[307: 匿名さん]

価格下げなくても完売するでしょ。

竣工前には完売すると思います。

[308: 匿名さん]

福島地区NO１ですから当然でしょう☆
買わないと後悔しそうな感じ。

[309: 匿名]

お帰り！NO.1さん！

いつもの根拠のないはったりをよろしく！
もうだれも信じなくなってるけど。

それでもめげずに頑張るんだよ！
君がいないと面白くないからね！
アーメン

[310: 匿名]

ここってあらゆる所でコストダウンの跡が見えません？
どんだけエレベーター少ないの？ぞっとしません？
いくら駅から５分でも、あの台数と、バンク分けが2ブロックって。エレベーター待ってるだけでプラス一分ですよ。
あっ、しかも使えない新福島駅に入ってから階段を頑張って降りるのにまた一分。
場所もいまいちなら、建物に至ってはかなりありえない感じ。
期待してみにいったけど、がっかりすよ

[311: 匿名さん]

そして買いもしないマンションに文句つけてまた１分ですね。
とても時間を気にしてる方とは思えませんけど（笑）。

[312: 匿名はん]

スーモのランキング今週１５位に入ってるじゃん
お前らがランク外だと煽るから、いい所見せようと頑張ったんだろうな

[313: 匿名さん]

中央区のあるタワーマンションの高層階に住んでいるものですが、


冷静にみて、福島区No１はシティタワー西梅田かザ・タワー大阪でしょう。
福島区玉川地区ならNo１と思います。
ちなみに福島区鷺洲地区No1はシティタワー大阪福島でしょう。
現在建築中の物件であれば福島地区No1かも知れません。

冷暖房完備のある内廊下のタワーは維持費はかかるけど高級感があります。
外廊下は中住戸の方には夏の風通しが良いかも知れませんが、ホテルライクとは言えないでしょう。

比較的安い庶民派の高層マンションという印象です。

[314: 匿名さん]

エレベーターは少ないですよね
朝とか大丈夫なんでしょうか

[315: 通りすがりさん]

エレベーターって何機あるんですか？
速度は？

[316: 契約済みさん]

エレベーターは6基。
高層用3基、低層用2基、非常用1基。

[317: 匿名さん]

非常用はいつも使えるの？

[318: 匿名はん]

6基使えるなら問題ないだろう

[319: 契約済みさん]

非常用も使えると思います。ただ低層・高層全て停止します。

[320: 匿名はん]

非常用ＥＶはゴミの回収や清掃作業員、荷物の搬入等業者が使用するのがメインであって、入居者はペットと同乗する時しか使わないのが普通。
だから他のＥＶと離れた場所に設計されている場合が多く使い勝手悪い。
非常用は別物と考えた方がいいよ。

[321: 匿名]

540戸で6基だと1基で90戸。
ちょっと多いですね。
出来れば、1基で80戸ぐらいならと思います。
実際に体験しないとわからないですけどね。

[322: 匿名さん]

非常用の使い勝手が悪く普段は使えないとなると、5基で540戸となると、
1基で100戸以上か。
それはちょっと無理がありますね
大丈夫なんでしょうか？

[323: 匿名]

一機に対しての割合も大切ですが、その一機が
まかなうフロア数の方が問題だと思いますよ。
45階を2つに分けるのはかなり無理がある。
せめて200ｍ毎分位のグレードの速さが
必要ですね。

台数を多くして速さをそこそこにするか、
台数は少ないが一機のスピードが速いものを導入するか。
いずれにせよコストはかかるもの。
これくらいなら客に気付かれないとふんだかな？

ちょっと計画が甘いな。

[324: 匿名さん]

45階建てならエレベーターは三階層に分けるべきですね

[325: 匿名さん]

１０階ぐらいの高さまで立ち上がってきましたね。

見た感じ、やっぱダサイです。

[326: 匿名さん]

完売しそうな予感がします。
期待出来る外観ですね

[327: 匿名]

完売ではなく完敗の間違いでは？

[328: 匿名さん]

エレベーターは気付きませんでしたが、確かにきついですね
朝とかストレス溜まりそうですね

[329: 匿名さん]

至るところで、コスト削減されているような気がしました。

仕様では、今年完成済み物件をピークに落ちてるような。

もっと安く買えるのなら納得するが、

[330: 匿名はん]

