ザ・パークハウス 二子玉川ガーデンに行ってみた − モデルルーム見学記

[購入検討中さん [男性 40代]]

価格： 8298万円～8898万円
交通： 東急田園都市線/二子玉川　歩10
入居時期：2016年2月下旬予定

今回は 東急田園都市線/二子玉川　歩10分のザ・パークハウス 二子玉川ガーデンに行ってきました！「二子玉川」駅・「用賀」駅徒歩10分で7600m2超の敷地に豊かな緑を配置されているそうです。「玉川高島屋S・C」（現地より約590m・徒歩8分）や「二子玉川ライズS.C.」（現地より約710m・徒歩9分）をはじめとしたショッピング施設が充実し、都会的なまち並みがってます。都会ってこんな感じなんだなーと思いました。だいたい私の感覚ですが徒歩10分圏内は非常に便利でなんでもある感じです。この圏内はすごく立地もよくお値段も高い感じがします。それを超えるとふつうの家って感じです。また、隣接地に会員制クラブ「Aqua sports & spa」ができるそうです。以前は会員制スポーツクラブ「ザ・スポーツコネクション」と瀬田温泉「山河の湯」があり、この2つの施設が新たに名前を変えて1つになって、会員制クラブ「Aqua sports & spa」（現地より約70ｍ・徒歩1分）として、2016年春に開業予定ということらしいです。。
フィットネスのためのプログラム・施設、温泉やスパはもちろんのこと、カフェやラウンジといったスペースも充実し、全面的に生まれ変わる予定です。うらやましい。。

概要です。

完成時期 2016年1月上旬予定

入居時期 2016年2月下旬予定

今回販売戸数 18戸

価格 6998万円～1億998万円

最多価格帯 8000万円台（3戸）

管理費 2万960円～2万7020円／月

管理準備金 2万960円～2万7020円（一括払い）

修繕積立金 8280円～1万670円／月
修繕積立金についてですが、毎月負担になる額は物件によってまちまちです。
毎月高いところもあれば、安いところもあります。一体どうやってきまっているのでしょうか？
月々の積立金の額は、管理組合で決めます。そのもとになるのが修繕計画です。例えば1０年ごとに外壁を塗り替える、30年ごとに給水管を取り換える、といった計画を基に、どれくらいの費用がかかるかを計算します。一般には、一連の作業を専門の会社に委託して計算するようです。分譲マンションは、給排水設備や外壁などを定期的に修繕する必要があります。通常はマンションの管理組合が、住人（区分所有者）から毎月一定額の修繕積立金を集めて工事に備えます。
修繕積立金は、傾向的に低めに設定しがちにあるようで、その性質から考えると、低めに設定してあることが多いようです。購入者が最初から負担が重いとマンション買ってくれませんからね。平均から考えると、国土交通省の調べによると、専有床面積あたりの修繕積立金は平均で１平方メートルあたり月200円程度です。70平方メートルの家なら１万4000円くらいです。そこから考える今の積立金が妥当かどうかなんとなく判断がつくかと思っています。一般的なケースでこれぐらいなので大規模な修繕だと積立金では足りなくなるケースは多いと考えられます。さらに、工事に必要な費用は建物が予想以上に傷んだり、人件費や材料費が値上がりしたりなど、変動しやすい面があります。あとあとの事を考えないと、最初安いからといってあとあと負担がどっとでてくる可能性が考えられます。工事をするのに積立金が足りない場合は、お金を手当てするしかありません。手段は大きく２つあります。「一時金」として一括で追加徴収する方法と、月々の積立金を値上げする方法です。必要な工事が迫っている場合は、一時金を選択するのが現実的でしょう。一時金が多額になるのを防ぐには、管理組合で借り入れをする方法もあります。そのうえで修繕費を値上げし、借金はその後の積立金の中から返済します。いずれにしても管理組合総会で最終的な判断をすることになります。仮に総会で一時金を徴収すると決議をした場合は、反対している人も従わなければなりません。いくら修繕計画の見積もりをしても、たとえ間違っていたとしても、実際に修繕が発生し、費用は発生するので、あとあと困らないように今安いけどあとあとかかるであろう金額の差額分だけはためておいた方がよさそうですね。

修繕積立基金 82万7280円～106万6440円（一括払い）

間取り 3LDK～4LDK

専有面積 68.94m2～88.87m2

その他面積 バルコニー面積：6.44m2～19.28m2

その他制限事項 高度地区、防火地域、準防火地域

所在地 東京都世田谷区瀬田４-360-1

交通

東急田園都市線・大井町線「二子玉川」駅(西口)徒歩10分
東急田園都市線「用賀」駅(南口)徒歩10分

総戸数 130戸

構造・階建て RC8階地下1階建

建築面積 3275.84m2

建築延床面積 13201.04m2

敷地面積 7604.33m2

敷地の権利形態 所有権の共有

用途地域

第一種低層住居専用地域、準住居地域
都市計画法や建築基準法などにより、土地利用にはさまざまな制限が定められており、最も基本で、私たちが見るべき点に「用途地域」というものがあります。
「用途地域」によって、マンションをどこかに売却する際、値段も変わってきたりします。また、いきなり、横に高層マンションがたったり、工場ができたりして、生活環境が一変することがあり、そうなると住んでいる間ずっと苦しめられることになります。、少なくとも「用途地域によって建てられるものが違うこと」および「用途地域が住環境を左右すること」は理解しましょう。私もそれは肝に銘じてます。

用途地域とは、さまざまな用途の建築物（パチンコ屋、工場、住宅、キャバクラetc）が無秩序に混在することを防ぎ、地域ごとに合理的な立地規制、用途規制をしようとするものです。住宅地のなかにいきなり周囲の様子を一変させるような店舗や風俗営業店あるいは工場などがつくられることはなく、一定の生活環境が守られているわけですね。都市計画法で定められた用途地域は、１２種類あります。
都市計画法に定められた用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域　またここでは記載しません、将来お店を開くなら、２種類以上の用途地域がまたがっている場合は、また注意が必要ですよ。よく勉強した方がよいです。

駐車場 敷地内42台（料金2万2000円～2万8000円／月）

駐輪場 165台収容（料金200円～500円／月）

ミニバイク置場 6台収容（料金2000円／月）

管理形態 委託(通勤)

施工 東急建設(株)

管理 三菱地所コミュニティ(株)

不動産会社ガイド

三菱地所レジデンス

気になった設備
今までなくて、今度住み替えたら絶ほしいとおもっている機能はディスポーザーです。
みなさんはどうでしょうか？これほどありがたいものはないと実感することでしょう。三角コーナーから異臭がすることもあり（夏場）、またうじ虫が発生したこともありました。多少の維持費がかかってもありがたい設備だと思ってます。生ごみが出ないので、ごみ捨てが楽です。シンクのごみ受けのヌルヌルを掃除することもなくなるし、夏場の生ごみのにおいもないし。特に、夏場の季節は、本当に重宝しますると思います。特に魚は助かります。今まで夏場は、魚屋さんで頭とはらわたを落としてもらってました。生ゴミが出ないようにするためです。でも、やっぱり丸のまま買ってきて、食べる前にさばいたほうが美味しいんですよね。ディスポーザーがあれば、生ゴミの心配がいらないです。美味しいものを食べるためにもディスポーザーは活躍します

間取りです。
A-B
間取り 3LDK+2WIC+N
専有面積 75.39m2
価格 8898万円

A-D(メニュー1)
間取り 3LDK+WIC+SIC
専有面積 76.2m2
価格 8298万円

B-C2
間取り 3LDK+WIC+SIC+N
専有面積 72.46m2
価格 8398万円

B-A
間取り 3LDK+WIC
専有面積 68.94m2
価格 7998万円

C-B
間取り 3LDK+WIC
専有面積 70.73m2
価格 8098万円

D-J2
間取り 4LDK+WIC
専有面積 88.87m2
価格 9998万円

二子玉川駅から徒歩１０分圏内にあってそこにつくまでいろんなものがいっぱいあります。いいとこです。ぜひ行ってみてください。ありがとうございました！