戸数で計算するのはある程度の目安になりますが、現実的ではないですね。

極端な例ですが、総戸数100戸ファミリー向けマンションの場合だと100x=400人
シニア向けマンションの場合100y=200人となり(x=4人､y=2人 )、
実際のＥＶ稼働率は、入居者のファミリー層シニア層の割合で大きく変化します。
もちろん使用頻度も違うので、その差は倍以上と見て良いでしょう。

福島タワーはシニア向けまでとは行かないにせよ、シニア入居率は高いと予想されます。
非常用を除いた５基で十分問題ないと言えるのではないでしょうか。

[331: 匿名]

シニア層狙いであの戸数はさばけないでしょ
普通にファミリー住むでしょ。
所詮が庶民派外廊下タワー密集地帯福島ですから

[332: 匿名さん]

シニアが多いなんて断言出来ないし、仕様からしてファミリーも多いと思います。
営業の方もファミリーの問合せが多いと言っていました。
実際の契約状況はわかりませんが、
やはり普通に考えてもエレベーターは少ないと思います。
また、客観的に判断するには戸数で平均をとるしかありませんよ。

[333: 匿名]

この時期、外廊下のこのマンションは寒いだろうね

[334: 匿名さん]

一般的な10F程度のマンションで厳寒なんだから、タワーなんてそりゃもう・・・

[335: 契約済みさん]

マンションは戸建てに比べると温かいでしょ。外出て寒いのは当たり前。
内廊下は空調入ってれば寒くないだろうけど、それだけ管理費払う訳だし。
外廊下でもコの字だから吹きざらしにはならないでしょ。
内廊下はご飯の匂いとかこもるからパス。風通しも×だし。中途半端な内廊下は安ホテルみたいで余計に安っぽいし、高級ホテルライクな作りでは管理費が跳ね上がる。

[336: 契約済]

同じく、管理費もばかにならないですからね。日常生活を考えるとホテル並みでないなら外廊下の風通し 実はマルだと思います。
高級マンションを基本されてる場合には少しもの足りないかも知れませんけどね。

[337: 匿名はん]

内廊下はいいよ。ご飯の匂いはこもらない。それは空調設備の無い安マンションだけ。友人なんかを呼んだ時の受けは、すごくいいし。
コの字型の廊下は風が巻きそうで、凄いことになりそうだね。高層階は大丈夫か？

[338: 匿名]

あれだけ綺麗なエントランス通り抜けて、
エレベータ下りたら吹きざらし、ほんとげんなりします。
寒いんだろーなーと。
やっぱり内廊下に軍配があがるな。もちろん
ここを売りたい営業とここの契約者は認めたく
ないだろうが

[339: 契約済]

好みでしょうね。家は高層階を選んでないので、高層階の外階段の状況はなんとも言えません。
夏は外気をさーっと通したいときもあるので、あえて外階段の物件から選びました。
ある程度安定感のあるしかしファミリーが住みやすそうな、無理しない物件ってことで探してまして。
いろいろな意見があって楽しいです。

[340: 匿名さん]

ここで外廊下で盛り上がっていると思ったらシティタワー大阪福島でも同様に。
福島のタワマンを嫌うやつが結構いるんだと思った。
嫌なら書き込みするなよ
邪魔なんだよね

[344: 匿名さん]

野田阪神まで実測で歩いてどれくらいかかりますか？
車で現地に行ったのですが、ホームページで書かれているより、遠いと感じました

[345: 匿名さん]

野田阪神は歩くのは遠いですよ
やはり新福島駅を使うのがよいかと思います

[346: 匿名はん]

ここを文句言うやつはどんなマンションに住んでいるのだ。

[347: 匿名さん]

キタハマクラスだろう(笑)

[348: 匿名さん]

ブルーテントかもよ

[350: 匿名さん]

>>346

ただ単に突っ込みどころの多いマンションってことだろ。
ここよりいいマンションなんて、腐るほどあるってこと。
騒音、外廊下、デザイン、立地の悪さと上げたら切が無い。
挙句の果てに、ブルーテント発言、、、イタイとしかいいようがない。

[351: 匿名はん]

350

同意だね

[352: 匿名]

すごい勢いの売れてなさだね。今週ようやく１戸で先着順の残戸数が３９戸・・・
週に１戸売れるか売れないかのペースだから。。。完売まで何年掛かるの？？
だいぶ前に残４１戸だったよね？